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1、2006年房地产估价师估价案例与分析考试真题一、问答题（共3题，每题10分）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招
2、商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6
3、月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。请问：1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?二、单项选择题（共3大题，10小题：每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。1.甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是（）。A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款
4、提供抵押物担保C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款2.下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（）A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续3.若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（）。A.抵押价
5、值B.处分抵押物时的市场价值C.抵押价值一处分抵押物的费用及税费D.处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费4.若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（）A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积（二）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。
6、当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。5.在2006年10月时，张某的权益价格为（）。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月构现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格6.在2006年10月时，王某的权益价格为（）。A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和B
7、.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额与2006年10月的现值之和7.如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2。建筑面积为500m2，首付款比例为20，则该店面带债务转让的价格应为（）A.20的首付款加上该首付款2年的利息B.20的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价、时
8、点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20的首付款的二年利息和己偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。8.以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（）。A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定9.以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响
9、结果为（）。A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定10.2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。A.6个月B.9个月C.1年D.2年三、下列房地产估价报告存在多处错误；请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产估价报告封面及目录（略）致委托人函（委托人全名）：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值
10、进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元（大写：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整）。单位建筑面积价格人民币6993元/m2（大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司（盖章）法定代表人：（签章）2006年10月15日估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略
11、）三、估价对象（一）区位状况（略）（二）实物状况（1）建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝士结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：12层为商铺，其余为写字楼装修情况：（略）设施设备：（略）工程质量：（略）维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市。物业管理状况：（略）绿化等其他情况：（略）（2）土地实物状况土地用途：12层
12、为商业服务。土地等级：商业级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质；水文状况：（略）（三）权益状况（1）建筑物权益状况。根据委托人提供的房屋所有权证（证号X号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。（2）土地使用权权益状况。根据委托人提供的国有土地使用证（证号号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。（3）他项权利状况。据权证记载，估价对象曾设
13、定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据面评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值；其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估
14、价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合XX市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。十一、估价人员（略）十二、估价作业期2006年10月10日至2006年10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果
15、超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明（略）房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用（略）五、估价测算过程（一）市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。1.测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对
16、其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：（1）可比实例的选取。选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相向、建筑面积相近、均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。表1 可比实例资料表估价对象与可比实例/项目A大厦首层商铺B花园首层商铺C大楼首层商铺D估价对象首层商铺坐落大道大街大道大道交易日期2006年9月2006年9月2006年10月2006年10月交易情况正常正常正常正常土地使用权取得方式挂牌出让挂牌出让招标出让挂牌出让房地产状况困素地段等级商业级商业级商业级商业级繁华程度商业密集区一般一般商业密集区交通便捷度较优较优较优较优公共配套设施完
17、备程度较完善较完善较完善轻完善建筑装修简装简装简装.简装设施设备中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋商铺类型独立商铺独立商铺街角独立商铺独立商铺建筑结构框架框架框架框架朝向北西南南临路状况临大道/混合型主干道临大道/混合型主干道临大街/混合型主干道临大道/混合型主干道商铺交易价格10500元/m29091元/m29562元/m2（2）比较修正。1）交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。2）交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产
18、市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。表2 房地产状况因素修正系数及计算表可比实例/项目ABC大厦首层商铺花园首层商铺大楼首层商铺交易日期100/100100/100100/100交易情况100/10010/00100/100房地产状况因素地段等级100/100100/98100/98繁华程度100/100100/97100/101交通便捷度100/100100/100100/100公共配套设施10
19、0/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100设施设备100/100100/98100/102商铺类型100/100100/100100/102建筑结构100/100100/100100/100朝向108/991110/98100/100临路状况100/100100/100100/100交易价格10500元/m29091元/m29562元/m2可比实例修正后价格10606元/m29958元/m29285元m2（3） 比准价格计算。根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算为
20、10606元/m2；利用实例B计算为9958元/m2；利用实例C计算为9285元/m2。从测算结果栗看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2.测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：995050=4975元/m23.测算估价对象比
21、准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85（9950+4975）=181.86万元（二）收益法1.估算有效毛收入（1）潜在毛收入。潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的X大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/（月/m2），则年潜在毛收入为：65243.7012=190086元（2）有效毛收入。由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到
22、的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入（1-收入损失率）空置率和租金损失率分别为10和5，则年有效毛收入为：190086（1-10）（1-5）=162524元2.确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，。具体计算如下：（1）税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房产税为租金收入的12，营业税及附加为租金收入的5.85，则年税金为：162524（12+5.85）=29011元（2）管理费和租赁费用。指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用
23、，按经验数据为租金收入的2.5，则：1625242.5=4063元（3）维修费。指为保证房屋正常使用，每年需支付的修缮费，为4800元（取值及计算过程略）。（4）保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5。根据市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000243.701.5=731元（5）运营费用合计年运营费用=（1）+（2）+（3）+（4）=38605元3.确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入一年运营费用=162524-38605=123
24、919元4.确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8（取值理由及过程略）。5.确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n=58.9年6.计算房地产收益价格V=A/Y1-1/（1+Y）n=12
25、3919/8%1-1/（1+8%）58.9=1532338（元）即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术半均值确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60，收益价格的权重为40，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.8660+153.2340=170.41万元房地产单价=170.4110000/243.70=6993元/m2估价结论
26、：估价对象在估价时点2066年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整附件（略）四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分） 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝
27、土结构，共18层；其中13层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4。2.建筑安装工程费为1100元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8。3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24。4
28、.商品住宅建成半年时可售出30，平均价格为2700元/m2，建成年时可售出60平均价格为2800元/m2；剩余的10会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5。5.房地产报酬率为8，折现率为12，贷款年利率为6，销售利润率为20，估自测算如下（节选）：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解：1.开发完成后的房地产总价值总建筑面积=100005=50000m2住宅总面积=50000-9000=41000m2（1）商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入12（1-空置等租金损失率）=5012
29、（1-10）=540元/m2每平方米商铺的净收益=有效毛收入（1-运营费用率）=540（1-24）=410.40元/m2商铺开发完成后的单价=410.401811-1/（1+8）471/（1+8）2.5=4118.45元/m2商铺开发完成后的总价=4118.459000=3706.61万元（2）住宅开发完成后的总价值=41000302700/（1+12）2.5+602800/(1+12）3+102900/（1+12）3.5=8204.06万元（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元2.扣除项目（1）建安工程费=500001100/（1+12）=4910.71万元（2）专业及管理费用=4910.718=392.86万元（3）销售费用和销售税费总额=11910.67（3.5+5.5）=1071.96万元（4）销售利润=11910.6720=2382.13万元（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V4=0.04V3.总地价2006年9月1日的总地价：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74万元9