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1、精选优质文档-倾情为你奉上2010年全国各城市房地产市场情况总结报告3（天津、甘肃、上海、厦门、广州版）目录：1、天津2010年二手房量降价涨 交易总量70446套2、甘肃房地产观察：楼市十二个月3、2010年上海房地产备忘录4、厦门2010年商品住宅成交面积下跌47.5%5、2010年广州二手楼市在“高飞”天津2010年二手房量降价涨 交易总量70446套 记者昨日从有关部门获悉，2010年天津市二手私产住宅呈现量缩价涨的走势：全年交易总量为70446套，与2009年相比下降32.8%，成交均价为6812元/平方米，与2009年相比上涨17.6%。 据市国土房管局相关统计数据显示，自去年4月
2、起国家针对楼市进行了多轮宏观调控，使得市场经历了2009年楼市火爆成交之后的理性回落，但并未出现2008年的惨淡局面。在政策的影响下，全年二手房交易价格平稳上扬。在中心城区范围内，各区域的成交均价保持15%以上的涨幅，尤其区域建设发展快速的红桥区涨幅最大，均价涨近30%。在全市的成交户型上，80万元以下的经济型住宅占到了成交总体的六成以上。 我爱我家市场研究中心人士认为，与以往历年的楼市调控相比，2010年无疑是房地产调控政策最为繁多的一年。而2010年本市房地产市场历经多次调控，成交热度有所下降，成交量理性回落，但房价仍然呈现上升的主要原因是：在经历了2008年长期的深度调整及2009年的快
3、速回升之后，面对2010年的宏观调控，二手房业主面对市场的再次调整选择观望，大多数业主对于房价持长期看涨心态，业主主动降价现象并未大规模集中出现。业内人士预计，楼市调控仍未结束，2011年市场将面临深入调整，预计在自住型需求的支撑下，天津市二手私产住宅全年成交量将保持6万套以上的水平，难以出现大幅萎缩，成交均价也将保持稳中有升的趋势。甘肃房地产观察：楼市十二个月2010年，对房地产行业而言，是不平凡的一年。这一年，房地产行业的发展可谓风起云涌，变幻莫测。在历经国家接二连三的宏观调控政策之后，这个行业未来的路在哪里？在令人眼花缭乱的变局中，事关房地产行业的任何“动静”都是人们关注的焦点。无论是开
4、发商、消费者，还是政府部门，都给予房地产市场极大的关注。在过去一年跌宕起伏的房地产市场运行中，应该说，演绎了许多场次的悲喜剧。在匆匆走过2010年之后，让我们一起回顾甘肃房地产市场在这一年里走过的12个月历程。 一月：国十一条2009年底，国家为了遏制房价这匹脱缰的野马，推出了一系列政策，但效果甚微。 2010年伊始，国务院出台了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，简称“国十一条”，旨在遏制房价的过快上涨。虽被事后评价为老生常谈，但对高烧不退的房地产市场来说，还是起到了一定的降温作用。“国十一条”出台，首次明确了地方政府责任。1月11日央行宣布存款准备金率上调0.5%，直指市场流动性过剩，但
5、一季度房价仍以飙升为主旋律。 二月：倒春寒春节期间，各地楼市持续低迷，市场观望情绪浓厚，一、二手房成交量显著下降，人们形象地称其为楼市“倒春寒”。此次寒流波及面甚广，甘肃楼市也未能幸免，大年初一到初三销量挂零，兰州春节七天的总销量不到20套。就在人们为这波寒流是习惯性淡季还是楼市拐点而猜测的时候，有专家提出楼市真实走向三月份以后才会显现的观点这才暂时平息了大家的议论。 三月：两会话题就在民众真切希望政策能及时为高房价降降温的时候，全国两会在三月隆重召开。会上最敏感的话题就是房价。据统计，两会期间有超过半数的提案与房地产行业有关，从人大代表的发言到记者的提问，房价问题始终最受关注。两会在全民的期
6、盼中落幕，但房价上涨的“好戏”却在继续上演，大有永不落幕之势。 四月：新国十条4月17日，被称为史上最严厉调控政策的“新国十条”出台，从信贷、税收、土地等各个方面全面调控楼市。严格的差别化住房信贷政策、增加住房供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管等一系列政策措施出台，使得房地产市场出现了大幅度的震荡。 五月：甘十条四月以来，房产调控成为了中国房地产行业里最敏感的词汇，政策频出，房价上涨势头看似被遏制，但房价却一直高扬。 进入五月，备受社会各界关注的甘肃省关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的实施意见正式出台，被称为“甘十条”。意见结合甘肃实际，从供给、财税、土地等多个方面提出了多项具体政策，
7、为调控省内城市房地产行业提供了依据，对抑制省内城市房价过快上涨起到了作用。 六月：降价潮调控以来，“开发商至少扛半年”的呼声早已被大家所接受，购房者也为这一场楼市的博弈留足了等待的时间。但事实上，大型开发商并不打算坚持，恒大最先高调宣布旗下产品8.5折发售的消息，且不论其是真是假，但当月恒大骄人的销售业绩似乎向开发商们指出了一条明路。随后，绿地集团也宣布旗下41个城市近百楼盘推出五大置业计划，启动全面优惠行动，万科地产在人们的质疑声中表面坚称不降，但调查结果表明，它不是没降，只是降得低调。 七月：观望、等待6月初，酝酿已久的二套房标准终于有了明确结果，住建部、央行、银监会联合发出通知，明确二套
8、房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷。尽管业内对二套房标准有种种猜测，但政策的严厉程度还是对市场造成了一定影响。 这次宏观调控很严厉，但大多数开发商和购房者都相对理性。由于在政策出台前长达一年多的时间内，市场都保持着旺盛的发展势头，大多数房地产企业选择了观望，推迟开盘节奏，购房者观望等待氛围渐趋浓厚。 八月：刚性需求八月，天添幸福港、仁恒美林郡和普天格兰绿都相继开盘，带动兰州楼市悄然升温，开盘当日前来订购和咨询的人数众多，场面火爆。这一月，省内其余各地楼盘扎堆开工、开盘。 此轮宏观调控直指一线城市市场的投机和投资需求，对甘肃的这些城市而言，初次置业者和改善型消费者依然占主导地位，刚性
9、需求一直支撑着房地产行业，不断攀升的成交量就是证明。 九月：公租房新规9月省政府办公厅印发了甘肃省公共租赁住房管理办法。该办法对全省公共租赁住房规划、建设、分配、使用及监督管理进行了明确规定：一家人只限申请承租1套公共租赁房；直系亲属具备住房资助能力的，不能申请公共租赁房。公租房建设的意义在于凸显政府规划和主导的公益性，是中等偏下收入阶层的重大利好。增加公租房建设和供给数量短期内能有效改善中低层收入的居住，对于调控房地产市场的良好运行起到积极的作用。 十月：限购令国庆节前后，全国12个城市先后出台各具特色的“限购令”，对户籍家庭和非户籍家庭在本地的购买数量做出了严格的限制。兰州市政府出台了关于
10、进一步调控房价的意见，规定本地居民家庭在本市可以购买2套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房；超过规定套数的，各商业银行严格控制住房贷款发放，房地产管理部门在办理商品房预售合同登记备案和房屋产权登记时予以严格审核。 十一月：加息11月10日，央行第四次上调存款准备金率，这是继1月份调整存款准备金率和10月份先后上调六家银行的存款准备金率和存贷款基准利率以来第四次加息。 单次加息对消费者的影响并不大，但是连续加息和楼市新政组合，形成叠加效应，会冲击和影响消费者购买心理。加息后房地产开发贷款的利息成本增加，房地产开发量也会收到影响。在加息和开发贷款断粮的影响下，一些资金实力有限的中小开发商极
11、可能率先降价，房价进一步松动的可能性增加。 十二月：50%泡沫社科院先后发布了2010年经济蓝皮书和住房绿皮书。蓝皮书对中国民众的住房购买力进行了评估后，认为85%的家庭已无购房能力，而绿皮书直指房地产市场供求矛盾，并排出了当前全国大中城市楼市泡沫最高的7个城市，兰州排名第六，泡沫系数超过0.5。 和其他六个城市相比，兰州地处西北，人均收入处于偏低水平，而楼市泡沫之高，竟然位于全国前六位。此论一出，引起舆论界一片哗然，纷纷质疑数字的权威性和可靠性。虽然部分官员和房地产企业否定这种结论的真实性，但是如果按照社科院的计算方式得出的数据，这种泡沫的比例依然存在。不管是不是真的存在如此大的泡沫，对于普
12、通购房者来说，泡沫的存在始终不是件好事。2010调控下的南京楼市：开发商照样“坐着赚钱”过去一年，调控下的南京楼市 做开发商最要紧的是什么？赚钱 做买房人最要紧的是什么？忍耐 尴尬一 买房者四处求人 开发商坐着赚钱 2010年楼市调控政策频出，可记者发现，无论政策如何“严厉”，南京多数楼盘开盘时依然“抢”声一片：要么是抢心仪的房型，要么是抢优惠。 去年11月初，河西的苏宁睿城高调降价2000元。首批推出的350套房源遭3000人疯抢。负责销售的苏先生告诉记者，8个人抢一套房子，他们以前从未遇见过。 “有一家大型医院的负责人直接找到我们领导，希望能团购20套，也不要额外优惠，只要能保证买到房子就
13、行。”苏先生说，公司当面回绝了这家医院的要求，没想到的是，“团购”的事情刚处理完，又有不少人托关系找来，说是看中89平方米的户型，要求帮忙留着。“大概有四五十位买房人递条子，可89平方米的户型也就不到100套，照顾不了，全摇号凭运气吧！” 如果说这算是“甜蜜的烦恼”的话，宁南板块的金地自在城也感同身受。这家楼盘去年推出了一批精装修房，均价9500元，户型从73平方米到100多平方米，吸引了不少年轻一族的眼球。“73平方米？你根本买不到，我只买到85平方米的，还是找人的”，小朱来南京工作才一年，去年10月份在这家楼盘“抢”下一套小户型，他说如果不找人的话，连80多平方米的户型都买不到。 在这样的
14、形势下，开发商真可谓“坐着赚钱”：不愁销售不用吆喝，轻轻松松就赚到大把钞票。 “不瞒你说，去年5月份我们就完成了全年销售计划，你说我还会急着卖吗？”城南一家楼盘的开发商笑着说。在宁南板块和河西板块的一些热销盘，开发商同样“稳坐钓鱼台”，回款任务完成了，有的楼盘已经开始给员工放起了“寒假”，组织去海南等地旅游。 尴尬二 房贷政策史上最紧 二房三房该买照买 二套房贷款利率上浮10%、停贷三套房贷款2010年的房贷政策可谓“史上最紧”，但南京房价依然坚挺。日前，记者就去年的房贷情况采访了南京多家银行。 深圳发展银行南京分行人士告诉记者，由于该行首套房贷款按基准利率执行，比较严，去年来办首套房贷款的客
15、户仅占两成左右，剩下的大多是二套房贷款，占比在60%70%之间，三套房贷款都是在限贷令出台之前办的，占比很少。南京银行和光大银行的房贷客户构成情况则与深发展的不同，南京银行人士表示，去年该行房贷利率下浮30%的客户占比在70%75%之间，其他的大多是二套房贷款，三套房贷款只占1%-2%。光大银行南京分行人士表示，该行80%以上的房贷都是首套房贷，13%左右是二套房贷，剩下的是三套房贷。 虽说去年南京楼市调控政策频出，但记者发现，无论是二套房还是三套房，买的人还是“该出手时就出手”。 “来我们这买房的绝大多数都不是首套，我看还是改善型的居多吧？”城南雅居乐花园的一位营销负责人说，目前在售的“天岳
16、”是整个项目的最后一批房源，也是位置最好、单价最高的，户型最小的也有260平方米，均价2万左右。他告诉记者，资深医生、企业家等是购房主力，多数都是二套房以上。 记者从多位开发商以及中介公司了解到，目前南京家庭第三套房的鉴证以及合同备案依然可以办理。但三套房在整个楼市销售中的比例并不大，大概只有一成多。 陈春林 马祚波 尴尬三 调控将成常态 房价上涨也成常态？ 去年的房价到底是涨是跌呢？尽管官方没有提供相关数据，不过各家网站统计的信息显示，去年南京房价依然上涨，涨幅在12%到14%之间。 搜房网针对南京全市158个在售住宅项目的调查统计中，共有112家楼盘价格上涨，全市楼盘平均涨幅为12.01%
17、；365地产家居网对全市58家楼盘进行的房价涨跌样本分析称，去年南京房价的平均涨幅为13.7%。 专家分析称，跟2009年接近五成的涨幅相比，去年南京的房价涨幅是可以接受的。“如果能每年将南京房价涨幅控制在10%以内，应该是最完美的结果。” 业内人士认为，今年的楼市在旺盛刚需的背景下，南京的房价仍会稳中有升，不过也存在小幅震荡的可能性，但涨跌幅度不会超过10%。 酒要一口一口喝，路要一步一步走 步子迈大了，容易被调控！ 今年楼市走势会如何？房价的蠢蠢欲动会否导致第三轮调控的到来？“继续坚定不移地加强房地产市场调控。”在去年底举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新明确表示了
18、2011年坚持房地产市场调控不放松的决心。 那么，去年出台的楼市政策不少，但是真正能控制住房价的政策又有哪些呢？ 政策之一：认房又认贷实用指数： 去年银行执行了严格的信贷政策，首套房首付三成，利率可享八五折；二套房首付五成，利率上浮1.1倍；三套房严禁贷款。如此严厉的贷款政策将投资客“驱逐”不少。 政策之二：限购令实用指数： 去年国内多个城市出台了“限购令”，对购买第三套房的家庭以及外来人员进行了一定限制，短期内交易量锐减。不过业内人士指出，暂时抑制买房无法根本解决楼市难题。 政策之三：“地王”上报实用指数： 国土部在上个月出台规定，各地土地拍卖产生的“地王”需及时上报。业内人士看来，此举实在
19、不值得一提。“光上报有什么用，又不是限制地王产生，政府有什么理由去限制呢？” 政策之四：酝酿中的房产税 实用指数： 沸沸扬扬的房产税去年闹腾了一年，到现在也是“只听楼梯响，不见人下来”。对于这一政策，房产专家认为可能只会增加房产交易成本，对抑制房价作用不大。2010年上海房地产备忘录2010楼市十大关键词 1、宏观调控 2、保障房 3、日光盘 4、合伙买房 5、假离婚 6、强拆7、首套 8、房产税 9、限购令 10、逼供 增加保障用房供给 2010年1月7日，国务院颁发 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，强调增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强
20、风险防范和市场监管、加快保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任。 “国11条”调控楼市 2010年 1月 10日国务院出台 “国 11条”，严格二套房贷款管理，规定二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外 “热钱”冲击中国市场。 规定住宅用地比例 2010年1月21日，国土资源部发布 国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 两个全国地王降生 上
21、海外滩8-1地块2010年2月1日正式出让，被上海证大以总价92.2亿元收入囊中，夺下 2010年全国总价地王，折合楼板价3.4345万元/平方米； 2010年2月11日，苏河湾1号地块由央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司，以70.2亿元的总价竞得，该地块成交楼板价达5.2783万元/平方米，加冕全国单价地王。 国土监察掀起风暴 2010年3月10日，国土资源部出台 关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知，内容包括 “开发商竞买保证金最少两成”、 “1月内付清地价50%”等19条土地调控政策，称为 “国19条”。 3月12日，又宣布将于2010年3月至7月在全国开展对房地产用地突出
22、问题的专项检查。 78家央企宣告退市 国务院国资委新闻发言人杜渊泉2010年3月18日表示，除16家以房地产为主业的中央企业外， 78家不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。 严格控制豪宅供地 2010年3月22日，国土资源部提出，在2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。 首套契税优惠趋紧 2010年4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以
23、上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 严格商品房预售制 2010年4月13日住建部发出 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 “新国10条”剑指投机 2010年4月15日，国务院要求贷款购买第二套住房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于3
24、0%。 2010年4月17日，国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，三套停贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民停贷。 抓经济适用房监管 2010年4月22日，住建部发布通知，明确对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。 加强廉租住房管理 2010年5月4日，住建部、民政部和财政部联合发文加强廉租住房管理，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借、准入退出管理机制不完善等问题，作出有关规定。专家分析称，中央连续出
25、台文件加强保障性住房监管，对解决低收入家庭住房困难有积极意义。 二套认定认房认贷 2010年6月4日，住建部、央行和银监会联合发文 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行 “认房又认贷”。 公租房面积设上限 2010年6月12日，住建部等七部门联合发文指出，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。 保障房引入问责制 2010年5月19日，住房和城乡建设部与地方政府签订目标责任状，为保障房建设提供保证。对于保障性住房工作推进不力的地方政府，住房和
26、城乡建设部、监察部有权约谈、问责。及至2010年10月，住建部、监察部和国土部明确，稳定房价和保障性住房建设不力的，将问责省级政府。 套数认定再度收紧 2010年6月4日，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭 （含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 “认房也认贷”以家庭为单位，比之前单一 “认贷”或“认房”更为严厉。 夹心层可享公租房 上海市房管局局长刘海生2010年6月表示， 本市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）已向社会公示，修改完善后将及时实施。既不能享受廉租房，又不能享受经适房的夹心层
27、，有望通过公租房改善居住条件。 将建违法用地清单 2010年6月，国土资源部、发改委等10部委联合下发通知，要求整治重点项目建设违法用地。通知表示，将建立 “违法用地项目清单”，进而对其在投资安排、建设项目环评、建设项目招投标等方面予以限制。 第一批经适房摇号 历经 “两级审核、两次公示”， 2010年7月9日，闵行区472户申请家庭成为上海首批参加经适房供应试点公开摇号的家庭。他们按照摇号取得的轮候序号，参加之后的选房购房。而徐汇区则于2010年7月中旬组织这项工作。 严格控制房贷风险 2010年7月26日，在上海银监局召开的中资银行业金融机构负责人会议上，该局局长阎庆民要求各银行坚持房地产
28、调控政策不走样，严控房地产贷款风险。要动态控制开发商贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的5成，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。 第一批土地预公告 上海第一批土地预公告2010年8月悄然出台，将2010年下半年5个区域共计13幅土地预先公告。这也是自上海在2010年4月份开始执行预申请形式之后，下半年首批 “回归”预公告出让方式的土地。 第三套房贷金叫停 2010年8月3日，银监会再次叫停京沪深杭四地的第三套房贷。据了解，从2010年4月 “国10条”出台至2010年7月，上海大部分银行已经主动放缓或逐步暂停了第三套房贷的发放。 2010年8月上述城市银行三套房贷全面叫停。 暂停公积
29、金装修贷 2010年8月18日上海市公积金管理中心相关负责人表示，公积金装修贷款从2010年8月第三周起被全面叫停。这主要是为了整顿公积金装修贷款业务的秩序，对于已受理的申请，他们将在严格审查后确定是否放款，至于这一贷款何时恢复办理，目前尚没有时间表。 保险资金投不动产 2010年9月初 保险资金投资不动产暂行办法发布，规定保险资金投资不动产的投资比例为上季末总资产的10%，同时规定了“三不”原则，该规定宣告保险资金投资不动产正式开闸。 高价房审批权上移 2010年9月中旬开始，新盘单价超3万元须通过市级房管部门预售审批，而不是由区县进行直接核准。 上海新开盘楼盘的价格信息将采取 “一房一价”
30、形式，即每一套住房在申请预售时就已经确定了参考价格，而不是现在所普遍采取的随行就市。涨价超过一定幅度须重新审批。 开展房产中介专项整治 上海市工商行政管理局网站上发布通知表示，将集中开展为期一个月 （2010年9月15日至10月15日）的房地产中介市场专项整治，配合住房保障房屋管理部门和物价部门查处房地产经纪机构或执业经纪人与房地产开发公司串通，联手内部认购、弄虚作假、加价倒卖的行为。 严厉打击开发商囤地 2010年9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发通知规定，对企业因自身原因导致土地闲置一年以上的，将禁止企业及其控股股东参与土地竞买。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约
31、定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。 楼市掀起二次调控 2010年9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。措施主要有：在一定时间内限定居民家庭购房套数；完善差别化的住房信贷政策， 厦门2010年商品住宅成交面积下跌47.5%刚刚过去的2010年堪称中国房地产政策调控最为严厉的一年，据市国土资源与房产管理局数据显示：去年全市商品住宅成交19299套，月均成交1608套，成交面积约216.97万平方米，同比下跌47.50%。 去年岛外商品住宅成交12811套，占全市住宅总成交套数的66.38%，岛外市场已成为楼市供销主战场；岛内商品住宅成交
32、6488套，占全市总成交套数的33.62%。今年，岛外将有更多房产项目开盘，首次购房的刚需客户将成为岛外置业的主力军。 2010年广州二手楼市在“高飞”预测也有准确的时候。起码众业内人士对2010年的预测就是这样。早在2010年1月份的时候，满堂红、合富置业和中原地产等研究分析人士就对今年二手楼市进行了预测，认为“今年的市场与2009年的市场相比有一定的延续性，广州二手楼市场依然会保持稳步发展，呈现量减价略升的走势”。总结2010年的二手楼市，尽管成交量比2009年有所降低，但仍是近4年来的第二高位，价格更不用说，整体也呈现平稳走高的态势。 应该说，相对于火爆的2009年，今年的二手楼市是有些
33、坎坷的，国家的调控政策持续不断，不论是税收的、金融的、还是本地的限字令等等，都给二手市场带来了一定的影响，政策出台的一两个月内，二手成交明显萎缩；而同时，广州的二手楼市又是坚挺的，尽管经历了不少调控，但其前11个月的成交量都达到了753.67万平方米，即使不算12月份的量，该数据都已经是2007年至今、仅次于2009年的第二高成交量。更值得一提的是，今年内，除了3月份的一手成交量比二手要高之外，其余的月份中，二手成交量都高出一手成交量不少，去年还只是占半壁江山的二手楼市，在2010年实现了全面超越：从已经公布的可统计数据看，今年前10月份一手住宅成交量为454.16平方米，而二手的已经达678
34、.6万平方米。与成交活跃并驾齐驱的，是二手楼价的震荡上行态势，一年到头，同一套单位在年底购买时要比在年初买时多花20万元。 2010年，政策和市场一直在博弈，只不过目前来看，市场暂时处于上风。是什么导致二手楼市在经历调控的这一年内反而量价齐升呢？业内人士分析认为，通胀的存在和对明年通胀预期的存在，是致使二手楼成交活跃的极大推进原因，加上广州的刚性需求依然强劲，故市场暂时抗住了政策的洗礼。只是，这样的一种略微优胜的局面，能否在2011年持续下去，还是得看政府的态度了。 关键词一 畅销 前11月成交量达753.67万平方米，为近四年来第二高 全面超越一手成交，成为市场最主流 2010年，尽管国家对
35、房地产的调控不断，对二手楼市也带来不小影响，但是广州的二手楼市却依旧走出了畅旺的行情，其成交不仅处于近4年来的亚军位置，更全面超越一手。 统计市国土房管局公布的数据可见，今年前11月份，广州二手住宅成交量达到753.67万平方米，其中上半年的1-6月份总成交为426.77万平方米，月均为71.13万平方米，而下半年的7-11月份，月均成交量为65.38万平方米。如果以12月份成交65万平方米计算，那么2010年全年，广州二手住宅的成交量就将有820万平方米左右。不论是前11个月份的753.67万平方米，还是预算的全年的820万平方米，这样的成交量都是从2007年至今4年时间里的第二高位，仅比最
36、火爆的2009年的958.74万平方米低。 如此的成交量也全面超越一手住宅成交量。2010年已统计的11个月份中，只有3月份的一手成交量大于二手成交量，其余月份中，二手的成交量都远超一手，比如1月份时二手成交量达109.21万平方米，而一手则只有57.99万平方米的成交。 因此整体而言，因今年的调控从未停止过，但二手楼市能获得这样的成交量，可见市场有足够的抗压能力。 相关链接： 近4年二手年度成交量 年份 成交面积(万平方米) 2007年 747.34 2008年 452.99 2009年 958.74 2010年前11月 753.67 数据来源：广州市国土房管局 整理/陈玉霞 关键词二 火爆
37、 前11月二手租赁量达1567.06万平方米，是买卖的1.1倍 如果说二手住宅的买卖成交量用“畅销”来形容，那么与之相辅相成的二手住宅租赁行情，则要用“火爆”来形容。统计官方数据可见，2010年1-11月份，广州二手住宅租赁登记面积达到1567.06万平方米，是二手住宅买卖753.67万平方米的将近1.1倍。其中，下半年的7-10月份，每月的二手租赁登记面积都超过了200万平方米，到了11月份，二手租赁转入淡季，预计12月份同样会趋淡，但整体看，下半年的租赁行情都明显旺过上半年。 满堂红研究部人士表示，除了二、三月传统的租赁淡季之外，2010年二手租赁行情一直火爆。特别是第三季度以来，除了此前
38、的通胀、毕业生和春交会客商租房潮之外，城中村改造也逼出了大量的租房需求，使得一年有两三个月份内中介行的生意基本以房屋租赁为主；新兴地铁线路的开通，也带旺了租赁行情，如二号线、八号线等沿线的物业，二手租金也随着上升。另外，今年楼市大受政策调控影响，一、二轮调控出台后的一两个月，不少业主会选择把物业转售为租，这对二手租盘增加和成交量增加都有促进作用。 相关链接： 2010年各月二手住宅租赁数据 月份 租赁登记面积(万平方米) 1月 87.408 2月 51.88 3月 103.15 4月 125.89 5月 111.72 6月 122.03 7月 210.98 8月 203.61 9月 215.4
39、6 10月 218.91 11月 116.02 数据来源：广州市国土房管局 整理/陈玉霞 关键词三 高价 通胀压力下，全年楼价在调控中继续向上 楼价在调控中微微震荡上行，这个是2010年广州二手楼市的整体特征。从官方数据看，2010年1月份时，二手住宅均价为5283元/平方米，而到11月份时已经升至5590元/平方米，升幅为5.8%。满堂红研究部的统计数据显示，11月份时二手均价为11801元/平方米，比1月份的9701元/平方米升幅达21.7%。 从整年时间看，国家对楼市的调控对二手楼价的影响不是很大。除了2月、3月、6月等受传统惯例和新政调控的影响外，其余月份的楼价都体现环比上月上升的现象
40、。业内人士分析，尽管今年调控不断，但是就在百姓身边的通胀压力也是非常大的楼市推力，为了更好地抵抗通胀，购房就成为最佳选择。由于市场需求大，业主的放盘价就少有松动的空间，故而，整体的成交价也就不断提高。满堂红研究部人士介绍，2010年前11个月全市热门28个板块的二手住宅成交均价皆比2009年的均价有不同程度的上涨，基本上涨幅在20%以上。涨幅最小的是东风东路沿线板块，只有15.1%；涨幅最大的是工业大道板块，达到47.3%。 相关链接： 2010年月度二手楼价表现 月份 均价(元/平方米) 1月 5283 2月 5056 3月 5047 4月 5217 5月 5290 6月 5032 7月 5
41、212 8月 5358 9月 5400 10月 5528 11月 5590 数据来源：广州市国土房管局 整理/陈玉霞 关键词四 调控 少数几个月受新政影响明显 2010年对楼市而言可谓是政策市，连续不断的税收、金融，乃至限制令等政策，贯穿了整个2010年的广州二手楼市。不过，回望过去的11个多月，即使是面临数次的调控，广州二手市场受影响的，顶多为三四个月份而已。不少评论人士认为，一年的市场行情证明，广州的刚性需求依然是主流，广州二手楼市比较理性。 从满堂红、中原地产和合富置业等大型中介行的反映看，今年受政策调控影响相对疲软的月份大体只有2月、5月和7月份。1月1日开始营业税免征期限从2年调回至
42、5年对楼市有直接影响，致使1月份的交易活跃程度明显降低；而4月15日出台的第一轮国家调控政策，也致使市场成交量骤减，满堂红的研究报告显示，“继4月份买卖成交量减少25%后，5月份广州二手住宅的买卖成交宗数又减少了33.4%。与此同时，二手住宅成交均价应声回落，环比下跌3.9%”。业内表示，政策出台后的一两个月，业主和买家都会处于观望状态中，不轻易出手，一旦过了观察期，二手的交投又会重新活跃，广州的二手楼市中，刚性的首次置业需求和首次换房需求仍是置业的主流群体，而通胀的压力也令投资者暂停一段时间后重新选择优质的物业进行交易。 关键词五 合作 一二手联动卖楼重出江湖 2008年广州楼市行情低迷不堪
43、，一二手联动比较常见。而2009年时行情火爆，这种营销手法相对就隐匿了不少。今年，一二手联动的营销手法又重出江湖了。2010年期间，相对集中的一二手联动卖楼的事件主要发生“五一”期间和世界杯举办期间。“五一”是4月新政出台后的首个小黄金周，买家并不活跃；而6月世界杯期间楼市同样冷清，故楼盘也希望借助二手中介的客户网络，促进自身的销量。一二手联动在今年的效果不错，例如海珠区某楼盘一二手联动“两天已经卖了20多套了”。 不过中原地产项目部总经理黄韬表示，一二手联动也有局限性，如果商家不肯作出大让利，此联动很难吸引买家，当然也并非每个降价让利的楼盘都能有好成交；一二手联动在短期内可能会有收效，但这并
44、非楼市营销的长远之计，不是每个楼盘都适合这种方式。 关键词六 亚运 二手物业价格因亚运整饰有所提升 广州亚运会的举办，为二手楼市推波助澜了一把。亚运对二手楼市主要的推动在于，因整饰、美化环境及新兴地铁开通而带来的物业价值的提升。从2009年大规模的整饰美化工程实施以来，二手楼价特别是老城区的楼价就比未整饰前提高了5-10%左右。合富置业人士则指出，亚运会开幕式在珠江新城隆重召开，片区价值提升令珠江新城二手业主对楼价的期望值进一步提高，不少业主再度提高放盘价。 而广州亚运城项目，同样给市场带来一定冲击。据反映，七、八月份的时候，原本打算购买二手房的买家就将关注点转向了亚运城方面，致使二手买家观望
45、情绪比较严重，投资客方面更是如此。另外一方面，因为看好亚运城对南部板块的提升作用，番禺板块的二手业主纷纷反价、惜售甚至转售为租，致使该时段番禺二手行情淡了不少。 关键词七 旧城改造 带旺租赁的同时坚挺了老城区二手价 从今年3月份林和村的改造工程开始，2010年的广州就和城中村改造、旧城改造紧紧联系在一起，这些改造项目规模大、自然更加重大，其不仅催生了二手房屋租赁需求，也坚挺了老城区的二手楼价甚至是一手楼价。 有拆迁就会有需求，这些拆迁需求，就带旺了周边中介的成交，成为“调控中拯救中介成交的救命稻草”。比如6月份陈家祠绿地广场拆迁，荔湾区满堂红人士就介绍，该行最近成交的客户有三四成左右都是拆迁户
46、。林和村、杨箕村的拆迁同样带旺了周边区域的租赁行情。 拆迁的补偿款对楼市也是一个参考标准。陈家祠拆迁补偿标准为1.5万-1.7万元/平方米，令老城区业主的心态转硬，可议价空间变小。即使正处于调控期，中原地产恒宝分店经纪告诉记者：“不用指望在这里能够找到大幅降价的盘源。”原因就在于政府给出的补偿款并不低。 关键词八 网签 明年1月1日正式网签 12月28日，广州市国土房管局发布广州市存量房网上交易规则，明确从2011年1月1日其实施存量房网上交易。二手房网签自此有了定论。 在此之前，和不少调控政策只闻雷声不下雨一样，广州二手楼市中的网签消息，今年内也屡次被提及，但迟迟未有定论，结果却令买家的签约速度快了不少。 今年3月，广州市房管局就首次表示，今年7月起广州将实行二手房网签系统；6月份时，中介人士介绍，广州市房屋交易中心已召集了三大中介行的人员进行培训，有消息传出7月20日将开始试运行；至9月份时，终见有55套单位在网上放盘，一样没有全面铺开。 靴子一日不落地，买卖双方都难安心，买家签约的速度因为网签将至而变得更快。满堂红数据显示，8月份的买家中有四成买家是因网签关系加快签约的类型。合富置业研究报告也表示，二手房网签未明朗也是促使买家快速入市的重要原因。 专心-专注-专业