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1、精选优质文档-倾情为你奉上一、 城市土地使用布局理论城市土地使用上由于：（1）城市独特性；（2）城市土地与自然状况的唯一性和固定性。不同类型的城市在土地使用上有各自特征。但各城市均有共同的特点和运行规律，即各类土地使用之间的配置具有一定的模式，各方学者提出不同理论归纳起来其理论有：1、同心圆理论；2、扇形理论；3、多核心理论。(一)、同心圆理论：（见图）B.W伯吉尔斯（美国）提出。以芝加哥为例，城市可分成5个同心圆的区域。（1）中央商务区，城市中心、政治中心、社交中心、市民生活、交往、交通的集中点。集中着办公、财政、商务百货。（2）过渡区，是衰退的居住区，过去是富裕者居住，由于工业商业入侵，这
2、些富裕者不愿再住在这个区了，成为贫民窑，及低档的商业、仓库及典行、二手货市场，旧货市场有简便的旅馆和饭店。（3）第三环为工人居民区；产业工人（蓝领）低收入的白领工人居住的公寓及住宅。（4）第四环是良好的住宅区，是小商业主、专业人员、管理人员及政府工作人员，有独门独院住宅、高级公寓和旅馆。（5）第五环称通勤区，主要是一些富裕的高质量的别墅区，有汽车者。这个理论特点强调的一条关键是，这些环不是固定的和静止的，在城市发展中每个环都会向外环侵入而扩展自己的范围。图2-10：同心圆、扇形、及多核心结构（二）扇形理论（见图）霍伊特（美国）提出。他对美国64个中心城市调查中的租金大小、分布状况及对芝加哥、纽
3、约、费城、华盛顿大城市居住状况调查中发现，城市住宅分布有以下九种倾向：（1）沿交通线延伸，十分显著；（2）高租金住宅在高地、湖岸、海岸、河岸分布广；（3）高租金住宅有不断向城市外侧扩展倾向；（4）高级住宅喜欢聚集在社会领袖等名人宅地周围；（5）办公楼、银行、商店的移动对高级住宅的吸引力；（6）高级住宅地紧紧结合交通线分布；（7）高租金住宅追随在高级住宅地后面形成；（8）高租金的公寓多数建设在市中心附近的住宅地带上；（9）房地产开发者与住宅的发展关系密切。因此霍伊特认为：整体而言是圆形的，但城市的核心只有一个，交通线路由市中心向外放射状分布，随着城市人口的不断增加，城市将沿着交通线向外扩大，而继
4、承渐形成扇形。二、 多核心理论哈里斯（美国）1945年提出城市活动分布有四项基本原则（1）有些活动要求设施位于城市中特殊位置。（如中央商务区要求非常方便的交通而工厂需要大量水源）。（2）有些活动受益于位置的互相接近（如工人住宅区与工厂）（3）有些活动对其它活动容易产生对抗或消极影响。（如美丽的花园及居住环境和浓烟滚滚的炼钢厂毗邻）（4）有些活动因负担不起理想地区的费用而不得不布置在不很合适的地方。以上四种再加上历史的遗留及习惯影响和局部的地区特征，逐渐使相互协调的功能设计强化，不协调的功能慢慢分离，产生地域分化，使这地域保持相对的独特性，具有明显的性质，这样分化后的地区形成自有的核心。图2-1
5、1：三类土地的竟租关系-1三、 地租和竞租理论（见图）地租：是指任何一块土地经过加工利用而收到的纯收益。图2-12：三类土地的竟租关系-2级差地租：一定位置，一定面积土地上的地租的大小取决于生产要素的投入量及投入方式，只有当地租达到最大值时，才能获得的最大经济效益。城市土地使用的分布在很大程度上是根据对不同地租的承受能力而进行竞争的结果。1964年，阿罗索后又提出竞租理论根据：人们对不同位置上的土地愿意出最大价格获得这块土地。以商业为例，如商业由于靠市中心近，就可以出高租金。四、 邻里单位及居住小区理论（一） 佩里的邻里单位：1939提出“组织一个生活社区计划“即所谓邻里单位”。邻里单位包括住
6、房、外环境及相应的公共设施。这些设施应有小学、幼托、商店（零售）和娱乐设施。同时提出在快速汽车交通的时代，环境中最重要的是街道的安全，所以在建设道路系统的同时尽可能减少人与汽车的交织和冲突，将汽车交通完全安排在居住区之外。邻里单位由六个原则组成：图2-14：雷德朋新城规划图2-13：佩里的邻里单位图解（1）规模：要满足一所小学的服务人口所需要住房，其实际面积按人口密度决定。（2）边界：以城市的主要交通干道为界，这些道路有足够宽度以满足通行，避免汽车在邻里单位内穿越。（3）开放空间：应当提供一个小公园和娱乐空间。（4）机构用地；学校和其它机构服务对象以邻里单位为界限。（5）地方商业：应布置在邻里
7、单位的周边，并最好在道路交叉口。（6）内部道路系统：内部道路网既要便于邻里单位内的运行又能阻止过境交通使用。这个理论，他在1958年设计的美国新泽西洲的新城雷德朋得到实施，并提出“大街坊“的概念。（二）居住小区：是前苏联所提出的概念，其基本原理和设计都源于邻里单位。其规模要大于邻里单位，若干个居住小区组成居住区，城市就是由若干居住区所组成。五、 行为空间理论60年代后，林奇（美国）行为空间理论主要是通过对城市空间中所发生的行为来分析和认识城市。从城市中人的活动和活动的需要出发，来探讨城市空间的形成和组织。1、城市意象对城市意象的研究改变了城市规划领域内对城市空间分析的传统框架。认为空间不再仅仅
8、是容纳人类活动的容器，而是一种与人的行为联系在一起的场所，空间以人的认知为前提而发生作用。认为意象是直接的感受和以往经验记忆两者的产物，它被转译为信息并引导人的行动。城市意象有五个要素（1）路径：观察者沿着它移动。街道、步行道、运河、铁路，这是意象中最主要的因素。（2）边缘：是一种线性要素，是两个面的界限，是连续体中的线形断裂。如河岸、铁路、渠道、开发区的边界。（3）地区：是城市中较大的部分，观察者有进入其“内部”的感受。（4）节点：是观察者进进出出的集中焦点，如交叉口，交通转换处，十字路口。（5）地标：另一种参照点。人们不能进入其内部，是外露的，如：建筑物、招牌、商店。城市意象理论逐渐发展为
9、城市设计应用意象要素，塑造城市空间景观。城市群体建筑、城市轮廊线、天际线对城市进行艺术、灵感的创作。随后又出现城市可持续发展理论以及城市全球化理论。第二节 现代城市规划思想的演变现代城市规划的发展是在对现代城市的整体认识的基础上，对城市空间的组织、发展、改造的过程中，逐步建立起来的原理和方法。这里仅就历史性这个会议所产生的条件、对城市和城市规划思想的推动，而成为城市规划思想的框架。一、 雅典宪章（1933年）1933年国际现代建筑协会在雅典开会，会议主题是“功能城市”。会议通过了“雅典宪章”，宪章从现代城市发展中普遍存在的问题进行全面分析。（1）工业与居民区犬牙交错、混杂；（2）工业三废污染严
10、重；（3）土地使用过渡，设施不配套；（4）缺乏空旷地；（5）交通拥挤，甚至阻塞；（6）城市卫生恶劣，居住环境更差。提示了城市规划应当处理好：居住工作游憩交通的四大功能关系。并把这宪章称为“现代城市规划大纲”。针对当时世界上大多数城市是在19世纪-20世纪由于科技进步，大大加快了工业化的进程、城市发展都是无计划无秩序的、城市人口不断增长、并向城市高度聚集等给城市带来负面效应等问题，“雅典宪章”被世界各国都接受。其主要思想：1、城市活动可分为居住、工作、游憩、交通四大活动 ；2、“以人为本”在思想上已经认识到，考虑城市中广大人民的利益是城市规划的思想基础。“对于从事于城市规划的工作者来说，人的需要
11、和以人为出发点的价值衡量是工作成功的关键。3、“功能分区”理论，即让四个主要功能（即居住、工作、游憩、交通）按各自功能要求找到合适的位置。雅典宪章出台之后，各国在新建城市和旧城改造中，用功能分区的方法确实起到了缓解和改善过去城市各种弊病的作用。二、 马丘比丘宪章1977年20世纪70年代国际建协鉴于当时世界城市化趋势和城市规划过程中出现的新问题，于1977年在秘鲁的利马召开国际学术会议，会议是以雅典宪章为出发点，总结近半个世纪以来特别是二次大战后城市发展和城市规划思想理论和方法上的演变，展望城市规划进一步发展的方向，提出了新的要求和观念。（由于当时地点选在利马一个古文化遗址马丘比丘山上，故最后
12、签署宣言称“马丘比丘宪章”）这个宪章申明：雅典宪章仍然是这个时代的一项基本文件。它提出的一些原理至今仍然有效，但随时代进步，城市发展面临着新的环境，对城市规划提出新的要求。马丘比丘宪章强调人与人之间的相互关系，对于城市和城市规划的重要性。1、与雅典宪章相反，深信“人的相互作用与交往是城市存在的基本根据”。2、“在今天不应当把城市当作一系列要素的组成部分，并简单地把它们拼合在一起而要努力去创造一个综合的，多功能的环境。3、“在1933年主导思想是把城市和城市建设分成若干组成部分，而现在不应当把城市当作一系列组成部分拼在一起，而忽略它们之间的相互依赖性和相互关联性。4、提出“城市是一个动态系统”，
13、不把城市规划的成果作为终极状态，强调城市规划的过程性，阶段性和动态性。5、“规划的目的在于影响和利用变化”而不是描绘未来，及静态的图景。6、提到了老百姓参与规划，提出人民建筑是没有建筑师的建筑。“只有当一个建筑设计能与人民习惯、风俗、风格自然地融合在一起的时候，这个建筑才能对文化产生最大的影响。还对自然资源、环境保护、文物和历史遗产的保存和保护提出了建议。三、 华沙宣言（1981年）1981年国际建筑师联合会第十四届世界会议上通过的华约宣言确立了建筑人环境作为一个整体的概念，并以此来使人们关注人、建筑和环境之间的密切的相互关系，把建设和发展与社会整体统一起来考虑。华沙宣言强调：1、一切的发展和
14、建筑都应当考虑人的发展。“经济计划，城市规划城市设计和建筑设计的共同目标，应当是探索并满足人们的各种需求”。这种需求包括：生理的、智能、精神的、社会的和经济的各种需求。2、“人类居住地各项政策和建设纲要，必须为可以接受的生活质量规定一个最低标准，并力争实施”。规划师和建筑师都要把为这一个标准的实现作为自己的基本职责。3、继承了“雅典宪章”“马丘比丘宪章”中的合理成份，认为“规划是个动态过程，不仅包括规划的制定，而且包括规划的实施”。提出“规划工作者必须结合不断发展中的城市化过程中反应出城市及其周围地区之间实质上的动态统一性，并确立邻里、市区和城市其它构成要素之间的功能联系”。4、“任何一个范围
15、内的规划都应包括连续不断地协调，对实施进行监督和评价”。5、强调公众参与，提出“市民参与城市规划和建设过程，应当认作是一项基本权利”。6、强调环境治理“必须采取措施，防止环境继续恶化，并依照可以接受的公共卫生和福利标准使环境恢复基本完整”。7、“重要的历史、宗教和考古区，有特殊价值的自然区应为子孙后代保护”。四、 环境与发展宣言和21世纪议程（1992年）1992年在巴西里约热内卢召开世界环境与发展大会，通过环境与发展宣言和21世纪议程确立了可持续发展的观念，并将其作为人类社会的发展战略。“宣言”提出，“既满足当代人的需要，又不损害子孙后代满足其需求能力的发展”。关于可持续发展的概念，现在得到
16、国际社会较为普遍接受和认可的定义是指：“既满足当代人的需要，又不损害子孙后代满足其需求能力的发展”。可持续发展的观念源自于因经济的发展而造成对环境的破坏，使人们在经济建设的同时注意到对环境的保护。21世纪议程特别强调在制定政策，规划以及实施管理时“应当将经济、社会、环境因素综合地结合在一起而不能分裂开来，既考虑环境，又考虑发展”。21世纪议程对稳定人类居住区的发展提出八点：1、为所有人提供足够的住房；2、改善人类住区管理，尤其强调城市管理有效地解决环境问题；3、促进可持续土地使用的规划和管理；4、促进供水、下水、排水和固体废弃物管理；5、推广可循环的能源和运输系统；6、促进可持久的建筑工业活动
17、；7、加强多灾地区人类居住的规划；8、开发人力资源及增强人类住区开发的能力。第二章 城市规划的编制体系第一节 城市规划的任务及指导思想一、 城市规划的任务关于城市规划的任务，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平不同而各有所差异，但基本内容是一致的。日本：“城市规划是城市空间布局、建设城市的技术手段，旨在合理地、有效地创造良好的生活与劳动环境”。英国：“城市规划与改建目的不仅仅在于安排好城市形体城市中的建筑、街道、公园、公用事业及其它各种要求，而且更重要的在于实现社会和经济目标。”美国：“城市规划是一门科学、一种艺术、一种政策活动，它设计并指导城市空间的和谐发展，以满足社会和经济的需要”。中国
18、：而我国在20世纪80年代提出：城市规划是指城市人民政府为了实现一定时期内城市经济社会发展目标而确定城市性质、规模及发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。其任务：确定发展目标，合理使用地，组合空间布局，安排建设部署，为城乡经济、社会、文化稳定持续发展服务。1、确定发展目标根据经济发展目标，确定城市发展目标，即确定城市性质、规模及发展方向。2、合理土地利用确定城市各项用地的种类、使用性质、功能分区、数量比例、开发强度以达到合理使用土地和节约用地。3、组合空间布局确定城市各项建设的空间构成和组合，包括地上空间的合理利用，地下空间的开发利用，城市轮廓线景观和城市
19、风貌特色的塑造。4、建设部署：（近远期结合）制定中、长期发展建设目标，确定近期建设目标、当前建设安排。通过统一规划分期实施，使近、远期目标相结合。保护和修复人居环境尤以城乡空间环境的生态环境，促进城乡经济、社会、文化的协调持续发展，保障城市居民安全、健康、舒适的空间环境和公正的社会环境。二、 城市规划的指导思想1、可持续发展的思想可持续发展的核心是发展，要在保护人类赖以生存的环境前提下发展。这就要求工业建设不能造成新的污染，在发展中要解决好人口、环境问题。“中国21世纪议程”是国家发展战略。文件中表述“控制大城市人口增长过快的势头，发展大城市的卫星城；积极适当发展中小城市；大力发展小城镇”，城
20、市过大会带来许多矛盾。2、以人为本的思想城市规划归根到底是为了满足人民群众日益增长的物质文化的需求。为人民提供更好的生活、工作、学习、休闲的空间，创造更有利于人全面发展的基础和条件是城市规划的基本宗旨。在编制规划过程中要树立群众的观点。3、面向未来，面对现实，统兼筹顾，综合部署的思想。城市规划是继承过去，创造今天预测未来的工作。（1）规划要有远见，不可只顾眼前；（2）规划的目的在于实施，一定要立足于现实，面对现实一切从实际出发，规划要立足于是经过努力可能实现的基础上；（3）统筹兼顾，又是我们城市规划的重要特征；（4）规划必须对各项建设具有综合指导职能；要使局部与全局、近期与远期、条块与块块、地
21、上地下、需要与可能、生产与生活有机地结合起来。使城市各项建设事业发展均衡得当。经济效益、社会效益、环境效益的统一。第二节 城市规划编制一、 城市规划编制的原则（1）远近期结合的原则城市规划和建设必须符合国家和城市的实际情况，科学地预测城市发展状况，正确处理近期和远景发展的要求。发展规模建设标准定额指标，开发时序同国家和城市经济社会发展相适应。（2）促进经济社会发展原则城市规划和建设应当促进经济和社会发展，综合提高人民生活质量，坚持三个效益的统一。（3）环境保护原则应当保护和改善生活环境，防止污染和其它公害，保护绿化提高绿化水平。（4）节约用地，合理使用原则适用、经济合理用地，节约用地，综合开发
22、城市地下空间。（5）保护历史文化遗产及城市传统风貌原则保护具有重要历史意义和文化艺术和科学价值的文物古迹、建筑物构筑物及景观。（6）安全防患原则城市规划和建设应当保障社会公众利益，符合城市防火、抗震、防洪、人民防空的要求，维护公共安全、公共卫生和市容景观。（7）统一规划，合理布局，综合开发，配套建设原则建设要基础设施先行，开发一片，完善一片，收效一片。二、 城市规划工作的特点（1）综合性城市的社会、经济、环境等各项要素，既互为依据又相互制约。城市规划工作，就是要对城市中的各项要素进行统筹安排，使之各得其所协调发展。城市规划工作涉及面广，如考虑城市建设条件时，就牵涉到气象、水文、工程地质、水文地
23、质。当考虑城市性质和规模时，就涉及技术经济和人口问题。当考虑对外交通时，就涉及机场、港口、火车站。当研究城市空间时，就涉及建筑布局、型态、风貌。（2）政策性强如城市性质、规模、工业配置、产业结构、居住标准、用地指标都不是单纯的技术和经济问题，它是关系到该城市经济发展水平、人民生活水平。消费与积累等都有当时的具体政策。（3）地方性强：城市规划都必须根据地方特点，因地制宜，同时规划的实施是依靠政府筹划和当地人民群众的共同努力，所以规划既要遵重科学，又要遵人民的意愿。（4）长期性：规划一般10-20年，规划既要有现实性又要有预见性，随着社会经济发展规划就要作相应经济的调整。（5）实践性：规划一旦被上
24、级批准，要保持规划的稳定性和严肃性，不可能随意调整或修改，并通过城市规划管理的手段，确保规划的实施。“三分规划，七分管理”三、 城市规划编制的阶段按照国家“城市规划法”规定，规划编制工作分两个阶级、五个层次组成：即总体规划阶段和详细规划阶段；五个层次：市（县）域城镇体系规划、城市总体规划（含城市总体规划纲要）、分区规划、控制性详细规划及修过性详细规划。（一）城镇体系规划地位：城市总体规划不可缺少的部分，是总体规划编制的要求。作用：（1）可完善和深化总体规划；（2）可完善市带县，县带镇，镇管村的行政体制；（3）切实保证城市发挥中心的作用，促进城乡协调发展；（4）是城市菜篮子工程的保障。2、城镇体
25、系规划任务和内容（1）摸清市、县域的基本情况，分析市、县发展条件，发展优势和制约因素，提出发展战略、发展目标。（2）市、县域城镇化水平和途径预测，城镇体系规模结构，职能分工、空间布局；（3）确定区域基础设施、交通、水资源、能源、服务设施的发展目标。（4）提出实施规划的技术经济政策及措施。3、城市体系规划的图纸和文件。（二）城市总体规划：1、城市总体规划纲要，是确定城市总体规划的重大原则问题；（1）论证城市发展的技术经济依据及发展条件；（2）论证和拟定城市经济社会发展目标；（3）论证城市在区域中的战略地位，原则确定市域城镇布局和结构；（4）论证并原则确定城市性质、规模以及总体布局和发展方向；（5
26、）分析论证城市能源、交通、供水等城市基础设施可容性及开发实施的重要措施。城市规划纲要的成果以文字为主，并附1/2.5万1/10万城市发展示意图。2、城市总体规划：总体规划是纲要的具体化，规划期一般为20年。（1）内容：划定规划区的范围，并体现城镇体系；确定市中心区中心区的位置，人口规模、性质、发展方向；确定城市用地发展方向及布局结构、道路结构框架，对外交通运输道路选用等级和干道系统、桥梁、广场、停车场及主要交叉口。确定城市供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环保、环卫等发展目标及布局；确定城市河、湖、水系统；确定城市绿化系统；人防建设、抗震、防灾规划；确定需要保护的自然保护区、风景
27、名胜的控制范围；各级历史文化遗产的保护；确定旧区改造，用地调整的原则；提出人口控制、人口密度的控制；对城市规划区内的农村居民点、乡镇工业的建设用地及蔬菜、牧场、森林、花果园、副食品基地做好统筹安排；部队营地及城市垃圾焚烧场、火葬场、墓地；编制近期建设规划。（2）总体规划文件及图纸：总体规划文本，规划说明，基础资料收入附件；图纸：现状图、市域城镇体系规划图，总体规划图，道路交通规划图，各项专业规划图及近期规划图。图纸比例：大中城市1/万1/2.5万，小城市1/50001/1万。（三）分区规划：1、大中城市由于地域大，往往需要进一步控制和确定不同地段的地土地用途、范围及容量，进一步安排人口分布，协
28、调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的框架内编制分区规划，以便更好地于详细规划衔接。其主要内容：（1）原则规定分区内土地使用性质，居住人口分布，建设用地的容量控制；（2）市、区级公共设施的分布及其用地范围；（3）城市主、次干道的红线位置、断面、控制点座标和标高，以及主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围；（4）确定绿化系统、河湖水面，供电高压线走廊，对外交通设施，风景名胜或文物古迹，公园的用地范围。（5）工程干线位置、走向、管理、服务范围以及工程设施位置及用地范围。2、文件及图纸要求：（1）文件、说明书、基础资料附件（2）规划分区图，分区现状图，分区土地利用规划，建筑容量规划，各项专业
29、规划；（3）图纸比例：1/5000.（四）控制性详细规划编制的层次：详细规划的任务是以总体规划或分区规划为依据，具体安排城市土地使用及空间组织。详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求。详细规划可分两个层次：（1）控制性详规；（2）修建性详规。控制性详规重点是确定用地功能组织，制定各项规划控制。修建性详规重点是进行建筑与设施的具体布局。1、控制性详规编制的原则和要求以总体规划或分区规划为依据，是总体规划的继续。在总体规划或分区规划的框架下进行，具有要求：（1）城市职能的要求：不同性质的城市在城市风格、色彩、层数、密度上有不同要求和表现形式；（2）城市总体布局要求：用地性质、开发强度、交通组
30、织等与总规划相协调；（3）城市发展的要求，在未来城市发展中所起的作用。控制性详规产生的背景：城市总体规划作为战略部署，其基本作用是确定城市发展方向，它并不是具体的规范建设活动。过去传统的摆房子的详规重于近期建设，由于过于具体，随着时间推移、建设计划变化往往会使做好的详规失去指导意义。经长期实践证明：摆房子的详细规划一旦投资，项目条件一经变动或其它外界因素影响，方案往往不能成立。因此有必要建立控制性详规，把总体或分区规划的意图，转化为下阶段的规划设计可操作的控制依据，如确定用地性质、建筑密度、高度、容积率、道路系统框架、停车场、公共绿地等控制指标。3、控制性详规编制内容：a、土地使用性质及其兼容
31、范围。划分规划地区各类用地的界线，确定用地性质。b、土地使用强度的控制。确定每块建设用地面积、建筑容量，人口规模。（1）最小地块规模控制，保证适当开发规模；（2）建筑控制：容积率、建筑密度，后退红线距离、建筑物高度等指标。其中建筑密度着重于平面二维的环境要求，保证一定的旷地、绿地，建筑高度则着重于三维空间的环境及景观要求，如采光、通风、视线走廊及其它艺术要求，机场净空、微波通道等；（3）建筑体量、体型、色彩、高度的控制；（4）人口控制，居住区人口及住宅套数指标；（5）生态环境量控制：绿化面积、水面、环境等方面的控制。c、确定道路交通（包括轨道交通）其走向、宽度。交通设施数量、规模、用地位置或界
32、线；d、工程管线及其设施的控制。确定各种管线的走向及市政设计的数量规模，用地位置的界线。e、环境景观的控制；将总体式或分区规划的城市设计思想（包括对空间环境的构想等）转化为具体的街坊整体空间结构和环境控制要求。4、控规具体工作内容及步骤（1）划分地块控制性详细规划的规划范围，一般应从城市的一个完整地域结构出出发考虑问题。第一步，是根据建设用地的区位，土地使用性质，土地出让和房地产开发要求，综合空间环境结构设想及开发的可行性，划分基本地块，编排地块号码。第二步：确定各地块的用地面积和控制指标。（主要是七大指标：用地性质、建筑密度、容积率、建筑高度、退后红线、绿化率、主要出入口）。原先还包括人口数
33、，现在市场经济后房子卖下来住多少人已经不重要了。控规中一要规定最小地块面积和宽度、深度，防止过小尺度给开发带来难度。地块大小与用地特点有关。用地集中，性质单一的地块可大一点，用地零碎分散，地块要小一点。地块大小还与开发建设的方式有关。较大面积的统一开发地块可划分大，控制指标亦可省略一点，零星小地块和适用于多渠道开发的用地地块划分趋向于小一点，指标宜少而准确。注意事项：a、旧城区和沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大；b、至少与一条道路相邻；c、用地性质尽量单纯；d、同类用地控制要求大致相同；e、保护地段单独划出。（2）确定土地使用性质及兼容范围确定土地使用性质：采用国标用地分类（GBJ137-
34、90）一般大城市分类多一点，小城市分类少；老城区分类多，新开发区分类少；中心区分类多，边缘区分类少等。十大类用地包括：居住、公共设施、工业、仓库（储）、对外交通、道路广场、市政设施、绿地、特殊水面及其它用地等。兼容性的确定：即以一类土地使用性质为主，兼容其它性质，如兼容小型办公（C1）居住（R）注意事项，R/C1住办C2/R商住。土地使用性质，每当项目确定后对各项进行定点、定量定界。A、对市场调节机制的配套：理发、便民百货、饮食、小土产杂货烟酒等，留出发展的空间。B、对非盈利性及公益性公建项目，如幼托、小学、中学，气站门诊部，存车库、青少年及老年活动室、公厕、垃圾站等项目要定点、定量、定界进行
35、控制。（3）确定土地使用强度容积率（建筑面积密度）建筑面积的总和与地块面积之比值：R=建筑总面积/用地面积。目的是控制建筑总量。建筑密度：（又称建筑复盖率）建筑底面积与地块面积之比值，用%表示，覆盖率与环境质量有密切关系。目的：确保建设用地上留有一定比例的空地。人口密度和规模：单位面积上的人口数，既要控制上限，保证环境质量；又要控制下限，保证开发社会效益。开放空间或绿化率、集中绿地；a、开放空间：指地块内除建筑物、构筑物外，未建造的地并可供用户使用的空间。B、绿化率：除去建筑底面积及道路用地空地外的绿化面积。集中绿化指：宽度不小于8米，面积不小于400M2的绿地。间距，建筑物前后的（间距）主向
36、及侧向间距，目的保证环境质量。建筑物后退：包括后退建筑红线及后退边界线。在主要道路（干道）退后大，在主要人流集散地退后大，在边界线上后退：侧面目的保持最小消防间距；主向目的确保相邻地块的日照。建筑高度：最高、最低限制：一是控制绝对高程，如不超过附近某标志性建筑。二是控制相对高程，如：地面高程不得低400M，建筑物高度：14层以下。4、确定道路：控制街坊支路及支路以各级道路的红线位置、断面、重点控制点坐标和标高，对停车场、车库的定位定量或定界。5、地块入出口：根据交通管理办的规定，哪些道路不准汽车进出。 控制性详规的成果文本。对规划控制的内容重点突出、简练、明确、易懂、易于直接转换为规划管理要求
37、。说明书。其中应包括调查研究的基础资料和总体规划和分区规划中方针和原则；图纸：应包括1/10001/2000.现状地形图及同比例的控制性详规。图3-1：控制性详细规划图则（五）修建性城市详细规划：（1）主要是居住区规划；（2）图纸文件：规划设计说明书；现状图；总平面图、各项专业规划图，竖向规划、效果图。第三节 城市规划的编制、审批、修改一、 编制要求1、必须具有相应设计资格的单位承担；2、必须用多种形式听取群众意见；3、应具备相应的城市测量，勘察资料；4、要进行多方案比较和技术经济论证；5、要遵循“城市规划法”“城市规划编制办法”所规定的各项规定；6、编制成果，图例比例、专业术语要规范化。二、
38、 审批权限1、城镇体系规划。全国各省、自治区、直辖市城镇体系规划报国务院审批。2、城市总体规划。（1）下列城市总体规划由省、自治区、直辖市人民政府审查同意后，报国务院审批：直辖市省会、自治区政府、人口在100万以上国务院指定的城市。（2）下列城市报省、自治区、直辖市审批：除国务院审批之外的所有设市城市；县级人民政府所在地；（3）由市人民政府审批：市管辖的县人民政府；市管辖的建制镇。（4）除县城以外的县人民政府的建制镇由县人民政府审批。3、城市分区规划由所在市人民政府审批。4、详细规划：控制性详规由市人民政府审批；特别重要地区的详规由市政府审批；一般地段修建性详规由城市规划行政主管部门审批。三、
39、 调整和修改1、局部调整规划调整和修改是经济社会发展的需要，在不违背总体布局基本原则的前提下可以进行局部变更，但对城市总体规划所确定的城市总体布局，人口规模，用地规模，各种设施系统不能发生大的变化。这项工作由市政府城市规划行政主管部门负责，由市政府审批并报人大和原批省机关备案。2、重大修改规划期限变更；城市性质中首位职能变更；人口及用地规模超过原来30%以上。用地发展方向改变；主要功能分区，土地利用性质改变，市中心区及对外交通枢纽的位置改变。重大修改要慎重，市政府（当地政府）要进行专家论证，并报市、县人大批准后，报原批准城市总体规划的上级部门批准。第四节 城市规划的基础资料调查调查研究是做好一
40、切工作的基础，对城市规划工作来讲尤为重要，要通过调查研究弄清楚城市发展的历史、地理、自然、文化的背景及经济发展的状况和有利条件，找出城市发展的切入点。没有扎实细致的调查研究、掌握大量第一手资料，就不可能正确认识城市，也不可能制定切合实际的规划方案。一、 规划应具备的基础资料1、勘察：工程地质（地质构造、土壤物理性能，地基承压力，滑坡、崩塌、地震、地震烈度。水文地质：地下水存在形式，储量、水质、埋深、开采及补给条件。水文：地面流量、洪水及枯水流量，河道宽度。坡降、河道变迁、防洪、山洪、泥石流。2、测量资料：城市平面控制网和高程控制网，座标、标高，各种比例尺的测量地形图等。3、气象：温度、湿度、降
41、水、蒸发、风向风速、日照、冰冻深度、积寒厚度。4、城市历史：历史沿革、城址变迁、市区扩展、城市规划历史。5、经济与社会发展：国民经济和社会发展现状及规划、国土规划及区域规划。7、城市人口：现状历年城市常住人口、暂住人口、人口年龄构成、劳动力构成，自然增长，机械增长，职工带眷系数。8、自然资源：矿产、水资源、燃料动力资源数量开采利用价值、农副产品分布。9、城市土地利用：现状及历年城市土地利用分类、统计，城市用地增长状况，规划区的各类用地状况。10、工矿企单位的现状及规划：用地面积、建筑面积、产品产量、产值，职工人数、用水量、用电量、排污量、运输量。11、交通运输对外交通、现状、用地、职工数，客货
42、运量，流向，以及市内交通现状、道路交通设施等。12、仓储。用地，货物分类，现状和发展预测。13、行政、经济、社会、文教、卫生、商业、金融、涉外等机构及人民团体的现状和规划。14、建筑物现状，主要公共建筑的分布，用地面积，建筑面积，建筑质量。另外居住建筑面积、层数、密度。15、工程设施（市政及公用设施）场站位置及规模。16、园林绿化、名胜古迹。17、人防设施的现状及规划。18、环境监测成果，各单位排放污染物，空气污染状况。19、火葬场、墓地、监狱。20、新造、拟造的项目动向。第三章 城市职能、性质和规模第一节 城市职能一、 城市职能的概念指一个城市在其国家或区域范围内在政治、经济、文化生活各方面
43、所起的作用和所承担的职责。（1）城市内部各种功能要素的综合是城市职能的基础。（2）城市与外部世界的联系和作用城市职能的集中表现。（3）城市的外部作用与内部作用是统一的整体，二者不可分割。（4）城市区域中心的作用，必然是以城市内部机制为物质基础才可能发挥。按各种城市职能在城市生活中的地位，可划分以下不同类型。A、一般职能和特殊职能一般职能为居民服务的商业、饮食业、服务业、建筑业等；特殊职能如风景旅游、炼油工业、采掘工业、冶金工业等，特殊职能往往能体现城市性质。B、基本职能与非基本职能基本职能：指城市为城市以外地区服务的职能。非基本职能：指城市为城市自身居民服务的职能。实践证明基本职能是城市发展中
44、起主导的促进因素。C、主要职能和辅助职能：主要职能是城市职能中较突出、对城市发展起决定的职能。辅助职能是指为主导职能服务职能。总之：城市的特殊职能与一般职能、基本职能和非基本职能、主要职能与辅助职能相互交织构成了城市职能的整体。二、 城市职能的分类城市职能的研究和分类：1各级行政中心城市首都省会城市地区中心城市县城片区中心城市2某种经济职能城市工业城市(以工业职能为主，工业及对外交通占地比例大)多种工业部门城市单一工业部门城市（石油、化工、碳素、矿业等）交通城市 （对外交通职能决定城市的形成）铁路枢纽城市海港城市内河港埠郑州、徐州大连、湛江3其他特殊职能城市历史文化名城平遥，丽江革命纪念性城市
45、延安、遵义风景、旅游疗养城市桂林、杭州、北戴河边防城市漠河、凭祥经济特区深圳第二节 城市性质一、 城市性质城市性质指一个城市在全国或地区政治、经济、文化生活中的地位和作用，是指该城市在全国或地区的分工和职能，它代表了城市的个性特点和发展方向。城市性质是城市主要职能的概括。确定城市性质时，一定要进行城市职能的分析：城市性质并不等同于城市职能。城市职能一般利用城市现状资料分析，得到的是现状职能。城市性质一般是表示在城市规划期限里，城市的目标和方面。城市职能可能有好几个，作用强度和影响范围各不相同。城市性质的确定只抓住最主要最本质。城市职能是客观存在的。城市性质带有发展意向。我国在城市规划法中明确地
46、把“确定城市性质”为城市总体规划的首要内容。并认为城市各项建设和各项事业的发展都要服从和体现城市性质的要求。正确确定城市性质，对城市规划和建设非常重要，不同的城市性质决定不同的城市规划特征。城市性质拟定的正确与否，对城市建设影响很大。这方面，北京及苏州较具代表性。北京当时50年代提出变消费城市为生产性城市，但在建国初这样的性质的转变无异是正确的，但当北京具有一定的经济基础后，却又把北京建成门类齐全的综合性工业基地。例：可是北京是我国政治和文化中心，又加上工业经济中心。庞大的综合功能特别是发展高耗能、高水耗、运量大、占地多、污染严重的钢铁石油化工等大型工业，给城市带来过重的负担，导致交通组织、水
47、电供应环境条件都产生了问题。对此1981年中央及时对北京提出：北京作为全国的首都必须突出政治文化中心的职能，提出控制和削减不宜在北京发展的若干工业部门的投资。又如：苏州作为风景旅游城市、历史文化名城，一度由于强调发展工业，忽视自身最主要的特点，造成严重工业污染。二、 城市性质的确定一般可以从三个方面去认识和确定城市性质：1、城市的客观综合影响范围区域功能；2、是城市的主导产业结构以什么产业为主；3、是城市其它的主要职能历史文化属性、风景旅游、军工。例（1）我国特大城市上海的城市性质。“我国最大的经济中心和航运中心，并将逐步建成国际金融、贸易中心和国际航运中心，国家级历史文化名城”。（2）小城市吉安城市性质：“江西省中部地区的中心城市，以电子、农林副加工为特色的综合性工业城市和京九铁路沿线贸易口岸，省级历