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1、精选优质文档-倾情为你奉上关于投资兴建“东部新城奥特莱斯城市综合体”项目方案 2011年，经过对商业发展情况、消费品市场及东部新城考察调研后，拟计划在东部新城高速公路连接线西侧294亩地上，投资约35亿元人民币，建设一座约40万以“奥特莱斯购物中心”品牌折扣主力店的城市综合体。城市综合体中包括以奥特莱斯主力店、欧陆风情街、大型家居、家电卖场、电影院、并拥有丰富的各国风味餐饮、娱乐、休闲等项目为一体的大型商业综合体及以及相应配套的5A级写字楼、超五星级酒店等。现将“东部新城奥特莱斯城市综合体”兴建计划及方案概述如下：一、奥特莱斯简介 1、概念：“奥特莱斯”是英文Outlets的中文直译。其英文原
2、意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。 2、历史：奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。进入二十世纪七十年代，Outlets业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了30
3、0多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。 3、特点：OUTLETS吸引顾客有三样法宝驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质
4、量上乘；难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若婺；方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。4、目前OUTLETS经营的品牌：奥特莱斯商城目前销售的品牌大多数都是在传统的中高档商场设有专柜，主要有以下几类： 奢侈品牌：巴宝莉、登喜路、巴黎世家、杜嘉班纳、芬迪、古琦、普拉达、等； 手表品牌：卡地亚、劳力士、欧米茄、浪琴、阿玛尼、巴宝莉、西铁城、萧邦、天梭、卡西欧等；男装品牌：马克华菲、贝弗瑞、法登、梦特娇、杜嘉班纳、卡帝乐鳄鱼、梭、博格西尼、威斯康尼等；女装品牌：Otter Republic、威丝曼、PAC、宝鸟、似水年华等；运动品牌：耐克、卡帕、阿迪达斯、三
5、叶草、美国骆驼等；箱包品牌：巴宝莉、登喜路、飞拉、威戈、布里克斯、阿迪达斯、履行之家等。 香水品牌：巴宝莉、莫斯奇诺、浪文、香奈尔、莲娜丽姿、普拉达等；二、北公司主营业务：对商业地产进行项目策划、品牌招商、输出管理、全面托管等四方面业务。并兼营:商业室内设计、装修和信息系统设计、建立等两项业务。公司的服务范围从前期的市场调研、经营定位、项目规划、品类布局落位、品牌招商、环境设计；到中期的计算机系统建设、室内装修、机构设置、定岗定编、员工培训、供应商进店管理、商品陈列布展、开业前促销方案；到开业后的经营管理等一系列运营管理服务。精心为客户策划、管理每一个精品商业项目，形成商业项目的打造与实现企业
6、发展战略目标的完美结合。中国著名商业管理专家，历任XXX，有30年在中国市场运营数家大型高端商场和奥特莱斯的经验，拥有重要的中国商业市场资源。曾经筹备建立北京双安商场；合资改造东安市场；改造调整燕莎商城，将其提升为全国最优秀的百货商场；2002年又将美式Outlets形式引入中国，成功地运营了燕莎奥特莱斯，是将美式Outlets这一商业形式引入中国的创始人。这些商业项目均是中国著名的商业企业。致力于零售行业高附加值的商业项目运营管理全程服务。公司员工均来自北京市大型零售商业企业中专业管理岗位，拥有丰富的管理经验、先进的经营理念和良好的客户关系。国际商业管理有限公司经过多年的积累，公司目前正与意
7、大利政府、中国商务部、戴梦得集团共同筹备意大利城项目，同时已与多家国际知名品牌代理商及国内知名品牌形成了长期的战略合作伙伴关系，商业资源丰富，拥有领先于其它商业企业的有利条件和竞争优势。三、 奥特莱斯对城市经济发展的拉动作用（北京燕莎奥特莱斯为例）：1、奥特莱斯填补周边商业配套服务设施空白，带动旅游业的发展北京燕莎奥特莱斯建成后立即填补了北京东四环周边区域商业服务设施的空白。成为周边住宅、大学、奥运场馆、旅游项目不可或缺的商业配套设施。继北京燕莎奥特莱斯开业后入住北京东四环的大型游乐主题公园欢乐谷与北京燕莎奥特莱斯一并成为北京市民及周边6省、市游客周末及节假日新的休闲旅游目的地，为首都旅游业注
8、入了新的现代国际元素。2008年第29届北京奥运会期间，作为奥运会指定商业单位，燕莎奥特莱斯成功的接待了芬兰总统、立陶宛总理夫人等国际贵宾及各国代表团。 2、带动周边房地产的发展和价值提升北京燕莎奥特莱斯入住东四环后有效带动了周边房地产业的发展，形成北京东部高端居住区。北京燕莎奥特莱斯开业后，东四环附近的住宅和商业房地产项目密集进入，住宅项目有山水文园、禧福会、万科蓝山、后现代城、华侨城、世纪东方嘉园、金海国际、金长安大厦、大成国际、金都杭城、赛洛城等。同时房地产价格逐步快速攀升，如住宅项目东四环内的山水文园2002年底的售价为6600元/，2009年新盘达到了31000元/。东四环外世纪东方
9、城2003年4500元/，2011年27300元/。东五环内华侨城，2005年开盘6300元/，2010年达到30000元/。3、带动周边商业项目的高速发展北京东四环燕莎奥特莱斯周边原是商业空白之地，但随着北京燕莎奥特莱斯获得举世瞩目的巨大成功后，美罗城购物广场、百盛购物中心、沃尔玛、乐购、迪卡侬、特力屋、红星美凯龙等商业项目开始密集进入，并形成以北京燕莎奥特莱斯为亮点的北京东部新商圈。4、增加了税收、扩大了就业燕莎奥特莱斯2010年缴纳税收8560万元，开业以来共缴纳税收3.4亿。项目提供2万余个人员的就业岗位。5、总结:北京燕莎奥特莱斯为北京城区向东部扩展立下汗马功劳；也为房地产和商业地产
10、在北京东部地区超常规的快速发展起到良好的示范效应，奠定了坚实的基础；创造了良好的经济效益和社会效益。更引领了现代、国际化都市生活新概念，也为广大消费者提供更具品质的旅游、休闲、购物新体验。四、东部新城奥特莱斯城市综合体的营运方案：1、兴建东新城“奥特莱斯”特色主题的城市综合体依据：通过对整体商业市场调研的结果表明，商业近几年来发展很快，特别是购物中心业态的发展几乎接近北京、上海等一线城市。但缺乏现代、时尚、档次较高的都市MALL和具有特色主题的城市综合体。通过对东部新城的考察我公司拟投资35亿元人民币建设以奥特莱斯为特色主题的城市综合体，以填补市缺乏特色主题城市综合体的空白。2、商业环境：东部
11、新城的火车站南站、三江口、林浦三大片区中，不但考虑到了居住消费环境，更主要的是规划建设一批代表海西特色的公共配套设施，包括海峡国际会展中心、火车南站交通枢纽、CBD及海峡公共文化中心等标志性建筑。东部新城的 “国际会展中心”作为新标志性建筑已有一定知名度，位于东部新城核心位置，此地适合建立大型、高档、现代商业。“奥特莱斯”项目如落户在东部新城核心区“国际会展中心”旁，具有相当的影响力，将成为城市的另一个中心，可为市、仓山区创造崭新高端商业形象。3、业态组合：以奥特莱斯为主力店的特色综合体，将引进国际著名品牌和国内知名品牌的服装、服饰、鞋帽皮具等商品，同时还包含电影城、电玩、KTV、欧陆风情街、
12、家电特卖场、儿童体验中心、高档酒店等业态。4、战略意义：A：如该项目实施可以调整市的商业业态结构；B：将成为另一个城市中心区，并会展中心区域入住的企业和及周边居民提供一站式的消费商业配套设施;C：可以提升市商业的国际形象，吸引更多国际品牌入住。D：同时能够为市增加2万人左右的就业机会以及创造税收。 五、东部新城奥特莱斯城市综合体的规划布局奥特莱斯是按照北京燕莎奥特莱斯运营模式，进行选址、设计、建设、装潢开业及运营；1、 项目规划依据：2、 项目概况： 东部新城奥特莱斯城市综合选址位于高速公路连接线西侧；选址用地面积：.7平方米；用地性质：商业、办公、酒店。其规划技术指标： 容积率：1.0以上，
13、2.0以下（含2.0），项目建筑密度：45.0%以下（含45.0%）；总建筑面积平方米左右，其中酒店建筑面积46000平方米左右，办公建筑面积平方米左右，商业建筑面积左右，其中奥特莱斯商业面积达平方米自持经营； 3、 项目规划设计概念：奥特莱斯项目已委托国内著名的设计事务所北京清尚环艺建筑设计院设计出项目初步项目规划、项目总平面及效果图，整个建筑风格以欧式建筑为主，并已通过市城乡规划局审批；在规划方案中，综合考虑了各建筑功能的空间与区位需求，对各建筑体进行了合理布局。奥特莱斯购物中心与生活休闲购物中心设置于沿城市主交通道路的一侧，最大程度的吸引人气，便利交通；欧陆风情街则设置于基地东北侧，与山
14、体的自然风光隔路相望，结合基地内景观规划布局，呼应了风情街的主题，给顾客愉悦，轻松的旅游式购物体验。酒店与写字楼则位于基地的另一侧，60米的景观通廊使酒店办公区与商业区产生了有机联系，优化了空间的经济与人文效益。4.项目开发计划： 项目土地取得后，分别在成立以北京公司控股的两家公司：商业运营公司及项目运营公司；分别用于项目建设及商业运营；从项目土地取得到项目建成、装潢、备货、开业计划用24个月时间； 土地挂牌成功，项目设计及报批报建计划时间:6个月；即以奥特莱斯商业综合体的特有业态，委托国际著名设计事务所进行规划设计。此阶段涉及政府各有关部门审批，需要各部门大力支持，在控规等符合的情况下能够及
15、时批准，多方努力抓紧才能实现； 项目招商工作及开工建设：项目报批报建完成后，立即进入项目招商及开工建设。选择有实力、有经验、守信用的施工企业，在科学、理性、安全、规况保证质量的基础上，合理安排工期，认真有序进行。同时，选择强有力的监理单位，一丝不苟地完成监理职责，树立百年大计，终身负责的使命感，使项目在12个月内顺利完成； 项目室内装潢、室外配套工程施工：计划时间6个月项目在土建、安装落架后（项目建设工程主体完成进行到八个月时间），二次装潢工程进场施工，此时需经过规划、建设、消防、人防等部门验收，同时也需要政府有关部门的大力支持。二次装潢是一个细致而讲究美观的重要工种，选择有过与大型商业公司合
16、作过、有非常过硬的团队施工班组担当，更需要科学安排工序，互相穿插，达到不返工、少返工，才能保证质量、美观，高素质地完成内装修任务，以使商业达到开业之目标。室外工程，需要此阶段同时运作，电、自来水、煤气、电信、网络、排污、道路、景观、绿化、停车等一系列专项工程都需同步进行施工，并能得到有关单位和政府部门的大力支持，才能顺利完成，达到与室内装潢工程同步完工。商场布置、货源到位，商家开业：计划时间：2个月项目进入装潢阶段，奥特莱斯公司运营管理的团队全部组建完毕，并进行营业人员的招聘、培训工作。同时与奥特莱 斯产商、供应商洽谈供货时间表、供货量，组织商家，签订合同，保证在开业时整个商场能够同步运营，创造繁华奥特莱斯商业购物中心的热闹景像。实际上，项目招商工作，从项目设计阶段就开始进行，后面2个月时间是正式实施阶段，这样才能达到24个月开业之目标。相信在市政府各部门的大力支持下，在奥特莱斯团队和合作伙伴的共同努力下，项目保证能够顺利完成；XXX投资发展有限公司二0一二年五月六日专心-专注-专业