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1、精选优质文档-倾情为你奉上工程经济学课程设计成果班 级 专 业 房地产经营管理 课程名称 工程经济学 时 间 2012-2013（2）第15周指导教师 刘绍涛、李利纳 姓 名 学 号 某房地产开发项目经济评价一、 项目概况项目名称： 拟建项目为 市 建设小区，由 房地产开发公司负责开发建设，该建设项目规划用地面积 m2，可开发用地 m2，建筑面积为 m2，总容积率为 ；新建建筑为多层和小高层商品住宅，户型设计为： ，面积为： m2。二、 建筑方式及进度安排1.建筑方式集中规划、统一设计、施工监理、公开招标、优良工程。2.建设进度工期： 年 月 年 月；销售： 年 月 年 月；三、 投资估算与资
2、金筹措1据估算项目总投资为 万元，可销售面积的单方造价为 /m2；2估算依据：假定项目建成后全部售完；估算中有关税金和费用按 市的现行规定和同类项目的平均水平测算（可查阅相关资料）；假定该项目在 年内分 期全部建设完成；假定该项目在第 年开始预售，至项目建成后 年内全部销售完毕；项目总投资中自有资金比率按 %计算；贷款利率按6%计取； 整个项目的投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用；3房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金，总投资估算见项目总投资估算表 1项目总投资估算表 1 单位：万元序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程费1.3基础设施建设费1.4建筑安装
3、工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费1.7管理费用 1.8财务费用1.9销售费用1.10开发期税费1.11其他费用1.12不可预见费2经营资金3项目总投资3.1开发产品成本3.2固定资产投资3.3经营资金5投资分年度使用计划 本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，其中自有资金 万元，销售收入 万元，贷款 万元。按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划见投资计划与资金筹措表3。投资计划与资金筹措表2 单位：万元序号项目开发经营期合计1项目总投资1.1开发建设投资1.2经营资金2资金筹措2.1自有资金2.2贷款2.3预售收入2.4预租收入2.5其他收入四、 投资分析基础
4、数据的预测和选定1.销售收入的测算综合测定可销售面积的平均价格为 元/ m2，可销售面积为 m2，分年度的销售收入见表3。销售收入与经营税金及附加估算表 3 单位： 万元序号项目合计1销售收入 1.1可售面积（m2）1.2单位售价1.3销售比例2经营税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加2.成本及税金本项目开发产品成本为 万元，固定资产投资为0，经营资金为0（预售收入利用），融资费为 万元，总投资成本为 万元。税金主要是经营税费和所得税，经营税费为6.50%（其中营业税及附加为5.5%，交易管理及印花税为1.0%）；所得税率为25%； 土地增值税按开发项目销售利润水平以累进
5、税率征收。3.利润分配利润总额=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-土地增值税税后利润=利润总额-所得税房地产开发项目缴纳所得税的利润，一般按照下列顺序分配：（1） 弥补企业前年度的亏损；（2） 提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，法定盈余公积金以达到注册资本的50%时可不再提取；（3） 提取公益金；（4） 向投资者分配利润。详见项目损益表4项目损益表4 单位：万元序号项目合计开发经营期1经营收入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本2.3土地转让成本2.4商品房销售成本3运营费用4经营税金及附加
6、5土地增值税6利润总额7所得税8税后利润9.1盈余公积9.2应付利润9.3未分配利润五、 项目经济效益评价（一）项目现金流量1.项目全部投资财务现金流量表（ic=10%）5全部资金现金流量表5 单位：万元序号项目合计开发经营期1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4其他收入2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4经营税金及附加2.5土地增值税2.6所得税3净现金流量4累计净现金流量5折现值6累计折现值计算指标IRR= %NPV（10%）= 万元静态投资回收期= 年动态投资回收期= 年注：（1）开发建设投资中不含财务费用；（2）在运营费用中应扣除财务费用、
7、折旧费和摊销费2.资本金财务现金流量表资本金财务现金流量表6 单位：万元序号项目合计开发经营期1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转租收入1.5其他收入1.6长期借款1.7短期借款1.8回收固定资产余值1.9回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4经营税金及附加2.5土地增值税2.6所得税2.7贷款本金偿还2.8贷款利息支付3净现金流量4累计净现金流量5折现系数6净现值7累计净现值计算指标IRR= %NPV（10%）= 万元静态投资回收期= 年动态投资回收期= 年(二) 财务平衡表与贷款偿还分析1. 资金来源与运用表（即财务平衡表）集中
8、体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要数据。分析表明，本项目 （是 / 否）具有基本的资金平衡能力。详见资金来源与运用表7。2. 从本项目的“借款还本付息表”中可以看出，本项目如果操作得当，在正常情况下，项目开发建设完成时， （能 / 否）从销售收入中还清贷款本息，其借款偿还期为 年。资金来源与运用表7 单位：万元序号项目合计开发经营期 1资金来源1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4自有资金1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收流动资金1.9经转租收入2资金运用2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4经营税金及附加2.5土地增值税2.6应付
9、利润2.7借款本金偿还2.8借款利息支付3盈余资金4累计盈余资金2.借款还本付息表借款还本付息表 8 单位：万元序号项目合计经营开发期1贷款及还本付息1.1期初贷款本息累计1.1.1本金1.1.2利息1.2本期贷款1.3本期应计利息1.4本期本金归还1.5本期利息支付1.6期末贷款本息累计本年年利率2偿还贷款本息的资金来源2.1投资回收2.2未分配利润2.3其他六、不确定性分析1 盈亏平衡分析（列出计算式、画出线性盈亏平衡图） 2 敏感性分析（列式、确定敏感度） NPV(IRR)=(CI-CO)t(1+ IRR)-t敏感度计算采用净现值、内部收益率和投资利润率对销售价格和项目总投资进行敏感性分
10、析。销售价格平均敏感度= 建设投资平均敏感度= 可知 内部收益率对 的变化最为敏感。变化因素对内部收益率的影响表9。 因素变化对内部收益率的影响 表9 变化率项目指标15%10%5%基本方案+5%+10%+15%销售价格变化净现值内部收益率投资利润率投资变化净现值内部收益率投资利润率七评价结论与建议（列表）评价结论汇总表 10财务评价指标评价标准评价结果是否可行融资前分析指标全部投资财务内部收益率（调整所得税前）10%全部投资动态投资回收期全部资金财务净现值（调整所得税前）融资后分析指标资本金财务内部收益率10%借款偿还期利息备付率偿债备付率1、 结论从上述的评价过程可以看出，本项目 （是 / 否）可行。2、 对项目的建议(1) (2) (3) (4)专心-专注-专业