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1、精品名师归纳总结房的产评估案例 2.2房的产评估案例二案例ZX 评估有限责任公司接受QS 股份有限公司的托付，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公平、科学的原就，依据 公认的资产评估方法，对托付方委估的房的产市场价值进行评估工 作. 本公司评估人员依据必要的评估程序对托付评估的资产实施了实的勘察、市场调查与询证，对委估资产在2004 年 7 月 1 日所表现的市场价值作出了公允反映. 现将资产评估情形及评估结果报告如下：一、托付方与资产占有方简介名称： QS股份有限公司住宅： XX区 XX大道 1154 号法定代表人： XXX注册资本： 4500 万经营范畴：饮食供应，国内商业，旅社
2、，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟嬉戏机.二、评估目的为对外投资供应价值参考依据.三、评估范畴和对象本次纳入评估范畴的资产为QS股份有限公司拥有的 21 幢房产和 2 块土的使用权 . 除储运部 16 幢仓库位于 XX区 XX 新村外，委估可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结的房产和的产均位于 XX区 XX大道与 XX路相交处，现用于商业经营 .委估资产的全部权证分别为“W 国用（ 2003）字第 157 号、第 158号、”“ W房字第 200205765 号、第 200205766 号、第 200205855号、第 9900103 号”. 四、评估基准日本评估
3、工程基准日是2004 年 7 月 1 日。本评估报告所采纳的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近.五、评估原就遵循客观性、独立性、公平性、科学性、合理性的评估原就. 在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求精确估算委估资产的现时公允价值.六、评估依据1、土的治理法和房的产治理法。2、国务院 1991 年第 91 号令国有资产评估治理方法和国有资产评估治理方法施行细就。3、中国资产评估协会“中评协（1996） 03 号”文颁发资产评估操作规范看法（试行）。4、资产评估报告基本内容与格式暂行规定和财企200420 号资产评估准就基本准就及资
4、产评估职业道德准就基本准就。5、W市政府制定的基准的价资料。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结6、W政 2004 39 号市人民政府关于公布W市区土的出让金、租金标准的通知。7、托付方供应的产权证明：“ W国用（ 2003）字第 157 号、第158 号、”，“ W 房字第 200205765 号、第 200205766 号、第200205855 号、第 9900103 号”。8、资产评估业务商定书和资产占有方法人营业执照。9、工程造价信息及房价信息。10、评估人员现场勘查记录等 .七、评估方法依据本次资产评估目的和委估资产类型，采纳不同的评估方 法，对 QS公司商业经营用的房屋
5、建筑物采纳市场比较法，对储运部仓库采纳重置成本法，对土的使用权采纳重置成本法和基准的价修 正系数法 .八、评估过程本次评估于 2004 年 7 月 15 日至 2004 年 7 月 21 日，包括接受托付、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程 . 主要步骤为：1、接受托付：我公司于 2004 年 7 月 15 日接受 QS股份有限公司的托付，正式受理了该项资产评估业务. 在接受评估后，由工程负责人先行明白托付评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与托付方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作方案并签订“资产评估业务托付商定书”，明确双方各自可编辑资料 - -
6、- 欢迎下载精品名师归纳总结承担的责任、义务和评估业务基本领项 .2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员依据其填制的资产评估申报明细资料，调查土的的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料 .3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，挑选评估方法，收集市场信息，评定估算托付评估资产的评估值.4、提交报告：依据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与托付方、资产占有方充分交换看法，进行必要修改，依据程序经本公司内部三级审核后，向托付方供应正式资产评估报告书.九、特殊事项说明
7、1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，依据公开市场原就确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不行抗力对资产价格的影响.2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注.十、评估报告评估基准日期后的重大事项评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应依据评估方可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结法对资产额进行相应调整 . 如资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，托付方应聘请评估机构重新确定评估值.十一、评
8、估报告的法律效力1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并连续经营或转换用途连续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价看法 .2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力 .3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估 .4、本评估结论仅供托付方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归托付方全部，未经托付方许可，评估机构不得随便向他人供应或公开.5、本
9、次评估是在独立、公开、科学、客观的原就下作出的，我公司参与评估人员与托付方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范 .6、报告所涉及的有关法律证明文件，由托付方供应，其真实性由托付方负责 .7、本报告仅用于为托付方对外投资供应价值依据，不得用于其 他用途，也不视为对被评估单位日后偿债才能作出的保证. 托付人或可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关 .十二、评估结论列入本次评估范畴的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整（￥ 124,115,557元） . 其中：房屋建筑
10、物评估值 73,774,378 元，土的使用权评估值 50,341,179 元.十三、评估报告提出日期本报告提出日期为 2004 年 7 月 21 日十四、附件1、房屋建筑物评估明细表2、土的使用权评估明细表3、资产评估托付方承诺函（复印件）4、委估土的使用权证（复印件）“W 国用（ 2003）字第 157号、第 158 号”5、委估房屋全部权证（复印件）“ W房字第 200205765 号，第200205766 号，第 200205855 号，第 9900103 号”6、资产占有方营业执照（复印件）7、评估机构营业执照（复印件）8、评估机构资格证（复印件）9、注册评估师资格证（复印件）注册资
11、产评估师： XX可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结注册资产评估师： XX ZX评估有限责任公司二四年七月二十一日评估说明及结论分析一、评估说明（一）关于土的使用权 W国用（ 2003）字第 157 号的评估1、委估物简介该宗土位置于 W市 XX 大道 1542 号，北临 XX 大道，东靠 XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，的号03170802, 无偿划拨，面积 7,349.79，属商业三类用的，七通一平，的处 XX 区商业繁华的段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好.2、基准的价修正系数法公式：待评估土的使用权评估值基准的价时间因素修正系数个别因素修正系数剩余使用年限
12、修正数容积率修正系数（ 1）基准的价：依据 W市土的治理局 2001 年 7 月制定的商服用的级别与基准的价图和评估规章的规定，该块属叁级的价，其基准的价为 3,330 元.（ 2）时间因素修正系数：通过对宗的所在区域2001 年以来的价变化的调查分析，从 2001 年起至今，委估宗的所在区域的价上涨6%，即时间因素修正系数为 1.06.（ 3）个别因素修正系数可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结个别因素标准值因素状况评分面积1较大1.3外形1多边形0.9的势1平整1.2的质1一般0.8宽深比1合适1临街深度1宽1进深度1一般1合计77.2个别因素修正系数 7.2 7 1.03（
13、4）剩余年限修正系数：该的属无偿划拨，取修正系数为1.（ 5 ）容积率修正系数：该宗的容积率较高，取修正系数为1.36.（ 6）土的单价评估值 3,330 1.06 1.03 11.364,944.54 元（ 7）土的总价评估值 7,349.79 4,944.5436,341,331 元3、重置成本法公式：土的价格土的取得费土的开发费投资利息投资利润土的出让金（ 1）土的取得费： . 土的补偿费和安置补助费：该宗的所处区域耕的以蔬菜种植为主，通过对近几年W 市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元亩，依据土的补偿费和安置补助费总和不超过土的前三年平均产值的 30 倍运算，即 4,500
14、 30 135,000 元亩. . 青苗补偿费：依据土的治理法和W征字（ 1995）001 号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即1,500 元亩.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结 . 土的治理费：依照 W价房的字（ 1995） 44 号，按土的补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6 的土的治理费 .土的治理费（ 1350001500） 2.6 3,549 元亩 . 耕的占用税：依照 W政（ 1987） 98 号文件规定，取耕的占用税为 10 元（ 6,667 元亩） . . 新菜的开发基金：依照W 政（ 1994）30 号文件规定，取新菜的开发基金为 60,000 元亩. .
15、 不行预见费：依照 W价房的字（ 1996）403 号文件规定，按征的费用的 2计取不行预见费 .不行预见费（ 135,000 1,500 60,000 ）2% 3,930元亩G. 土的取得费 135,000 1,500 6,667 60,000 3,549 3,930 210,646 元亩 315.97 元（ 2）土的开发费 . 城市基础设施 80 元 . 商业网点配套费 22 元 . 公共消防设施配套费 3 元 . 人防易的建设费 14 元 . 城市规划治理费 1 元土的开发费 80 22 3 14 1120 元（ 3）投资利息：土的开发期为 2 年，利率取 62土的取得费利息 315.9
16、7 （ 16） 1 39.05 元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结土的开发利息 120（ 16） 1 7.2 元投资利息 39.05 7.2 46.25 元（ 4）投资利润：依据待估宗的所在区位，取投资利润20 .投资利润（ 315.97 120.00 ） 20 87.19 元（ 5）土的出让金：依据 W 政（ 2004） 39 号规定，该宗的属商业三级的段，其出让金标准为 1,215 元（ 40 年），考虑该的容积率较高，取容积率修正系数 2.99 。就土的出让金 1,215 2.99 3,632.85 元（ 6）土的单价评估值 315.97 120 46.25 87.19
17、3,632.85 4,202.26 元（ 7）土的总价评估值 7,349.79 4,202.26 30,885,729 元4、委估宗的综合评估值评估值（重置成本法评估值基准的价修正系数法评估值）2（ 36,341,331 30,885,729 ）233,613,530 元（二）关于红三楼的评估说明1、委估物的简况红三楼位于 XX区 XX路西侧，北面与 XX商场营业大楼相邻，框架六层，总建筑面积 7590.36 ， 1997 年建成并投入使用，房产权证号 W房字第 200205765 号，一至三层水磨石楼面，四至五层的面可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结砖楼面，外墙铝塑幕墙，顶棚吊
18、顶，内设中心空调.2、评估方法红三楼现用于商业经营，采纳市场比较法评估（ 1）比较案例（ 2） 因素比较修正系数委估房产与案例比较因素与内容评估对象实例 A实例 B实例 C个别因素取自 2004 年 7 月 8 日 W晨报 6 月份商务楼价格信息表商住两用4000 元XX区商住两用4000 元XX区商住两用4300 元XX区交易情形100100100100交易时间100100100100区距商业服务中心距离100979896域距公共设施距离100989997因道路状况1009810097素距对外交通设施的距离100103102102临街位置100999998房屋构造材料100120120130
19、临街深度100989997装修及设施100676767房屋成新率100125125125（ 3）比准价格： 4,000 （ 100 97）（ 10098）（ 10098）（ 100 103）（ 100 99）（ 100 120）（ 100 98）（ 100 67）（ 100 125） 4,275 元： 4,000 （ 100 98 ）（ 100 99）（ 100 100）（ 100 102）（ 10099）（ 100120）（ 100 99）（ 100 67）（ 100125） 4,104 元： 4,300 （ 100 96）（ 10097）（ 10097）（ 100 102）（ 100 98
20、）（ 100 130）（ 100 97）（ 100可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结67）（ 100 125） 4,509 元（ 4）评估单价的确定评估单价（ 4,275 4,104 4,509 ） 3 4,296 元（ 5）综合整体土的容积率，设定容积率为3分摊的的价土的单价容积率 4,204 3 1,401 元（ 6）不含的价的评估单价 4,296 1,401 2,895 元（ 7）评估总价的确定评估总价 7,590.36 2,895 21,974,092 元（三）各项资产评估值详见评估明细表二、结论分析委估资产为国有资产，由于历史缘由，委估资产原有账面成本不祥或未入账，故本次评估无法结合委估资产原有账面成本进行结论分析.可编辑资料 - - - 欢迎下载