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1、粤电珠海国会写字楼物业管理服务标准中国. 珠海精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 二 OO 五年八月八日第一部分设施设备的维护与保养管理标准一、 建立设施设备档案设施设备档案应至少包括以下内容：a.消防系统b.变压器c.低压配电d.中央空调e.供、排水系统f.监控系统g.照明系统h.装修材料二、供配电系统A、运行管理标准物业管理人员应每日检查：1、 变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。2、 配电柜有无声响和异味，各
2、种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。3、 配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。4、 按时开关辖区内的灯饰。5、 沿线无堆积易燃物、危险物品。B、 保养管理标准1、 低压配电柜维护、保养标准1） 、每日工作包括：a、 检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接螺栓确保连接紧密，母精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。b
3、、 检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土。c、 检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。d、 检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。2） 、物业管理人员应保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。2、 变压器的保养、维护标准a、 变压器的养护应每半年一次。b、 在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。c、 拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。d、 检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。e、 测定变压器的绝缘电阻。C、停电应急措施的服务至少应包括：1、 对于供电局提
4、前通知，检修高压线路计划停电时，物业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。2、 对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问明停电原因及时间后，及时通知业主。3、 当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。4、 当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修，必要时通知业主停电时间及原因。5、 当发生火灾时，应停止动力设备供电。三、电梯管理的标准电梯按国家相关规定委托有资质的电梯公司进行定期维护保养。在验收合格投入使用的前提下，对维护保养单位进行全面的监督和管理，确保电梯在
5、设计的使用寿命内正常运行。（一）、电梯运行应急处理标准1、 要求工程人员每天亲自巡逻检查电梯的运行及各部位使用情况三次以上，及时发现不安全因素并立即处理，作好日记录。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 2、 发现电梯故障，因人力和技术水平原因无法修复时，应立即通知电梯维修保养单位进行维修。3、 电梯困人时，维修员应在3 分钟内赶至现场解救客人。4、 如需暂停电梯运行时，应提前告知各客户。5、 当检修电梯时，应在电梯底层设置告示牌。6
6、、 发生火灾时，应将电梯迫降至首层停止使用。7、 电梯保养维护工作安排在使用低峰或夜间进行，确保不影响电梯运行。（二）、电梯异常情况处理1、 发生火灾时：a、 当发生火灾时，管理人员应立即按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。b、 电梯运行到基站后，疏导客户迅速离开轿厢，并报“119” 。c、 井道或轿厢内失火时，应立即停梯并疏导客户离开，切断电源后用灭火器灭火。d、 当发生火灾时，禁止乘搭电梯。2、 电梯困人时：a、 告知被困人员，等待救援。b、 根据楼层指示灯，PC显示，选层器横杆判断轿厢所在位置。轿厢停于接近电梯口位置时：（a）、 关闭机房电源开关。（b）、 用专用钥匙开启外门。（c
7、）、 在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。（d）、 协助乘客离开轿厢。（e）、 重新关好厅门。轿厢远离电梯口时：（a）、 进入机房关闭故障电梯的电源开关。（b）、 拆除电机尾轴端盖。（c）、 按上旋柄座及旋柄。（d）、救援人员用力把住旋柄，另一救援人员手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近厅门为止。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 4 页，共 17 页 - - - - - - - - - - （e）、 当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。3、遇到其他复杂情况时，应请电
8、梯公司帮助救援。（三） 、电梯的年审管理：每年一次。四、中央空调的管理（一） 、日常维护应至少包括以下内容：序号部位内容周期要求与标准每日巡视1润滑系统压缩机润滑轴承的油压、油位每 2小时进行检查油压、油位正常，必要时进行放油与加油2蒸发器检查蒸发器压力符合设计工作情况3冷冻水检查冷冻水进出水温度水温正常，进出水温度差正常4冷却水检查冷却水进出水温度水温正常，进出水温度差正常5冷凝器检查冷凝器压力、饱和温度符合设计工和情况6压缩机电机检查电机的电压、电流及声音电压、电流正常、无异常声音7水处理检查水质确认水处理良好8水泵检查水泵、 电机轴承温度、 运转是否有异响和振动、阀门开关位置电压、电流正
9、常、无异常声音、无过热，压力表读数正常，联轴无异响、无漏油，9冷却水塔检查电流、电压，进出水是否正常、无溢流， 风机运行状况， 补水浮球阀及阀门无渗漏进出水正常、无溢流、风机运行正常、塔内水位正常10风机检查过滤网、给风机、电磁阀、温控开关清洁过滤网、风机转动正常、无漏气漏水现象、盘管无堵塞每 周维护1空调主机清理机组外表及机组环境每周一次2空调水泵清理泵组外表及机房环境3制冷剂检查制冷剂充注量制冷剂正常（二）、年度保养 A 、空调主机的维护和保养1、 每年应至少作一次全面的技术性能检查，再作针对性的拆检修理。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载
10、 名师归纳 - - - - - - - - - -第 5 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 2、 每二年应更换一次冷冻机油。3、 电机每个年度应做做检查保养一次。4、 例行检查时应包括：1)、检验各仪表的准确可靠性。2)、停机保养前后全面检查冷冻剂系统、润滑系统、 水系统的密封性能。3)、检查保养安全阀及所有附属阀件。4)、换季停机后拆盖清洗冷凝器及蒸发器，检查管子是否有腐蚀现象。5)、测试电路动作的可行性：模拟试验各安全装置的性能。B、空调水泵：每运转4000 小时：1、 应检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油。2、 应检查密封件的密封情况，测量记录叶轮密封球的密封
11、间隙。3、 应检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳内外表面、泵壳内外表面及机架做除锈油漆保养。4、 应检查各仪表的准确可靠性。5、 应检查保养所有附属阀件。6、 应校对轴线做好记录，检查键和键轮的磨损情况，检查键轮及键与轴配合是否有返松现象。7、 应电机做所度检修保养。8、 应测试电路动作的可靠性。C、冷却水塔：1、 每周应至少一次检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油。2、 每周应至少一次检查保养所有附属阀件。3、 每周应至少一次检查非不锈钢件防锈保护层是否完好，必要时做油漆保养。4、 每周应至少一次对电机必须做年度检修保养，并检查电路动作的可靠性。D、风机盘管（包括新风处理机）的例行检
12、查应至少每季度一次，内容包括：1、 全面检查各风机盘管运转时是否有异常响声及电机过热现象，必要时拆修电机，对轴承加油或更换轴承。2、 检查电机的绝缘性能及电机设备是否良好。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 6 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 3、 检查所有附属阀件。4、 检查管系是否漏水、漏气及检查盘管是否堵塞。5、 清洁风机及散热翅片。E、水系统：考虑到珠海的水质较硬之原因，水系统的检查应至少每半年一次，内容包括：1、 检修保温层。2、 检查所有管道，阀门防锈保护
13、层是否完好，必要时做油漆大保养。3、 更换已腐烂或老化的密封件及检查确定不能再继续使用的管子。（三）、中央空调故障的处理程序应包括：1、 发现泵和电机运转有异常响动，应立即停机检查维修。2、 发生主机故障时，先关掉压缩机开关，保留主机总开关。3、 检查并排除主机故障，短时间不能排除的需按正常停机操作程序停机。4、 发生副机故障时，先关掉故障副机控制开关停机检修，同时启动备用的副机投入系统运行。5、 发生管路故障时，由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即按正常停机操作程序系统运行，排除故障后，再补水投入运行。6、 当发生火灾时，关断空调主、副机电源总开关。五、电气设备管理标准物业
14、管理人员应保障：1、正常情况下，保障24 小时办公、后勤等持续供电的稳定性2、所有电气设备的安装及线路敷设符合低压电气安装规程的规定。3、在增添大容量的电气设备时，需重新设计线路，并经过有关供电、消防部门审核同意后，进行安装和使用。杜绝在电气线路上增加容量，以防过载引起火灾。4、建筑内采用采用铜芯导线；敷设线路进入夹层或闷顶内，需穿管敷设，并将接线盒封闭。5、办公室内的台灯、壁灯、落地灯和配餐间内的电冰箱等电气设备的金属外壳，需有可靠的接地保护。6、照明灯具表面高温部位不得靠近可燃物，碘钨灯、荧光灯、高压汞灯（包括日光灯镇流器） ， 不可直接安装在可燃物体上；深罩灯、吸顶灯等，如安装在可精品资
15、料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 7 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 燃物件附近时，需加垫石棉布或石棉板隔热层；对于碘钨灯、功率大的白炽灯的灯头线，采用耐高。7、温线穿瓷套管保护；厨房等潮湿地方采用防潮灯具。8、配电室作防火分隔处理。9、火灾报警装置、自动灭火装置、事故照明等消防设施的用电，备有应急电源，消防设施的专用电气线路应穿金属管敷设在非燃烧体结构上，并定期进行维护检查，以保证随时可用。10、 电气设备、移动电器、避雷装置和其他设备的接地装置每年至少进行两次绝缘及接
16、地电阻的测试。11、 在配电室和装有电气设备的机房内，配置适当的灭火器材。六、维修保养标准1、变压器：（1） 每年春季检查高低压绝缘及进行变压器油简化试验。（2） 每年春季对变压器线耳和各螺丝进行检查和紧固。（3） 每半年有载开关箱变压器油进行简化试验。（4） 每年春季有载开关箱换油及检修。2、高压开关柜：（1） 每年进行两次继保整组试验，每两年进行各继电器试验。（配合试验清扫检查高压母线）（2） 每年春季油开关换油及检修。（3） 每年春季对手车合闸和分闸回路进行试验和检修。（4） 每年春季检查高压PT绝缘电阻。3、各变压器低压主开关：（1） 每年冬季检修开关的触头和机构。（2） 每年冬季对开
17、关的电子保护进行一次模拟动作试验。（3） 条件许可时，每年对分开关及其出线电缆进行检查。4、水泵房及消防水泵：（1） 每月检修经常使用的生活泵磁吸开关及控制回路。（2） 每年检查水泵马达绝缘及轴承换油。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 8 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 5、消防风机：（1） 每月进行一次试机及检查。（2） 每年春季检查绝缘、轴承、开关及控制回路。6、防雷地网和工作地网：每年春季测试一次。7、空调主机马达及其他电器：配合使用单位检修时一齐检修。七、消
18、防系统1、 必须委托具备资质的消防公司保养整个写字楼的消防系统。2、 物管人员应保障每月中旬自查一次消防系统、灭火器、应急灯、疏散指示的完好情况，消防水带、喷头、消防水泵、喷淋、烟感、防排烟等的检查，自查完毕存档。八、房屋本体维护保养的管理（一）、日常养护工作：为保障业主及全体租户的生命安全及财产安全，物业管理人员应对房屋本体作如下方面的日常工作：1、 地基：每日应检查上下水管漏、排水系统正常、防止出现不合理的荷载状况。2、 楼地面：防止管道漏水、堵塞，定时开放冷气，保持室内良好通风，防止受潮。3、 墙台面及吊顶：做好清洁工作，防止撞击，防水、防腐、防裂、防胀。4、 门窗：经常清洁检查，发现问
19、题及时处理，定期更换易损部件。5、 在特殊环境下（如梅雨天、暴风雨等）及时关闭门窗。（二）、房屋本体维修管理中的责任划分：1、 在建筑主体无渗漏、无人为损坏及验收合格投入使用的情况下，物业管理公司应协助业主在产权使用年限内之持续使用的安全性。2、 在规定保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。3、 保修期满后，由业主承担房屋修缮责任，并承担修缮费用。4、 物业协助业主进行修缮工作，费用由业主支付。5、 属管理不善或使用不当造成的房屋本体的损坏将由物业负责维修。对于不可抗力因素造成的损毁不予以承担责任，如：水管爆裂、暴风雨、战争等。6、 市政管道及处理装置、房屋进户水表的管道线、人防设施等的修缮，
20、由各专业管精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 9 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 理部门负责。九、装修、维修为保障室内装修设施设备的正常使用，承诺所使用的清洁机器为德国高洁公司产品、清洁用品为美国NCL公司产品，并制定有效的保养计划。物业管理处应及时发现不符合标准物件或设置，并建议业主及时更换或维修。第二部分室内装修环境的管理标准1、 写字楼外围：地面无杂物、无积水、无乱堆乱放物品、无乱贴画。2、 一楼大堂：a、 大理石地面：光洁如镜，每季度做晶面处理一次，使用美国N
21、CL清洁剂。b、 休息区：无灰尘，无污渍，烟灰盅内烟头存放量不得超过3 个。c、 通风口、照明灯具、天花、饰物：洁净、无污渍、无尘。d、 垃圾桶：垃圾不能超过一半、及时更换垃圾袋，无污渍、无异味。e、 玻璃门：无手印和灰尘、保持光亮、干净。f、 墙面、台面、沙发、不锈钢器具：保持光亮整洁，无灰尘，保持空气清新，无异味。g、 玻璃幕墙（ 2 米以下清洁） ：每天清洁一次、洁净、无污渍。3、 电梯： a、玻璃镜面：光亮、无手印、无污迹；b、 地毯：干净、无污迹、无异味、无发霉、无杂物；c、 不锈钢表面：无灰尘、污迹、无手印；d、 灯具、天花板：无灰尘、蜘蛛网；e、 塑料条、门轨：无灰尘、砂土；f
22、、 轿厢四壁：干净、无灰尘。4、 消防楼梯： a、地面梯级：洁净，无污渍、水渍、灰尘；b、 楼梯扶手：无脏污；c、 铁栏油漆：完好无脱皮；d、 楼间天花：无灰尘、无蜘蛛网；精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 10 页，共 17 页 - - - - - - - - - - e、 地脚线：干净，无灰尘；f 、 墙面：无尘、无污渍；g、 门窗：洁净光亮、无污渍、无尘；h、 消防设施：洁净、无污渍、无尘；i 、 楼道：无堆放杂物、无灰尘、无污渍、无异味。5、 楼层公共走廊通道：a、 地面：光洁如镜，
23、每季度做晶面处理一次，使用处理剂为美国NCL清洁剂。b、 墙面：无灰尘、无污渍，墙纸干净，无污渍。c、 地脚线：干净，无灰尘；d、 天花：洁净、无污渍、无灰尘、无蜘蛛网、无霉点。e、 风口：无灰尘、无冷凝水、无污渍。f、 照明器材：无灰尘、无污渍、光彩明亮。g、 垃圾桶：垃圾不能超过一半、无污渍、无异味。h、 休息区沙发、茶几、烟盅：洁净、污渍、无尘i 、 绿色植物：洁净、无杂物、无尘 6、办公室：a、 天花、灯饰、风口：洁净、无污渍、无尘；b、 墙面、室内摆设：洁净、无污渍、无尘；c、 办公台、椅、文件柜：无灰尘、光洁明亮。d、 皮座椅：无灰尘、无污渍、完好无损，每月打蜡保养一次。e、 灯、
24、开关、办公弱电设备：洁净、无污渍、无尘；f 、 电话清洁：洁净、无污渍、无尘，每周消毒一次；g、 垃圾桶、烟盅：随叫随到，垃圾不超过一半，无污渍、无异味；h、 门窗：洁净、无污渍、无尘；i 、 绿色植物：洁净、无污渍、无尘，每3 天更换清水一次；j 、 地毯：吸尘随叫随到，无杂物、无污渍、无异味、无发霉，每季度清洗一次，使用美国NCL清洁剂，及时修补损坏部位。k、 总经理休息室：每天整理床上用品，及时更换、清洗床上用品，按要求清洁洗手间。7、接待室、会议室：精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第
25、11 页，共 17 页 - - - - - - - - - - a、地毯：无杂物、无污渍、无异味、无发霉，每季度清洗一次，使用美国NCL清洁剂，及时修补损坏部位。b.墙面：无灰尘、无污渍，墙纸干净，无污渍。c.天花：洁净、无污渍、无灰尘、无蜘蛛网、无霉点。d.风口：无灰尘、无冷凝水、无污渍。e.照明器材：无灰尘、无污渍、光彩明亮。f.会议桌、会议椅：每季度打蜡一次，无灰尘、无污渍、无杂物，光洁明亮。 8 、洗手间：a、 天花及照明灯具：洁净、卫生、无污渍、无水渍；b、 排气扇：洁净、无污渍、开关及时；c、 门、窗、玻璃：洁净、卫生、无水渍、无污迹；d、 镜面：洁净光亮、无水渍、影像清晰；e、
26、洗手盆、水龙头：洁净、卫生、无水渍、无污渍；f 、 云石台面：洁净、卫生、无水渍、无污渍；g、 地面：洁净、卫生、无水渍、无污渍；h、 座厕、蹲厕：洁净、卫生、无水渍、无污渍、无异味、无长流水、无堵塞、无滴漏；i 、 小便斗：洁净、卫生、无水渍、无污渍、无异味；j 、 垃圾桶：垃圾不超过一半，无污迹、无水渍、无异味；k、 卫生物料：补充及时，无断档第三部分资产保值承诺标准在正常保养及无人为损坏、无不可抗力原因影响的前提下，物业管理公司应承诺以下资产的保值期限。1、 大理石：正常使用年限应至少维持在15 年。2、 电梯：正常使用年限至少维持在15 年。3、 中央空调：正常使用年限至少维持在15
27、年。4、 铝塑板：正常使用年限至少维持5 年。5、 壁纸：正常使用年限至少维持5年。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 12 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 6、 坐厕：正常使用年限至少维持5年。7、 洗手盆：正常使用年限至少维持5 年。8、 云石台：正常使用年限至少维持5 年。9、 水龙头：正常使用年限至少维持5 年。10、垃圾桶：正常使用年限至少维持5 年。11、镜面：正常使用年限至少维持5 年。12、地毯：正常使用年限至少维持5 年。13、沙发：正常使用年限至少
28、维持5 年。14、茶几：正常使用年限至少维持5 年。15、烟盅：正常使用年限至少维持6 年。16、办公台、椅、文件柜：正常使用年限至少维持5 年。17、皮座椅：正常使用年限至少维持5 年。18、灯饰：正常使用年限至少维持6 年。19、门：正常使用年限至少维持6 年20、窗：正常使用年限至少维持10 年。21、消防器材：a、 灭火器、防毒面具：正常使用年限为一年。b、 水枪、水带：正常使用年限为5 年。第四部分接待服务标准一、服务内容应包括：1、 电梯迎送；2、 来访登记；3、 引领服务；4、 电话转接与过滤；5、 物品寄存；6、 报刊信件的收发与派送；精品资料 - - - 欢迎下载 - - -
29、 - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 13 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 7、 及时、耐心回答客人问询；8、 相关钥匙的收发与保管；9、 保持与业主、客户的良好沟通；10、 公共关系（对外）的协调；11、 应急情况的处理；12、 会务服务。二、出入管理的标准：1、 非本写字楼办公人员进入写字楼，接待员应热情询问其被访单位或人员，经与被访人员（或后勤接待员）联系确认无误后，做好来访登记工作。2、 引领来访客人乘坐电梯上办公区域，电话通知后勤接待员做好接待。3、 如上能领导或其他各界社会人士，在无业主的陪同，接待
30、员应及时将情况报告被访单位联系人，待确认后做好来访出入登记，引领来访人员乘坐电梯，并电话通知后勤接待员做好接待准备。4、 如需从写字楼搬离物品时，需出示有效的放行条，接待员严格执行查验、登记制度。5、 制止无人员进入办公楼。如属施工人员进入写字楼，需配戴出入许可证，凭证出入。6、 禁止任何人携带易燃易爆物品进出写字楼。三、服务标准A、电梯迎送工作标准1、 集中思想，注意客人进出及电梯上下的动态，随时准备提供服务。2、当客人向电梯走来时，应先为客人按电梯铃牌，当客人走近身边时，应有礼貌地主动向客人打招呼。3、 当电梯下来时，要上前一步，用手挡住电梯门，另一只手做请客人进电梯的姿势。4、 电梯开门
31、后，如发现电梯与地面不平时，应提醒客人注意：“小心，请走好。 ”5、 客人步入电梯后，在电梯门即将关闭时，服务员要面对客人微笑鞠躬行礼。6、在没有客人进出的情况下，在规定的位置上注视所有电梯的上下指示灯。发现有电梯上下来的信号时，立刻上前为出电梯的客人挡住电梯门。B、客人引领工作标准1、客人进入写字楼大堂时，服务员应主动打招呼、热情问候。2、面带微笑，询问对方情况，待宾客出示相关证件并做“来访登记”，引导客人至接待精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 14 页，共 17 页 - - - - -
32、- - - - - 区。3、来访登记完毕后礼貌地引领客人至电梯处等候电梯。4、当电梯下来时，请客人先进电梯。5、出电梯后继续引导客人到办公室。6、为宾客引路时，应走在宾客的左前方，距离保持23 米。7、到达办公室时须先征得客户/ 业主同意后方可进入。C、报刊、信件派送工作标准1、 收到信件立即核对，看姓名是否相吻合。2、 收到报刊，立即核对种类、份数是否相吻合。3、 按办公区域整理报刊、信件，分发到相应的办公区域。4、 若是挂号信、包裹单，必须做好签收登记。5、 如有急件，可先打电话通知业主，并将急件送上办公室，请客户做签收登记。D、问询服务工作标准1、查询写字楼相关公司与工作人员1) 、接到
33、电话或客人到前台查询某工作人员时，可通过办公楼相关资料进行查找。2) 、查到时，打电话与其联系，说明有人找。征得其同意后，可将电话转接给客人。3) 、如被访者不在办公室时，原则上不把电话号码告知查询者，但可问清来访者/ 来电者是否需要留言。4) 、一时找不到被访者，绝不能轻易回绝客人。经过多次查找，如仍找不到被访者，应向询问者表示歉意，并说明已通过多种方式查找，同时请留下电话号码，一旦查找后马上通知询问者，或请询问者留言。2、问询接待服务应备有的查询资料包括：1) 、写字楼的服务功能、区域的划分及布局。2) 、写字楼周边地区的交通、商店、娱乐场所、银行。3) 、写字楼的商务活动时间、地点、内容
34、。4) 、写字楼电话网络分布情况。5) 、珠海市及邻近城市的旅游信息。6) 、市区的各酒店、餐厅、旅游景点的相关资料。第五部分安全服务标准精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 15 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 一、保安员值班要求1、 保安员值班时应严格遵守保安员行为规范，着装整齐、精神饱满、文明值勤，礼貌待人。2、 值班时坚守岗位，不得擅自脱岗，如因上厕所等原因需要离岗，应通知物业管理人员安排顶岗后方可离开。3、 严格履行岗位职责，严格执行各项管理制度规定，认真做好
35、各项工作记录，不得敷衍了事。 当班时发现突发性事件，按规定程序果断处理，并及时报告物业管理人员。4、 每班提前 10 分钟进行交接班，交接班须正点、准时，非特殊情况，不得延时接班。5、 本班与下一班交接，要将本班当班情况及注意事项详细交待下一班人员，并将记录及各类公物移交。交班时发现问题进，双方应当面说明。6、 接班人未到，交班人不得离岗。7、 物业管理员每个班次对各岗位工作检查不得少于3 次，检查内容包括保安员是否坚守岗位，保安员值班是否符合规范要求，责任区域是否存在异常情况。二、巡查标准1、要求每隔40 分钟巡视办公楼一次，并按要求做好巡视记录。2、留意各区域或办公室的安全管理情况，如电器
36、是否合理使用，是否有不安全因素，同时注意设施设备是否发生破损，发现损坏的应及时报修。3、堵塞漏洞，防止各类治安事件、灾害事故的发生。4、对一切违法犯罪行为或活动，要发现得早、控制得住、制止得有效，打击得有力。5、不得借助工作之便使用物业内的设施。如：看电视、打电话和其他工作人员闲聊。6、保护物的设施设备及装饰物不受破坏。7、接受业主的们的各种紧急求助，及时为业主排忧解难。对不属于管辖范围内的问题要耐心解答，不得推诿搪塞。8、检查供电线路是否正常、安全，工作用房内的电器，电源线路安装是否规范。9、检查相关招牌、指示牌是否有松动或脱落。10、检查空调机及室外机是否牢固、安全，空调机排水管安装是否规
37、范。11、检查各区域的防盗门、防盗网是否有效，窗户是否松动。12、检查各供水管是否有堵塞或水流量细的现象。13、检查各设施设备是否正常运转。14、检查各排水管是否有堵塞、漏水、积水情况。15、检查各走廊、楼梯、墙壁是否有异常情况。二、消防管理标准精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 16 页，共 17 页 - - - - - - - - - - 1、消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针全体人员是义务消防员。2、经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患，监护动火作用。3、定期检查消防
38、器材设备，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通。4、消防区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上堆放杂物。5、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示，事故照明和通风设施。6、严禁和贮存易燃易爆物品。8、 发生火警，应立即告知管理处或拨打火警电话“119” ，并关闭电器开关和门窗。迅速有序地从消防楼梯疏散人员，切勿惊慌拥挤。四、火警应急处理标准1、 发现火警时应及时到现场确认，如属实，应及时通知物业管理员，并利用周围消防器材进行扑救。2、 若火势较大，自身难以扑救时，应第一时间拨打火警电话，并将情况报告业主。3、 安排服务人员疏散人群，维护公共秩序，保障消防通道畅通。4、 现场有人员受伤的，紧急联系医疗单位救治。5、 在消防队的指挥下组织灭火。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 17 页，共 17 页 - - - - - - - - - -