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1、精品学习资源某居住区可行性讨论一、项目概况随着某市城市化进程的加快、城市社会经济的进展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整；为此，首都规划建设委员会办公室于1996年 1 月 30 日召开第四次联席会议，原就上同意将某市市某厂改造为“某厂居住区”；该项目拟由某市某集团房地产开发部负责开发建设；项目财务评判的目的是通过市场供需讨论和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评判，为托付方投资决策及开发项目融资供应依据；1. 项目位置及占地面积拟建“某厂居住区” 位于某区东八里庄， 包括现状某厂厂区和某公司的用地；地块北临六里屯路，南至某北
2、路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路； 本项目总占地面积 53.23 公顷，其中：规划用地面积 45.63 公顷，市政代征地 7.6 公顷；本项目规划建设用地面积中，目前属某市市第某筑工程公司使用的有 7.652 公顷，详见表 1 所示；表 1项目用地面积及其分布规划用地面积可开发用地面积保留建筑占地面积379802033203274776327652071200532045632040323753083用地单某某 合计欢迎下载精品学习资源2. 项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除， 但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期
3、开发，北部为其次期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发；规划范畴内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近某北路的住宅楼为某厂新建的宿舍区；规划范畴内西北角是一组旧住宅楼，分属某厂和某公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中心靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼；另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于将来小区供热；保留建筑占地面积和建筑面积情形如下表2 所示；土地使用者某某用途占地面积建筑面积占地面积建筑面积住宅地区公建合计表 2项目用地范畴内保留建筑占地面积和建筑面积m2m2m2m2434881000005320300000.4275220920047763122092532030000
4、项目规划范畴以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区， 南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区；铁路专用线以西，本项目四周 已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求；3. 项目拟建规模依据初步规划方案，某厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其欢迎下载精品学习资源类型保留建筑新高层住宅建多层住宅建地区商服筑配套公建小计合计中新建建筑包括高层和多层住宅、 非配套公建和配套公建 （详见表 3）；建设用地面积 456300 平方米，总建筑面积 912600 平方米，总容积率为 2.00；表 3项目拟建规模和建筑面积安排建筑面积 m2建筑面积所占比例 %152092-4379085
5、7.613760018.18500011.210000013.1760508100.0912600-4. 项目服务对象居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为邻近地区和小区内居民供应服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建；其中，部分新建住宅为某集团其它开发项目供应拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房， 所占比例分别为 30%和 70%；5. 市政工程和基础设施据测算，某厂居住区建成后， 对热力、电力、电讯和煤气的需求猜测如下：(1) 供热小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热；欢迎下载精品学习资源(2) 供电依据某市某厂住宅区供电可行性询问报告 ，某厂住宅区的能源供应方式采纳锅炉房（
6、或热力网）供热，煤气或自然气炊事，集中与分散空调相结 合方案，新建住宅和新建公建用电定额分别按25 瓦/平方米和 50 瓦/平方米运算，就该小区用电总计约 20000 千瓦；同时使用系数为0.8，就最大负荷约 16000 千瓦，需安装 24000 千伏安变压器；依据测算， 新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400 万元和 480 万元，需交纳的供电贴费为 2880 万元，以上三项共计 3760 万元；另外，居住区仍应承担地方电力建设基金 4000 万元，此项费用可分期交纳；(3) 煤气据某市市煤气公司测算，按小区内住宅7736 户、其它建筑 15.86 万平方米计，日用煤气量为
7、 2.1 万立方米，高峰用气量为 3500 立方米；(4) 电讯据某市市电信治理局测算，按居住人口2 万多、住户 7736 户计，某厂居住区至少需电话 9000 部（包括公建），初期至少需安装程控交换机 1 万门；二、市场讨论（一）某市市当前房地产市场概况（略）（二）某市市一般住宅市场分析（三）市场供需关系分析（略）经过对某市市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：欢迎下载精品学习资源本项目所处位置紧邻某市市房地产投资的热点地区之一东四环路， 建议市场定位如下：(1) 功能安排；小区内以一般住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房；一般住宅占 70%，其中多层与高层并重，为提高项目
8、的建筑面积，适当增加高层的比例；(2) 销售对象；一般住宅销售对象以企事业单位、集团购买和某集团内部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户；(3) 户型与功能；考虑到销售对象，一般住宅户型以三室一厅、三室二 厅、二室二厅为主，约占 70%；四室二厅为辅，占 10%，其余为二室或一室；面积约 60-120 平方米；在节省成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置；（三）某市市写字楼市场分析（略）（四）某市市商业用房市场分析（略） 三、项目规划建设方案和建设条件（一）项目用地功能布局小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端；规划住宅主要集中在小区中心，部
9、分布置于靠近铁路的东北角，在高度掌握方面，本着中间高、两边低的原就，越靠近铁路高度越低，以削减铁路噪音对居民的干扰；某厂四周居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心；因此规划在区域内两条主干道（某北路和星火路）交汇处的欢迎下载精品学习资源东北部，即现状某厂的西南角建设一处地区级的公建中心；由于四周地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星火路一侧规划一家医院；星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置；在现状综合楼以南支配一处农贸市场，以解决星火路沿线的公路市场问题；在某北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区；为满意服务半径要求，便利
10、小区东北部居民，在六里屯路南，规划一处小规模商服用地；居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过；规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中学校用地也靠近铁路布置，但要实行降低噪音影响的物理措施；规划在石佛营东路西侧布置一条 2030 米宽的绿化隔离带， 以削减铁路噪音干扰；其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0. 88 公顷的用地内；另外，居住区仍将配备 30 班中学一所， 24 班学校两所， 9 班幼儿园两所， 4班、6 班托儿所各一所；（二）项目规划掌握指标综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的掌握指标如下：1.
11、 用地情形总占地面积532320 平方米其中代征地面积76000 平方米欢迎下载精品学习资源规划建设用地面积456320 平方米其中 地区公建用地52900 平方米住宅用地163400 平方米配套公建用地124000 平方米道路用地56000 平方米绿化用地60000 平方米2. 用地性质使用性质：住宅及配套、非配套公建3. 用地强度总容积率：2.00其中：保留建筑：2.865新建住宅：2.06配套公建：0.806地区商服：4. 建筑设计指标3.83总建筑面积：912600 平方米其中：保留建筑面积：152092 平方米新建住宅建筑面积：575508 平方米欢迎下载精品学习资源地区公建建筑面积
12、：85000 平方米配套公建建筑面积：100000 平方米建筑高度：=60 米其中：多层住宅：=18 米高层住宅：45 60 米地区商服：=60 米配套公建：=24 米中、学校：=12 米建筑层数：板式 612 层，塔式 18 层（三）市政建设条件1. 道路交通系统在某厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和某北路都定过线， 只有石佛营东路有待定线；规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交， 此路段将居住区分成南北两个小区， 亦有待定线；为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北
13、东西的十字型路；2. 市政设施现状某市某厂原有较完善的市政设施； 为解决某市市热力公司在东郊地区建设欢迎下载精品学习资源供热厂的用电需要，某市市供电局提出结合供热厂投产，建设一座110 千伏变电站（星火变电站） ；站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向某厂住宅区供电；随着四周地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的使用供应抱负的市政条件；其中：(1) 上水：某厂原有上水条件满意供应；(2) 雨水：沿区内管线通入市政干线；(3) 合流污水：沿区内管线送入市政干线；(4) 煤气：用地西侧的星火路、南侧的某北路有新建的Dg300 中压煤气管线；
14、 在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气； 居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积70 平方米左右；(5) 供热：基地内可满意供应；规划在原锅炉房的位置，绿化隔 离带以西，设一处占地 2.02 公顷的锅炉房，负责整个小区的供热；(6) 供电：某厂现状用电由国棉 110 千伏变电站以 10 千伏架空线（石佛营路）供电， 由于该变电站已满载，某厂居住区拟由规划建设的星火 110 千伏变电站供电； 某厂用电负荷较大， 应支配一座占地 500 平方米的 10 千伏开闭站，由此分别引出双路 10 千伏电缆向住宅和公建供电；(7) 电讯：现状某厂有远离
15、此地的呼家楼电话局供应服务，该局欢迎下载精品学习资源容量已满， 无力为新建住宅区供应通信服务； 按电信进展总体规划方案要求， 石佛营地区应由开发单位无偿供应土地， 新建一个 4 万门电话局所，占地面积 5000 平方米， 建筑面积 6000 平方米，初装容量 1 万门；四、建设方式及进度支配（一）建设方式本项目的设计应采纳总承包制，小区集中规划，统一设计；施工采纳监理制，采纳公开招标的形式挑选工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保；工程应达到优良工程水准；（二）建设进度支配由于该项目规模较大，因此应考虑采纳滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目快速启动，又可以依据市场需求变化情形适
16、时调整开发方案，降低投资风险；从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜， 估计用 6 年时间可全部建成投入使用； 各期开发的土地面积和建筑面积如表4 所示；表 4项目建设分期支配单分期总占地面积位：平方米第一期南其次期北第三期中三期合计183000179320170000532320欢迎下载精品学习资源159502175045144690479237133502150045119690403237代征地面积26000250002500076000规划建设用地157000154320145000456320面积保留建筑占地2349842752531053083面积拆迁土地
17、面积可开发占地面积可开发建筑面229000262000269508760508积注：其次期可开发土地面积中，有71200 平方米占地为当前某用地，相应分摊的代征地面积为11860 平方米；工程建设进度，直接影响着项目的经济效益；严密的工程进度支配和高质量的施工组织设计， 是保证项目实施的关键， 为了确保资金滚动使用， 于 1997 年 1 月初开头一期工程拆迁及整个项目规划设计和前期预备工作， 1997 年 3 月底进行规划设计方案比选， 1997 年 10 月初开头第一期基础工程， 1997 年4 月起就可进行市场推广和销售； 其次期工程于 1999 年 4 月初开头启动， 第三期工程从 2
18、001 年 4 月启动；整个住宅小区的开发建设于 2003 年 3 月完成， 2003 年 9 月底销售完毕五、投资估算与资金筹措欢迎下载精品学习资源（一）项目总投资估算1. 项目投资概况据估算, 本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、 治理费、财务费用、开发期税费等总投资为 293745.36万元人民币，可销售面积的单方造价为 3877.5 元/平方米；更具体的投资规划可能随设计的深化而调整；2. 估算依据(1) 业主供应的“某厂居住区掌握性具体规划说明” ；(2) 某市市煤气公司“某市市某厂居住区煤气供应询问看法”；(3) 某市市电信治理局“某市市某厂居住区电信配套建设方案”；(4)
19、 整个项目按中、低挡建造水平运算；(5) 估算中的有关税金和费用按某市市的现行规定和同类项目的平均水平测算；(6) 假定该项目在 5 年内分 3 期全部建设完成 ;(7) 假定该项目在第一年开头预售， 至项目建成后一年内全部销售完毕;(8) 项目总投资中自有资金比率按10%运算；(9) 贷款的年利率按 12%计取；(10) 整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用；3. 估算范畴上述估算投资按某市市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次欢迎下载精品学习资源精装修及拆迁房享受安居房减免的十项税费；4. 估算结果投资估算的结果汇总如表 5 所示；表-5某市市某厂居住区开发项目成本估
20、算表单方造价（元/平方序号项目或费用名称投资金额（万元）米）一土地费用107342.761417.01出让金13145.092城市建设配套费19717.633拆迁安置补偿费72893.704手续费及税金1586.35二前期工程费5099.0467.31规划设计3187.362项目可行性讨论382.483地质勘探测绘637.474三通一平费891.73三房屋开发费127494.501683.0一建筑安装工程费111837.281476.31商品住宅欢迎下载精品学习资源A多层30724.97B高层22434.112 拆迁房A多层13655.54B高层6827.773 地区公建A商场14021.32
21、B写字楼13460.464可销售配套公建5462.225不行销售配套公建5250.885591.8673.88946.98118.11118.3714.85998.4179.228792.36380.110462.60138.1三 附属工程费三室外工程费四其它费用 四治理费五财务费用六开发期税费1电贴费2880.002用电权费4000.003其它税费3582.60七不行预见费8555.69112.9欢迎下载精品学习资源总计293745.363877.5注：运算单方造价时，其面积的基础是可销售面积（不含不行销售配套公建之建筑面积）；（二）投资分年度使用方案依据项目建设进度方案支配， 本项目资金投
22、入方案详见表 6“投资方案与资金筹措表”；表 6投 资 计 划 与 资 金 筹 措 表单位：万元欢迎下载精品学习资源序合号 项目计开发总开发经营期199719981999200020012002欢迎下载精品学习资源1 投资土地费用107342.23853.911926.923853.911926.917890.417890.4欢迎下载精品学习资源1.1前期工76575766欢迎下载精品学习资源1.2 程费5099.041699.68 453.251019.81453.251019.81 453.25房屋开欢迎下载精品学习资源1.3发费127494.25498.919124.119124.150
23、07719124.119124.125498.9770欢迎下载精品学习资源1.4 治理费5998.411199.68 959.75 959.75959.75 959.75 959.75欢迎下载精品学习资源其它费1.5 用开发期税费10462.6欢迎下载精品学习资源1.6不行预0 2325.021162.512325.02 1162.512325.021162.51欢迎下载精品学习资源1.7 见费8555.691425.951425.951425.95 1425.951425.951425.95小欢迎下载精品学习资源计264953.56003.135052.648708.635052.64274
24、5.147390.8欢迎下载精品学习资源资金筹2 措自有资00805061欢迎下载精品学习资源金26495.326495.3欢迎下载精品学习资源2.1销售收000.000.000.000.000.00欢迎下载精品学习资源2.2入220211.11171.435052.648708.62310535052.642745.147390.8061欢迎下载精品学习资源2.3 贷款18336.418336.4770.000.000.000.000.00欢迎下载精品学习资源2.4 其它0.000.000.000.000.000.000.00小欢迎下载精品学习资源计264953.56003.135052.6
25、48708.60080535052.642745.147390.8061欢迎下载精品学习资源（三）资金筹措方案本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分；其中自有资金投入 26495.30 万元人民币，销售收入投入220211.23 万元人民币，需向金融机构贷款 18336.47 万元人民币详见表 6；在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年；六、投资分析基础数据的猜测和选定本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件 是依据某市市同类开发项目的实际状况，
26、 在分析某市市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情形而猜测和选定的；（一）销售收入的测算依据市场讨论的结果，并考虑本项目的具体情形，确定一般住宅售价：高层为 5000 元/平方米，多层为 5200 元/平方米；拆迁房售价：高层为 4500 元/平方米，多层为 4800 元/平方米；商业用房售价： 6500 元/平方米；办公用房售价： 6000 元/平方米；可售配套公建售价： 4000 元/平方米；可销售面积的平均价格为 5073.50 元/平方米；本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为757558 平方米，分年度的总销售收入见表7“某市市某厂居住区开发项目销售收入汇
27、总表”；欢迎下载精品学习资源表 7某市市某厂居住区开发项目销售收入汇总表序号期间商品住宅销1997199819992000200120022003总计9495.4 28486. 36926. 33761. 31651. 43257. 27431. 2110101 售收入8448771601939.67拆迁楼销售4645.3 13935. 18065. 18065. 18065. 19613. 10839. 1032292 收入2971515155909.41地区公建销4381.6 11392. 13144. 11392. 15773. 14021. 70106.3 售收入0.006329932
28、98325914140. 46804. 66384. 64971. 61109. 78644. 52291. 384346销售收入总计80073384077679.67注: 可销售面积平均价格 5073.50 元/平方米，销售收入具体估算过程略；二成本及税金1. 投资成本测算本项目固定资产投资总额为 26493.0 万元人民币，融资费用为 28792.36万元人民币，本项目的投资成本为293745.36 万元人民币；2. 销售费用测算依据某市市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的2%；销售费用 384346.67万元 2% 7686.93 万元3. 税金房地产开发项目的主要税金为
29、经营税费和所得税；依据国家有关规定，欢迎下载精品学习资源经营税费的税率为 5.45%，按总销售额征收；所得税税率为33%，以销售利润为基数征收；某市市现已开征土地增值税；该税按开发项目销售利润水平 以累进税率征收，对 20%以内的开发利润，免征土地增值税；依据测算，本项目不需缴纳土地增值税（三）利润安排开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金；估计本项目的总税后利润为 38685.58 万元人民币；详见表 8“项目损益表”；序合开发经营期表 8项目损益表号 项目计1997199819992000200120022003项 目 收384346 141404680466384
30、649716110978644522911入.67.80.07.33.84.07.76.79销 售 收384346 141404680466384649716110978644522911.1 入.67.80.07.33.84.07.76.791.1 商 品 住211010 9495.284863692633761316514325727431.1宅.6748.44.87.71.60.19.39拆迁楼 、 可1.1 售 配 套103229 4645.139351806518065180651961310839.2公建.4132.97.15.15.15.59.091.1 地 区 公70106.4
31、381.1139213144113921577314021.3建590.0066.32.99.32.98.32出 租 收1.2 入00000000经 营 成264953 9748.3226445762447884212654214360472本.0010.83.67.95.11.51.84销 售 成264953 9748.3226445762447884212654214360472.1 本.0010.83.67.95.11.51.84经 营 税25174. 926.23065.4348.4255.4002.5151.3425.3费7126717666423113.1 销 售 税25174.
32、926.23065.4348.4255.4002.5151.3425.欢迎下载精品学习资源费7126717666423113.1营 业 税21139.777.72574.3651.3573.3361.4325.2876.1及附加0742214450046053.1交 易 管理 费 及4035.6148.4491.4697.0682.2641.6825.7549.0.2印花税48440576销 售 费7686.9282.8936.01327.1299.1222.1572.1045.4用3286944189084财 务 费28792.1059.3506.4973.4867.4577.5891.39
33、17.5用36322101208347316土 地 增值税0.000.000.000.000.000.000.000.00开 发 利57739.2124.7031.9972.9760.9180.118147855.7润673529796030.65702124.7031.9972.9760.9180.118147855.8所得额3529796030.657019054.701.02320.3291.3221.3029.3898.2592.9所得税093320200508438税 后 利38685.1423.4710.6681.6539.6150.7915.5263.10润58319677608
34、0823210.应 付 利13744.564.97915.5263.1润110.000.000.000.0088232归 仍 垫支 利 润10.及 净 投42871.6823.360472资回收530.000.000.000.000.0069.8410.未 分 配24941.1423.4710.6681.6539.5585.3利润4731967760820.000.00注：投资回收主要用于后续投资和偿仍贷款本息，税后利润部分用于后续开发投资和归仍贷款本息的，在投资回收不再用于后续投资和仍本付息时归 仍；七、项目经济效益评判（一）现金流量分析本报告从全部资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要
35、评判指标欢迎下载精品学习资源如下：1. 全部资金评判指标（详见表 9，项目全部资金现金流量表） 财务内部收益率：24.80 %财务净现值 I C=18%：10938.09 万元人民币静态投资回收期：4.84 年动态投资回收期 I C=18%： 6.35 年序号合计开发经营期项目现 金 流入19971998199920002001200220031销 售 收384346 14140 46804 66384. 64971. 61109. 78644.52291.1.1入.67.80.073384077679384346 14140 46804 66384. 64971. 61109. 78644.
36、52291.小计.67.80.073384077679现 金 流2 出固 定 资2.1 产投资表 9项目全部资金现金流量表2.2经金营资开发总264953 56003 35052 48708.35052. 42745. 47390.2.3投资.00.18.60656016810.00销 售费7686.9282.8936.01327.61299.41222.11572.91045.82.4用32894804经 营税25174.926.23065.4348.14255.64002.65151.23425.12.5费7126776431土 地增2.6值税0.000.000.000.000.000.0
37、00.000.0019054. 701.0 2320. 3291.03221.0 3029.5 3898.82592.32.7所得税0933220048小计316868 57913 41374 57675.43828.50999.58013.7063.3欢迎下载精品学习资源.73.25.67536948773净 现 金-43775429.8708.821143.10109.20630.45228.3流量2.440115589846欢迎下载精品学习资源累计净现 金 流4 量-4377-3834-29634-8491.1618.4 22249.67477.2.43.05.2410947941.00
38、00.8470.71810.6086 0.5157 0.43710.3704欢迎下载精品学习资源现值系数000457844308888092315欢迎下载精品学习资源-43774601.6254.512868. 5214.4 9017.916754.欢迎下载精品学习资源5 净现值2.4193371905欢迎下载精品学习资源累 计 净-4377-3917-32916-20048 -14833 -5815.10938.欢迎下载精品学习资源6 现值2.41.2.73.36.959609欢迎下载精品学习资源运算指标IRR24.80%NPV10938.09 万元静态投资回收期 4.84 年动态投资回收期 6.35 年2. 自有资金评判指标（详见表 10 ，项目自有资金现金流量表） 财务内部收益率：292.33%财务净现值 I C=18%：155464.96万元人民币静态投资回收期：1.37 年动态投资回收期 I C=18%： 1.44 年表 10项目自有资金现金流量表欢迎下载精品学习资源单位: 万元序号项目合计现 金 流开发经营期1997199819992000200120022003欢迎下载精品学习资源1入销 售