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1、重庆华洋产业集团有限公司重庆华洋产业集团有限公司房地产事业部房地产事业部组建及项目实施方案组建及项目实施方案二二00四年六月四年六月1目目 录录n工作职责工作职责.4n管理计划管理计划.5-6n组织架构组织架构.7n部门及岗职职能分解表部门及岗职职能分解表.8-45n管理制度管理制度n业务流程及附表说明业务流程及附表说明. 46-91n2004年工作计划和目标年工作计划和目标.92-93n项目实施计划项目实施计划.94-99n进度表进度表n成本控制计算表成本控制计算表n资金计划表资金计划表n 经营思路经营思路32房地产事业部经营思路房地产事业部经营思路重庆华洋产业集团房地产事业部重庆华洋产业集
2、团房地产事业部 通过对通过对重庆世纪文化大厦重庆世纪文化大厦高水平、高质量、高效益的项目实施，高水平、高质量、高效益的项目实施，将重庆世纪文化大厦建设成为沙区标志性建筑，将重庆世纪文化大厦建设成为沙区标志性建筑，并在此建设过程中，做好资本运营，完成集团资本的优良锐化。并在此建设过程中，做好资本运营，完成集团资本的优良锐化。 通过该项目开发，使企业品牌在地产行业得以拓展及深入，实现集团公司真正多元化发展的战略目标。通过该项目开发，使企业品牌在地产行业得以拓展及深入，实现集团公司真正多元化发展的战略目标。 组建房地产开发公司，吸纳组建房地产开发公司，吸纳一批善经营、懂管理、有专长并不断追求卓越的人
3、才，建立一个富有理想、一批善经营、懂管理、有专长并不断追求卓越的人才，建立一个富有理想、 激情、激情、创新意识以及有着良好合作精神的房地产专业团队。创新意识以及有着良好合作精神的房地产专业团队。随时掌握市场脉搏，提出项目投资分析预测，为集团对地产项目的投资提供决策依据。使集团对项目的投入与随时掌握市场脉搏，提出项目投资分析预测，为集团对地产项目的投资提供决策依据。使集团对项目的投入与产出实现较高利润化。产出实现较高利润化。完善管理体制，增强房地产事业部对市场的灵活性、适应性。并通过高效、人性的管理模式，提高管理效能。完善管理体制，增强房地产事业部对市场的灵活性、适应性。并通过高效、人性的管理模
4、式，提高管理效能。面对激烈的房地产竞争环境，坚持创新经营、品牌与资本相结合、可持续发展的经营思路，争取集团在面对激烈的房地产竞争环境，坚持创新经营、品牌与资本相结合、可持续发展的经营思路，争取集团在5年内进年内进入入“重庆市五十强企业重庆市五十强企业”、“重庆市房地产行业五十强重庆市房地产行业五十强”。3房地产事业部工作职责房地产事业部工作职责n根据集团公司战略发展目标，提出本事业部的总体目标和方向；根据集团公司战略发展目标，提出本事业部的总体目标和方向； n提出并制定项目发展规划和年度（跨年度）业务经营计划；提出并制定项目发展规划和年度（跨年度）业务经营计划；n建立房地产专业团队，完善本事业
5、部的组织架构、职责描述、业务流程、管理制度、奖罚激建立房地产专业团队，完善本事业部的组织架构、职责描述、业务流程、管理制度、奖罚激励机制等管理计划；励机制等管理计划；n编制财务预算，严格控制成本，建立项目资金计划使用机制；编制财务预算，严格控制成本，建立项目资金计划使用机制；n通过高水平、高质量、高效益的项目实施，使企业品牌在地产行业得以拓展及深入，实现集通过高水平、高质量、高效益的项目实施，使企业品牌在地产行业得以拓展及深入，实现集团公司多元化发展的战略目标；团公司多元化发展的战略目标；n大力推行和传播企业文化，建设和维护企业品牌；大力推行和传播企业文化，建设和维护企业品牌；n研究市场发展规
6、律，分析消费者需求变化。随时掌握市场脉搏，提出项目投资分析预测，为研究市场发展规律，分析消费者需求变化。随时掌握市场脉搏，提出项目投资分析预测，为集团对地产项目的投资提供决策依据。使集团对项目的投入与产出实现较高利润化。集团对地产项目的投资提供决策依据。使集团对项目的投入与产出实现较高利润化。n争取在争取在2004年年10月开始动工建设沙区世纪文化大厦，在月开始动工建设沙区世纪文化大厦，在2005年年8月开始实现销售，并在月开始实现销售，并在2005年完成销售年完成销售1个亿。个亿。4房地产事业部管理计划房地产事业部管理计划（1）n建立科学、有效的组织架构。建立科学、有效的组织架构。 n根据组
7、织架构的设置，完善各部门的定岗、定员及部门工作职能、各岗职工作职能、各岗职任职要根据组织架构的设置，完善各部门的定岗、定员及部门工作职能、各岗职工作职能、各岗职任职要求等基础建设。求等基础建设。n建立公平、公正、符合市场原则的薪酬及福利体系，并与之配套的业绩考核体系及奖罚激励机制。建立公平、公正、符合市场原则的薪酬及福利体系，并与之配套的业绩考核体系及奖罚激励机制。n建立财务管理制度。建立财务管理制度。n编制财务预算，建立项目资金计划使用机制。编制财务预算，建立项目资金计划使用机制。n建立项目实施过程中所涉及重要环节的工作流程及说明附表。建立项目实施过程中所涉及重要环节的工作流程及说明附表。n
8、1、各部门人员增补申请流程及附表说明、各部门人员增补申请流程及附表说明n2、员工免职（辞退）、辞职管理流程及附表说明、员工免职（辞退）、辞职管理流程及附表说明n3、财务预算编制流程及附表说明、财务预算编制流程及附表说明n4、财务预算和成本控制流程及附表说明、财务预算和成本控制流程及附表说明n5、费用报销流程及附表说明、费用报销流程及附表说明n6、资产（固定资产及低值易耗品）管理流程及附表说明、资产（固定资产及低值易耗品）管理流程及附表说明n7、车辆调度流程、车辆调度流程n8、经济合同签署、审查管理流程、经济合同签署、审查管理流程n9、硬件设备日常维护流程、硬件设备日常维护流程n10、规划及设计
9、管理流程及附表说明、规划及设计管理流程及附表说明n11、实施项目全程监控流程、实施项目全程监控流程n12、项目开发手续报建流程及附表说明、项目开发手续报建流程及附表说明 n13、施工图会审流程、施工图会审流程 56经理1人重庆华洋产业（集团）有限公司重庆华洋产业（集团）有限公司房地产事业部组织结构图房地产事业部组织结构图总经理总经理助理行政人事部副总经理营销策划部市场策划策划推广工程管理预决算合同计划财务部开发部开发员外联会计出纳经理1人副经理1人经理1人 人事主管行政主管工程设计部设计管理 总工程师文员1人驾驶员按需设置市场员1人策划推广1人销售人员按需设置工程管理人员4人预决算2人合同管理
10、1人开发员1人会计1人出纳1人7891011121314一级职能二级职能三级职能营销管理推广策划与相关合作单位的外联与协作及管理定价策略、销售进度计划、以及营销成本和费用的预算等计划并实施项目广告宣传、促销推广策略。包括可能存在的广告宣传和促销之创意、设计的实施或实施监督对销售培训提供关于项目、策略等的内容支持研究并实施与营销有关的技术创新、管理创新和组织创新销售管理与相关合作单位的外联与协作及管理销售执行及管理；协助及参与营销策略及其跟进策略的研究制定，配合有关广告宣传、促销推广方案的实施销售信息，客户反馈信息的收集、传递和分析客户服务支持销售支持销售合同签署，以及销售合同档案、客户档案管理
11、销售收银（不含按揭款）办理商品房买卖合同登记、产权登记协助办理与财务相关的客户沟通及相关的信息记录，分析，反馈营销策划部职能分解表营销策划部职能分解表（2）重庆华洋产业集团房地产事业部重庆华洋产业集团房地产事业部1516营销策划部经理岗位说明书营销策划部经理岗位说明书(2)(2)权限权限经授权，可独立开展部门内的人员招聘、录用及工作调整根据事业部有关规定对本部门员工进行有关考核并予以奖惩预算内的审批使用权人员要求人员要求教育：大学本科以上，管理、经济类或建筑类专业毕业工作经验：5年以上大中型企业管理岗位工作经验，2年以上本地房地产营销、销售的领导经验必要技能和素质：熟悉市场营销、企业管理的理论
12、和实务；熟悉房地产政策法规；有较强的管理能力和协调沟通能力；精通策划和销售的运作程序考核指标考核指标项目定位的准确性 25%销售计划目标的达成情况（销售收入） 40% 营销工作按计划，高质量开展的情况 15% 销售支持工作的实施质量 15% 外部单位和其它部门对本部门工作的满意度 5% 重庆华洋产业集团房地产事业部重庆华洋产业集团房地产事业部17181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515253545556575859606162636465666768697071727374757677787980
13、818283848586878889909120042005年度工作任务和目标年度工作任务和目标（1）一、项目目标计划一、项目目标计划重庆世纪文化大厦计划二年半完成，至2005年底部分裙楼交付使用，至2006年底全部竣工交付使用。具体各项目标计划如下：（一）投资目标计划重庆世纪文化大厦总投资2.7亿元，综合单方投资为5400元/，其中公司启动资金为7200万元（至2005年7月止）。后续资金通 过预售回笼资金解决。（二）利润目标计划重庆世纪文化大厦计划实现利润15100万元；另有地下车库约5000（车位约170个）等资产。（三）进度目标计划重庆世纪文化大厦计划30个月全部完成，2004年12月
14、以内完成施工前的各项准备工作（包括拆迁、土石方开挖、设计、报建、施工招标等）；在2004年底开始施工，至2005年底力争裙楼部分试营业；至2006年底全部竣工使用。（四）销售目标计划重庆世纪文化大厦，预计于2005年8月1日开始销售。整个销售收入应保证项目后期所需全部资金，并应于2005年底完成销售收入1亿元。（五）质量目标计划重庆世纪文化大厦工程质量全部达到合格。主体施工质量获得“优质结构奖”。并力争在20052006年获得重庆市“十佳楼盘”称号。 重庆华洋产业集团房地产事业部重庆华洋产业集团房地产事业部92二、销售收入计算二、销售收入计算 销售收入：销售收入：42100万元（扣除还文化馆万
15、元（扣除还文化馆1.31万，不含车位）万，不含车位）1、负二层（金诚广场地下一层）按、负二层（金诚广场地下一层）按3000计算：计算：30008000元元/ = 2400万元万元2、负一层（平金诚广场）按、负一层（平金诚广场）按2000计算：计算：20003万元万元/ = 6000万元万元3、正一层（平步行街）按、正一层（平步行街）按2000计算：计算：20005万元万元/ =10000万元万元4、正二层、正三层按、正二层、正三层按21300计算：计算：26001.5万元万元/ = 3900万元万元5、正四层、正四层正八层每层按正八层每层按1500计算：计算：515008000元元/ = 60
16、00万元万元6、塔楼、塔楼1030层按每层层按每层1150计算：计算：2011506000元元/ = 13800万元万元合计：合计：42100万元万元 20042005年度工作任务和目标年度工作任务和目标（2）重庆华洋产业集团房地产事业部重庆华洋产业集团房地产事业部93项目实施进度表编号项 目上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下1市场调查2设计合同3概念方案4申请重发设计条件5搬迁完成6方案设计7拆迁完成8方案报批9 完成与文化馆
17、分配方案 10初步设计11详勘12初步审查通过13土石方开挖14施工图设计15施工图审查16基础施工17地下室施工18主体施工至8层裙楼封顶19裙楼试营业20主体施工至封顶21安装及外立面施工22项目竣工验收说明：1、报建及前期开发税费另计，报建时间应满足本表要求。 2、2005年8月实现销售，后期补偿款及工程款由销售回款解决。20020020050150150200501501501507035101506月7月8月9月3月4月5月10月11月12月1月10月6月7月壹仟玖佰壹拾伍万元整费用预算（万元）合计2004年2005年8月9月2月重庆华洋产业集团房地产事业部重庆华洋产业集团房地产事业
18、部94项目成本控制计算表项目成本控制计算表（1）序号费用名称计算方法 金额（万元）单方成 本（元/）备注1土地费用64271285.4按5万计算2土地出让金3.7万6602442488.43方案/初设/施工设计费66+30元/480964景观设计费3065地勘费2046城市配套费7001407人防费150308白蚁防治费2.50.59规划许可证执照费5110防雷审查费5111施工图审查费5112质监费91.8(一）前期费用：一）前期费用：重庆华洋产业集团房地产事业部重庆华洋产业集团房地产事业部95项目成本控制计算表项目成本控制计算表（2）13工程监理费30614招投标管理费略15建筑市场交易费
19、略16工程测定费5117施工合同公证费略18散装水泥经保证费略19规划放线费略20施工排污费20421小 计10330.52066.1占总成本35.49%重庆华洋产业集团房地产事业部重庆华洋产业集团房地产事业部96项目成本控制计算表项目成本控制计算表（3）（二）工程费用（二）工程费用序号费用名称计算方法金额（万元）单方成 本（元/）备注1建安工程1500含门窗/室内水电/外墙公共部分装修2空调、通风工程费20004003电梯工程费9001804供电贴费4000300元/KVA120605智能化费用250506配套工程25050市政管网/水电/化粪池7消防设施工程费300608环境绿化工程150
20、309小 计116502330占总成本39.78%重庆华洋产业集团房地产事业部重庆华洋产业集团房地产事业部97项目成本控制计算表项目成本控制计算表（4）（三）营销费用（三）营销费用序号费用名称计算方法金 额（元）单方成 本（元/）备注1宣传推广费用4.213%1263252.6含活动费用2营销管理费用4.211.5%631.5126.3含销售提成等3小计1894.5378.9占总成本6.46%（四）财务、管理及其他费用（四）财务、管理及其他费用序号费用名称计算方法金额（万元）单方成 本（元/）备注1税费4.215.75%2421484.22财务费用1100010%2240448按1年计3土地增
21、值税略4公司管理费4.212%842842168.4168.45开发费用30030060606不可预见费4.211.5%750750150150小计655365531310.61310.6占总成本18.48%（五）综合成本合计为（五）综合成本合计为30428万元，控制性成本为万元，控制性成本为30000万元万元（折合单方综合单价为（折合单方综合单价为6086元元/）重庆华洋产业集团房地产事业部重庆华洋产业集团房地产事业部98项目资金计划表项目资金计划表单位：万元7月 8月9月10月 11月12月1月2月3月4月5月6月 7月 8月 9月 10月11月12月1月 2月3月 4月5月6月 7月8月
22、9月 10月 11月12月拆迁补偿费4439700 100100100 100100 100 100 100 100 100100100100100150150150150 150150 150 150150 150 150 150 150 190199人员安置费1859 1859文化馆租金、装修12915101094999999999土地出让金24421000 1442工程设计费480100 100701006050景观设计费3030地质勘查费2020城市配套费700700人防费150150白蚁防治费2.52.5规划许可证手续费55防雷审查费55施工图审查费55质监费99工程监理费301.2
23、1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.21.21.21.21.21.21.21.21.2 1.21.2 1.2 1.21.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2工程测定费55施工排污费2020工程费用11650150150 150 150 200 200 200200200 1000 1000400400400700 400700 700 700700 400 400 400 400 400950营销费用1895财务费用224070132170224274274274274274274税金2421开发费用3002020202020205555555202020202033333333
24、5556管理费用662161616181830182020202520202020202050202020202520202020202050不可预见费用750505020040050合计30248 2710 296 1141267 406727 313 276 496 335 331 1550 1777 1141 1415600991895883 574 1148 883 879 1148 583 574 900 585 6161488重庆世纪文化大厦资金计划表重庆世纪文化大厦资金计划表2004年2005年2006年项目合计资 金 计 划重庆华洋产业集团房地产事业部重庆华洋产业集团房地产事业部99