2022年办公楼运营方案.docx

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1、中心运营提升方案第一部分招商情形梳理中心通过 3 个多月招商工作的绽开，目前的出租率达68.36%， 截至目前签约企业共 26 家，签约企业的产业分类如下：产业分类企业数占比科技类1350%文化与创意类415%贸易类312%服务业及其他623%合 计26100%从分类来看，中心的产业类型主要以科技型和文化型产业为主合计占比 65%，服务业、贸易类占比分别是35%；因此：目前中心内科技与文化企业的比例已经超过60%以上，与项目的最初定位吻合，已经具备打造专项科技文化园的雏形；其次部分运营思路一、总体思路中心的总体思路：硬件设施 表达花园式办公精致完善基础服务 呈现一流治理团队贴心细致助长型服务

2、将科技文化概念根植于园区的方方面面； 让文化与科技的力气在园区中融会贯穿；将建设科技文化产业园的核心思路植根于园区改造、招商、运营等逐项工作中予以表达：第一，以创意的改造手法表现园区的整体形象， 营造园区精致的花园式办公氛围及独有的文化；以创意的手法给予中心创新力气， 通过装置艺术的表现力气， 展示文化氛围；如：一楼创客空间；三层露台；四层屋顶花园；其次，以标准的治理表达一流的基础治理， 打造五星级物业服务；通过对保安、 保洁等基础服务人员的标准化治理， 表达中心最基础的服务才能；第三，连续依据产业园科技文化的定位方向为指导思想，进行产业招商，完成产业集聚；以科技企业和文化类企业为园区的主导企

3、业， 通过有目的性的招商，即企业收拢从而形成集群效应，打破单个类型企业规模的局限，打造科技和文化的双重产业链， 多个同类企业集合在一起， 打造独立的单个企业与同类型企业以及园区品牌之间的相依靠的形状；第四，通过运营到达整合资源的目的， 凝结科技与文化的交融性，形成交互性升华；以资源整合为方式快速进展园区的核心价值，即运营价值； 园区间科技企业、文化企业的合作和互通，让原本松散的企业，在园区内 形成凝结，不仅为企业供应了进展动力，也通过各种服务内容，有效 的助长企业进展，提高企业品牌化和规模化，以到达经济可创力；二、进展目标打造金运产业板块标杆，形成特殊的自我精神强调高质治理、高参与性、高共享体

4、验以及高培育才能的产业园区园区在供应完善的硬件设施， 优质的物业治理服务的同时， 通过软性服务体系的渗透， 直接与企业建立产业培育与进展， 并将创新才能注入到园区进展中去， 帮忙企业提高规模及产业竞争力， 培育创新产业链和集群，通过学问产权、人才创新体系、政策体系等的同时搭 建，完成文化科技高进展的水平；三、主要举措一运营治理服务提升方案结合园区的实际状况、楼宇特点、硬件水平、客户特点、运营成本等多方面因素；对中心物业运营治理服务的提升目标定义为：物业服务理念六个化：服务手段“科技化”；服务人才“精英化”；服务组织“专业化”；服务标准“标准化”； 服务理念“人性化”；园区服务“高尚化；”服务手

5、段“科技化”： 利用“微信”、“ QQ”等科技平台，便利快速的与客户形成服务、 产生互动与沟通， 后期在条件答应的情形下， 引入物业治理服务软件治理系统， 利用科技化手段标准后台治理、 高效完成客户服务；服务人才“精英化”： 为了适应现代高科技物业治理高水平服务的需要，我们将多渠道培育与引入一些拥有现代意识与专业才能的专业人员，充分保证和满意企业连续不断增长的服务需求；服务组织“专业化”： 打造一支专业化的服务队伍，发挥和完善“专业化”的优势，为企业供应细致、周到的专业化服务；服务标准“标准化”： “治理按制度办事、运作按标准进行”，通过有效掌握切实保证治理服务按要求连续、稳固运行；服务理念“

6、人性化”： 在服务工作中第一考虑最大限度的便利企业，以企业的中意作为治理服务的动身点和归宿点，力争“零缺陷” 服务；园区服务“高尚化”： 以服务的高标、精准、高质，引导业主营造现代高尚的生活方式，传播时尚、高雅、先进的文化；因此从内部治理制度的确立、 运营治理服务细节提升、 明确项目各岗位工作职责及工作标准三个层面实施细化；1、内部治理制度确立1经理负责制在项目部内部实行直线垂直负责， 削减治理环节， 提高工作效率；2晨会制每天上班前组织各主管召开工作晨会时间为15 分钟，沟通情形，总结前一天工作，部署当天工作；3统一形象标准园区各岗位保持形象统一：降服统一、说辞统一、流程统一；4标准化治理制

7、订并执行岗位职责、工作流程、工作标准，确保各项治理服务工作按公司体系文件和量化工作标准的规定运行；5目标化治理项目部制订并严格执行各岗位工作制度，通过日检、月检、专项 检查以及外部和内部的信息反馈考核、 评判各岗位工作情形， 不断改良完善；2、进一步提升物业服务1前台服务设置前台服务形象岗，增加前台服务内容，提升园区服务形象与质量；主要负责微信平台、 QQ群的互动；接待引导、受理客户恳求与投诉；沟通和谐客户关系；发放各类通知；建立、治理客户档案资料等；2 保安服务设置保安服务形象岗，统一着装、标准姿势、标准服务用语；接 待指引、引导车辆及收费治理； 强化巡逻、巡查力度； 排查安全隐患； 对发觉

8、的各环节问题准时上报；3 保洁服务保洁服务提升着装标准、提升服务标准、标准服务用语；将保洁工作寓于“隐形服务”之中，实施“零干扰”工作方式，保洁人员定标、定量、定点，具备主动服务意识；4设备修理保养服务制定、实施科学合理的设备日常巡察、养护和定期检修方案，以“预防重于补救”观念，确保园区设备的安全、稳固、有效运行； 3、确立项目岗位工作职责及工作标准依据自身特点和要求，制定、完善项目部的组织架构、岗位职责及工作标准；并按要求严格执行；4、请专业公司对项目部行为标准、作业标准等进行培训指导及考核依据项目各岗位情形， 邀请行业标准制定者及优秀的兄弟团队负责人，为项目从业人员培训指导，最终到达提升服

9、务团队服务意识、服务水平的目的；二硬件设施优化方案1、内部软装氛围优化目前项目内部的软装布置比较稀疏， 未能足够营造出项目的创意氛围和文化感，因此此轮优化方案会依据现场情形，做到优化提升；1) 创客空间入口处，加设创客空间平面图及企业水牌呈现，同时预备名片卡槽，便于企业间的相互沟通和沟通；现状：改造后示意：局部示意：2) 入口接待区域：将公司介绍和服务内容上墙公示，便于企业明白现状：改造后示意：3) 创客空间中部休憩区：增加悬挂吊饰和玻璃贴，增加气氛；现状：改造后示意：4) 水吧区域：增加大面积立体画面，丰富空间现状：改造后示意：5) 一层创客空间北侧形象墙，在部分菱形方格中加入仿真垂直绿化，

10、与项目整体软装主题相吻合，同时在中间菱形格中， 加入引导指示牌，便于指引客户前往后区的创客空间及洗手间区域；现状：改造后示意：6) 后区白墙，加设英文的励志标语，打破白墙的枯燥和乏味， 增加空间的趣味性现状：改造后示意：励志标语：thinkoutsidethebox解放思想afterastormcomesacalm.雨过天晴betterlatethannever. 只要开头，虽晚不迟goforit.=justdoit.加油！向前冲！做了再说nopain,no7) 过道部分：客户装修时未考虑玻璃隔断的通透性，造型布置影响过道景观，通过增加意象即时贴的方式，改善成效，增强成效现状：改造后示意 1：

11、 改造后示意 2：8) 二层中庭景观增加吊饰，渲染气9) 增加地下车位指定车牌装置，约 80 个，采纳 PVC材质， 可插入车牌号；进度及支配：制作安装工期 20 天，估计费用 4 万元；2、消防掌握室、配电房等设备用房的配置优化消防掌握室兼办公室、配电房、保安、保洁用房作为消防监控员、物业治理人员及保安保洁人员的工作场所或休憩场所，目前全部必需的设备已经到位， 现需完善项目资料和个人物品的储备空间布置，因此，在各类用房中增设假设干储物柜，便利使用、收纳，以保 证各类工作用房的洁净洁净，详细如下：3、外部绿化景观优化为了表达花园式办公的特色，在项目一层广场、四层露台、屋顶花园等多处重新布置设计

12、花园式景观绿化；1) 屋顶花园将屋顶花园重新规划布局为： 空调外机封闭区域； 屋顶农场区域； 屋顶花园及户外活动区域共三大区域； 同时将四层露台与楼顶连通考虑，布置为休憩区域，加设花园小景、休憩座椅、休闲步道等，同时 重新设计露台四周的立面，将景观向竖向延长；2) 一层广场与地铁连接空置区域与地铁连接区域原本处于荒废中， 现阶段估计重新粉刷墙面， 地面依据小型花园重新设计休闲步道及花园小景；备注：1) 以上方案为可绿园艺供应的方案，目前报价53 万元，工期 2个月；2) 另一家对接单位“万荣园林” 已查看过现场并完成初步沟通， 该公司不供应预设计， 需签订设计合同后才能着手设计工作， 但可以考

13、察完工及施工中的工地现场， 估计设计时间 10 个工作日，设计费用2-3万元，预估项目总体造价150 万元500-600 元/ ，施工时间 1 个月；3、助长型服务方案1) 严把招商关，进一步提上升质量科技型和文化型企业比例依据科技文化园区的进展思路， 培育一批科技和文化创意的企业类型，然后再逐步精准到详细产业，形成特色产业集聚；2) 建立适应蜂鸟科创中心企业的扶持服务系统园区作为运营商的角色， 深化至企业的实际运作中去， 建立起从项目推广， 政策指导，投融资服务 等完备的一站式、 一条龙服务体系，为园区企业供应切实有用的服务系统；项目推广以活动为撬点， 参与性活动和筹办性活动相结合， 扩大园

14、区知名度吸纳各种资源，搭建市场沟通交易平台；以微信为平台，连接信息 资讯、产品项目，搭建市场交易平台；对企业的业务和客群进行有针对性的分析，对企业的核心亮点进行包装，通过与政府、相关协会学会、业内人士沟通，帮忙企业走出去，将企业亮化，让园区亮化；政策帮扶在完成一般的政策信息的告知和传达的基础上， 帮忙企业提取政策信息中与个体相匹配的信息资源， 到达更好的为企业进展发挥效应的成效；利用各级政府供应申报等各种时机， 初期阶段运营团队采纳免费帮扶的方式， 帮忙企业完成申报材料的收集和撰写； 成熟阶段帮扶体系改为取费方式执行，该举措将成为经济效益的猎取途径；投融资服务将园区企业作为投融资主体，进行投融

15、资服务：一方面、为企业搭建好输送平台，与投资机构、政府创服平台建立关联，帮忙企业包装自我，寻求投资时机；另一方面、 由于现阶段市场上存在的投资机构众多， 其中多数是有平台、有技术、 有资金的专业人士，如何真正的让蜂鸟创出一条新路，唯有从集团资源动身， 将项目中的众创空间平台做精准化定位为“物流配送与仓储”孵化空间，其一、利用发挥集团优势，吸引创新 团队加入蜂鸟，真正激活蜂鸟的投融资服务；其二、集团物流板块一 直在寻求摆脱传统的方法和机遇， 以目前的人员结构和思维模式， 时机有限，与蜂鸟创客空间的有机结合，放眼于更宽阔的市场中，不失 为一个不错的尝试； 其三、我司拥有最好的政府资源均在交通系统内

16、部，可以利用这个时机，获得系统内创新方面的扶持与帮助，得到更 好的社会效应后，更利于复制；3) 实施方法全方位信息平台的搭建与长效保护搭建微信平台、企业负责人 QQ群，到达信息互通，整合资源，提升办公服务享受的目的；微信平台、企业负责人 QQ群的第一功能：基本的沟通与发布服务接收业主投诉、建议并准时和谐解决；发布通知、预报、提示；微信平台、企业负责人 QQ群的其次功能：特色商务技术服务优势资源和谐发布通过园区微信定期发布包括企业介绍、企业黄页广告、人物访谈、最新政策、产品广告、招租等板块，为园区企业宣扬强力助推； 联动上下游相关行业资源与政府亲密联系、多进行各方沟通；园间及与各类组织、行业协会

17、形成资源互助；外包服务体系的建立详见外包服务清单以月为单位举办推广和活动，构建中小企业促成长平台举办业主参与沙龙、 座谈、联谊会等形式的沟通互动， 增进沟通； 邀请中小企业扶持政策解读专家入园为企业做讲座；联合建立创业技能培训中心；帮助园区企业与政府部门和谐、联系，促进园区企业申报成为高校生实践基地、 青年创业培训中心等； 联系知名度较高的创业讲座主办方，在园区开展促进创业活动；时间微信推广活动费用预算元1 日： 纪念逝去的童年10 19 日：如夏般的葱绿新样貌6 月的照片及装修好的一些企业的照片及简洁介绍19 30 日：企业介绍推广洞悉10 30 日：捐书1000送可乐活动110 日： 外包

18、服务体系介绍15 20 日:蜂鸟7 月11 24 日： 欢送新企业加入 6-7月期间入驻的企业25 31 日：企业介绍推广小课开课仪式暨营改增讲解接答疑讲座3000114 日：创客空间重点呈现8 月15 24 日：蜂企业介绍推广轩瑞15 20 日:走进非洲照片共享会300025 31 日： 9 月开园活动预报111 日： 屋顶花园 / 屋顶农场介1 10 日:企业绍特辑答谢会暨开园仪12 23 日： 中秋节自制月饼活动式1、答谢业主， 讲解蜂鸟的各项 服务和设施； 2、9 月邀请街道经济服务相关人员介绍秦淮区一些创业5000024 30 日：企业介绍推广好吉餐饮扶持政策； 3、科技 企 业 行

19、 业 畅谈：园区企业洞察科技与五维科技关于科技创新对谈会4、冷餐沟通；10 月19 日： 宅在家里的度假方式10 23 日： 企业介绍推广卢索加24 31 日：在蜂鸟你该如何寻求帮助？物业服务流程介绍15 20 日：关于公司企业文化塑造课程500011 月111 月 10 日： 8 人晚餐邀您托单光棍节11 日：您的口袋如何度年年底？21 30 日： 企业介绍推广康码设备111 日：你知道牛逼的公司怎么玩新媒体？12 18 日：感谢您从项目建设期到招商基本达成的图文成长记录10 日： 8 人晚餐300012 月 2012 月31 日： 中心招商一周年纪念及新年感恩回馈活12 月19 31 日：

20、新年主题软文动中心职工前往每户发放小礼品、入驻企业对中心期望寄语 墙100004) 申报工作中心需要通过相关资质认证、资金支持和荣誉评判；方案自今年起，由运营团队随时关注政府部门网站的申报信息， 积极响应市级区级的各类文化科技园区申报等，同时申请加入； 高校生实践基地、青年创业培训中心等，一方面以园区身份参与，为园区 获得新的认可和荣誉， 另一方面从企业的角色入手， 帮忙企业撰写申报材料，争取形成一个可示范案例；三、费用预算中心运营治理提升增项费用预算表类别物资类别细化项目数量 单价元总价元物业运营治理配置增项工作服项目经理 1 人4夏季 500元/冬季 500 元2000招商专员 1 人4夏

21、季 500元/2000冬季 500 元创新客服 1 人4物业主管 1 人4前台 1 人4水电工 1 人4保洁 6 人24夏季 500元/ 冬季 500 元夏季 500元/ 冬季 500 元夏季 500元/ 冬季 500 元夏季 300元/ 冬季 300 元夏季 300元/2000200020001200警棍2冬季 400元/60120强光手电290180腰带650300警靴6300 元/ 双1800保洁手推车37002100多功能腰带650300电工修理工具1150150多功能冲击钻1400400人字梯121002100对讲机54002000135003500文件柜214002800杂物柜213002600更衣柜66503900监控台113001300杂物柜214002800更衣柜1650650电工操作台111001100单门更衣柜1280096008400保安装备专业的保洁用具行政办公设备增项办公台柜配置增项修理工器械及用具运营必备通讯器材前台电脑笔记本办公室 消防掌握室 配电房值班室保安保洁用房桌椅各 2桌： 1100椅： 5003200硬件优化小计： 60500 元众创空间及楼层内部软装优化40000一层广场、三层露台、屋顶景观提升方案534130合计： 634630 元