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1、精品学习资源房地产开发过程中成本掌握的探讨一、背景：1、时间短、底子薄；2、产权制度、土地制度、金融机构、税收制度、职业资格等都存在不同的差异，所以导致目前中国的房地产有其特殊性、使其成本治理更具复杂性；对比国外的房地产成本治理模式，通过明白，从美、英、日几个发达国家对工程成本的治理方式看，房地产工程造价治理均处于有序的市场运行环境；实行了系统化、规范化、标准化的治理，而在价格的确定和治理上以市场和社会认同为取向，行业的治理归属上为民间行业协会组织；同时，政府的宏观调控，先进的计价依据、计价方法、发达的询问业、多渠道的信息发布等做法，基本上代表了现行工程造价治理的国际惯例；3、我国虽然也逐步开
2、头建立健全适合于社会主义市场经济进展的工程造价治理体系与模式 , 随着经济体制改革的深化以及市场经济体制的建立，使工程造价的治理趋于科学合理；但是我国的房地产工程造价治理体制长期沿用前苏联 模式，适应于方案经济模式下的治理体制，已经不能完全适合于市场经济的发 展，与西方发达国家相比仍有很大差距；二、当前国家政策对房地产的影响 房地产市场调控的主要政策手段有1、土地政策2、货币政策3、税收政策4、其他政策：产业结构政策，产业组织政策，产业技术政策，产业布局政策等欢迎下载精品学习资源三、房地产开发过程中成本的组成1、对一般建设工程而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流淌资金之和；（房地产
3、开发工程在建设完成后有三种经营模式：一是出售，二是出租，三是自营）；2、开发工程总投资包括开发建设投资和经营资金；开发建设投资包括土地成本、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设 费、开发间接费、治理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不行预见费；四、 房地产成本掌握过程中各个阶段对成本的影响和面临的问题中国房地产工程成本掌握包含5 个阶段，即投资决策阶段、设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段；（影响逐步递减）（一）投资决策阶段的成本掌握当前，我国房地产开发市场的投资环境日趋复杂，潜在着各种风险；房地产开发企业决策阶段对工程成本的影响主要表达在以下几
4、个方面； 1、经济形势变动影响工程开发成本经济形势变动会导致房地产开发商经济上的庞大缺失，严峻的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；市场需求、购买力、利率、税率、汇率等；货币发行政策和银行信贷政策；如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险；由于从可行性讨论到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很 大；2、法律政策风险影响工程开发成本法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、 土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的缺失；3、相关决策人员失误加大开发成本第一缺乏敏捷的市场洞悉力和战略眼光，对工程
5、预期不精确，对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的懂得、判定或把握上显现偏差；使得成本难以收回或收回速度较慢；其次由于当前房地产开发企业信息化水平较低，缺乏先进的信息猎取采集手段，造成许多房地产开发企业所依据的信息不够精确，或前期调研不细，对购买力及工程的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中显现与起初的估量有较大偏差，从而导致后期的成本变化，在预期基础上加大了工程的开发成本；（二）设计阶段的成本掌握设计阶段是房地产工程成本掌握的关键和重点；尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%2%，但对工程造价的影响可达 75%以上；设计阶段掌握造价既是必需的又是行之有效
6、的，同时在此阶段控欢迎下载精品学习资源制造价也能起到事半功倍的成效，能够为中、后期工程开发的成本治理工作夯实基础；在建设工程开头施工前调整设计所需成本较小，而施工阶段改动设计就会造成成本增加较大；该阶段的造价掌握不只是表面意义上的掌握估算、概算、预算，而其实际意义在于通过掌握三算，达到提高设计质量，降低工程成本的目的，即取得真正意义上的掌握造价；因此，掌握成本的关键在设计阶 段；问题1、长期以来，工程工程建设过程中普遍忽视设计阶段的成本掌握，设计人员缺乏技术与经济相结合的思维；设计师将工程设计工作视为单纯的技术工 作，只重视技术指标，而对经济指标缺乏严格的约束；不少设计人员重技术、轻经济，任意
7、提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了工程成本的有效掌握；有些设计粗糙，初步设计深度不够，设计概算质量不高，有些工程甚至不要概算，概算审批走形式，造成三超现象严 重；2、由于片面强调工程建造过程中的限额设计的重要性，导致设计人员的制造性受到限制，使得一些新材料、新技术不能在工程中得到应用，而这些新材料或者新技术却恰好能在房地产工程后期运营过程中发挥环境效益和经济效 益；在目标成本中的限额如投资估算、设计概算和施工图预算等，均是指建设工程的一次性投资，因此设计人员简洁忽视工程运营和保护成本而只关注建造成本和销售收益，因而造成限额设计的成效从全寿命周期成原来看并不好；
8、（三）招标投标阶段的成本治理特点1、工程招投标行为主体的经济性；工程招投标中最重要的两个行为主体就是招标人和投标人；招标人的最大和最终利益是期望在将来能获得一个符合功能要求的建设工程产品；投标人的最终利益是从全部投标人的竞争中胜出成为中标人，并通过承接该工程获得尽可能高的利润回报；在这一招标人与投标人、投标人与投标人相互之间的复杂博弈过程中，主体双方肯定会为实现自身利益最大化用完一切方法和手段；2、工程招投标过程中的资源稀缺性；当前，我国建设工程市场客观上存在着供求关系严峻失衡、生产才能明显过剩的情形；业主通过招标方式托付工程， 形成了工程的买方市场，几家、十几家甚至几十家投标人竞争一个工程，
9、最终只能有一家中标，成为承包商，竞争非常猛烈；对于投标人而言，资源稀缺性表达在：适合自己且有利可图的工程数量相对较少，而能最终中标承接到工程就更加困难；对招标人而言，要从众多投标人中选择到一家资信、才能、报价都完全中意的承包商也不轻松；招投标的目的即是通过市场竞争对这些稀缺资欢迎下载精品学习资源源进行合理有效的配置和充分利用；3、工程招投标过程中的不确定性和复杂性；现代工程涉及专业门类多，科技含量高；工程工程本身具有一次性及不行复制性的特点，导致在工程招标投标过程以及工程合同执行过程中具有肯定的不确定性；而在招标投标阶段，对工程的描述经常是不完全的，双方懂得也经常不一样；这导致要事先比较精确地
10、确定合同价格和工期非常困难，特殊对于总价合同特殊如此；这导致了招标投标过程和合同实施过程中双方的冲突与不确定性；影响1、建筑市场的供需状况对工程造价的影响；建筑市场的供求关系对工程造价有直接影响；当建筑市场的需求增加，承包商在成本中加上较大幅度的利润 后，仍旧有把握中标；当建筑市场萎缩，竞争加剧，此时承包商为中标，利润幅度较低甚至为零，这是市场经济条件下的必定规律；2、投标决策对工程造价的影响；投标人通常依据建筑市场竞争的猛烈程度及对竞争对手的实力进行分析后，结合本单位施工才能和技术水平，做出最终的投标决策；大致包括以下几种方法：以获得最大利润为目标进行投标；以保本或微利为策略力争中标；为保证
11、中标，以最大限度低报价为策略等；3、工程量清单计价模式对招投标阶段工程造价掌握的影响；工程量清单计价模式使工程造价更趋近于工程实际价值；在新的计价模式下，工程量由招标人供应，报价人的竞争性报价是基于工程量清单上所列量值，新的计价模式能实现真正意识上的工程造价动态掌握；4、建设单位对建筑产品质量要求及新技术应用程度对工程造价的影响；任何商品都有其质量标准，建筑产品也不例外；假如建设单位为了获得更高的质量或缩短工程建设工期，必定要付出肯定的经济代价；另一方面，新技术、新施工方法的应用存在肯定的风险；承包商在报价时，应适当考虑此类风险因素；（四）施工阶段的成本掌握面临的问题施工阶段是资金投入的最大阶
12、段，是招标工作的延长，是合同的具体化；1、成本治理流于形式，制度约束不到位、现场签证治理纷乱；在施工成本治理中，许多是由于施工不能严格按组织设计方案进行施工，任意变更设计规范要求，从而在计价时反而得不偿失；一些企业分阶段的成本分析工作过于肤浅，不利于准时发觉问题并予以解决；合同治理不完善，合同的签订与执行不够规范严谨，隐性问题较多，有的实行先施工后算账的做法；现场签证治理纷乱，不利于成本掌握；2、 施工方案上存在的问题；我国施工企业由于对质量成本和工期成本的重视不够，特殊是工程经理部对它们的关系很少进行深化讨论，有时会盲目地强调工程质量、赶工期、要进度，造成工程成本的额外增加；目前，在我国的欢
13、迎下载精品学习资源工程工程施工中，不少工程工程在没有充分考虑施工质量和工期的前提下进行施工方案的技术经济比较，即使比较也只是在技术上进行比较或者是依据体会在局部方案上进行比较，达不到有效降低成本的要求；3、工程成本掌握意识不健全，对成本掌握熟悉上存在误区；在工程经理部，往往表面上看起来分工明确、职责清楚、各司其职，但是缺乏全员的成本治理思想；工程成本掌握是对工程施工全过程进行的掌握，需要全部的施工人员参加，如技术人员只负责技术和工程质量，为保证工程质量，采纳了可行但不经济的技术措施；工程组织人员只负责施工生产和工程进度，为赶工期而盲目增加施工人员和设备等，这些必定会造成成本增加；工程经理成本意
14、识比较淡薄，不少施工工程开工前没有编制工程成本方案，即使编制了，也经常没有重视施工组织设计中的降低成本措施；选购人员只关怀设备、材料的选购问 题，虽然这看起来分工明确，但假如人人都不关怀工程的成本，就会为了将自己的工作干好，而通过增加工程成本的途径来提高自己工作的质量，这对工程成本的掌握是毁灭性的打击； 4、成本治理和掌握体制不够完善；企业在实施工程工程治理中普遍存在工程经理的“责、权、利”不落实，由工程小组定期向 企业汇报工程的实施情形，权力下放了，但没有明确和权益对应的责任；只有 实行明确的成本治理责任制，才能真正将工程成本与工程治理人员的经济利益 挂钩，将责任落实到每个人；然而，时至今日
15、，许多房地产企业仍没有一套成 熟的与责权益相结合的成本治理体制；有的工程经理把成本掌握作为可有可无 的部分，直接将其作为任务交给成本人员；工程经理及工地治理人员也是被动 消极的，流于表面形式的比较多，没有形成一套完善的成本掌握体系，从工程 全局对成本加以掌握； 5、忽视了工程工程的治理及质量掌握；目前，中国施工工程成本治理中尚未建立起对工程工程质量成本的风险监控体系，比如总包单 位在进行工程转包、分包中的压价行为，使得转包、分包单位的价格太低而造 成施工过程中的偷工减料的现象时有发生，严峻影响工程工程的质量，对工程 工程质量监控不力造成的质量低劣会造成庞大的缺失，会严峻影响企业的名誉，有时甚至
16、危及生命安全；“质量成本”是指保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济缺失；“质量成本”分为内部故障成本、外部故障成本、质量预防费用和质量检验费用等；保证质量往往会增加成本，但不能因此把质量与成本对立起来；6、相应的鼓励机制不够完善；当前企业在员工的绩效考核方面，特殊是成本掌握的绩效考核方面，很少有明确的规定；这在很大程度上挫伤了员工的积极性，使成本掌握落不到实处；7、对工程工程索赔意识薄弱，由于建筑工程的生产过程具有一次性的特点，成本治理的重心应当放在对事前的预控和事中的过程掌握上，当前部分房地产企业每年在官司上会赔许多钱，由于工程工程涉及的合同工程许多，就很
17、欢迎下载精品学习资源简洁产生违约行为；企业假如缺乏索赔的意识，就不能有效地进行索赔和反索赔的工作；8、相关治理人员职业道德素养低下，存在违纪、违法行为；（五）竣工结算阶段的成本掌握该阶段是成本掌握工作的最终阶段，依据合同、预算、费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，仔细审核工程结算造价；同时结算完成后，形成相关的造价数据分析，对于后期工程的经济评估起到指导性的作用；1、结算资料不齐备，适时判定不准时，导致后期结算存在较大分析 , 施工单位混水摸鱼、弄虚作假，滋生腐败行为；2、缺少相应后评估机制，重复犯曾经犯过的错，周而复始的造成成本的铺张；五 快速开发中的成本掌握（一）快速开发的必定性房地
18、产业是投资庞大、开发周期长、投资风险大的行业，一般房地产开发企业都通过融资手段来解决资金来源；在开发周期里，市场将受到各种经济和非经济因素的影响，这些因素将导致市场波动；因此，对于一个房地产工程而言，首要要求就是工期短，投资效益优良；房地产企业可以依据自身资金状况和对市场将来的猜测，正确把握开发周期和时机；随着市场上房企业绩分化明显，行业集中化趋势加剧，规模化和专业化的大型企业在行业危机中的抗风险才能更强，进展机会更大；为抢占市场份额，实现规模化，专业化进展，许多大型房企转变通过囤积土地、等待土地增值来谋取暴利的方式，而是选择拿地立刻开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售；这一开发
19、模 式，适应市场需求，以高性价比的价格，实现了快速销售，快速周转；快速开发是指实施集约化开发模式，通过搭建标准化体系和实施集中选购，降低建筑设计成本，实现规模效应，提高开发效率，缩短建设周期，保证工程进度和成果；在快速开发的战略实施过程中，设计环节从产品源头做起， 通过搭建设计标准化体系，制定出图时间模版，大幅缩减设计出图时间，提高设计环节效率，从工程开发的源头开头提速；同时缩短工程的建设开发周期， 加快销售速度，保证资金的周转率，应对市场的变化，增强企业竞争力； 二） 成本掌握的冲突性快速开发这一模式是建立在“快速”的基础上，由于资金成本较高，要求这种模式占用资金的周期应尽可能的短，于是开发
20、与销售都必需是快速地完 成；一旦其中哪一个环节显现了问题，或者如目前这种市场环境中，房屋销售放缓，房价停涨甚至显现下跌，就那些扩张过快的房企就极可能面临资金链的风险，甚至显现断裂；一般情形下，工期过短，需要实行必要的施工组织保证措施，如增加劳动力，增加机械设备及周转材料或实行新工艺，新技术，投入相应增大；全部这欢迎下载精品学习资源些必定会引起工程直接费用的增加，而工程的间接费用要有所削减；综上所诉，快速开发简洁来讲就是“花钱买时间”；实现快速开发的前提，必定会增加工程开发成本，成本增加导致工程收益会降低，所以快速开发和成本掌握两者存在肯定的冲突性，只有通过有效掌握成本的基础上确保快速开发，才能
21、实现快速开发的真正含意；（三） 全成本掌握概念前馈掌握的应用前馈掌握，在社会经济系统中可以通俗的称为“事前掌握”，它在工程成本掌握中的应用可分为两个方面：一方面，依据企业统一的成本治理规定，结合工程的具体情形，制定出适合工程实际情形的成本掌握措施；另一方面，讨论工程实施过程中，可能显现的影响目标成本实现的重大干扰情形，实行预防措施，以防止干扰的发生或减轻干扰对成本的影响程度；如季节性施工、地质条件、城市施工的地下管线等等；反馈掌握的应用反馈掌握，即合理的成本考核及奖惩制度；一个完整的工程成本掌握包括以下几个步骤（1） ） 建立目标成本；（2） ） 用目标成原来衡量动态成本，这可以通过准时、精确
22、的成本核算来达到；（3） ） 比较目标成本和动态成本，分析偏差缘由；（4） ） 准时实行订正偏差的措施；（四）全成本掌握的两个维度和说明房地产全成本的掌握分为两个维度；所谓“全”第一是指工程投资实施全过程地成本掌握，整个掌握过程涉及整个工程开发过程的五个阶段；其次，涉及到的是成本掌握的主体，及全员参加的成本掌握；现代意义上的成本掌握目标，不仅仅是利润最大化这个单个目标；房地产企业所建设的产品只有通过市场流到消费者，通过消费者的购买才能实现价 值，进而实现利润；在传统的卖方市场为主的历史条件下，开发商对住户的消费成本是不予考虑的；随着近年买方市场为主体位置的确定，争夺客户的竞争日趋白热化，所以原
23、先由住户承担的消费者成本也必需纳入开发商考虑的范畴内，而且仍成为产品市场营销战略的重要组成部分；也就是说，成本掌握已达到“用户中意”的层面上；特殊重要的是，在方法的实质上，新型的成本治理方法不再单纯的以现时、现地的产品价值为中心，用传统治理睬计的方法实施价值治理；相对应的，它是从明确市场对产品要求到用户使用产品的整个产品价值的流一直考虑，将非价值治理手段融合其中，以战略性的视野，立足以市欢迎下载精品学习资源场来实施全面的成本掌握；因此，从本质上说，现代企业成本治理是“市场导向”的成本治理；简洁来讲从节省钱逐步过度到用好钱；（五）开发全过程的成本掌握中国房地产工程成本掌握包含5 个阶段，即投资决
24、策阶段、设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段；1、投资决策阶段（1） 做好市场前期调研，加强行业数据积存；（2） 正确解读国家政策、经融政策，对后期市场做好充分预判；（3） 做好工程运行后评估总结；宁可模模糊糊对，不要精精确确错2、房地产开发企业在设计阶段的成本掌握方法（1） 确定合理的投资估算投资估算应为建设工程投资的最高限额；它不仅是工程筹措资金，制订建设贷款方案，核算固定资产投入及编制固定资产投资方案，也是工程招标选择设计单位和设计方案，衡量设计方案经济合理性，掌握设计概算，实行限额设计的重要依据；房地产开发企业在工程的方案设计开头之前，应充分考虑工程定位、产品类型、营销对象和
25、开发成本，依据工程盈利预期目标确定工程投资估算；投资估算的主要依据为参考工程的投资估算目标成本；从工程立项到竣工决算，目标成本是贯穿始终的掌握手段和掌握依据；在工程前期编制的投资估算目标成本中，可依据以往类似产品类型的建设成本体会数据为基础，综合考虑本工程的土地成本、前期成本、资金成本、估算建安成本、市政环境成 本、公共配套成本及开发间接成本等，结合工程盈利预期目标，确定工程的投资最高限额，作为设计和施工阶段成本掌握的依据和考核标准；（2） 重视方案设计的比选在设计方案比选阶段，房地产开发企业不应只考虑当时的限额，更应以可连续进展的眼光，关注全寿命周期成本和工程产生的社会影响和环境效益；例如，
26、现在的楼盘为了提升产品档次，吸引购买人群，会营造大比例的人工湖 泊；这种设计方案在不缺水的南方或许可行，但在如今处处闹水荒的中国其它地区就极有可能留下庞大的隐患；在设计方案比选阶段，相关人员应估算每平M 的湖泊一年下来的蒸发量，自然渗漏水量，每次换水所耗费的水量与电量， 评估假如折算成自来水或中水的费用，物业治理费用是否能负担；如设计改为种植区，就能够猎取更大的环境效益；相对于一片茂盛的树林来说，树林能为小区居民带来新奇的空气，林中的鸟语花香，时间越久树林越能给小区居民供应更多的氧气；而保护一个大型人工湖泊所需要的能耗只能让地球产生更多的二氧化碳或一氧化碳，这跟现在提倡的低碳生活是背道而驰的；
27、欢迎下载精品学习资源在确定工程定位和产品类型后，设计人员应依据设计原就和建设方针，利用价值工程对主要建筑方案、结构布局、设备设施提出经济、技术方案比较， 经过多方案的比选，优化设计，尽量采纳安全牢靠、易于施工、环保节能的设计方案，确保能够提高使用功能，降低工程造价和运营成本；成熟的房地产开发企业可依据以往开发的各种类型产品所积存的设计体会，结合国家颁发的各项建筑工程强制性条文和地区特点，制定有用有效的本企业设计阶段成本掌握规范，达到合理掌握建安成本的目的；（3） 提高施工图设计的精确性设计阶段掌握成本应充分表达事前掌握的思想，设计阶段是工程即将实施而未实施的阶段，为了防止施工阶段的设计变更，应
28、把施工图设计尽量做细， 作深化；施工图设计是初步设计的扩展，是指导工程建设的主要文件，是工程预算和施工招投标的基础与条件，是微观掌握工程造价的图纸，其施工要素投入占 建设工程投资的 50%60%，所以，施工图是成本投入的主要因素；提高施工图的精确性可以更精确地掌握成本，削减施工时发生的设计变更；因此，施工 图设计必需严格依据批准的初步设计所确定的原就、范畴、内容、工程的投资 额进行，重点掌握工程量；房地产开发企业在此环节的的成本掌握主要手段就 是通过以往工程积存，建立标准图库和标准做法，制定企业内部的建筑、结构、给排水、电气、通风、燃气等专业的技术标准和图集，商定成本限额指 标；房地产开发企业
29、制定标准图库及制定标准做法可有效削减后期设计变更， 降低成本，从而可以更精确地掌握成本，同时也能够加快设计速度；比如，依据技术规范、地质报告、自然环境条件，在不同档次的民用住宅中，限定各专业单方设计造价指标，限定窗地比率和户型赠送比率；区分不同地区，不同建筑类型（如多层住宅，高层住宅、别墅等）制定钢筋及混凝土设计限额指标等企业内部规定；房地产开发企业应结合自身特点，规定各专业选材标准、档次和品牌，防止功能过剩，设计时应尽量选用兼容性强、通用成熟的材料设备， 防止选择垄断性材料设备等；依据不同产品档次，确定统一的设计标准和不同单项工程的单方造价指标和单方材料消耗量指标；在工程开发终止后，房地产开
30、发企业应对开发工程的成本数据进行统计、分析，不断完善、更新企业的成本数据库；相关人员可依据结算数据按分部分项工程进行分析，找出施工图设计治理中存在的缺陷和不足，为今后工程在设计阶段的成本治理中做借鉴；（4） ）加强设计变更治理建设工程实施过程中，设计变更的情形经常发生；设计变更有功能性变更与技术变更之分，功能性变更就是意味着可行性讨论的修改；设计变更治理主要针对技术变更，即施工图设计变更与施工中的设计变更，施工变更主要是材欢迎下载精品学习资源料设备选购变更和现场施工条件发生变更；（5）加强设计阶段相关外部单位治理房地产开发企业可依据工程特点和企业需求推行设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承
31、包方式进行工程设计发包，可在设计合同中商定设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费用超出施工合同价的某一比例（如5%）时，就扣罚肯定比例的设计费（设计质保金）；客户导向“把钱花在客户身上，把钱花在红线内，把钱花在更多人更长期收益的地方（园林、公共区、出入口）”另一方面，可以加强图纸会审，将工程变更的发生尽量掌握在施工之前；在设计出图前，组织企业各部门，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个角度对设计图纸进行全面的审核治理工作，以求得提高设计质量，防止因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济缺失；各专业的设计人员应相互沟通，加强审图环节，最大程度把冲
32、突毁灭在萌芽状态，从而削减成本掌握上存在的漏洞；3、招投标阶段掌握工程造价应实行的措施（1） ）仔细编制招标文件；招标文件的编制既是投标单位编制投标文件的依据，也是招标单位与中标单位签定合同的基础；招标文件提出的各项要求，对招标工作及承发包双方都有约束力；因此，招标文件的编制对于顺当完成招标工程，掌握工程造价非常重要；招标文件的编制应具有针对性，可操作性，内容要全面；（2） ）留意工程量清单的编制；工程量清单是招标文件的重要组成部分，是投标单位进行投标和进行公正竞争的基础；因此，工程量清单必需科学合理，工程量运算精确，内容明确，客观公正；（3） 设立并公布招标最高限价；考虑到目前建筑市场机制仍
33、不够完善，因此宜在肯定时期内设立招标上限掌握价；最高限价综合考虑了招标文件、市场行情、计价规定，同时兼顾了拟建工程具体条件、水公平因素，使招标工作更加客观公正；最高限价水平的确定应具体地进行大量市场人工、材料、机械行情调查，并把握较多的该地区条件相近同类工程工程的造价资料，经过仔细地讨论、分析、比较运算，将工程最高限价掌握于同类工程社会平均水平；4重视询标工作；合理低价中标询标是指对投标文件填报的工程内容、综合单价组成、投标报价和含义不明确、表述不一样的内容要求投标人进行澄清、说明或者补正；通过询标，可排除可能存在的非实质性、欺诈性、以及明显低于其个别成本的不合理报价，为确定合理的合同价打下良
34、好基础供应先决条件；（ 5）谨慎确定合同类型；在工程量清单招投标中，恰当选择合同类型有利于取得竞争性报价，也可合理分担合同履行过程中的风险，施工合同尽可能采纳总欢迎下载精品学习资源价包干合同；6签定合同留意事项；在编制合同条款时，应留意有关风险权益责任的商定， 将工程治理融入合同条款中，尽量将风险量化，责任明确，公正地保护公司的利益；（ 7）建立完善后期供应商治理系统；供应商成本的增加直接关系到工程成本的变化，加强供应商治理，合理降低供应商的施工成本，也是节省工程成本的一中掌握手段；充分利用供应商的设计、施工资源；建立良好的供应商合作关 系；向供应商提出合理的成本优化建议；加强战略合作、集中选
35、购等；4、施工阶段的成本掌握相应计策（1）应用价值工程法进行成本掌握；价值工程是通过讨论产品或系统的功能与成本之间的关系来改进产品或系统，以提高其经济效益的现代治理技术；通过对产品的功能分析，使之以最低的总成本，一方面牢靠地实现产品的必要功能，另一方面通过功能细化，把余外的功能去掉，对造价高的功能实施重点掌握，从而最终降低工程投资；价值工程中的“价值”不同于政治经济学中的价值，价值工程是要从技术与经济相结合的角度上改进和创新产品，既要使产品在技术上牢靠地实现，又要在经济上成本最低；价值的表达式为 :V=F/C其中:V 为产品价值； F 为产品功能； C为产品成本；通过对价值的表达式可以看出，提
36、高建筑产品的途径有：（1）功能不变， 用降低成本的方法提高价值；（ 2）成本不变，用提高功能的方法提高价值；（3） ）既提高功能又降低成本，这是提高价值的正确方法；也是本次工程达到的目标；（ 4）小幅度提高成本，大幅度提高功能的方法来提高价值；（5）小幅度降低功能，大幅度降低成本的方法来提高价值；（2） 狠抓合同治理，削减工程索赔；在施工中成本掌握的关键是对工程变更实行有效掌握；承包合同是施工阶段建设单位和施工单位共同遵守的法律文件，是工程造价运算、付款、结算和索赔的重要依据；应采依据施工图，承包合同为依据，依据合同要求的工程工程、质量、进度等指标，具体地编制好施工组织设计，以此作为制定方案成
37、本的基础；对合同中的暂定工程和存在变更的分项工程，准时申报；用合同给予的权益合理的增加收入，削减支出；（3） 现场治理人员需强化成本意识，提高相关成本学问，建立完善监督治理体制；结合公司开发觉状，落实有效的成本责权体系；5、结算阶段（1） 加强资料完整性、庄重性；平常积存；（2） 数据库的建立，后评估机制的加强；欢迎下载精品学习资源 六全员参加的成本掌握成本治理是一项综合性很强的经营活动，它涉及到工程组织中的全部部门、单位和每个员工的工作业绩；要降低成本，实现目标成本的掌握，就必需调动每个部门或单位掌握成本、关怀成本的积极性和主动性；在加强专业成本治理的基础上，要求在工程中，人，事都依据标准、定额、预算或方案来进行成本掌握，只有这样，才能有效降低成本，全面完成工程成本方案；完善的责任成本治理，将相关成本的执行落实到对应的部门，建立健全成本治理的奖惩制度，做到人人想着成本，人人关怀成本；欢迎下载