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1、精品学习资源高科广场 D 座工程全案策划文本 壹 工 程 策 划 总 论 Create your life by the forefinger 一 、 西 安 市 房 地 产 市 场 工 程 战 术 分 析经过近十年的不断进展，现代房地产理念已经在西安市房地产工程的开发中得以充分运用和进展，追求差异化、个性化的工程竞争力成为工程开发的核心战术，一切文化、艺术、生态、环境的因素都能被开发商神奇地同地产工程嫁接和运用，以防止工程同质化的困 扰；纵观西安市房地产工程开发的现状，可以发觉不同开发商就不同工程的个体差异而赋予工程的主导战术包括：1 、高档次战术即“豪宅 ”，多被应用于大面积高层及别墅住宅
2、，就西安市房地产市场总体消费水而言，之前的 “豪宅 ”工程在西安市并不多，但随着经济进展推动市场购买力的提高，“高档次 ”住宅已渐渐多见于市场；2 、黄金区位战术“地段 ”是衡量房地产工程优劣的首要因素，几乎全部的工程都宣扬自己的地段优势，除非工 程 具 备 真 正 的 地 段 优 势 ， 否 就 所 谓 的 “黄 金 区 位 ”只 能 成 为 空 谈 ；3 、规模战术除了极少数开发商以外，大多数开发商并不具备开发大规模即占地50 100 万平方 M 以上工程 的 实 力 ，而众4通、过 住 宅 工 程 各项配5、多 开 发 商 却 在 中 小 型 工 程 上 大 作 规 模 文 章 ；优质配
3、套套 设 施 的 高 档 次 满 足 消 费 群 体 对 生 活 品 质 的 追 求 ；生态环境人们越来越重视生态、健康、绿色与家居的结合，住宅周边的环境、景观成为人们选择住宅的一个重要影响因素；6 、概念创新新概念的确能够吸引市场的留意力，但其需要实质的支持，假如不能“自圆其说 ”，概念也就失去了它的意义；7 、丰富资源工 程周 边生活 环境 已十分 成熟 ，工 程升值 空间 较大 ；8 、属性区分住宅属性的不同会造成目标消费群的差异，如经济适用房的市场会因其目标受众的大规模而具备一定竞争力；9 、价格优势作为房地产市场消费群关注的另一个重要因素，价格一旦在同类工程中具有确定优势，那么该工程
4、的市场认可程度也将极大提高；综合分析以上战术，不难发觉无论哪种战术的应用都必需有工程自身及其周边环境的实质性 依 托 ， 战 术 应 用 必 须 精 准 、 深 入 ， 表 面 文 章 只 能 将 工 程 带 入 困 难 ；经过我们的分析，高科广场D 座工程除了在地段上具有确定优势外，其他因素都缺乏突出特色可以作为战术运用的依据，即高科广场D 座工程在战术界定上较为模糊；一招致胜不尽可行；所以我们认为，对本工程进行深化争论分析，综合工程特质与开发商实力，挖掘工程特殊的竞争优势，通过对一系列多元化竞争优势的塑造来实现工程旺销的目标是本工程开发的策略之源；二、塑造多元化核心竞争力随着房地产市场的逐
5、步成熟与消费者的日益理性，单靠包装与炒作的就能卖得满堂红的时欢迎下载精品学习资源代已成追忆，而将 “产品均好性 ”奉为旺销上帝的做法，明显不是明智的竞争选择；对于新时期楼盘旺销的摸索与界定必需跳出过去与现在的框框限制，在确定的高度与战略层面上把 握 ， 以 寻 找 差 异 性 因 素 与 内 在 决 断 力 ， 挖 掘 出 楼 盘 旺 销 的 核 心 基 因 ；任何旺销楼盘都是认真争论市场，努力适应消费者真实需求的结果；楼盘要实现旺销必需中意三个条件：一是定位精确；二是树立楼盘特殊竞争优势；三是营销策略得当，这三个方面构成一个有机的整体，相互联系，相互贯穿，是现阶段楼盘开发中的颠扑不破的 “热
6、销定律”；正如一个人成功可能有方方面面的条件，而其成功的准备性力气往往是其无可替代的核心因素；我们面临的问题可能很多，但关键是核心问题的重要解决；同样在旺销的三大因素中，特殊的竞争优势，被认为是旺销的最重要的因素，也是新时期楼盘旺销的核心竞争力；楼盘的核心竞争力具有针对性与时效性；房地产开发不行能脱离区域市场而盲目开发，必需是在精确定位的前提下，打造出适合市场需求的楼盘；而楼盘的核心竞争力是针对区域市场与目标客户而言的，脱离这一前提，核心竞争力的优势将丢失或为对手所化解；房地产开发具有其核心技术，但楼盘所具有的核心优势往往随着时间的推移与被复制而消逝；假如每一个楼盘都具有了这种优势，也就无所谓
7、特殊与核心了，而且随着人们消费心理的变化，对楼盘某些特点的认可与价值追求也将变化；因此，楼盘的核心竞争力具有确定的时间性；某一楼盘的核心竞争力是与对手楼盘相比而言；而不是与市场上全部类型楼盘相比都具有竞争优势；否就，将陷入盲目的“竞争力万能论 ”陷阱，而过于追求产品均好性；例如市内单体楼与郊区规模化小区的竞争优势往往区分开的，别墅与商务写字楼的竞争优势也是迥然而异的；在楼市同质化的今日，对于“如何才能在猛烈的竞争中突显楼盘优势而获得成功”的问题， 可能就是：打造楼盘的核心竞争力；开发商把握了核心竞争力如同拥有了打开旺销市场之门的 “金钥匙 ”，再运用恰当的开启技巧（营销组合），即可见证辉煌的新
8、境域（旺销场面）；三 、 规 模 大 小 的 界 定小 规 模 工 程 的 开 发 特 点 分 析解 读 A： 研 究 对 象 界 定本 工 程 系 小 规 模 住 宅 （ 就 占 地 面 积 ） ， 有 两 个 重 要 界 定 ：（ 1 ） 小 规 模 住 宅 指 普 通 商 品 住 宅 和 公 寓 式 住 宅 ， 不 包 括 别 墅 、 豪 宅 和 福 利 房 ；（2）规模的界定，是以占地面积（或用地面积、红线面积）为标准划分的，即占地面积在10000平 方 M以 内 的 工 程 ；解 读B：特 点 分析特 点 1 ： 物 业 类 别 特 征 比 较 突 出从 类 别 特 征 来 看 ，
9、小 规 模 工 程 主 要 做 成 以 下 几 类 物 业 ：（1）普通住宅，一般定位；（2）豪华大户型，高档定位；（ 3 ） 小 户 型SOHO， 一 般 临 交 通 干 道 ， 或 自 然 环 境 较 好 ；（ 4） 公寓 ， 一 般居 繁 华 市 区 ， 商 业 环境 较 好 ；一个比较突出的现象是，小规模工程做精品住宅、豪华住宅的较多；另外，做高层工程的也比较多；特点2：有一定的有利条件欢迎下载精品学习资源（1） 是短、平、快的工程；工程较小，一般须分期开发，投资较少；财务风险相对降低；（2） 定位比较单纯；做成什么工程比较简洁确定下来；在功能、档次、户型、层数、价格上都比较容易把握；
10、（3） 一般而言，小地块较多处在城市中心地带，处在边缘或郊区地带的较少，周边已有较为成熟 的 社 会配 套， 在这 方面 可以 “搭便 车” ，沾 不少便宜；特风点3：也有较多的不利条件险l 定 位 风 险 ； 定 位 单 一 ， 好 就 好 矣 ， 全 盘 皆 赢 ， 但 就 怕 在 定 位 失 败 ， 满 盘 皆 输 ；l 竞争风险；小工程常面临着大工程的打压，市场空间易被挤压和腐蚀，令不少工程的进展商 担 惊 受 怕 ， 感 到 如 履 薄 冰 ；特 点 4 ： 开 发 束 缚 条 件 较 多 ， 可 自 由 发 挥 的 空 间 不 大小 规 模 地 块 开 发 的 限 制 因 素 主
11、要 包 括 ： 限制因素l地 理 位 置 上 的 不 利 因 素l 自 然 环 境 较 差 和 周 边 景 观 资 源 欠 缺l街 区 功 能紊 乱 不 明l用地面积较小，面积越小，设计师难发挥想象力l地块形状的限制受上述因素影响，小规模住宅在规划楼宇栋数、层数、摆放和朝向、户型和面积、车库设置 、立 面 风 格 以 及 其 它 细 节 等 方 面 的 处 理 都 较 难 ；四、高科广场D座策划战略的确定工程策划战略的争论与确立是建立在对工程所处市场总体实态及工程个体实态进行分的基础之上的，同时经以科学理论作为技术支持，综前所述，高科广场D 座的策划战略战术已渐渐剥离而出-借势而为，进行多元竞
12、争优势互动大整合该 战 略 应 用 于 工 程 策 划 营 销 链 中 的 各 环 节 时 ， 具 体 战 术 表 现 为 ：A 、现场多重卖点相互叠加工程综合优势是在现场成为吸引消费群体第一留意力的首要因素；每一位到达现场的消费者都将被工程的综合素养所吸引，不同消费者的不同需要也将得到最大可能的中意；B 、 推 广 多 元 优 势 逐 一 阐 释 ， 相 互 融 汇 贯 通在工程的推广中，多元化优势的每一要素都应当进行详尽、深刻的阐释，才能防止工程 “均好性 ”的误导，同时各要素必需相互依靠、整合，形成一股强大的个案素养优势；C 、形 象 视 觉、 风格大 统一， 主题 、内容 大差 异工程
13、形象的视觉传达必需是统一、整合的，引导受众形成一种这就是“高科广场 D 座”的概念，而每次传达的内涵又必需是个性化的，充分阐述“多元化 ”的全部要素，实现工程传播推广的高认知度目标；D 、销售弱化实质、强化优势“避虚就实 ”的原就是销售的重要技巧，高科广场D 座与同类工程相比有其自身的劣势，如果销售中首当其冲大谈常规因素，将难以掩饰导致工程的不足，所以销售人员在接待客户时，应当回避传统的简况简介等内容，从工程优势入手，第一吸引客户留意，进而造成客户对工贰工程卖程的认可；点研究与策划战术欢迎下载精品学习资源一 、 实 质 性 卖 点 提 示卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上
14、是带给客户一种价值感；本案的卖点：l高科广场建筑综合体社区l知名家装设计师设计住宅内部精装修布局l超比例的建筑形态、现代的建筑空间布局l独特的商务综合式服务住宅设计l携手商务空间住宅概念的推出l创新的投资方式l优越的区位优势l全新的现代生活方式l优惠、轻松的贷款方式l人性化的社区景观设计l完善的社区综合配套假如以综合优势建筑体显现，必需以增加工程可包装的卖点来补偿工程自身小规模以及周边 小 区 域 环 境 不 理 想 的 劣 势 ； 具 体 从 以 下 四 大 方 面 考 虑 ： 第 一 、 强 调 专 业 化 ， 聘 请 知 名 专 业 公 司 参 与 工 程 的 各 项 设 计 ， 包 括
15、 ： 建 筑 设 计 、 装 修 设 计 、 园 林 规 划 、 物 业 管 理 公 司 、 施 工 单 位 、 监 理 单 位第 二 、 使 用 高 品 质 的 建 筑 材 料 及 设 备 ， 包 括 ：1 、卫生间采用进口或合资的优质洁具；2 、厨房采用进口或合资的整体橱柜、灶具；3 、外窗采用喷塑铝合金中空窗，；4 、分户燃气炉；5 、进口或合资电梯；6、综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电按电话、电视、电脑三线安装到位；铺设ISDN光缆，建立社区局域网；7 、家庭安全系统：每户设可视对讲、煤气泄露监视探头、首层设窗磁报警系统；8、公共安全系统：社区周界防范系统；楼宇大堂监
16、视系统；公共环境的背景音乐（包括室内、室外）9 、卫星有线电视接受系统；美发方式程，优可10 、 智 能 化 物 业 管 理 系 统 ： 停 车 、 门 禁 的IC卡 系 统 ；第三、接受高档次概念化社区服务，合理规划会所功能，包括：咖啡厅、健身房、美容、欢迎下载精品学习资源洗衣店、 第 四 、 多 元 化购 买第五、本工、餐厅等惠 轻 松 的 付 款 方 式 ；增加的卖点欢迎下载精品学习资源（ 1 ） 高 质 量 的 物 业 产 品 ， 使 客 户 产 生 满 意 和 提 高 自 身 品 味 的 心 理 ；（ 2 ） 与 客 户 心 理 上 的 价 值 尺 度 向 吻 合 ， 通 过 提 供
17、 足 够 的 附 加 值 带 来 超 值 感 受 ；（ 3 ） 地 理 位 置 优 势 更 为 突 出 ， 将 形 成 高 新 区 的 另 一 个 标 志 性 社 区 ；（ 4 ） 高 科 广 场 D座 工 程 是 具 有 现 代 概 念 及 创 新 精 神 的 建 筑 综 合 体 物 业 ；（5）包含有完全意义上的建筑综合体物业的生活理念，体验建筑综合体物业所带来的都市新生活；二、概念性卖点增加工程附加值卖点分实质内容和概念性的感受，实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而欢迎下载精品学习资源概念性的感受是居住在该房屋中所带来的各种相关的感受，可以确定地是实质内容假如超前和富有新意，
18、能够博得客户认同，就物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必需要不断的改进，以争取作到最好；使客户真正地感到“物有所值 ”、“物超所值 ” 才是销售的根本动力；通过对工程的争论逐步演进出工程多元化广角度的核心竞争力，在工程的企划执行工作中，以多元化的核心要素作为工程推广的思想指导，完善支撑各要素的细部工作，将工程的竞争优势具体化，实质化；我们认为，本工程的核心竞争优势应以多元化广角度的概念聚合作为工程企划推动的思想原点，工程的差异化竞争优势表现为：PIN三度人性化空间设计；“EMS”社区专递服务引领“前沿”生活超比例建筑革命 人 广场性生化活智，开能放服空务间CBD与CLD的会聚原
19、点将以上概念性卖点实质化、表象化的过程就是塑造真正意义上的精品现代住宅的的过程， 高科广场D 座将以一座具有多元化综合优势的高尚住宅的姿态挺进市场，与西安市的大多数房地产工程不同，本工程将不是在苦苦营造某一种孤立的概念，高科广场D 座在工程的精准定位前提下强化自身核心竞争优势，弱化软性概念与硬件品质的界限，多角度、关联性的集中打造利于工程旺销的核心基因；三 、 工 程策 划 战术（ 一 ） 建 筑 风 格 （ 性 价 超 比 例 策 略 ） A总体风格古 代 一 些 美 学 家 认 为 ， 简 单 、 肯 定 的 几 何 形 状 可 以 引 起 人 的 美 感 ； 近代 建 筑 巨 匠 勒 柯
20、 布 西 埃 也 强 调 ： “原 始 的 体 形 是 美 的 体 形 、 因 为 它 能 使 我们 清 晰 地 辩 认 ； ”所 谓 原 始 的 体 形 就 是 圆 、 球 、 正 方 形 、 立 方 体 以 及 正 三 角形 等 ； 所 谓 容 易 辩 认 ， 就 是 指 这 些 几 何 形 状 本 身 简 单 、 明 确 、 肯 定 ， 各 要素之间具有严格的制约关系；所以某种详细的建筑风格必需与工程本身的定位为动身点，并 由 建 筑 外 部 色 彩 ， 线 条 、 特 性 化 的 几 何 形 等 因 素 状 综 合形成自身的风格；建筑大师们由简洁构成复杂的理论完全吻和了“高科广场 D
21、座”的工程建筑定位，以现代的简约风范协作光明跳动甚至神奇的颜色以及精致流畅的外部线条构建出极富现代感的社区，使建筑的每一点闪光之处都濯濯生辉，这些出现给目标受众的第一印象是建筑优势形成的第一要素；B超比例住宅革命本原比例争论的就是三个方向度量之间的关系问题，反复比较而寻出三者之间最理想的关系；一切造型艺术，都存在着比例关系是否和谐的问题，和谐的比例可以引起人的美感；良好的比例不但是直觉的产物，而且仍是符合理性的；构成良好比例的因素是极其复杂 的，它既有确定一面，又有相对的一面，妄图找到放在任何一个地方都适合的确定的比例，事实上是办不到的；和比例相联系的另一个范畴是尺度；尺度所争论的是建筑物的整
22、体或局部给人感觉的大小欢迎下载精品学习资源房屋装修风格就像人穿的时装一样，一年一个样，目前配送房屋装修往往是在工程刚刚启动时就要完全确定下来，到真正入住时是否仍能为人所认同是重要问题；因此，在房屋接近入住时再考虑装修问题才是正确时间；对于较大规模工程，要求他们全部都是一样的装修风格，就会像时装一样由于过时而滞销；作为合理的手段，应当是全部楼直至每个房间的 风 格 都 不 尽 相 同 ， 完 全 取 决 于 当 时 的 装 修 流 行 趋 势 和 客 户 喜 好（ 2） 互 动 的 原 就假如说毛坯房和配送精装修的方式都不行取的话，是由于两种方式要么将全部工作推向客户，要么全部由进展商承担；但假
23、如要达到理想的成效，毫无疑问双方应相互协作，即进展商的装修应是客户认同并可按其喜好而调整的；或者这样直观地说，客户认同的不仅是一栋栋楼，而是一间间自己将来居住的房间；因此进展商仍像过去那样流水线般生产房屋，已经不为客户所认同了（3）最终的完发 展 商 为 客 户 的 供 的 是 理 想 的 居 住 环 境 ， 因 此 作 为 高 档 工 程 ， 应 达 到 标 准 是l每间房屋直接体现业主个l全楼内完全装修，避免二次装修的环境污上述所有应在入住时完成（ 二） 物业服 务创 新（物 业服 务的 人性化 与智 能化“P 、 I 、 N” 三 度 人 性 化 空 间私有空间（ private spa
24、ce）：每个都市家庭拥有与天地交融的私有空间，自然的，自己的；在高科广场 D 座，强调私有化，广场生活的意义包含了公共部分与私有部分的完整契合，构 筑 家 庭 私 有 自 然 空 间 ， 实 现 心 灵 与 天 地 的 无 障 碍 交 流；：；善： 体染；）：；印象和其真实大小之间的关系问题；从一般道理上讲，这两者应当是一样的，但实际上，极可能出现不一致现象， 在不影响两者一样性的前提下，“高科广场 D 座”在建筑中通过大面积外凸飘窗的设计增加了空间尺度感，又通过超薄轻质隔墙建材的运用增加了空间使用面积，建筑空间与使用空 间的比例变为1： 1.1，这种超比例有用设计实际上就是让渡给置业者更多更
25、实质的优惠， 空间尺度与超比例并不冲突，两者的吻合是建筑硬件方面的优势；本案消费群体对这种超比例不会视而不见， 相反他们会有很大 的满足感；C建筑外观建筑本身的品质是全部竞争优势中最根本的部分，所以我们认为简约明快的现代风格是最适合于本案的总体建筑风格；在建筑外立面的特色构造方面，第一通过建筑颜色来加以修饰：颜色是诉诸于感觉的，颜色构织的情感内涵特别丰富，而且极易形成工程素养的跳动感与差异感；颜色给人的感受，直接影响人的生理和心理状况；各种颜色在这方面的表现性各不相同，红色、黄色、蓝色、白色是富有现代感的颜色，红色富激情、令人兴奋，黄色给人以轻快明朗的心理感受，蓝色光明新颖，白色纯洁、清爽；这
26、几种颜色的合理运用可以使 建 筑 外 观 带 给 人 生 命 力 的 活 跃 ， 体 现 “都 市 新 锐 ” 的风 采；其 次 ， 建 筑 外部 几 何 线 条 带 来 耳 目 一 新 的 感 受 ： 本案建筑的最大特色 外凸飘窗，除了具有扩展内部空间的成效外，通过选用颜色和材质俱佳的窗体建材，就可以在建筑的外部编织成一道道晶莹雅致的美丽线条，窗体的几何形状自上而下连成一体，可以收到美化建筑外观的成效，形成猛烈的立体感及层次落差感，现代感的创意美展现无遗；D个性化精装房（1）发展的思路：欢迎下载精品学习资源趣味空间 interesting space：富于变化，丰富浪漫的建筑形式与居住宅间，
27、营造有乐趣的生活；在高科广场 D 座，不是单调、横平竖直的建筑立面，而是通过立体化线条的方式，实现 单 体 建 筑 与 组 团 建 筑 的 一 致 性 和 变 化 多 样 ， 创 造 全 新 视 觉 感 受 ；自然空间（ natural space）：亲切融洽的人际关系，留意社区的邻里沟通；在高科广场 D 座，邻里之间不是冷漠、封闭、不相往来，而是通过细心设计，将业主的沟通空间支配在一个广场庭院之中，形成一个只有天（露台）、地（花园）、人（中庭或内庭）的自然空间 ， 创 造 邻 居 之 间 的 交 流 场 和 交 流 机 会 ， 营 造 温 暖 人 文 的 亲 情 社 区 ；拥有这三度空间，高
28、科广场D 座已不再是单纯的钢筋混凝土的集合，而是凝聚了文化、理念，令住户产生归属智能化资源共享环资源感 、 认 同 感 、 安 全 感 的 家 园 ！ 配套：境共享服务共享共享比肩高科广场，网络互动，实时商务信息一线直通，千兆以太网接入小区，24 小时在线畅流网际空间，智能家居生活与国际商务尖端同脉，各类第一手信息在家中即可怡然把握，同时小区自建网站“www.TopofC ”将鲜活图文信息送达网络，供世人领悟社区风采；环境共享 触模式海量信息终端与电子背景音乐联袂打造智能广场生活；红外智能安保系统成就开放式反围合生活空间，周界防越报警、闭路电视监控、保安巡更治理、住户室内报警、 IC 业主 识
29、 别 系 统 五 重 安 全 保 障 同 时 彰 显 业 主 身 份 之 尊 ；服务共享 小区局域网以 10 100Mb/s 连接国际互联网，为社区用户供应高速网络出口，户户可以享受 VOD 在线点播，可视电话、网上训练、远程医疗、资讯浏览、电子商务、家庭大户室、网上银行业务、网上购物、电邮亲友交谈、数字化消遣、电子阅读、泛会所信息提取人性化的智 能系统带您告别普通管理体系；人性化智能系统A小区保安系统（1）对讲系统：把单纯访客开门提升到多功能综合治理层面上，对提高小区安全治理，方便住户起到积极的作用高科广场D座工程全案策划文本 壹 工 程 策 划 总 论 Create your life b
30、y the forefinger 西 安 市 房 地 产 市 场 工 程 战 术 分 析经过近十年的不断进展，现代房地产理念已经在西安市房地产工程的开发中得以充分运用和进展，追求差异化、个性化的工程竞争力成为工程开发的核心战术，一切文化、艺术、生态、环境的因素都能被开发商神奇地同地产工程嫁接和运用，以防止工程同质化的困 扰；纵观西安市房地产工程开发的现状，可以发觉不同开发商就不同工程的个体差异而赋予工程的主导战术包括：1、高即 “豪宅 ”，多应用于大面积高层及别墅住宅，就西安市房地产市场总体消费水而言，之前的 “豪宅 ”工程在西安市并不多，但随着经济进展推动市场购买力的提高，“高档次 ”住宅已
31、渐渐多见于市场；2 、黄金区位战术“地段 ”衡量房地产工程优劣的首要因素，几乎全部的工程都宣扬自己的地段优势，除非工程 具 备 真 正 的 地 段 优 势 ， 否 就 所 谓 的 “黄 金 区 位 ”能 成 为 空 谈 ；欢迎下载精品学习资源3 、规模战术除了极少数开发以外，大多数开发商并不具备开发大规模即占地 50 100 万平方 M 以上工程 的 实 力 ， 而 众 多 开 发 商 却 在 中 小 型 工 程 上 大 作 规 模 文 章 ；4 、优质配套通 过 住 宅 工 程 各 项 配 套 设 施 的 高 档 次 满 足 消 费 群 体 对 生 活 品 质 的 追 求 ；5 、生环境人们
32、越来越重视生态、健康、绿色与家居的结合，住宅周边的环境、景观成为人们选择住宅 的 一 个 重 要 影 响 因 素 ；6 、概念创新新概念的确能够吸引市场的留意力，但其需要实质的支持，假如不能“自圆其说 ”，概念也就失去了它的意义；7 、丰富源工 程周 边生活 环境 已十分 成熟 ，工 程升值 空间 较大 ；8 、属性区分住宅属性的不同会造成目标消费群的差异，如经济适用房的市场会因其目标受众的大规模而具备一定竞争力；9 、价格优势作为房地产市场消费群关注的另一个重要因素，价格一旦在同类项中具有确定优势，那么该工程的市场认可程度也将极大提高；综合分析以上战术，不难发觉无论哪种战术的应用都必需有工程
33、自身及其周边环境的实质性 依 托 ， 战 术 应 用 必 须 精 准 、 深 入 ， 表 面 文 章 只 能 将 工 程 带 入 困 难 ；经过我们的分析，高科广场D 座工程除了在地段上具有确定优势外，其他因素都缺乏特色可以作为术运用的依据，即高科广场D 座工程在战术界定上较为模糊；一招致胜不尽可行；所以我们认为，对本工程进行深化争论分析，综合工程特质与开发商实力，发挥掘目特殊的竞争优势通过对一系列多元化竞争优势的塑造来实现工程旺销的目标是本工程开发的策略之源；塑造多元化核心竞争力随着房地产市场的逐步成熟与消费者的日益理性，单靠包装与炒作的就能卖得满堂红的时代已成追忆，而将 “产品均好性 ”奉
34、为旺销上帝的做法，明显不是明智的竞争择；对于新时期楼盘销的摸索与界定必需跳出过去与现在框框限制，在确定的高度与战略层面上把握，以 寻 找 差 异 性 因 素 与 内 在 决 断 力 ， 挖 掘 出 楼 盘 旺 销 的 核 心 基 因 ；任何旺销楼盘都是认真争论市场，努力适应消费者真实需求的结果；楼盘要实现旺销必需中意三个条件：一是定位精确；二是树立楼盘特殊竞争优势；三是营销策略得当，这三个方面构成一个有机的整体，相互联系，相互贯穿，是现阶段楼盘开发中的颠扑不破的 “热销定律”；如一个人成功可能有方方面面的条件，而其成功的准备性力气往往是其无可替代的核心因素；我们面临的问题可能很多，但关键是核心
35、问题的重要解决；同样在旺销的三大因素 中，特殊的竞争优势，被认为是旺销的最重的因素，也是新时期楼盘旺的核心竞争力； 楼盘的核心竞争力具有针对性与时效性；房地产开发不行能脱离区域市场而盲目开发，必需是在精确定位的前提下，打造出适合市场需求的楼盘；而楼盘的核心竞争力是针对区域市场与目标客户而言的，广方略：第一段，网络客户群体推广方略：欢迎下载精品学习资源行为分析： 20 至 35 岁，生活在时代的前沿，工作或生活中大部分时间与运算机和网络为伍，通过网络获得咨讯；心 理 分 析 ： 追 求 时 尚 、 现 代 的 生 活 方 式 ， 对 网 络 上 的 信 息 认 可 程 度较 高 ；推广方略：自建
36、工程网站，通过其他推广方式宣扬工程网络形象，通过网络传播具有网络特质的信息，做到实时工程推广，大量信息传达，以现代、时尚的风格吸引本族群目标消费者；第二段，注重性价比客户群推广方略：行为 分 析 ： 30 岁 以 上 ， 工 作 生 活 稳定 ， 关 心 实 际 问 题 ，行 为 方式 较 客 观 ；心理 分 析 ： 关 心 工 程 “ 实 惠“ 性 ， 容 易 被 高性 价比 吸 引 ；推广方略：着力于工程 1： 0.9 性能价格比优势的推广；通过 “1万元拥有 1.1 万元享受 ”的推广 重 心 满 足 本 族 群 目 标 消 费 者 的 心 理 ；第 三 段 ， P.I.N 空 间 引 导 目 标 客 户 群 ： 行 为 分 析 ： 理 智 ， 在 注 重 实 际 的 基 础 上 追 求 更 高 质 量 的 生 活 享 受 ；心 理 分 析 ： 容 易 被 新 事 物 吸 引 ， 个 人 意 识 强 ， 关 心 生 活 品 位 和 质 量 ；推广方略：以 P.I.N 概念作为引导，在推广中强化私人空间、趣味空间、自然空间的人性化 、 个 性 化 特 质 ， 形 成 “ 高 品 质 ” 生 活 的 概 念 ；第 四 段 ， 概 念 引 导 目 标 客 户 群 ： 行为分析：