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1、房产基础知识培训房产基础知识培训 -玉堂房产1 1房产及房屋结构基础知识房产及房屋结构基础知识2 2二手房交易基础知识二手房交易基础知识3 3二手房贷款基本知识二手房贷款基本知识玉堂房产 版权所有-房屋结构基础知识房屋结构基础知识 - -房产基础知识房产基础知识问：什么是二手房？问：什么是二手房？ 答：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手“！即为“第二次交易的房子”！问：什么是房地产产权？问：什么是房地产产权？ 答：房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。问问：商品房：商品房 答：是指由房
2、地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。问：问：安置房安置房 答：答：是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户问问：存量房：存量房 答：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。玉堂房产玉堂房产 版权所有版权所有- -房屋结构基础知识房屋结构基础知识- -房产基础知识房产基础知识问：公寓式住宅问：公寓式住宅 答：一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等。问问：什么是跃层式住宅？：什么是跃层式住宅？ 答：跃层式住宅是近年来推广
3、的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。问问：期房：期房 答：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 玉堂房产玉堂房产 版权所有版权所有- -房屋结构基础知识房屋结构基础知识房屋构造结构：房屋构造结构： （1 ）砖混结构：）砖混结构：是由砖或承重砌块砌筑的承重墙，现浇或预制的钢筋混凝土楼板组成的建筑结
4、构。多用来建造低层或多层居住建筑。（以前的老房子基本上属于这类） （2 ）框架结构：）框架结构：由梁和柱组成的主体骨架承重结构，楼板一般为现浇混凝土，墙为填充墙。多用来建造中高层和高层建筑。（新建多层小高层大多属于这类） （3 ）框架一剪力墙结构：）框架一剪力墙结构：是由剪力墙和框架共同承受竖向和水平作用的结构，也叫框架抗震墙结构。框架抗震墙结构和框架结构的区别是为了增加建筑物的刚度和整体性，将框架结构中一部分不受力的填充墙变成承受风和地震水平荷载的钢筋混凝土墙。多用来建 造中高层和高层建筑。 玉堂房产 版权所有-房屋结构基础知识房屋结构基础知识房屋构造结构：房屋构造结构： （4 ）剪力墙结构
5、：）剪力墙结构： 是由剪力墙组成的承受竖向和水平作用力的结构，也叫抗震墙结构。 （剪力墙结构的承受竖向和水平荷载的墙体和楼板都是全现浇钢筋混凝土。多用来建造中高层和高层建筑) （5 ）钢结构：）钢结构： 梁、柱、楼板均为钢材，墙体由薄金属板内填轻质保温材料构成。因此质量轻，可建造超高层建筑。（美国世贸大厦及美国早期高层都采用这个形式，）玉堂房产 版权所有-房屋结构基础知识房屋结构基础知识房屋类型的一般分类：房屋类型的一般分类： 多多 层：总层高为层：总层高为6-7层层 小高层： 总层高为8-12层 高 层：总层高大于13玉堂房产 版权所有-房屋结构基础知识房屋结构基础知识衡量房屋的名词解释：衡
6、量房屋的名词解释：开间开间：房屋客厅的宽度：房屋客厅的宽度进深：进深：房屋客厅的长度层高：层高：房屋客厅的高度 净高：净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。净高指层高减去楼板厚度的净剩值。净高=层高层高-楼板厚度楼板厚度.朝向：朝向：客厅窗户对出去的方向玉堂房产 版权所有-房屋结构基础知识房屋结构基础知识衡量小区的名词解释：衡量小区的名词解释： 使用面积：使用面积：每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜不包括吊柜)、户
7、内、户内楼梯楼梯(按投影面积按投影面积)。 建筑面积：建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。辅助面积和结构面积。 公摊面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室
8、、值班警卫室等道、地下室、值班警卫室等玉堂房产 版权所有-房屋结构基础知识房屋结构基础知识衡量小区的名词解释：衡量小区的名词解释：建筑容积率：建筑容积率： 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（的比率（%）。）。绿化率：绿化率： 在建设用地范围内各类绿化面积之和与建设用地面积的比率（在建设用地范围内各类绿化面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 玉堂房产 版权所有-房屋结构基础知识房屋结构基础知识房屋户型构造：房
9、屋户型构造： （1 ）平层：）平层： （2 ）错层：）错层： （3 ）跃层：）跃层： 玉堂房产 版权所有-房屋结构基础知识房屋结构基础知识房屋户型构造特点：房屋户型构造特点： （1 ）干湿分区：）干湿分区： （2）动静分区：）动静分区： 玉堂房产 版权所有-二手房交易基础知识二手房交易基础知识房产证：房产证：玉堂房产 版权所有-二手房交易基础知识二手房交易基础知识房产证：房产证：玉堂房产 版权所有-二手房交易基础知识二手房交易基础知识国土证：国土证：玉堂房产 版权所有-二手房交易基础知识二手房交易基础知识注意事项：注意事项： 1.一套房子的权字号是永远不变的（唯一性），但监证号每换一次就变一套
10、房子的权字号是永远不变的（唯一性），但监证号每换一次就变一次一次 2.登记时间是登记时间是08年以前的，注意共有关系，如产权证上只有一个人的名年以前的，注意共有关系，如产权证上只有一个人的名字，则为隐形夫妻共有关系，除非注明单独所有。字，则为隐形夫妻共有关系，除非注明单独所有。 3.登记时间是登记时间是08年以后的，共有关系为两本产权证，单独所有则注明为年以后的，共有关系为两本产权证，单独所有则注明为单独所有。单独所有。玉堂房产 版权所有-二手房交易基础知识二手房交易基础知识中国的土地出让使用年限中国的土地出让使用年限 :*住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限住宅
11、用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为为70年。年。 *工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为限为50年。年。 教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。年。*商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。年。其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为5
12、0年。年。 民房、军产房民房、军产房-永久使用永久使用玉堂房产 版权所有-二手房交易基础知识二手房交易基础知识 - -过户相关知识过户相关知识过户前注意事项：过户前注意事项： 1.查权字号，核对产权人，身份信息；所有共有人必须到场，即使不到场，必须出具公证书。 2.提前准备好买卖双方的资料 3.过户前，卖方必须还清银行贷款，并注销它项权玉堂房产 版权所有-二手房交易基础知识二手房交易基础知识 - -过户相关知识过户相关知识过户买方应提供的资料：过户买方应提供的资料： 1.身份证（二代）原件及复印件 2.户口本原件及复印件 3.结婚证（单身开具户口所在地派出所出具的单身证明）原件及复印件 4.公
13、证书原件及复印件玉堂房产 版权所有-二手房交易基础知识二手房交易基础知识 - -过户相关知识过户相关知识过户卖方应提供的资料：过户卖方应提供的资料： 1.身份证（二代）原件及复印件 2.户口本原件及复印件 3.结婚证（单身开具户口所在地派出所出具的单身证明）原件及复印件 4.产权证原件及复印件 5.公证书原件及复印件 6.已下国土的带上国土证原件及复印件玉堂房产 版权所有-二手房交易基础知识二手房交易基础知识 - -过户流程知识过户流程知识过户流程讲解：过户流程讲解： 1.签订三方合同 2.买房双方准备过户资料 3.打网签合同 4.查档 5.核税 6.交税 7.转维修基金 8.递件 9.取件
14、10.过国土 11.物业交割玉堂房产 版权所有-二手房交易基础知识二手房交易基础知识 - -相关税费知识相关税费知识相关税费：相关税费： 1.维修基金：面积*14.4元/（非电梯）/18元/（电梯） 2.营业税：购买不足5年的非普通住宅全额征收 成交价*5.55% 购买不足5年的普通住宅差额征收（成交价-原购价）*5.55% 购买满了5年的普通住宅免收。 3.个人所得税：成交价*1%（房源是赠与、继承按20%） 4.契税：面积=144 成交价*1.5% (个人二次购房3%) 面积144 = 成交价*3% 非普通住宅（房屋建筑面积大于144的住宅）：成交价*3%玉堂房产 版权所有-二手房交易基础
15、知识二手房交易基础知识 - -相关税费知识相关税费知识相关税费：相关税费： 5.交易手续费：面积*6元 6.土地出让金:政策性住房才需缴土地出让金 7.登记费：80元/户 8.提档费：90以下30元/次、90以上50元/次（贷款客户需提两次）玉堂房产 版权所有-二手房贷款基本知识二手房贷款基本知识 - -贷款相关知识贷款相关知识贷款类型：贷款类型： 1.商业贷款 2.公积金贷款 3.组合贷款玉堂房产 版权所有-二手房贷款基本知识二手房贷款基本知识 - -贷款相关知识贷款相关知识客户贷款卖方需要提交的资料：客户贷款卖方需要提交的资料： 1.身份证（二代）原件及复印件 2.户口本原件及复印件 3.
16、结婚证（单身开具户口所在地派出所出具的单身证明）原件及复印件玉堂房产 版权所有-二手房贷款基本知识二手房贷款基本知识 - -贷款相关知识贷款相关知识客户贷款买方需要提交的资料：客户贷款买方需要提交的资料： 1.身份证（二代）原件及复印件（主贷人，共同借款人） 2.户口本原件及复印件（主贷人，共同借款人） 3.婚姻证明（单身开户口所在地派出所出具的单身证明）原件及复印件 4.一年以上社保证明或纳税证明 5.收入证明（单位盖鲜章、单位地址、座机028+12345678）2.2倍以上 6.银行流水（月供超过4000元需提供近一年的银行存取记录） 7.征信报告（带上身份证去人二环路南二段15号中国人民银行） 8.住房公积金缴存证明 玉堂房产 版权所有-二手房贷款基本知识二手房贷款基本知识 - -贷款相关知识贷款相关知识如何区分首套、二套及贷款成数： 首套房：以家庭为单位名下无房，且无房贷记录（以龙泉政务中心提无房证明为准） 二套房：提出名下有一套房、或有过一次房贷记录 注：商业贷款首套房首付30%，二套房首付60%；住房公积金贷款首套房贷款30%，二套房贷款60%。（但实际贷款多少以公积金中心核查为准）三套房银行拒贷。 玉堂房产 版权所有-THANKS!