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1、房地产专业名词知识房地产专业名词知识家韵房产家韵房产 什么叫五证、两书？什么叫五证、两书？n一、商品房五证：n1、建设用地规划许可证；n2、建设工程规划许可证；n3、建设工程开工证；n4、国有土地使用证；n5、商品房预售许可证n二、两书：n1、住宅质量保证书n2、住宅使用说明书n两证：房产证、土地证 房地产市场房地产市场主要包括地产买卖市场、租赁市场。n一级市场：（土地市场）n二级市场：（一手房开发商）n三级市场：（二手房市场）n三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权房地产产权n是指产权人对房屋的所有
2、权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。土地性质土地性质n1、住宅用地2、工业用地n3、仓储用地4、商业服务业用地n5、旅游业用地6、金融保险业用地n7、市政公用设施用地8、公共建筑用地n9、文/休/娱用地10、机关/宣传用地n11、科研设计用地12、教育用地n13、医卫用地14、交通用地n15、铁路用地16、民用机场用地n17、港口码头用地18、其他交通用等 住宅住宅用地用地n1、住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。n2、供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：na.城镇单一住宅用地。
3、城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。nb.城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。nc.农村宅基地。农村村民居住的宅基地。nd.空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等 商业用地商业用地n.商业用地。商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。n2.金融保险用地。银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。n3.餐饮旅馆业用地。饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。n4.其他商服用地。写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废
4、旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。房地产房地产面积面积：n一、总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积n二、建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积n三、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以及各层建筑面积之和 容积率、建筑覆盖率容积率、建筑覆盖率n一、容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）n二、建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建
5、筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）,n1980年规定新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般可按26%左右，5层楼区一般可按23%左右，6层楼区不高于20%。绿化覆盖率绿化覆盖率、绿化率绿化率n一、绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率n二、绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积的比率。（绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；土层不满三米深的草坪面积）n（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）房产建筑面积房产建筑面积n建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑
6、廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑 套内建筑面积套内建筑面积、套内使用面积套内使用面积n1、套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。n2、套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定。套内面积有如下规定：套内面积有如下规定：nA、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；nB、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；nC、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使
7、用面积总和计入使用面积；nD、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。n单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积公共建筑面积n公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（各单元）以外，为各户共同使用，不可分割的建筑面积。（小区公厕、物管、等公共建筑）公摊面积公摊面积n商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：n电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；n各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的
8、50。n一般多层的公摊为5%-10%，小高层（11-13层）的公摊为13%-17%，高层（18层及以上）公摊率为20%-23%，层高层高、净高净高n1、层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离n2、净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。n一般以高层计算，净层高在2.5米2.9米之间，一般不会超过3米，复式结构或者有共享空间的房子除外，复式结构的房子净高至少在4.5米以上。得房率得房率、建筑面积、套内面积、建筑面积、套内面积n得房率：n是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。n套内建筑面积=
9、套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。n建筑面积套（单元）=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。期房期房、现房、现房n1、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是以前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。n2、现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同商品房购销合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 房产交易税房产交易税n房地产交易手续费是指
10、由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。n房地产契税、营业税、个人所得税、印花税等。是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。1买卖公证费买卖公证费买卖公证费是公证书上成交价的3。以体育城星云园的房子为例房价72万元乘以3就是2160元。2/营业税营业税 n营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税n个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的
11、，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额（差额）征收营业税。n征收标准：是房产公正价的5.6%或者房价差额的20%3/契税契税n契税是：以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。n应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。契税征收计算方式契税征收计算方式n90平方以下（不包含90平方）契税1%。n90平方144平方以下（包含90平方、不包含144平方）契税1.5%。n144平方以上（包含144平方）契税3%。4/个人所得税个人所得税n个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。n征
12、收标准是：房产公正价格的1%或者差额20%征收 产权登记费产权登记费及工本费及工本费n普通住宅80元/户n商铺房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）n工本费都是80元/次（产权登记工本/抵押工本费）5/印花税印花税 n印花税：n指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。n存量住房买卖：买卖双方各按房价的0.05%（千分之零点五）6/存量交易手续费存量交易手续费n证面积小于144平方米的交易手续费为5元/平方米，n大于等于144平方米的交易手续费为8元/平方米。7/土地增值税土地增值税n土地增值税征收范围为：1.单位转让房地产;2.个人转让非普
13、通住宅。征对非商业住宅（车位.商铺/写字楼/厂房等）n普通住宅商品房免征n房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。（卖房人承担）银行按揭所需费用银行按揭所需费用 n银行按揭所需费用n1.银行按揭抵押公证费。抵押公证费是贷款额的1，一般情况下，不足200元的按200元征收。n2.按揭合同工本费80元/套。n3.商品房案值评估费，一般是总房价的35。n4.担保费：贷款额的1%（10万以下的1000元/单）9/房产服务佣金房产服务佣金三方（居间方/业主/买方）的居间合同价格2%例：（房价）1000000元*2%=（佣金）20000元 房产税房产税n房产税：是以房屋为征税对象、按照房屋的
14、原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。n据说现在的说法是：n对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征收1%-3%的房产税，且没有减除额；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。n 房屋层高房屋层高n低层、多层、中高层、高层、小高层住宅n低层住宅：13层的住宅。n多层住宅：46层的住宅。n中高层住宅：79层的住宅。n高层住宅：10层及10层以上的住宅。n小高层：1012层的住宅。复式楼的区别复式楼的区别跃层n一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。它较平层住宅动静分区更
15、为明确，但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。n复式n一层比较高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。由于低的部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。n错层n一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。n但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，
16、适合于层数少面积大的高档住宅 房屋的结构房屋的结构n房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、n墙等主要承重构件的建筑材料划分类别 砖木结构砖木结构n砖木结构n这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。柱等采用砖砌，屋架等采用木材制作。n农村老家的有瓦片有柱子的房子、就是砖混结构了 砖砖“混混”结构结构n砖混结构n砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。，如空心砖等。n“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。抗震程度较低，砖混住宅一般在56层以下。n现在城中村的房子就是很多是砖混结构、墙
17、体有承重作用 钢混结构钢混结构 n钢混结构n这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。n现在我们在卖的小区基本都是钢混结构。钢结构钢结构n钢结构n钢结构即指主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；特别适合大型公共建筑。n埃菲尔铁搭、杭州“小蛮腰”、等超高建筑 商品房商品房n商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售n
18、现目前的新亚洲体育城、世纪城或新建的住宅小区基本都是商品房。经济适用房经济适用房n经济适用房n是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适用中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，故又称为经济实用房。n子君村边的黄色的房子、就是经济适用房了、不能出租、出售 集资房集资房 n集资房n集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部出资建造的房屋n市中心原来老单位、老小区、现在的房改房！救属于集资建房。2009年 安居房安居
19、房 n安居房n安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。公有住宅公有住宅 n公有住宅n公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设n政府、银行、军队等共有住宅 *个人住房个人住房按揭按揭贷款贷款*n个人住房按揭贷款n银行按揭的正确名称是购房抵押
20、贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给原业主或（开发商），以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由4-7成，期限由1年到30年不等。（房龄和购房者年龄限制）存量房贷款年限不能贷30年、一般都是25年以下。n基准利率是6.55%n1、首次购房可贷款70%首付30%、享受基准利率或者小幅下调优惠。n2、第二次购房贷款40%首付60%现目前上浮基准利率上浮10%（第一没有还款没有还清）n第二次购房贷款、但是第一次住房贷款需偿还清楚、可享受70%首付30%n第三套房现目前不能贷款。具体情况看银行政策！公积金贷款公积金贷款n公积金贷款国家、单位、个人、共同承担的、解决职工住房问题的贷款。n建立职工住房公积金的作用：n1:筹集住房资金；n2:提高职工个人购房、建房能力；n*最高可以贷款30万每人、以家庭为单位最多60万。年限最长30年n本市区公积金只能买本市房产、外地公积金不能用使用 组合贷款组合贷款n组合贷款：（公积金、和贷款的组合贷款）n个人住房组合贷款,是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。家韵房产辉永亮2014年9月5号