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1、不动产经济学不动产经济学Essentials of Real Estate Economics第一部分第一部分 不动产经济基础理论不动产经济基础理论u第一部分学习内容第一部分学习内容4 4、不动产税收的经济学、不动产税收的经济学3 3、土地利用管制、土地利用管制2 2、区域与社区分析、区域与社区分析1 1、导论、导论 本章研究不动产税收对不动产价值、不动产经济活动的影响。宏观层面，不动产税收和政府支出对不动产投资起着重要的引导作用，从而影响着不动产行业的发展；微观层面，它会影响到不动产权利所有者的福利，因而也会影响不动产的售价或者说不动产投资。当某个项目在经济上不合理时，可尝试用税收动机解释决
2、策者的行为，当动机导致重大经济扭曲时，就应考虑通过税法改革来调整经济。对现行税法的合理性及公平性的评价有助于预测未来税收的变化，从而更好地作出决策。u不动产税收的经济学不动产税收的经济学1第一节第一节 税收原理税收原理 2第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价 3第三节第三节 不不动产税收改革动产税收改革 u学习目标学习目标了解基本的税收哲学。解释为什么政府要征收不动产税。掌握不动产税收的性质。讨论现有的和计划中的不动产税制改革。u不动产税收的经济学不动产税收的经济学1第一节第一节 税收原理税收原理 2第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价 3第三节第三节 不不动产税收改革动产税收改革
3、 u请回答：请回答： 为什么政府必须征税？为什么政府必须征税？ 税收背后的哲理是什么？税收背后的哲理是什么？ 税收是累进税、累退税、比例税？税收是累进税、累退税、比例税？第一节第一节 税收原理税收原理 u第一节第一节 税收原理税收原理为什么政府必须征税？为什么政府必须征税？政府征税可获得财政收入。税收收入用于购买资源。资源被政府以政府商品和服务的形式再分配。u第一节第一节 税收原理税收原理税收背后的哲理是什么？税收背后的哲理是什么？“按支付能力征税”“按个人从政府获得的利益多少来征税”请思考：这两种哲理分别有哪些问题？u第一节第一节 税收原理税收原理税收的原则税收的原则亚当亚当斯密原则斯密原则
4、平等原则平等原则 便利原则便利原则确切原则确切原则最小征税费用原则最小征税费用原则u我国的税收原则我国的税收原则兼顾国家需要和纳税人能力的原则兼顾国家需要和纳税人能力的原则调节市场、促进经济发展的原则调节市场、促进经济发展的原则公平税负、合理负担的原则公平税负、合理负担的原则统一领导、分级管理和照章纳税原则统一领导、分级管理和照章纳税原则税制简化原则税制简化原则u第一节第一节 税收原理税收原理税收是累进税、累退税、比例税？税收是累进税、累退税、比例税？税收按课税对象分为：财产税、所得税、流转税。税收按收入中被扣除的比例分为：累进税、累退税、比例税。可以用来分析税收负担。例：“销售税是比例税，但
5、具有累退性” “个人所得税是累进税”第一节第一节 税收原理税收原理例：“销售税是比例税，但具有累退性”收入收入应纳税的花费额应纳税的花费额税率税率销售税销售税占收入的比例占收入的比例10000元10000元7%700元7%100000元30000元7%2100元2.1%请思考： 累进税存在什么问题？ 累退税又存在什么问题？u不动产税收的经济学不动产税收的经济学1第一节第一节 税收原理税收原理 2第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价 3第三节第三节 不不动产税收改革动产税收改革 u第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价请思考：请思考：什么是不动产税？什么是不动产税？为什么征收不动产税？
6、为什么征收不动产税？谁真正支付不动产税？谁真正支付不动产税？不动产税对不动产价值有什么影响？不动产税对不动产价值有什么影响？不动产税是累退税？累进税？比例税？不动产税是累退税？累进税？比例税？不动产税有哪些经济效应？不动产税有哪些经济效应？u第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价什么是不动产税？什么是不动产税？狭义：以纳税人拥有的土地、房屋等应税不动产为征税对象课征的一种财产税。不动产税亦指房地产税、物业税。广义：国家在不动产开发、经营、保有各环节向相关纳税主体征收的与不动产相关的各种税收的总称。 u第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价为什么征收不动产税为什么征收不动产税？与股票、证
7、券等其他财产相比，不动产不易隐瞒，因此易于征收。不动产价值随经济发展而增加，因此可以成为地方政府稳定的税收来源。对不动产征税有利于提高不动产闲置和投机成本，有利于提高土地资源利用率。不动产税比较稳定，不会随商业周期的短期变动而大浮动波动。u第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价谁真正支付不动产税？谁真正支付不动产税？占有者支付出租和商业不动产转嫁 请思考：在什么样的情况下才能转嫁不动产税？u第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价不动产税对不动产价值产生什么影响？不动产税对不动产价值产生什么影响？不动产税如果不能都转嫁给其他人，那么会减少不动产的价值。不动产会损失多少价值呢？损失是大于还
8、是等于税收的增加呢?这取决于税金的用途。如果税金用于改善纳税人的住房条件（街道改良、室外照明等），不动产价值可能保持稳定或增值。如果税金用于别处，纳税人的不动产价值会受到损失。损失的价值不是税收的增加额，而是增加的税收在多年中的资本化额。u第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价不动产税是累退税？累进税？比例税？不动产税是累退税？累进税？比例税？不动产税属于财产税。财产税是否具有收入分配功能取决于其税负归宿是否具有累进性。是否具有累进性具有较强的政策含义：若不动产税是累进的，则旨在公平分配不动产财富的税收功能才有望实现；若不动产税是累退性的，则失去了因其具有收入分配功能而存在的合理性。学术上
9、有两派观点：迪克.納泽（Dick Netzer）是累退论的代表人物。累退论基于财产税是消费税的理论假设和税收效应的局部均衡方法。如：该观点认为，住宅财产税会通过提高租金的方式转嫁给租户，由于包括住房消费服务在内的年消费支出占家庭年收入的比重，低收入家庭比高收入家庭高，因此，从总体上看，财产税负分布相对于收入分布而言是累退的。u第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价不动产税是累退税？累进税？比例税？不动产税是累退税？累进税？比例税？艾伦（Henry Aaron）则认为财产税负分布相对于收入分布具有累进性。累进论基于财产税是资本税的假设和一般均衡分析方法。累进论认为，财产税可以课于除消费以外的
10、资本利得、工薪收入、地租收入等财富之上。由于短期内全国资本的总供给是缺乏弹性的，资产所有者通过转让资产给他人或变更资产形式并不能有效逃避税负，因此，短期内，课于资本的全国统一资产税将以减少资本净报酬的方式而归宿于资本所有者头上。由于包括土地改良物在内的资本财富主要是高收入家庭拥有，所以，这种税负的归宿便具有明显的累进性。西方学者从实证的角度对财产税累进性给予了说明。研究表明，在美国一些州中，人均收入与实际的财产税率正相关，该事实支持了累进论；但在一些县级行政区内二者却负相关，这一事实则支持了累退论。第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价 个人比较赞同曹振良的观点：不动产分为住宅类和非住宅类
11、：住宅类，作为居民个人的基本居住用房，属于消费税，具有累退性；非住宅类，作为工商业经营用房，属于资本税，具有累进性。u第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价功能功能税收调节途径税收调节途径经济效应分析经济效应分析稳定财政收入稳定财政收入保持不动产相关税收稳定保持不动产相关税收稳定保持土地出让收入稳定保持土地出让收入稳定国家和地方财政收入增加国家和地方财政收入增加提高资源配置效率提高资源配置效率对开发不同标准的房产差别对开发不同标准的房产差别征税征税对二套房、空置房征税对二套房、空置房征税对空地或闲置土地征税等对空地或闲置土地征税等调节房屋供给结构调节房屋供给结构调节房屋需求结构，减少投调节
12、房屋需求结构，减少投机、投资购房机、投资购房促进土地有效利用促进土地有效利用调节收入分配调节收入分配加大保有环节税收加大保有环节税收加大保障性住房投入加大保障性住房投入公平分配财富公平分配财富保障中低收入者住房需求保障中低收入者住房需求宏观调控宏观调控交易环节税收，营业税、所交易环节税收，营业税、所得税、契税调整等得税、契税调整等缓解不动产市场过度波动缓解不动产市场过度波动不动产税有哪些经济效应？如何影响土地利用？不动产税有哪些经济效应？如何影响土地利用？u不动产税收的经济学不动产税收的经济学1第一节第一节 税收原理税收原理 2第二节第二节 不动产税的评价不动产税的评价 3第三节第三节 不不动
13、产税收改革动产税收改革 u第三节第三节 不不动产税收改革动产税收改革 如果不动产税是累退的，改革方案是以不动产税如果不动产税是累退的，改革方案是以不动产税与个人支付能力更为紧密结合为目标，以减少累与个人支付能力更为紧密结合为目标，以减少累退的特点：退的特点：低收入群体税收豁免低收入群体税收豁免住房所有者豁免住房所有者豁免提高不动产估价官员的专业技术提高不动产估价官员的专业技术给不动产税制定最高限额给不动产税制定最高限额u第三节第三节 不不动产税收改革动产税收改革专题分析之一：中国不动产税收改革专题分析之一：中国不动产税收改革中国地方财政状况及原因中国现行房地产税收制度房地产税费改革的方向不动产
14、税的前景u中国地方财政状况及原因中国地方财政状况及原因地方税中央税中央和地方共享税1. 增值税(中央分享7 5 % ，地 方 分 享2 5 % )2. 城镇土地使用税2. 海关代征消费税和增值税2. 证券交易税 ( 各分享50% )3. 固定资产投资方向调节税3. 消费税3. 资源税( 海洋石 油资源税归中央，大部分资源税归地方)4. 城市维护建设税4. 企业所得税（除了少数行业或企业外）和个人所得税， 从2 0 0 2年起开 始 共 享5. 房产税6. 车船使用税7. 印花税8. 屠宰税9. 耕地占用税10. 农牧业税11. 对农业特产收入征收的农业税（2 0 0 3 年后 逐 步 取12.
15、 契税13. 遗产和赠予税14. 土地增值税15. 车船使用和牌照税16. 屠宰税17. 宴席税18. 城镇土地使用税1. 营业税1. 关税u中国地方财政状况及原因中国地方财政状况及原因地方财政普遍陷入困境地方财政普遍陷入困境1994年分税制后，地方财政收入占全部财政收入的比重不断下降，但支出责任却在增长，因此，地方财政赤字不断增加。例如，在分税制前的1993年，中央本级财政赤字为354.55亿元，地方本级财政出现盈余61.2亿元，到了1994年，中央本级财政出现盈余，为1152.07亿元，而地方则赤字1726.59亿元，到了2003年，中央盈余4445.17亿元，地方赤字7379.87亿元。
16、u中国地方财政状况及原因中国地方财政状况及原因中央对地方的补贴成为重要来源中央对地方的补贴成为重要来源地方本级支出（2 ）（1 ） /（2 ） 100%（亿元）（% ）19942389.094038.1959.1619952534.064828.3352.4819962722.525786.2847.0519972856.676701.0642.6319983321.547672.5843.2919994086.619035.3445.2320004665.3110366.654520016000.9513134.5645.6920027351.7715281.4548.11200382401
17、718547.95年份中央对地方的财政补助（1 ）（亿元）u中国地方财政状况及原因中国地方财政状况及原因地方政府通过各种方式融资地方政府通过各种方式融资税收与预算内收费预算外收费出售国有资产：国有企业私有化出售特许权：BOT(buildoperatetransfer)即建设经营转让设立政府性投资公司u中国地方财政状况及原因中国地方财政状况及原因亟需为地方财政找到稳定合法的收入来源亟需为地方财政找到稳定合法的收入来源不动产税？发达国家财产课税收入约占全部财政收入的10%-12%。如美国财产税占税收总额的11%左右，英国财产税占整个税收收入的8%左右。发展中国家平均仅为5%-6%。u中国地方财政状
18、况及原因中国地方财政状况及原因财产税是美国基层政府税收的重要来源基层政府各级政府（l ocal）合计个人所得税7937556公司所得税12619消费税( s a le & excise)5461818财产税( p r operty)027112机动车税( m o t or vehicle)0301其他税( a l l others)4645合计( t otal)100100100100税种联邦政府(Federal)州政府(state)u中国现行不动产税收制度中国现行不动产税收制度房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税（已暂停征收） 。保有环节的税收有三种，分别是城镇土
19、地使用税、房产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。流转环节，中国目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税（此环节两种房产税均按照纳税人出租房产的租金收入计征）、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。此外，与城市维护建设税征收方式类似的教育费附加也可以视同税收。 u中国现行不动产税收制度中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题现行税费的主要问题税费种类繁多，税租费概念混淆不清。税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重，形成于计划经济时期。 “城乡双轨”与“内外资双轨”。 计税依据不科学，征管漏洞大。房地产
20、行政事业收费体系混乱，重复收费，计征不规范，大量收费属于预算外管理。 现行土地税费制度导致土地资源配置不合理。u中国现行不动产税收制度中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题现行税费的主要问题1税费种类繁多，税租费概念混淆不清目前我国实际征收的与房地产直接有关的税种多达12种，占我国实际征收税种数量的一半。收费项目就更加繁杂，一般都在几十种，多的地方甚至超过百种。税、租、费性质不同。我国目前房地产税费体系中租、税、费混杂，三者之间界限混淆，降低了税收的严肃性、规范性，滋长了乱收费的不良风气，也使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱。 u中国现行不动产税收制度中国现行不动产税收制度现行税费的主要
21、问题现行税费的主要问题2税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重 目前的税制基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环节的耕地占用税和保有环节的城镇土地使用税税额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作为财产税对收入分配进行调节的作用。u中国现行不动产税收制度中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题现行税费的主要问题在房地产的流转环节，除了税费种类繁多以外，土地增值税的税率高达30%-60%，若再加上5%的营业税和33%的
22、企业所得税，企业的实际平均税负水平达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。流转环节的税负过高，不仅阻碍了房地产市场的形成和发展，也使逃税等规避和投机行为多发，使税收的严肃性受到挑战。u中国现行不动产税收制度中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题现行税费的主要问题3税制本身存在有欠公平之处 主要体现在内外税制不统一和城乡税制不统一两个方面。内外税制的不统一使内资企业的税负高于外资企业，有悖于WTO的国民待遇原则和公平竞争的原则。城乡税制的不统一指的是城镇企业的房地产征税而农村企业的房地产不征税，同样造成不公平竞争，也不利于促进农村土地的集约化利用。u中国现行不动产税收制度中国现行不动产税
23、收制度现行税费的主要问题现行税费的主要问题4计税依据不科学，征管漏洞大 由于我国尚未建立起房地产评估制度，使得房地产的占有、使用和转让交易等诸多方面的计税依据难以合理确定。目前也还缺乏对房地产的严格的注册登记制度，使纳税人在纳税申报时有弄虚作假的机会，而税务机关对此又无法查实。u中国现行不动产税收制度中国现行不动产税收制度现行税费的主要问题现行税费的主要问题5房地产行政事业收费体系混乱各地的行政收费不同程度地存在如下现象：（1）市政建设重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要缴纳综合性的市政建设配套费、单向性的配套设施建设费，有的地方还要以实物向有关部门提供居委会、派出所、中小学校舍等设施，类似
24、的配套设施费用往往占缴纳总费的70%-80%。（2）征地费与土地使用费重叠。（3）对土地转让收益重复计征。（4）某些管理费重复收取，部分收费项目不合理u不动产税制改革的方向不动产税制改革的方向“明租、正税、清费” 。将“宽税基、简税种、低税率”作为不动产税制改革的基本取向。调整现行不动产税种，建立统一、规范、合理的财产税性质的不动产税收体系。完善不动产课税的配套制度与政策，加强不动产税收的征管力度：强化不动产产权登记制度；完善不动产价格评估制度；理顺城市土地和房屋管理体制。u不动产税制改革的方向不动产税制改革的方向设计不动产税的基本原则设计不动产税的基本原则公平原则：调节收入的重要制度完善税制
25、，统筹设计效率原则：提高土地资源的利用效率收入原则：地方政府财政的稳定收入来源效益原则：尽可能降低征税成本u不动产税制改革的方向不动产税制改革的方向不动产税设计的初步设想不动产税设计的初步设想各层级政府在不动产税中的关系：归属市以下政府不动产税的征收对象：城乡之间、不同用途的房地产（如商用和住宅）、不同所有者的房地产（如内、外资企业及政府使用的）是一视同仁，但对农村地区可以暂缓征收。u不动产税制改革的方向不动产税制改革的方向不动产税设计的初步设想不动产税设计的初步设想以价值评估作为计税依据。设定一定的免征额。建立专门的评估机构。采用计算机辅助批量评估方法。进行评估人员的培训，采用统一的方法，保
26、证评估的一致性与公正性。建立评估结果的公示与反馈制度。建立适应不动产税的征管体系。u不动产税制改革的方向不动产税制改革的方向我国推行不动产税的主要障碍我国推行不动产税的主要障碍 中国公民缺乏对财产纳税的观念。低成本地对不动产进行估价是征收不动产税的基础工作。征收不动产税有赖于完整的房地产统计资料，我国较为欠缺。地方政府的阻力。出于政治上的考虑，或担心不动产税可能降低土地出让金的当期收入，或担心在区域间投资环境的竞争中处于不利地位。缺乏大量专业的评估和管理人才。u不动产税的前景不动产税的前景不动产税是完善我国市场经济现代税制的重要内容。 我国现行税制的主体框架确立于1994年，但那次改革没有触及
27、与房地产相关的税种。目前的房地产相关税制仍具有浓厚的计划经济色彩，存在诸多问题。 推行不动产税不是简单地增加一个税种，而是税制的重新设计。u不动产税的前景不动产税的前景不动产税将对我国市场经济体制产生深远的影响。 对企业与居民的不动产开征财产税性质的不动产税，将有力地推动各级政府加强对财产权的保护，而这是市场经济的基石。 不动产税将成为地方政府稳定的财政收入来源，有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制，理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。u不动产税的前景不动产税的前景不动产是居民财富最主要的形式，财富多的家庭多交税，有利于调节社会收入差距。 不动产税将提高不动产闲置与投机的成本，有利于
28、促进土地与房屋资源的合理配置，提高资源的利用效率。 开征不动产税还能为将来开征遗产税、赠与税打下基础。第一部分第一部分 作业作业课外阅读与课外阅读与思考思考专题分析专题分析1、公共住房政策与物业税、公共住房政策与物业税(资环资环) 阅读阅读（1）从物业税的改革说起从物业税的改革说起(任志强任志强) （2）美国财产税的征税办法对我国物业税的借鉴）美国财产税的征税办法对我国物业税的借鉴（方建国、（方建国、 梁瑞明）梁瑞明） 完成作业：完成作业：请结合阅读材料，整理和对比中外房地产市场发展情况与请结合阅读材料，整理和对比中外房地产市场发展情况与不动产税收的关系（列举不动产税收的关系（列举2-3个国家
29、），你认为实施物业税个国家），你认为实施物业税或财产税会对我国房地产市场产生什么影响？如何从经济或财产税会对我国房地产市场产生什么影响？如何从经济学上评价实施物业税或财产税的公平与效率？学上评价实施物业税或财产税的公平与效率？请对城规、土管专业阅读材料写出阅读心得。请对城规、土管专业阅读材料写出阅读心得。u2、自由与管制（土管）、自由与管制（土管）阅读：阅读：（1）财产权、自由与人格权）财产权、自由与人格权对民法典制定的启示对民法典制定的启示（胡田野）（胡田野）（2）土地利用管制制度效率探析（马永平）土地利用管制制度效率探析（马永平）完成作业：完成作业：你如何看待土地利用管制一直以来存在的争议
30、和问你如何看待土地利用管制一直以来存在的争议和问题？怎样把握私权与公权间的度，避免因过分强调题？怎样把握私权与公权间的度，避免因过分强调某一方而侵害他方的权益？某一方而侵害他方的权益？请阅读资环、城规专业阅读材料，写出阅读体会。请阅读资环、城规专业阅读材料，写出阅读体会。3、城市住宅区位理论比较研究、城市住宅区位理论比较研究( 城规城规) 阅读：（阅读：（1）产业发展与城市化产业发展与城市化（陈柳钦陈柳钦） （2）大城市郊区化与郊区住宅开发模式研大城市郊区化与郊区住宅开发模式研 究究以北京市为例以北京市为例（王宏伟王宏伟） （3）区域经济学经典理论回顾与评述（邵明）区域经济学经典理论回顾与评述（邵明）完成作业：完成作业：请结合阅读材料（请结合阅读材料（1）整理珠海与深圳两市的数据）整理珠海与深圳两市的数据分析，房地产业对产业结构调整有什么作用？分析，房地产业对产业结构调整有什么作用？请结合阅读材料（请结合阅读材料（2）分析，你所在的城市未来的）分析，你所在的城市未来的社区将如何分布？社区将如何分布？请阅读材料（请阅读材料（3）和资环、土管阅读材料，写出心）和资环、土管阅读材料，写出心得。得。u