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1、工程招投标与合同管理工程招投标与合同管理主讲：姜珉第一章第一章 建设市场建设市场l主要内容：l 建设市场概念l 建设市场的主体和客体l 建设市场的结构特征及运行机制l 我国建设市场的资质管理l 建设工程交易中心l 国际建设市场概况1 建设市场概述建设市场概述l一、建筑市场的内涵l “市场”的原始定义：l 广义：商品交换关系的总和l 狭义：商品交换的场所l 建筑市场的内涵 l 广义：工程建设生产和交易关系的总和l 狭义：有形建筑市场1 建设市场概述建设市场概述l二、我国建筑市场的建立与发展（3阶段）l1.建国初到20世纪80年代中期的计划经济时代l2.80年代中期到90年代中期l3.90年代中期
2、到现在l三、建设管理体制l四、管理范围和内容2 建设市场的主体和客体建设市场的主体和客体l一、建设市场的主体l1.业主（项目建设的投资者）l 产生：l 主要职能：l2.承包商l 应具备的条件：l 实力2 建设市场的主体和客体建设市场的主体和客体l3.工程咨询服务机构l 风险：业主l 承包商l 职业2 建设市场的主体和客体建设市场的主体和客体l二、建筑市场的客体l1.建筑产品 l 有形产品l 无形产品智力型服务l2.建筑产品的特点：l3.建筑产品的商品属性3 建设市场的结构特征及运行机制建设市场的结构特征及运行机制l一、建筑市场结构特征l1.建筑市场交易的直接性l2.建筑产品交易过程持续时间长l
3、3.建筑市场具有显著的地区性l4.建筑市场竞争激烈l5.建筑市场风险大l二、建筑市场的运行机制4 我国建设市场的资质管理我国建设市场的资质管理l一、从业企业资质管理l1.承包商资质l 规模（大、中、小）l 资质管理4 我国建设市场的资质管理我国建设市场的资质管理l （1）施工企业（五大类）l 建筑企业 4l 设备安装企业 3l 机械施工企业 3l 市政工程建设施工企业 4l 建筑装饰施工企业 34 我国建设市场的资质管理我国建设市场的资质管理l（2）工程咨询单位l 业务范围： 建设单位l 施工企业l 资质管理：l 勘察、设计（甲、乙、丙）l 工程监理（甲、乙、丙）l 工程造价（甲、乙）l 招标
4、代理（甲、乙）4 我国建设市场的资质管理我国建设市场的资质管理l二、专业人员资格管理l 1.专业人员：从事工程咨询的专业工程师。l 2.资质管理5 建设工程交易中心建设工程交易中心l一、概念l二、性质与作用l 性质：服务性机构l 作用：5 建设工程交易中心建设工程交易中心l三、建设工程交易中心的基本功能l 1.基本功能：l 信息服务功能l 场所服务功能l 集中办公功能l 2.运行原则l 3.一般程序5 建设工程交易中心建设工程交易中心l四、建设工程交易中心的运行与管理l 1.提供进行招投标活动的场所l 2.提供规范的招投标服务l 3.发布有关的信息l 4.保管建设项目的有关资料l 5.对招标活
5、动进行监督l 6.公正地履行职责l 7.收取相应的服务费用6 国际建设市场概述国际建设市场概述l一、国际建筑市场及管理体制l二、主要发达国家政府建设主管部门的组织形式l三、主要发达国家建设管理体制与我国建设管理体制的差别第二章第二章 工程项目招标工程项目招标l主要内容：l 工程项目施工招标程序l 工程项目施工招标文件的组成l 工程项目施工招标文件的编制1 概述概述l一、基本概念l 1.招标投标：招标人通过发布公告，吸引众多投标者前来参加投标，择优选定中标人，最后双方达成协议的一种商品交易行为。l 2.招标l 3.投标1 概述概述l二、分类l 1.按工程项目建设程序l 2.按工程承包范围l 3.
6、按行业类别（行业业务性质）l 4.按工程项目的构成：建设项目招标l 单项工程招标l 单位工程招标 1 概述概述l 5.按工程是否具有涉外因素l 国内工程招标l 国际工程招标：本国的国际工程l 国外的国际工程1 概述概述l三、招标方式l 1.公开招标l 2.邀请招标l 3.议标l思考：比较2种招标方式思考：公开招标与邀请招标思考：公开招标与邀请招标l公开招标l优点：竞争大、提高工程质量、缩短工期 和降低建设成本。l缺点：花费大l邀请招标l优点：减少招标工作量和减小开支、缩短招标 周期l缺点：竞争性差2 工程项目施工招标程序工程项目施工招标程序l一、工程项目施工招标的 条件l 1.招标人（业主）招
7、标应具备的条件l （1）招标人是法人或依法成立的其他组织l （2）有与招标工程相适应的经济、技术、管理人员l （3）有组织编制招标文件的能力l （4）有审查投标人（承包商）资质的能力l （5）有组织开标、评标、定标的能力l 2.招标代理机构2 工程项目施工招标程序工程项目施工招标程序l3.工程项目施工招标应具备的条件（1）招标人已经依法成立（2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准（3）招标范围、方式和组织形式等应当履行核准手续的，已经核准（4）相应的资金或资金来源已经落实（5）有招标所需的设计图纸及技术资料（6）已经建设项目所在地规划部门批准，施工现场的“三通一平”已经完成或一并列入施
8、工招标范围。2 工程项目施工招标程序工程项目施工招标程序l二、招标程序l1.报建l应交验的文件：立项批准文件或年度投资计划l 固定资产投资许可证l 建设工程规划许可证l 资金证明l程序：2 工程项目施工招标程序工程项目施工招标程序l2.审查招标人（业主）资格l3.招标申请l 4.资格预审文件、招标文件的编制与送审l思考：资格预审、资格后审l 5.发出招标公告或邀请招标2 工程项目施工招标程序工程项目施工招标程序l 6.资格预审l 目的：考察企业是否具备按成招标工作所要求的条件l 通过评审选出综合实力较强的一批投标人，再让他们参加投标竞争，减少评标工作量。l 内容：资质、经历、基本情况等。l 程
9、序：2 工程项目施工招标程序工程项目施工招标程序l7.召开招标会议l （1）发放招标文件l 招标文件的出售l 招标文件的澄清与修改：至少在投标文件截止15天前。l 投标文件的准备时间：对于依法强制招标的项目，招标有效期至少为20天。（即出售标书到投标人递交投标文件截止之日止。）2 工程项目施工招标程序工程项目施工招标程序l（2）踏勘现场l 目的：了解工程场地和周围环境情况l思考：为什么设立此程序？应了解一些什么情况？l（3）投标预备会l 目的：解答投标人提出的招标文件和踏勘现场中的疑问。2 工程项目施工招标程序工程项目施工招标程序l8.接受投标文件l 送达l 签收l 补充、修改或撤回l 联合体
10、投标l9.开标2 工程项目施工招标程序工程项目施工招标程序l10.评标l 评标委员会：成员构成要求l 成员要求l 成员回避制度l 评审内容：符合性评审、技术性评审、商 l 务性评审l 方法：低报价法、合理评审抽取法、综合l 评分法2 工程项目施工招标程序工程项目施工招标程序l11.定标l 中标通知书的法律效力l12.签订承包合同l思考：招标备案的内容招标备案的内容招标备案的内容l1.招标备案登记表l2.建设项目年度投资计划与立项批准文件l3.报建表l4.项目法人单位的法人资格证明书和授权委托书l5.委托工程招标代理合同l6.招标人、招标机构有关人员的证明资料招标备案的内容招标备案的内容l7.招
11、投标情况的书面报告l8.资格审查文件和招标文件l9.招标公告或投标邀请书l10.投标报名表及合格投标人名单l11.评标委员会的评标报告l12.中标通知书l13.中标人的投标文件3 工程项目施工招标文件的组成与编制工程项目施工招标文件的组成与编制l一、组成与编制l 1.招标方式l 2.投标人须知l 投标人须知前附表、投标人须知l 投标人须知：总则、招标文件、投标文件、l 投标报价、开标、评标、合同授予等3 工程项目施工招标文件的组成与编制工程项目施工招标文件的组成与编制l 3.评标方法l 4.合同条款及格式l 5.工程量清单l 6.图纸l 7.技术规范l 8.投标文件格式3 工程项目施工招标文件
12、的组成与编制工程项目施工招标文件的组成与编制l二、工程项目施工招标标底的编制和审查l 1.标底：建筑安装工程造价的一种重要表现形式，是由招标人（业主）或委托具有资格和能力的工程咨询机构根据设计图纸、定额、取费标准等数据编制，并按规定报经当地建设主管部门和建设银行审定的招标项目的控制价格。3 工程项目施工招标文件的组成与编制工程项目施工招标文件的组成与编制l 2.方法：工料单价法、综合单价法l 3.标底的审定与保密第三章第三章 工程项目施工投标工程项目施工投标l主要内容：l 工程项目施工投标程序l 工程项目施工投标文件的组成l 工程项目施工投标决策与评估分析l 工程项目施工投标报价策略与技巧1
13、概述概述l一、投标人及其资格条件l 1.投标人：指响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。l 2.资格条件l二、投标组织l 经营管理类、专业技术类、商务金融类、合同管理类2 工程项目施工投标程序工程项目施工投标程序l一、工程项目施工投标程序l二、工程项目施工投标主要工作过程l 1.编制投标文件前的投标决策l 投标决策：是否投标l 如果投，投什么性质标l 投标中，怎样用策略和技巧v施工投标程序框图中标签订承包合同接受评标结果参加开标报送投标文件编制投标文件调查与现场勘查招标信息跟踪参加招标会议领购招标文件被选定投标报送投标申请未被选中接受资格审查未中标报价计算2 工程项目施工投标程序工程项目施
14、工投标程序l（1）投标决策的前期阶段l 时间要求：购买投标人资格预审前后完成 。l 主要研究：是否投标l 决策依据：招标公告、公司对招标工程、业主情况的调研和了解程度。l 决定投考虑因素：工程控制性工期和总工期紧迫程度、招标人支付能力和履约信誉状况，本公司自身的技术经济实力能否满足拟投标的项目要求等。 2 工程项目施工投标程序工程项目施工投标程序l（2）投标决策的后期阶段l 时间要求：申报投标资格预审资料至投标报价期间l 主要研究：投什么标及投标策略问题l 性质分类：风险标、保险标l 效益分类：盈利标、保本标2 工程项目施工投标程序工程项目施工投标程序l2.接受资格预审（第一关）l3.现场考察
15、（先决条件）l4.分析招标文件、校核工程量、编制施工规划2 工程项目施工投标程序工程项目施工投标程序l（1）分析招标文件l 目的：l 全面了解承包商在合同中和权力与义务l 分析施工中承包商面临和需要承担的风险l 研究招标文件中的漏洞和疏忽l 分析重点：投标须知、合同条款（通用、专用）、技术规范、图纸 2 工程项目施工投标程序工程项目施工投标程序l（2）校核工程量l 注意：l 工程量清单的编制体系和方法l 研究永久性工程之外的项目有何报价要求l 对不同种类合同采取不同方法和策略2 工程项目施工投标程序工程项目施工投标程序l（3）编制施工规划（投标阶段施工组织设计）l 目的：l 通过施工规划了解投
16、标人实力l 通过施工规划改进施工方案l思考：不同阶段施工组织设计不同阶段施工组织设计不同阶段施工组织设计对比表项目项目施工规划施工规划实施性施工组织设计实施性施工组织设计目的目的中标中标获利获利依据依据招标文件招标文件图纸资料图纸资料规范及施工图规范及施工图所处阶段所处阶段投标阶段投标阶段施工阶段施工阶段最终图样最终图样示意图示意图详图详图要求要求针对招标文件的针对招标文件的要求简单明了要求简单明了内容详尽内容详尽措施具体措施具体2 工程项目施工投标程序工程项目施工投标程序l（3）编制施工规划l 内容：文字部分（工程特点或概况、编制范围、编制依据、开竣工日期计划、施工部署、施工方案及施工顺序）
17、l 图表部分（施工总平面布置图、施工网络计划图、分项工程施工工艺框图、主要材料计划表、施工进度斜率表等）l 编制技巧：2 工程项目施工投标程序工程项目施工投标程序l5.投标报价的计算l6.编制投标文件l7.准备备忘录提要l8.递送投标文件3 工程项目施工投标文件的组成与编制工程项目施工投标文件的组成与编制l证明文件及有关资料l投标函（书）及投标书附件l投标保证金l履约保证金l报价单与工程量清单计价l施工规划l资格审查表和辅助资料表4 工程项目施工评估分析工程项目施工评估分析l一、投标报价的评估指标l 1.单位工程造价指标l 2.全员劳动生产率指标l 3.单位工程用工用料正常指标l二、投标报价的
18、评估比例l 1.各分项工程价值的正常比例l 2.各类费用的正常比例4 工程项目施工评估分析工程项目施工评估分析l三、投标报价的评估方法l 1.预测成本比较控制法l 2.个体分析整体综合控制法l 3.综合定额估算法5 工程项目施工投标报价策略与技巧工程项目施工投标报价策略与技巧l一、风险因素的辨识l 风险：是指由于从事某特定活动过程中存在的不确定性而产生经济损失，自然损坏的可能性。l 主体行为分为：客观性风险、主观性风险l 1.业主的风险（FIDIC规定、承包商的信誉和能力、国家政策、法规的变化）l 2.承包商的风险（政治风险、经济风险、施工环境风险、合同条款风险）5 工程项目施工投标报价策略与
19、技巧工程项目施工投标报价策略与技巧l二、风险管理l 1.业主的风险管理l 2.承包商的风险管理l 风险回避l 风险减轻l 风险分散l 风险预防l 风险自留5 工程项目施工投标报价策略与技巧工程项目施工投标报价策略与技巧l三、投标机会的评价与选择l 1.一次投标机会的评价l 2.多方案寻优（决策树）l （1）决策树：决策树是模拟树枝成长过程，以从出发点开始不断分枝来表示所分析问题的各种发展可能性，并以各分枝期望值中的最大值作为选择的依据。5 工程项目施工投标报价策略与技巧工程项目施工投标报价策略与技巧l （2）画法：l 出发点，又称决策节点l从决策节点向右引出直线，每条直线代表一个方案，称方案枝
20、l方案枝末端画 称概率分叉点，又称自然状态点l从自然状态点引出的方案叫概率分支l决策结束，在概率分支末端用 表示终点直接损益值 5 工程项目施工投标报价策略与技巧工程项目施工投标报价策略与技巧l（3）寻优过程 从右到左，计算各机会点的期望值，期望利润值大为优方案 l（4）利润分析： (I直接利润 P中标概率) E(I)=PIv背景：某承包商面临A、B两项工程投标，因受本单位资源条件限制，只能选择其中一项工程投标，或者两项工程均不投标。根据过去类似工程投标的经验数据，A工程投高标的中标概率为0.3，投低标的中标概率为0.6，编制投标文件的费用为3万元；B工程投高标的中标概率为0.4，投低标的中标
21、概率为0.7，编制投标文件的费用为2万元。各方案承包效果、概率及损益情况如下所示： 工程项目标型效果概率损益值（万元）A高标好中差0.30.50.215010050低标好中差0.20.70.1110600B高标好中差0.40.50.11107030低标好中差0.20.50.37030-10不投标05 工程项目施工投标报价策略与技巧工程项目施工投标报价策略与技巧l四、投标报价策略l 1.获胜报价法l 2.一般对手法l 3.具体对手法l 4.最佳报价分析l 5.转折概率法5 工程项目施工投标报价策略与技巧工程项目施工投标报价策略与技巧l六、投标报价技巧l 1.开标前的技巧l 不平衡报价l 多方案报
22、价l 2.开标后的技巧l 降低投标价格l 补充投标优惠条件评标方法的运用评标方法的运用简单回顾： 1、最低报价法 2、抽签法 3、综合评分法案例：案例：某土建工程公开招标，经资格预审有5家单位参加投标，评分原则如下： 综合评分最高单位为中标单位。评标中，技术性评分占总分的40，报价占60，其中技术性评分包括施工工期、方案、质保措施、企业信誉四项内容各占总评分得10，其中每单项评分满分为100分。 商务标评分：设置复合标底，其中招标方标底（6000万元）占60，投标方有效报价得算术平均数占40。各单位报价与复合标底得偏差度在3内为有效标，其中3为满分100分，每上升1扣5分。 技术标评分：企业信
23、誉以近3年工程优良率为准，100为满分，如有国家级获奖工程，每项加20分，省级加10分；施工经验以近3年承建类似工程与承建总工程百分比计算100为100分。该项得分优良率100优质工程加分类似工程比100；工期：计划工期40个月，每减少一个月加5分，超过40个月为废标；施工方案与质保措施得分由评委会专家评出。相关数据如下： 报价报价（万元）（万元） 工期工期 （月）（月） 企业信誉（近企业信誉（近3年优良年优良工程率及获奖工程）工程率及获奖工程） 施工经验（承建类施工经验（承建类似工程百分比）似工程百分比） 施工方施工方案得分案得分 质保措质保措施得分施得分 A5970 36 50省级工程一项
24、省级工程一项 30 8590B5880 3740 30 80 85C5850 3455鲁班奖一项鲁班奖一项 40 7580D6150 3840 50 9585E6090 3550 20 9080第四章第四章 建设工程合同建设工程合同l主要内容l 1.建设工程合同概述l 2.建设工程监理合同联合l 3.建设工程勘察、设计合同l 4.建设工程施工合同l 5.建设工程联合经营合同l 6.建设工程其他合同1 建设工程合同概述建设工程合同概述l一、建设工程合同的概念l 建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付工程价款的契约（合同）。l二、建设工程合同的特征l 合同主体的严格性、合同标的的特殊性、合同
25、履行期限的长期性、合同要符合建设程序的规定、建设工程合同是要式合同1 建设工程合同概述建设工程合同概述l三、建设工程合同的种类l 1.按承发包的工程范围分类l 建设工程总承包合同l 建设工程承包合同l 建设工程分包合同1 建设工程合同概述建设工程合同概述l 2.按承发包的不同内容分类l 建设工程勘察合同l 建设工程设计合同l 建设工程施工合同l 3.按计价(或付款)方式的的不同分类l 总价合同、单价合同、成本加酬金合同1 建设工程合同概述建设工程合同概述l四、建设工程中的主要合同关系l 1. 业主的主要合同关系供应单位A咨询（监理）单位堪称、设计单位承包商B供应单位B业 主承包商A银 行1 建
26、设工程合同概述建设工程合同概述l 2. 承包商的主要合同关系材料供应商劳务供应商加工承揽单位分包商B运输单位承包商分包商A业 主租赁单位保险公司2 建设工程监理合同建设工程监理合同l一、概念l 1.工程建设监理l （1）工程建设监理：监理人受业主的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及工程建设合同，对工程实施监督管理。2 建设工程监理合同建设工程监理合同l （2） 目的：l 保障工程建设有序进行，取得最大投资效益l （3） 任务：l “三控制、二管理、一协调”2 建设工程监理合同建设工程监理合同l 2.工程建设监理合同l 工程建设监理合同：委托人与监
27、理人签订的，为委托监理人承担监理业务而明确双方权利义务关系的协议。l 建设前期监理合同l 设计监理合同l 施工监理合同2 建设工程监理合同建设工程监理合同l二、词语定义l 1. 合同主体l 建设单位（委托人） 监理单位（受托人）l l 2. 示范文本l 协议书l 标准条款l 专用条款2 建设工程监理合同建设工程监理合同l 3. 双方的权利和义务l 委托人l 监理人l 4. 违约责任l 5. 监理合同生效、变更、终止及其他3 建设工程勘察、设计合同建设工程勘察、设计合同l一、工程勘察l 依据工程建设目标，通过对地形、地质、水文等要素进行测绘、勘探、测试及综合分析评定，查明建设场地和有关范围内的地
28、质、地理环境特征，提供建设所需的勘察成果资料及其相关的活动。l 测量l 内容： 水文地质勘察l 工程地质勘察3 建设工程勘察、设计合同建设工程勘察、设计合同l二、 工程设计l 依据工程建设目标，运用工程技术和经济方法，对建设工程的工艺、土木、建筑、公用环境等系统进行综合策划、论证，编制建设所需的设计文件及其相关的活动。l （总体规划设计）l 初步设计l （技术设计）l 施工图设计3 建设工程勘察、设计合同建设工程勘察、设计合同l三、 工程勘察合同的主要内容l 1 .委托方提交有关基础资料的期限l 2 .勘察、设计单位提交勘察、设计文件（包括概预算）的期限l 3 .勘察或者设计的质量要求l 4
29、.勘察、设计费用l 5 . 双方的其他协作条件l 6 .违约责任3 建设工程勘察、设计合同建设工程勘察、设计合同l四、建设工程勘察、设计合同管理l 1. 勘察、设计单位的资质审查l 2. 勘察、设计合同订立的管理l 工商行政管理部门的管理l 建设行政主管部门的管理l 3. 委托方对勘察、设计合同的管理l 4.承包方对勘察设计合同的管理3 建设工程勘察、设计合同建设工程勘察、设计合同l4.承包方对勘察、设计合同的管理l (1) 建立专门的合同管理机构l (2) 研究分析合同条款l (3) 合同的跟踪与控制l (4) 工程造价的确定与控制l (5)合同资料的文档管理4 建设工程施工合同建设工程施工
30、合同l一、施工合同的概念l 施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人和承包人为完成商定的建设安装工程，明确相互权利、义务关系的合同。4 建设工程施工合同建设工程施工合同l二、订立施工合同应具备的条件l 1.施工图设计已经批准l 2.工程项目已经列入年度建设计划l 3.有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资料l 4.建设资金和主要建筑材料、设备来源已经落实l 5.对于招投标工程，中标通知书已经下达4 建设工程施工合同建设工程施工合同l三、示范文本的组成l 协议书l 标准条款l 专用条款l 附件：承包人承揽工程一览表l 发包人供应材料设备一览表l 工程质量保修书4 建设工程施工合同建设工程施工合
31、同l四、 施工合同双方的权利和义务l 1.发包人的义务l 2.监理人义务l 3.承包人义务4 建设工程施工合同建设工程施工合同l五、施工合同三大主要条款l l 进度条款l 质量条款l 经济条款l 4 建设工程施工合同建设工程施工合同l 1. 进度条款l 准备阶段l 施工阶段l 竣工阶段4 建设工程施工合同建设工程施工合同l 2. 质量条款l 标准 设备本身l 设备 发包人提供设备l 验收 承包人提供设备l 质量保修4 建设工程施工合同建设工程施工合同l 3. 经济条款l 价格调整l 计量与支付l 预付款l 进度款l 质量保修金l 竣工结算l 最终结清5 建设工程联合经营合同建设工程联合经营合同
32、l一、建设工程联合经营合同概念l 建设工程联合经营合同（简称工程联营合同），它是指由几个承包商、包括建筑施工承包商、材料设备供应商、建筑设计研究院等承包企业组成的联合经营体，与建设单位签订的建设工程联合经营承包合同，共同承接业主的建设工程。5 建设工程联合经营合同建设工程联合经营合同l二、 建设工程联合经营合同的主要条款l 1.工程基本情况l 2.联营成员概况l 3.出资比例和责任划分l 4.投标报价工作l 5.联合经营体成员的职责及违约处理l 6.联合经营体的组织机构5 建设工程联合经营合同建设工程联合经营合同l 7.特殊工作的报酬l 8.财务及劳务人员l 9.建筑材料及施工机械设备l 10
33、.包装费、装卸费和运输费l 11.保险及税赋l 12.检验与监督l 13.担保及联合经营体合同权益的转让5 建设工程联合经营合同建设工程联合经营合同l 14.保修及合同期l 15.联合经营体成员的退出l 16.联合经营体成员退出后的财产分配l 17.仲裁庭6 建设工程其他合同建设工程其他合同l一、买卖合同l 1.概念：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。l l 2.特点：双务、有偿、诺成、不要式合同l l 3.履行6 建设工程其他合同建设工程其他合同l二、货物运输合同l 1.概念：货物运输合同是由承运人将承运的货物从起运地点运送到指定地点，托运人或者收货人向承运人
34、交付运费的协议。l 2.种类l 3.货物运输合同的管理6 建设工程其他合同建设工程其他合同l三、保险合同l 1.概念：保险合同是指投保人与保险人约定承担某种风险的权利义务关系的协议。l 2.基本条款l 3.保险合同的履行6 建设工程其他合同建设工程其他合同l四、租赁合同l 1.概念：租赁合同是出租人讲租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。l 2.租赁合同的内容l 3.租赁合同的履行6 建设工程其他合同建设工程其他合同l五、承揽合同l 1.概念：承揽合同是承揽人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人支付报酬的合同。l 2.承揽合同的履行第五章第五章 建设工程施工合同的签订与管
35、理建设工程施工合同的签订与管理l主要内容：l 1.建设工程施工合同的签订l 2.建设工程施工合同的管理1 建设工程施工合同的签订建设工程施工合同的签订l一、施工合同的签订程序l 1.前期准备l 2.合同谈判l 3.合同审查l 4.合同签订1.建设工程施工合同的签订建设工程施工合同的签订l二、施工合同的谈判策略l 1.运用好合同谈判策略和技巧l 2.寻求多种解决方法不使谈判破裂l 3.合同谈判不可急于求成2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l一、 概述l 施工合同管理的概念：是指有关的行政管理机关及和合同当事人，依据法律、法规，采取法律的行政的手段，对施工合同关系进行组织、指导、协调
36、及监督，保护施工合同当事人的合法权益，处理施工合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证施工合同顺利实施的一系列活动。2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l 1.包括：l 政府行政管理部门l 业主l 承包商l 2. 目的l 三大目标的实现l 获得盈利l 赢得信誉2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l二、 施工合同管理措施l 1. 合同实施性控制l （1） 建立合同实施保证体系l a 设立专门的合同管理机构和人员l 承包商l 项目l 2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l b 进行合同履行分析，落实合同管理责任 l 合同总体分析l 合同详细分析l 合同交底，落实责任l
37、 c 建立合同管理工作程序l 经常性工作l 非经常性工作2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l d 建立报告和行文制度l 定期的工程实施情况报告l 特殊情况及其处理的书面文件l e 建立文档管理系统l 各种数据、资料的标准化l 要有一套畅通的渠道2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l （2）实施有效的合同监督l 业主、监理工程师l 其他协作方l 工程小组、项目小组或分包商l 书面文件l 2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l （3） 进行合同跟踪l 具体的合同活动或事件l 工程小组或分包商l 业主、监理工程师l 工程项目2 建设工程施工合同的管理建设工程施工
38、合同的管理l （4）合同评价和判断l 执行差异的原因分析l 责任分析l 合同实施趋向预测2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l2. 工程变更管理l (1) 概念：也就是合同变更，是指施工合同成立后，当事人在原合同的基础上对合同中的有关工作内容进行修改或补充。2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l 设计变更 l (2) 内容： 进度计划l 施工条件l 新增工程合同变更2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l (3) 工程变更基本控制程序l a 提出变更要求l 承包商 l 第三方l 业主l 监理工程师l b 监理工程师审查2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同
39、的管理l c 编制工程变更文件l 工程变更令l 工程量清单l 设计图纸和技术规范l 其他有关文件等l d 发出变更指示 2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l (4) 工程变更管理l a 发布指令的方法l b 工程变更时间l c 工程变更范围l d 推定变更2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l 3. 索赔管理 l (1) 业主的索赔管理l 防索赔l 反索赔2 建设工程施工合同的管理建设工程施工合同的管理l (2) 承包商索赔管理注意事项l a 尽量减少索赔的立案数量l b 纠正错误的投标策略l c 及时解决索赔要求l d 重视索赔取证工作l e 严格掌握索赔权利的论证
40、第六章第六章 施工索赔施工索赔l主要内容：l 1.工程索赔的基本概念l 2.施工索赔程序及其规定l 3.施工索赔证据及索赔文件l 4.施工索赔的计算方法1 索赔概述索赔概述l一、索赔的性质与特点l 1.定义：是指在合同实施过程中，合同一方因对方不履行或未能正确履行合同所规定的义务而受到损失，向对方提出赔偿要求。l 2.性质：工程风险重新分配1 索赔概述索赔概述l 3.特点：l （1） 双向l （2） 必须有实际发生了的经济损失或权利l （3） 索赔是一种未经确认的单方行为1 索赔概述索赔概述l二、索赔的意义l 1.现状：l （1） 错误认识l （2） 索赔时效、证据管理不充足l （3） 缺乏索
41、赔专门人才l （4） 缺乏经验和实例l （5） “人情扭结”较严重l （6） 意识薄弱，对索赔管理重要性没有足够认识。1 索赔概述索赔概述l 2.意义l 对国家 保证海外工程承包事业发展l 增加国家外汇收入l 对企业 维护承包公司的合同利益l 提高承包公司经营管理水平1 索赔概述索赔概述l三、索赔的产生原因l 1.工程变更l 2.施工条件变化l 3.工程延期l 4.不可抗力或意外风险l 5.检查和验收l 6.在工程竣工验收前业主占有l 7.业主提供设备l 8.劳动力、材料费用涨价1 索赔概述索赔概述l四、施工索赔的分类l 1.索赔目的l 工期索赔l 费用索赔l 2.索赔处理方式l 单项索赔l
42、综合索赔1 索赔概述索赔概述l 3. 索赔对象l 索赔l 反索赔l 4.索赔依据l 明示索赔l 默示索赔l 道义索赔 案例案例6.1 明示索赔明示索赔l某公司取得一项总价为2.27亿美元的大型建筑工程，合同工期长达4年，当时该公司在报价时预期利润为负数，结果在施工期，这个地区发生大规模的政治动乱，工程所在地变成戒严地区，该公司停工半个月，将外籍雇员遣送回家。于是该公司就这个政治事件向业主提出了巨额索赔，8000万美元，占合同总价的35%，经过讨价还价，该公司不但免除了误期损害赔偿费，还获得了6000万美元的巨额赔偿，占工程总价的26.4%。 案例案例6.2 默示索赔默示索赔l某公司在法国承包了
43、一项咖啡生产工程，在施工期间，法国因为闹学潮触发了大规模罢工。该公司生产线项目也受到了影响。部分工人因为交通阻塞而缺勤。因此该公司提出索赔，说罢工是不可抗力事件。但是被拒绝了，因为业主觉得虽然法国宪法规定罢工是非法的，但在执行时对罢工总是默许的，从没有视为不可抗力事件。由此引起争端最终要求国际仲裁。仲裁庭裁决时首先查阅了承包合同没有发现对罢工有明确规定，但是合同中有一项规定“凡本合同未涉及的事项，依据国际惯例或国家现行法律执行。”于是仲裁法庭根据法国宪法“罢工非法”裁定该公司胜诉。1 索赔概述索赔概述l五、寻找索赔机会的途径l 1.定义：由于对方的过错或疏忽，可能造成己方额外损失的事件。l 2
44、.途径：l 事件分析，条款分析，成本分析，进度分析2 施工索赔程序及其规定施工索赔程序及其规定l一、施工索赔程序l二、索赔时效l 1.概念：在施工合同履行过程中，索赔方在索赔事件发生后的约定期限内不行使索赔权的，视为放弃索赔权利，其索赔归于消灭的合同法律制度。l 监工提初审意见l l 监工与承包商谈判 监工单方面提l 出最终意见l 双方达成最终意见l 终审金额是否超出 调解l 监工批准权限 转入争议 仲裁 l 解决程序 诉讼l 报请业主审批l 业主是否批准 索赔款纳l 入付款，l 签发指令 承包商是否接受 索赔结束 否是是 否是 否是 否2 施工索赔程序及其规定施工索赔程序及其规定l 2.性质
45、：消灭时效l 3.功能：l（1） 促使权利人行使权利l（2） 平衡业主和承包商利益的功能l（3） 有利于索赔客观、公正经济的解决2 施工索赔程序及其规定施工索赔程序及其规定l 4.索赔时效的效力l 届满则索赔权即诉讼权消灭l 有效的抗辩理由l 5.适用范围l 6.索赔时效期间的计算l 索赔事件开始发生时l 知道或应知道索赔事件发生时l 思考：索赔时效能否中止？3 施工索赔证据及索赔文件施工索赔证据及索赔文件l一、索赔证据l 1.要求l 2.种类:l 招投标文件、工程图纸、施工日志、来往信件、气象资料、备忘录、会议纪要、工程照片和工程声像资料、工程进度计划、工程核算资料、工程供电供水资料、有关文
46、件规定3 施工索赔证据及索赔文件施工索赔证据及索赔文件l二、施工索赔文件l 1.索赔文件的组成l 索赔信l 索赔报告l 附件3 施工索赔证据及索赔文件施工索赔证据及索赔文件l 2.索赔报告的内容l 总论部分l 根据部分l 计算部分l 证据部分3 施工索赔证据及索赔文件施工索赔证据及索赔文件l 3.索赔报告的编写技巧：l （1） 索赔事件是真实的l （2） 责任分析清楚明确l （3）简洁，条理清楚，各种结论定义准确，有逻辑性l （4） 用词要婉转4 施工索赔的计算方法施工索赔的计算方法l一、工期索赔l 1.工期索赔及其分类l （1）按索赔事件是否独立发生l 单一事件索赔l 多事件交叉索赔l （2
47、）按工期延误的原因l 不可原谅的工期延误l 可原谅且应补偿的工期延误l 可原谅但不补偿的工期延误4 施工索赔的计算方法施工索赔的计算方法l 2.多事件交叉 干扰下工期索赔的处理原则l（1）初始事件原则：l 在多事件交叉时段前已经发生的事件，承担交叉时段内的全部责任。l（2）不利于承包商原则：l 在交叉时段内，只要出现了承包商的责任或风险，不管其出现次序，也不论干扰事件的性质，该时段的责任全部由承包商承担。4 施工索赔的计算方法施工索赔的计算方法l（3）责任分摊原则：l 当交叉时段内的事件由业主、承包商分别承担责任时，按各干扰事件对干扰结果的影响分摊责任，并由干扰事件的责任方承担。l（4）工期从
48、宽、费用从严原则：l 在交叉时段内，对于工期索赔，只要存在业主责任，风险，就给承包商工期补偿，对于费用索赔，只要存在承包商的责任，承包商的索赔就都不成立。 案例案例 按不同原则处理按不同原则处理 多事件交叉干扰工期索赔的对比多事件交叉干扰工期索赔的对比l简介：设某工程在施工中，其中一个关键工作从1号-7号出现了多事件交叉干扰。1号工地发生不可抗力，持续影响到4号；3-5号承包商的施工机械故障引起关键作业中断；4-6号业主供料迟到，5-7号质量缺陷返工。4 施工索赔的计算方法施工索赔的计算方法l3.多事件交叉干扰下工期索赔的计算方法l （1）网络分析法：通过分析干扰事件发生前后的网络计划，对比两
49、种工期计算结果来计算索赔值。l 分析思路：l l l l l L10 1L14L13L12 2 4 3 4 3L23L25L89L68L56L58 6 6 4 6 5L46L36 6现受到外界影响，合同实施产生现受到外界影响，合同实施产生了如下变化：了如下变化：1活动活动L25延长延长2周，即实际工周，即实际工期为期为6周。周。2活动活动L46延长延长4周，即实际工周，即实际工期为期为10周。周。3增加活动增加活动L78，持续时间为，持续时间为6周，紧前工作周，紧前工作L13，紧后工作，紧后工作L89。 案例案例10.212453786910111223周周4 施工索赔的计算方法施工索赔的计算
50、方法l（2）比例分析法l 按合同价所占比例计算l 总工期索赔=l 受干扰部分的工程合同价l 整个工程合同总价l 总工期索赔=l 附加工程或新增工程量价格l 原合同总价该部分工程受干扰工期拖延量原合同 总工期4 施工索赔的计算方法施工索赔的计算方法题10.3：在某工程施工中，业主推迟办公楼工程基础设计图纸的批准，使该单项工程延期10周。该单项工程合同价为80万美元，整个工程合同总价为400万美元。则承包商提出工期索赔为： 80万美元/400万美元10周=2周4 施工索赔的计算方法施工索赔的计算方法题10.4：某工程合同总价为380万美元，总工期15个月。现业主指令增加附加工程的价格为76万美元，