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1、目 录上篇 投标文件商务标5一、物业收费报价说明51、报价编制情况52、报价依据53、编制依据5二、物业收费报价61、分项报价一览62、报价简要说明6三、物业管理开支明细71、人工费72、办公费73、环卫费74、公共设施运行维护费85、电梯运行费86、二次供水设备运行维护87、绿化费88、支出费用汇总9四、物资装备费用（物业项目开办费）10下篇 投标文件技术标11第一章 企业基本情况11第二章项目管理总体构想12一、管理服务理念12二、管理优势121、管理服务理念优势122、探索创新能力优势133、人才培训机制优势134、沟通能力优势14三、服务承诺141、总体承诺142、具体承诺15第三章人
2、力资源管理17一、长城国际广场物业办组织构架17二、拟配置岗位人员要求171、物业办主任172、部门主管183、绿化技师、设备技工184、各岗位员工18三、岗位职责191、物业办主任192、客服部203、维保部204、护卫部21四、员工培训管理221、培训承诺222、新员工培训计划223、日常培训264、特别培训265、培训管理规定26第四章 物业管理早期介入28一、早期介入人员281、物业早期介入人员应具备条件282、对介入人员的要求28二、物业早期介入工作流程29三、物业早期介入工作内容301、对在建房屋进行实地考察302、获取房屋销售、交付及准业主信息303、获取建筑各类图纸、指标、工期
3、信息304、了解实际建筑情况315、提交协调报告和整改建议316、参加建筑竣工验收工作327、对房屋及附属设备设施进行清查328、参与制定物业管理方案32四、早期介入的意义与优势331、早期介入的意义332、早期介入的优势33第五章 物业交付（入伙）管理34一、房屋交付流程34二、业主入伙作业指导351、入住的准备工作352、入住手续办理363、房屋验收374、发放钥匙375、签署业主公约和消防安全责任书376、资料发放38三、房屋装饰装修管理381、装修管理规定382、装修登记申请39第六章 安全秩序与消防管理41一、护卫管理411、安全与秩序维护目标413、值班（总控、监控）室工作内容42
4、4、巡视检查工作内容425、护卫工作注意事项43二、消防管理431、日常消防工作内容432、消防管理运做流程图443、消防监控操作流程图45三、秩序维持461、车辆交通管理462、治安事件处理应对方法46第七章 环境管理47一、卫生保洁标准47二、保洁作业指导491、地下室、天台、转换层的清洁492、瓷砖、喷涂和大理石墙面的清洁493、乳胶漆墙面的清洁504、不锈钢的清洁和保养505、玻璃门、窗、幕墙的清洁506、灯具的清洁517、室外地面清洁51第八章 设备设施维修维护管理53一、设施设备维护原则53二、电梯维护管理541、电梯管理标准542、电梯运行管理方法54三、变配电系统管理561、变
5、电运行倒闸操作执行562、主设备巡视项目及检查次序563、 变电设备维护项目57四、水电维修管理581、水电报修客服操作流程582、维修电工操作规程583、用电线路维修维护594、供水管线维护60第九章 绿化管理61一、绿化治理维护611、绿化面貌标准612、绿化维护工作内容61二、日常绿化养护631、乔木修剪632、灌木修剪653、绿篱修剪664、草坪养护665、水分控制666、施肥67第十章 地下车库管理68一、地下车库管理规定68二、地下车库管理方法69三、车辆管理71第十一章 突发事件应急预案72一、电梯困人应急预案72二、除雪应急反应预案73结束语74上篇 投标文件商务标一、物业收费
6、报价说明1、报价编制情况承蒙长城国际广场开发商对我公司的信任，邀请我公司对长城国际广场物业管理服务项目进行投标，在此，我公司至邸莹莹总经理以下全体员工表示最真挚地谢意！我公司针对本物业项目进行了慎重地人事、物资资源调配，组织了一批高专精的专业物业管理服务人员。我公司十分有信心将本项目打造成省市一流精品品牌项目，也确信招标方的决策者必将慧眼识珠，与我们携手合作，共同缔造双赢局面。2、报价依据（1）由贵公司提供的招标文件，及我公司专业人员自行踏勘本项目物业现场所测算的物业基本情况。（2） 按淮南市高层住宅小区物业管理公共服务等级标准规定，及我公司编制的物业管理方案。3、编制依据（1）项目相关资料及
7、现场所测算的76000m的物业服务总面积；（2）物业收费管理办法（发改20031864号）；（3）安徽省城市市容环境卫生预算定额（1998年）；（4）人工费按淮南市平均劳务工资价格；（5）材料价格按信息价格与市场价格综合取值。二、物业收费报价1、分项报价一览经过周密测算，我公司对长城国际广场的物业收费报价如下：每平方每月: 1.25元 本报价包含电梯使用维护、二次供水设备运行维护、公共照明等各项物业相关费用。2、报价简要说明根据具体管理经营情况，兼顾考虑开发商销售支持，我公司可配合销售宣传，在销售期间适当浮动（优惠）收费标准，以答谢开发商和业主的大力支持；按照淮南市物业收费管理办法，高层建筑的
8、一二三层物业收费予以相应减少。三、物业管理开支明细1、人工费序号岗位人数工资标准工资额 社保金服装劳保月合计1主任125002500531252030762部长2180036001062504047523收费员1800800531252013764维修工112001200531252017765保安员131000130006903325260204886保洁员790063003717175140103327绿化工290018001062504029528合计27292001433767554044752备注:备注:社保金按淮南市最低标准每人531元；服装费按每人每年300元分摊至每月；劳保按每
9、人每月20元计算。2、办公费费用项目预算依据月费用交通费估算500通讯费办公电话网络500办公耗材纸、笔、墨、打印费200水电费估算500节日装饰估算200不可预测估算500合计24003、环卫费费用项目预算依据月费用卫生用具估算500垃圾外运处置估算1300化粪池清淤每年2次1000清洁浇灌用水估算500合计33004、公共设施运行维护费项目数量单价月费用公共照明1000度081810公共用水100吨38380设施保养500设施更换500合计21905、电梯运行费用电量（度）电费年检费维修维护一部合计九部总计8006481252009738757备注：电费按0.81元每度计算；年检费安淮南市
10、质量监督局规定（1500元）分摊至每月；由于尚未得到电梯及二次供水设备具体功率参数，其用电量为估算；。6、二次供水设备运行维护用电量（度）电费维修维护月合计1500121550017157、绿化费项目测算依据每月费用（元）肥料及病虫防治估算200局部更换补苗估算200绿化工具购置费估算200绿化用水费估算300绿化费用合计9008、支出费用汇总序号费用项目月支出每平方价格测算依据1人工费用44752 0.746 附明细表2办公费用2400 0.040 附明细表3低值易耗品摊销200 0.003 估算4工具耗材摊销200 0.003 估算5消防费用摊销100 0.002 估算6固定资产折旧158
11、9 0.026 按5年90%摊销7环卫费3300 0.055 附明细表8公共设施运行费维护费2190 0.037 附明细表二次供水1715 0.029 电梯8757 0.146 9绿化费用900 0.015 附明细表11第三者意外及财产险133 0.002 保额20万元年费率0.8% 12社区文化费200 0.003 估算13不可预见费1329 0.022 按以上费用2%提取14利润3388 0.056 按以上费用的5%计算15法定税金3949 0.066 按收入的5.55%计算合计75103 1.252 备注：收入不足时，考虑其他经营收入（如停车场管理收费）弥补物业管理服务支出。四、物资装备
12、费用（物业项目开办费）费用项目数量单价金额备注各类资料表格估算3000建立各类档案、规章制度所需办公场地布置估算20000办公室门窗、墙地面处理可视标识估算5000广场标志标识及一些温馨提示维修工具用于公共设施设备零星维修电工工具（套）210002000万用表、电笔、侧线器、防电服等管道疏通机120002000手电钻1500500登高梯26001200绿化用具绿化养护必须绿化机械估算30000草坪机、割灌机、绿篱机、打药机绿化工具1套3000大小修枝剪、木工锯、大力钳、高枝剪、铁锹、锄头等警安器材安全保卫必须警棍6100600对讲机710007000手电筒350150大衣52001000冬季值
13、班雨具52001000雨天巡视保洁器材环境卫生必须保洁用具估算500扫帚、拖把、抹布、尘推等垃圾车210002000垃圾清理外运办公器材日常办公必须电脑、打印机160006000收费、档案管理、文字处理办公桌椅315004500客户业主接待、日常办公沙发、茶几210002000客户业主接待、日常办公文件柜45002000书面文件收集保险柜140004000收费存放空调240008000客户业主接待、日常办公电话机2100200饮水机3100300合计105950注:该费用一次性投入,之后列入固定资产折旧或耗材。下篇 投标文件技术标第一章 企业基本情况淮南市万佳物业管理有限公司成立于2001年5
14、月，注册资本50万元，具三级物业管理资质。公司现有员工50余人，中层以上管理人员均具备大专以上学历，所有人员都已取得了建设部门颁发的员工、经理上岗证书。万佳物业公司十多年来呕心沥血，经过了专业系统培训和学习，培养出一支高素质的管理队伍，建立了一套完整科学的管理运作模式和质量管理体系，所管物业多次荣获省、市、区荣誉称号。目前，万佳公司所托管服务的物业类型包括：写字楼、住宅、别墅、商铺。公司通过市场竞争先后获得了长城花园小区、田东小区、长城国际广场广场办公楼等优秀物业管理项目。并与2010年在与众多优秀物业公司的竞争中，一举中标中央直属企业华山建精英楼，首开淮南地方物业企业管理服务国家级大型企业的
15、先河，成为淮南物业企业的新标杆。公司坚持“服务第一，业主至上”的原则。以服务为基础，以业主需求为导向，本着“为客户创造价值”理念，以服务促管理，以管理促效益，努力为广大业主创造安全、舒适的居住、办公和经营环境。专业铸就实力，实力打造未来，万佳人将以您的满意，是我们永恒的追求为己任，尽其所能，努力为广大业主提供满意的服务，同时也为繁荣物业管理市场做出贡献，为淮南争光!第二章 项目管理总体构想一、管理服务理念成就山南高层新地标成就我们将通过一系列服务质量长效控制方案的严格执行，以及对山南新区的深入融合，做好新地标的服务者；山南高层在瞬耕山南麓这深具历史底蕴的文化之地成居，在长城国际广场广场这彰显尊
16、贵品质的时尚之都就住。新地标建筑格局档次新、特、异，服务内容质量高、精、尖，处处展现代表整个新区形象的王者风范。二、管理优势1、管理服务理念优势我公司长期致力于服务质量长效控制机制的建立，并建立了一整套服务质量长效控制制度，以国务院颁布物业管理等级规定为质量标准，切实落实物业服务规范化要求。我公司也是淮南区市第一家有完善的投诉及回访制度的物业公司，管理服务理念一直领先于淮南物业同行。2、探索创新能力优势我公司在学习省内外物业及其它行业的先进管理经验，将之与淮南实际情况相结合，创建了一套具有自我特色的现代化综合物业管理体系。如我公司借鉴督察工作性质，设立了督查之职，其工作直接向总经理负责，督查公
17、司各部门及各管理项目工作，保证服务与管理质量。又如我公司借鉴零售业顾问式销售模式，以业主为顾问，通过多种渠道与业主进行沟通。关注每一位业主对小区物管的意见与需求，以此做为企业改革与发展的方向，全心全意为业主提供更加完善的服务。3、人才培训机制优势人才培训是保证物业公司管理服务水平不断提高的根本动力。为此，我公司建立了一套完整的员工培训制度：新进员工进行五天特训，以及一个月实习培训；在职员工培训模式为每周六各部门主管和项目经理在总公司参加学习，各部门主管和项目经理参加培训后，以学习内容为基础，对基层员工进行理论培训和劳动技能培训；如有员工调职或升职，我公司将会针对其新岗位，为其设置特别培训课，以
18、帮助其尽快适应岗位；我公司鼓励员工自学，并对自学有成的员工予以奖励。到目前为止，我公司是淮南市唯一一家拥有完整全员培训机制，并真正落在实处的物业公司。正是在这种全员培训的大环境下，我公司各个岗位员工都具备较高的专业素质，学习能力强，上升潜力大，这正是我公司做好各项物业工作的基础保证。4、沟通能力优势我公司自员工进入公司第一天，就会在培训课中向其强调沟通的重要性。只有上下沟通，才能很好的贯彻执行既定的工作计划；只有左右沟通，各部门及各服务项目才能相互协调，彼此配合，做好每一项具体工作；只有和业主及相关部门单位内外沟通，我们才能创建物业公司与业主和谐共处的文明小区，才能创造有利于公司联系和发展的外
19、部环境。正是因为我公司重视对员工沟通能力的培养，我公司员工整体沟通能力较强，这是做好物管工作的基本条件。三、服务承诺1、总体承诺（1） 物业区域实行贴心管家式物业服务。（2） 物业使用人满意度指数在98%以上。（3） 管理范围内不发生重大安全管理责任事故。（4） 三年内成为淮南市优秀物业住宅区2、具体承诺（1）设立固定办公场所，管理人员统一着装，佩戴企业工号牌。（2）物业办设12小时服务接待，24小时服务电话，365天无间断。（3）制定各类管理人员的岗位责任制，内部管理运作及考核制度，以及完善的管理工作流程等。（4）档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索。（5）信息化管理，建立物业智能化管
20、理平台，提高工作效能。提供包含了安全管理、清洁管理、设备管理、行政人事等信息，实现局域网内资料信息共享，业主及员工随时可上网，查看物业公司工作情况，并提出意见及建议。（6） 建立完善的投诉处理制度，以及专门的客户服务部。（7） 各类人员业绩和工作量化考核制度，考核记录完善。（8） 物业区域内栋号有明显标志，入口处和主要路口公共地方有引路标识图（牌）。（9） 按照物业管理标准管理公用配套设施、设备和场地。使其完好率达到98%以上。（10） 道路畅通，路面平坦整洁，无积水。（11） 供电、供水、供气、电梯、中央空调等设施完好无损，运行正常，无二次供水污染及隐患。（12） 停车场、棚、房及其它公共场
21、地、建筑小品、雕塑、广告牌等完好。（13） 建立装修管理制度，要求业主严格按照房屋使用说明作业，无违章装修，无乱搭乱建，乱张贴悬挂等现象。（14） 房屋本体公用设施整洁，公用部位无违章占用。（15） 按规划标准管理公用配套设施、设备和场地，无缺漏或违章私自改动原规划行为，无擅自侵占公共设施或场地的现象，运营正常。公用设施、设备、场地完好率达到98%以上。（16） 道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通。（17） 公用排污、排雨水管线设施完好无损。（18） 供电、供水、供气、电梯、消防监控、安防监控等设施完好无损，运行正常，无二次供水污染及隐患。（19） 停车场、棚、房及其它公共场地、建筑小品、
22、雕塑等完好。（20） 路灯、楼梯灯完好率达98%以上。（21） 做好设施设备的维修并采用相应的安全措施。（22） 小区实行封闭管理，主出入口24小时值班。（23） 小区机动车辆实行进出登记管理。（24） 护卫员着制式服装，对小区重点部位2小时巡查一次。（25） 坚持白天全天保洁，打扫和擦洗楼道每月不少于二次。（26） 绿化专业修剪保养，防虫防害。（27） 窨井、化粪池、管道半年清淤、清塞不少于一次。（28） 专用停车场，设专人看管。第三章 人力资源管理一、长城国际广场物业办组织构架物业办主任护卫部万佳物业公司开发商或业委会客服部环境部维保部巡逻班岗位班值班室绿化班水电班收费班维修班保洁班二、拟
23、配置岗位人员要求1、物业办主任（1）具备物业管理从业人员岗位证书，从事物业管理工作三年以上；（2）熟悉物业管理的相关政策法规，对工程设施有一定的了解和管理能力；（3） 外表端庄，思路敏捷，品行良好；（4） 有良好的团队精神和沟通技巧；（5） 有良好的指挥能力，语言交流能力；（6） 有事业心及责任感，爱岗敬业。2、部门主管（1）从事物业管理工作二年以上；（2）熟悉本部门相关知识，具备相关技术职称和执业资格；（3）曾经长期从事、指挥、指导与本部门相关的技术工作；（4）有极强的协调能力，语言交流能力；（5）有事业心及责任感，爱岗敬业；（7） 通计算机操作。3、绿化技师、设备技工（1） 具备相关技术等
24、级证书；（2） 从事物业管理工作一年以上；（3） 熟悉本岗位工作流程、技术要领，操作熟练；（4） 掌握相关知识，善于发现设备或绿化问题，并能及时解决；（5） 爱岗敬业、吃苦耐劳，有团队精神。4、各岗位员工（1） 具备相应的专业知识技能并能熟练操作；（2） 服从管理，敬业爱岗；有团队精神；（3） 细心、认真，能承受工作压力。三、岗位职责1、物业办主任（1）全面负责物业办各项工作；（2）负责组织物业办年度及每月工作计划，人员编制计划，培训计划，费用收支计划的制定；（3）负责审阅部门年度及每月工作总结；（4）主持物业办工作例会，及时了解物业办人员状况，检查、总结、布置工作；（5）按照物业办年度培训计
25、划，组织落实培训工作；（6）审核和贯彻物业办管理服务工作计划和作业文件；（7）负责物业办管理服务的质量控制和费用控制；（8）负责物业办员工工作绩效考评，以此做为月考评浮动工资发放依据；（9）负责协调物业办内外部工作关系；（10）负责组织安全预案的审核和实施；（11）负责处理物业使用人的重大投诉及回访；（12）负责物业保险项目的制定及组织实施；（13）负责物业办程序性文件的复核；（14）负责制定文体设施管理制度及管理工作监控；（15）负责物业使用人非合同约定的特殊求助事件的安排、处理工作。2、客服部（1）负责服务中心十二小时客户接待，及二十四小时服务电话接听工作；（2）负责接待并处理物业使用人的
26、投诉、建议；（3）负责接待并处理内部员工的投诉、申诉及建议；（4）在特殊或紧急情况下，负责内部信息联络，总体调度协调；（5）负责组织电话访问物业使用人，了解物业使用人对物业工作满意与否，并真实向服务中心及其它部室进行反映；（7）每月对客户投诉进行汇总分析，并出具分析意见；（8）协助物业办主任，对重大投诉进行回访；（9）设定用户意见箱及服务电话，将客户投诉及其它意见转达相关责任部门，并跟进催办，保证投诉件件有回音；（10）完成服务中心交办的其它任务。3、维保部（1）负责物业服务范围内供水、供电、供气、供暖、配电、中央空调、照明等设施设备故障的检维修。（2）认真钻研技术，熟练掌握电气设备原理，精通
27、实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；（3）按时按质保量完成设备检修工作；（4）定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；（5）做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；（6） 发生故障时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并组织技术力量快速排除故障；（7） 收集整理各机电设备设施的技术参数、交底资料、安装情况、维保方法、运行记录，建立和不断丰富设备设施档案；（8） 负责责任区域的机房设备的清洁和设备消耗残余的清理。4、护卫部（1）负责护卫工作，安排护卫人员依据各自职责，做好诶物业区域安全护卫工
28、作；（2）负责消防工作，安排消防员做好物业区域的火灾防范工作；（3）负责交通工作，安排巡逻人员，指挥园区内的道路交通，纠正违章；（4）经常检查安全消防设施，确保设施完好、消耗品充足，做到人防、物防与技防有机结合；（5）制定和监督履行护卫各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的护卫工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范；（6）安排护卫员的岗位培训、军事训练及日常考核工作；（7）做好护卫队的月工作安排（包括训练、学习），每周召开安全会一次，每月召开工作总结会一次；（8）经常组织检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次；（9）配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为；（1
29、0）监督护卫员的内务管理和考勤工作。5、环境部（1）负责进行公共区域环境治理和清扫保洁；（2）负责对水景进行打捞清洁；（3）负责设施设备和特殊建筑装饰材料的清洁、保养工作；（4） 负责进行清洁卫生的自我检查工作；（5） 负责绿地的养护、治理、消杀、浇灌、施肥工作；（6） 负责绿化的验收、补种、保护工作（7）负责绿化和清洁设备具体操作及保养；（8）劝阻、制止不卫生、不文明、损坏绿化、公共设施等不良行为；（9）负责监控物业区域内污染、噪声、温度、通风、排水、垃圾存放处置等环境相关情况。四、员工培训管理1、培训承诺（1）各类服务人员上岗培训率达100（2）各类服务人员培训合格率达100%2、新员工培
30、训计划（1）、七天特训计划第一天7：30军事训练半小时。上午组织新员工学习班,并在第一堂基础培训课前,让新员工互相介绍,以此帮助新员工消除陌生感,尽快适应新环境,找到归属感。接下来，为新员工讲授第一堂基础培训课.内容主要有以下几个方面：A、什么是物业,物业的作用和发展前景。B、本公司及长城国际广场简介。C、长城国际广场物业办的组织架构及工作程序。D、各岗位职责。E、员工的待遇与发展空间。下午课程：（1）现场参观。由专人带领新员工参观长城国际广场，并负责解说，让新员工对将要服务的区域和即将要从事的工作，有初步的了解。第二天： 7：30军事训练半小时。上午教授第二堂基础培训课，主要内容有：A、公司
31、的规章制度。B、岗位礼仪。培训课结束后，组织新员工进行礼仪练习。下午的课程：岗位职责。为新员工上第一堂岗位培训课。帮助员工明确“我是谁”。即新员工在企业的位置，身在这个位置应尽的岗位职责。具体作业程序，以及相应质量标准、作业文件填写。指导新员工进行劳动技能练习。第三天： 7：30军事训练半小时。应急预案培训。即让新员工了解在工作可能会遇到的种种困难，为使新员工加深印象，可以采取案例法和演示法。案例法即讲述老员工在工作中遇到的困难，演示法可以模拟现实中的困境，让新员工应对，从中吸取经验，在轻松的学习环境中学会种种应急预案。应急预案培训可以让新员工对即将面对的困难有充分的心理准备，避免在突发情况面
32、前手足无措。下午的课程：劳动技能。由各部门主管为本部门新员工上第二堂岗位培训课，继续教授所在岗位应知应会的种种技能，指导员工练习。第四天： 7：30军事训练半小时。向新员工灌输四个意识：服务意识、质量意识、责任意识、荣辱意识。第五天： 7：30军事训练半小时。敬业精神和团队精神。物业是个新兴的服务行业，我们要以服务他人，快乐自己的精神积极展开工作，尽职尽责。同时，我们每个人做为团队的一份子，要互相配合协调工作，使我们的团队发挥出“1+12”的整体合力。下午的课程：劳动竟赛。织织新员工进行劳动技能竞赛。竞赛以团队的形式进行，在强化劳动技能应用的同时，无形中使员工树立团队协调工作的意识以及服务质量
33、竞争意识。对于优胜团队，要当场予以表扬，发优胜奖品，并要求大家鼓掌。这既是对优秀的鼓励，也是对其他人的触动。要求员工自行组织团队，并选出队长。以这种方式，让有一定领导能力的人，自动的从新员工中凸现出来，并以其团队表现考查其能力。第六天： 7：30军事训练半小时。火场自救常识及消防演习。下午的课程：组织员工进行消防演练。第七天： 7：30军事训练半小时。温习培训课重点。下午对新员工理论学习成果进行考核。考核合格员工进入实习期。不合格员工当即辞退。（2）新员工实习培训规定A、各部门主管指派优秀老员工为培训员，在工作中“即时培训”，教授新员工工作经验，纠正新员工在工作中存在的问题。B、对新员工进行考
34、勤，以便考查和培养新员工的敬业精神。三次以上迟到早退者不予录用。C、对于表现优秀者，应予以表扬，并提前录用。D、办公室人员应先到第一线锻炼一段时间，多接触物业使用人和一线员工，以便对自己所服务的物业使用人，所管理的员工，有一个认识和了解。E、对新员工提出的有助于提高工作效率的建议，要给予奖励。（3）管理人员培训内容除以上培训课外，管理人员还需进行以下培训。类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；治安管理法；物业管理纠纷理论；物业管理经典案例分析；物业管理基础知识2物业管理常识8.5物业管理概论；机构设置；人员配备；管理方案的制定；物业管
35、理运作相关知识；3质量管理2.5ISO9001知识；以其为参照标准，与上海现有条件相结合，力求基本服务项目服务流程化；质量标准化。4企业品牌建设7.5企业发展规划；物业管理与服务理论等；物业管理运作实务5各类专业管理18设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；管道；给排水系统保养；消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与经营性服务；如何处理物业使用人投诉；物业使用人沟通技巧。6内部管理8.5行政人事管理；档案管理注：一小时为一课时3、日常培训除入职培训外，物业人员需在每周五下午进行一次培训。此培训为每月一主题，如一月培训主题为如何加强员工管理，二月培训主题为
36、如何做好与物业使用人的沟通。每月对一个培训课题，进行多角度立体化分析讲解，使受训人对每个培训课题达到较为深刻的理解认识，达到理想的培训效果。每周二下午全体一线员工进行部门培训，其内容为部门劳动技能培训及服务意识、团队意识、规章制度等。在培训过程中，应注重揉入实际事例进行讲解，以提高员工听课的兴趣。对于重点问题，要不怕啰嗦，重复再重复，保证“警钟长鸣”。4、特别培训员工在日程工作中不能很好的完成工作任务，需对其进行特别培训。强调劳动纪律与奖惩制度、荣辱意识、质量意识等。该培训班正常情况下每月一期。如扣分60分以上员工超过20名，可随时开班。5、培训管理规定（1）参加培训的讲师及员工，需进行签到考
37、勤，违者扣分3分。（2）学习员工离开座位时，需将椅子归位，违者扣分1分。（3）上课不允许吸烟吃口香糖或其它零食，违者扣分3分。（4）讲师、员工上课时需将手机调成震动（或关机），不得在上课时间接听私人电话。违者罚5分。因紧急工作需接听电话，需得到讲师允许，并到教室外接听。（5）员工分组值日，随时保持教室内桌椅摆放整齐，并对教室的卫生进行清理，协助培训管理员记录员工扣分情况（在员工值日过程中，发现有管理潜质的员工）。不认真对待值日工作的员工，扣分4分。（6）严格遵守培训课时安排，不得随意进出或提前退场。违者扣分7分。（7）在笔试和口试过程中，维持考场纪律，作弊扣分60分，考试成绩无效，并通报批评。
38、（8）课堂不允许交头接耳，私下议论。违者扣分4分。（9）恶意破坏培训秩序的，或违反课堂纪律屡劝不改的，予以退训处理，并扣80分。（10）培训结束后，讲师及培训管理员需填写培训报告。（11）培训管理员随机挑选员工填写受训报告。（12）员工接受培训之日起，即有100分奖励积分。如培训期间，成绩合格，扣分60分以上，仍认定为培训不合格。新员工入职培训扣分60分以上，不予录用。老员工培训，在扣除培训积分的同时，扣除同等工作积分（13）每期培训管理前，培训管理员应向所有受训人重点说明第四章 物业管理早期介入长城国际广场目前正在前期建设，为了小区在日后经营运做中能发挥出最佳效能，有利于小区的形象塑造和房屋
39、销售，同时也便于物业管理单位能为业主提供最优质高效的服务，我公司建议从现在开始就对小区的建设进行物业早期介入。由我公司免费指派专业物业管理人员对物业进行先期了解熟悉，全程跟踪，参与项目建设的一切开发建筑工作，站在业主使用人和物业管理的角度，评价项目规划建设情况，向开发建设方提出有利于日后物业使用、经营的建设变更建议和意见。一、早期介入人员1、物业早期介入人员应具备条件（1）大学本科以上学历。（2）持有国家颁发的物业管理师资格证。（3）从事物业管理工作5年以上，有较强的专业水平。（4）精通建筑开发知识，了解建筑施工程序步骤。（5）善于交流沟通，能适时对项目提出变更建议。2、对介入人员的要求（1）
40、了解项目开发建设情况。（2）熟悉工程相关单位和人员。（3）熟悉项目周边环境情况。（4）参加建筑单位例会。（5）定期向开发建设单位发送物业建议函。（6）掌握项目隐蔽工程建筑安装的所有情况。（7）为物业公司接管做准备。二、物业早期介入工作流程对在建房屋进行实地考察参加建筑竣工验收工作获取建筑各类图纸、指标、工期信息了解实际建筑情况提交协调报告和整改建议对房屋及附属设备设施进行清查参与制定物业管理方案获取房屋销售、交付及准业主信息三、物业早期介入工作内容1、对在建房屋进行实地考察（1）了解具体位置、建筑特色、周边的区域、交通情况。（2）了解建筑分期情况、幢数、单元数、户数、建筑面积。（3）了解各配套
41、设备设施分布情况。（4）了解建筑的总体规模、建成后的占地面积、绿化面积、各类建筑比例。（5） 了解各建筑施工队人员和作业情况。（6） 编写考察报告。2、获取房屋销售、交付及准业主信息（1）获知房屋准确交付时间。（2）了解销售人员对业主的各项书面、口头承诺。（3）解读购房合同，观看销售宣传。（4）了解房屋销售情况，确定将来交付数量和入住率。（5）掌握已经购房业主的各项信息。（6）与部分业主先期沟通，了解准业主的消费层次、文化水平、人员素质和服务需求。（7） 编写准业主情况报告。3、获取建筑各类图纸、指标、工期信息（1）获取总体规划设计图，了解区域全貌。（2）获取单栋建筑、结构、管线、设施、隐蔽工
42、程等图纸，建立设备设施档案。（3） 与工程指挥人员、监理人员、承包人、施工队负责人建立有机联系，参加工程现场会议。（4） 了解、备份工程上的各项数据指标、技术资料、原始记录及施工方案。（5） 及时发现与物业相关的工程问题，提交开发商。4、了解实际建筑情况（1）掌握现有配套设备设施的安装、使用及养护情况。（2）了解工程进度、技术交底资料、技术档案。（3）查找工程缺陷，登记备案，上报开发商。（4）掌握所有隐蔽工程施工安装全过程。（5）备份工程变更情况，制定物业管理企业应对变更方案。（6）督促物业管理设施的的落实，提出与物业管理相关的合理化建议。5、提交协调报告和整改建议（1）定期向开发商发送物业协
43、调函。（2）根据项目情况提出物业相关整改建议。（3）配合施工方落实整改建议。6、参加建筑竣工验收工作（1）代表物业公司参与开发商的建筑验收。（2）参加监管部门对建筑的单体验收。（3）参加项目综合验收。（4）准备物业接管验收方案。7、对房屋及附属设备设施进行清查（1）检查房屋外观、道路和绿化情况。（2）清查防盗门及配件和门锁的灵敏度。（3）检查室内应具备的水电气开关、配件的完好。（4）测试隐蔽管线和弱电线路。（5）按照设备设施档案清点所有设备设施。（6）对房屋进行漏水测试和晴雨天观察。（7）记录所有清查问题，确保在物业管理进驻前上报完毕8、参与制定物业管理方案（1）研读原物业管理预案（2）了解项目招投标规定（3）对比预案与项目