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1、1.1研究背景及意义 房地产属于上游产业，对经济的拉动作用很大，特别是近十年来发展很 快，已经成为对 GDP贡献最大的行业。房地产业需要大量的投入，是典型的 资本密集型产业，它的每一步发展都离不开金融业的密切支持，金融业的每 一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。然而，观察中国房地产业 的发展现状， .无论是资金状况、企业规模，还是管理水平等方面都很难与境 外企业相提并论，有待于进一步发展并拉近距离。 采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产开发商最主要的融资渠 道，据统计大约有 80%以上的房地产开发资金来自于银行贷款。为了防止房 地产市场的风险转嫁给商业银行，央行于 2003年发布
2、了 “121 号 ” 文件，抬 高了房地产业贷款的门槛，央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资 金链断裂之患，传统的融资形式己不能满足房地产开发所需要的资金，从而 引发了房地产业的资金危机。在此情形下，房地产信托迅速升温，为缓解文 件下放后国有商业银行的信贷压力，开辟了新的房地产融资渠道。 伴随着房地产业的不断扩展，房地产信托业得到了蓬勃发展。如今， “ 房 地产信托投资基金 ” 作为融资创新的重要 方式之一，为我国信托融资行业迎 来新的发展机遇。在中国大陆，虽然真正意义 i： 的 REITs产品还未曾有成功 案例，但相信经过多年的探索， REFTs的成功运作指日可待。今年 6月，国 务院
3、已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金 （ REHs)试点城 市，各个部门都在运量国内第一单 REITs的试点以推进未来 REITs市场的建 立与成长。 本文选题为我国房地产信托研究，正是基于对以上这些宏观经济背景和 行业态势的思考，希望能对该经济热点问题进行现实性分析并指明研究方向。 我国房地产信托研究 1.2国内外文献综述 1.2. 1国外文献综述 目前，房地产信托（国外主要是房地产投资信托 REITs)在美国发展得 最为成熟，规模也最大，其对房地产信托的理论研究也最领先。美国 REITs . 大约占据世界 REITs总份额的一半，它己经成为一种最典型、最普遍的投资 - 基金形式
4、，其运作较其它国家和地区更具代表性。 美国对房地产信托的研究己经超越定性的层面，主要是收集大量相关数 据，建立数学模型，从定量的角度对 REITs的净收益、经营所得资金乘数等 盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等方面进行分析。如美国 REITs 协会主办的 NAREIT网站在提供了大量美国上市 REITs数据资料的同时还提供 了美国有关 REITS的法律和政策资料，在 NAREFT网站上还可以查阅有关 REHs的研究资料。 在对 REITs这 种 金 融 工 具 的 认 识 上 ， 1997年， WebbSowden和 MichaelS. Young从 REHs、 股票、债券和非证券化房
5、地产等、各类金融资产的 收益相 关系数的研究中得出，各个 REIT之间的两两相关系数稍高于股票之间 的相关系数，低于债券的相关系数，与非证券化房地产的表现相差很大。因 此，其认为 REFT更像普通股票。 在对 REHs的运营管理策略中组织结构的研究中，美国的 Damodaran、 Kose(2001)在 The determinants of organization from changes:. Evidence And implication from real estate中，研究 REIT的组织结构，发现那些 从 REIT转变为有限公司结构的公司，是被分红政策和资产重构的灵活性优势 所
6、驱使，而公司从有限公司 结构转变为 REIT时，税收优惠通常是驱动力 ; 美国的 Forest(2002)在 Now, dividend hunters are stalking REITs 中的 研究表明， REITs綠高的红利收益是将投资者吸引到 REITs市场中的主要原 因，特别是当市场面对高利率或当管制问题和竞争对公用事业公司的红利支 The determinants of organization from changes: Evidence and implication from real estate Journal of Financial Economics 1997(45): 169 192. Forest Ailderson、 Now, dividend hunters are stalking REITs、 Business Week、 2002 (6) : 120