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1、顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 1 顺发恒业股份公司顺发恒业股份公司 2020 年年度报告年年度报告 2021 年年 04 月月 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人肖建军、总裁陈水民、主管会计工作负责人及会计机构负
2、责人公司负责人肖建军、总裁陈水民、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)祝青声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。祝青声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告内容涉及的未来计划等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公本年度报告内容涉及的未来计划等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。公司已在本年度报告中描述司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。公司已在本年度报告中描述可能存在的相关风险， 敬请查阅第四节可能存在
3、的相关风险， 敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”之之“可能面对的风可能面对的风险及对策险及对策”部分内容。部分内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 11 第五节第五节 重要事项重要事项. 23 第六节第六节
4、 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 34 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 40 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 . 41 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 42 第十节第十节 公司治理公司治理. 48 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 53 第十二节第十二节 财务报告财务报告. 54 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 . 158 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 顺发有限 指 顺发恒业有限公司 淮南顺发 指 淮南
5、顺发置业有限公司 南通顺发 指 南通顺发置业有限公司 桐庐顺和 指 桐庐顺和置业有限公司 吉顺房产 指 杭州吉顺房地产开发有限公司 杭州揽拓 指 杭州揽拓投资管理有限公司 杭州旭佰 指 杭州旭佰投资管理有限公司 杭州旭杰 指 杭州旭杰投资有限公司 杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司 万兴恒 指 浙江万兴恒服务有限公司 万兴恒杭州 指 浙江万兴恒服务有限公司杭州分公司 万兴恒桐庐 指 浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司 万兴恒淮南 指 浙江万兴恒服务有限公司淮南分公司 顺发美国 指 Shunfa Hengye (US)LLC 顺发美洲 指 Shunfa Hengye (America)Limite
6、d 万向钱潮 指 万向钱潮股份有限公司 万向财务 指 万向财务有限公司 万科大家 指 杭州万科大家房地产开发有限公司 大洋世家 指 浙江大洋世家股份有限公司 杭州龙卓 指 杭州龙卓房地产有限公司 杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司 万向信托 指 万向信托股份公司 浙江工信 指 浙江工信投资股份有限公司 万向进出口 指 万向进出口有限公司 万向一二三 指 万向一二三系统有限公司 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 顺发恒业 股票代码 000631 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的
7、中文名称 顺发恒业股份公司 公司的中文简称 顺发恒业 公司的外文名称（如有） SHUNFA HENGYE CORPORATION 公司的外文名称缩写（如有） SFHY 公司的法定代表人 肖建军 注册地址 长春市前进大街 3055 号南湖新村办公室 201 室 注册地址的邮政编码 130012 办公地址 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室 办公地址的邮政编码 130021 公司网址 http:/ 电子信箱 sfhy_ 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 钱嘉清 刘海英 联系地址 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室
8、长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室 电话 0431-85180631 0431-85180631 传真 0431-81150631 0431-81150631 电子信箱 sfhy_ 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（） 公司年度报告备置地点 公司办公室 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 6 四、注册四、注册变更情况变更情况 组织机构代码 本报告期内，无变更 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 本报告期内，无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 本报告期内，
9、无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 杭州市江干区新业路 8 号华联时代大厦 A 幢 610 室 签字会计师姓名 孔令江、何斯雯 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要六、主要会计数据和财务指标会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元） 581,138,355.31 1,648,829,583.73 -64
10、.75% 2,715,717,577.56 归属于上市公司股东的净利润（元） 248,290,559.43 608,425,926.76 -59.19% 1,027,732,475.44 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 191,477,811.63 565,274,313.07 -66.13% 881,606,094.78 经营活动产生的现金流量净额（元） -1,806,263,870.44 361,106,832.34 -600.20% 1,456,658,250.62 基本每股收益（元/股） 0.10 0.25 -60.00% 0.42 稀释每股收益（元/股） 0.10
11、 0.25 -60.00% 0.42 加权平均净资产收益率 3.81% 9.56% -5.75% 16.86% 2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 总资产（元） 7,447,804,897.34 8,350,635,735.79 -10.81% 12,630,428,765.37 归属于上市公司股东的净资产（元） 6,301,859,872.02 6,508,389,615.80 -3.17% 6,380,953,983.68 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损
12、益前后的净利润孰低者为负值 是 否 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 7 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期
13、不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 244,708,438.32 123,481,703.20 156,582,950.24 56,365,263.55 归属于上市公司股东的净利润 83,043,400.85 58,655,710.06 52,812,133.28 53,779,315.24 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 70,231,929.43 49,882,111.60 40,406,198.56 30,957,572.0
14、4 经营活动产生的现金流量净额 10,452,569.45 -426,948,433.20 -498,738,801.78 -891,029,204.91 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 24,333,288.04 -4,528.73 138,539.34 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补
15、助除外） 3,552,076.09 861,232.12 176,553.01 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 45,645,787.51 46,510,052.73 173,791,450.84 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,724,193.07 5,040,622.72 6,993,872.25 其他符合非经常性损益定义的损益项目 526,854.48 5,168,305.87 6,1
16、74,943.36 减：所得税影响额 18,958,049.80 14,424,070.99 41,139,228.14 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 8 少数股东权益影响额（税后） 11,401.59 0.03 9,750.00 合计 56,812,747.80 43,151,613.69 146,126,380.66 - 对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应说明原因 适用 不适用 项目 涉及金
17、额（元） 原因 水利建设基金 41,859.95 水利建设基金与公司正常经营业务直接相关，故界定为经常性损益项目。 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 （一）主营业务概述（一）主营业务概述 报告期内，公司主业为房地产开发与经营；经营模式为：自主开发与销售，并提供物业服务；主要产品为：住宅地产。公司项目主要分布在浙江（杭州）、安徽（淮南）、江苏（南通）三地。主要在售项目有：杭州地区：恒园、吉祥半岛、康庄、美哉美城；淮南地区：泽润园二期；南通地区：御园一期。另公司以公开竞拍方式竞得萧政
18、储出（2020）15号土地并通过“快周转”建设，保障公司业务持续发展。 报告期内，公司聚焦长三角一体化国家战略及浙江省大湾区建设，推进产业战略升级，持续论证“城市建设管理运营服务商”为战略定位，“成为城市美好生活的探索者、参与者”为使命，公司依托优势意义项目和前期积累成果，持续探研未来城市发展体系和新经济产业，秉持“建设管理、自持运营、托管服务”综合经营发展模式，完善产业链布局，升级产业和服务经营规模和能力，构筑多元、可持续的综合发展能力，为公司未来健康、高质量发展夯实基础。 （二）公司所属行业情况及公司所处行业地位（二）公司所属行业情况及公司所处行业地位 2020年，中央继续坚持“房住不炒”
19、的定位，落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，稳妥实施房地产长效机制方案，因城施策、分类调控，加强金融土地政策联动，规范发展住房租赁市场。下半年“三条红线”等融资新规使行业资金链进一步趋紧，行业分化也随之加剧，销售百强房企集中度进一步提升。 2020年，面对疫情带来的严峻考验，公司顺应市场环境变化，坚持稳步推进策略，坚定“加速去化、加快回笼”原则，实现资源效益最大化。截至本报告期末，项目库存基本去化完毕。公司一贯坚持精品化产品策略，进一步提升品牌形象和市场竞争力。报告期内，公司持续推进产业升级战略，依托优势意义项目，前瞻筹划、聚合资源、探研产业、升维能级，以满足人民群众日益增长的美好生活愿望和提
20、升社会经济综合效益为目标，保持公司有序发展态势。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 长期股权投资下降 60.03%，主要系收到联营企业万科大家 19,750 万元的分红所致。 固定资产 固定资产下降 44.92%，主要系公司改变房产用途转为投资性房地产所致。 无形资产 不适用 在建工程 不适用 货币资金 货币资金减少 34.62%，主要系本期回购库存股和用于新建设项目 存货 存货增长 239.96%，主要是新增建设项目 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 顺发恒业股份公司 202
21、0 年年度报告全文 10 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1、公司具备20余年地产建设管理运营服务经验，在长三角一体化国家战略、大湾区建设及浙江省“未来社区”规划快速实践背景下，依托优势意义项目，不断深化未来社区建设管理运营服务和新经济产业研究，探索稳定业务规划和盈利模式，通过面向未来的国际化生态规划、多专协同化设计、精益高效化建设、智慧可持续运营，全生命周期推动城市发展，有效实现公司产业升级。 2、公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。经过多年磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，熟悉市场发展变化规律和地产项目建设管理节奏，能以战略前瞻性眼光洞悉和判断区位、区
22、域发展前景，把握城市、区域产业发展需求，整体把控项目产业规划并形成相应产业招商运营集聚能力，持续完善公司未来社区项目规划实施纲要，构建运营服务生态联盟，对未来社区和新经济产业研究解读能力处于前沿水平。 3、依托股东得天独厚的产业优势与产业资源，从创新创业的企业资源、科创资源、资本支持体系、科技中介服务四个方面，能快速组建高水准的双创体系，有利于打造未来社区人口导入，城市产业升级的新引擎；探索清洁能源、智慧出行、区块链等技术有效介入和深度融合；公司整合集聚的综合资源和能力能迅速在市场中占得先机。 4、公司目前现金流较充沛，负债率低于行业水平。同时，凭借稳健的经营与良好的信用水平，与国内多家金融机
23、构建立了长期、稳定的合作关系，并积极利用公司债券、定向增发等多渠道、多种类融资工具，为公司未来业务的可持续发展提供保障。 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2020年，公司顺应市场发展，坚持稳步推进策略，提升运营效率和风控能力，推进产业升级战略，保持了公司有序稳定的发展态势。 1、稳步推进房地产业务、稳步推进房地产业务 1）坚定“加速库存去化、加快资金回笼”：灵活调整营销策略，合理利用渠道资源，实现最优去化并快速回笼资金。南通御园项目地上可售物业全部清盘；淮南泽润园二期去化98.8%。截止本报告期末，各项目库
24、存基本去化完成。 2）增加土地储备：积极参与目标土地获取，公开竞拍取得萧政储出（2020）15号土地，通过“快周转”建设，保障公司业务持续发展。 3）提高自持物业运营能力：疫情背景下，公司旺角城新天地策划实施“百店同舟”计划，引导商户复工复产；运用数字化商业运营管理体系重振街区活力，开启自媒体矩阵运营，拉动新内需，提高消费用户转化率，保障商业运营收益。 4）提升物业服务能力：加强智慧物业管理服务能力建设， “万兴恒首席服务官”正式上线，深化“优+”服务体系，物业服务品质进一步提升。组建商办管理中心，拓展商办、产业园等非住宅领域物管服务，丰富商办项目管理业态。 2、有序推进产业战略升级、有序推进
25、产业战略升级 公司依托优势意义项目和前期积累成果，深研未来城市发展趋势、功能组合、规划设计、新经济产业以及未来生活工作方式的“9+X”未来社区场景体系和数字化体系，通过产品系列升维、标准化体系搭建、招商融资渠道扩展、全链路产业发展生态集结、全周期运营服务力提升，不断推演论证，构建规划实施、功能配置、智能支撑和运营服务方案，创建产业创新生态系统，提出以人为核心，未来物理空间、数字孪生空间，一体化运营同步推进的“一核三翼”实施路径，打造交汇融合、孪生一体、共享共生的未来城市样板为目标，有序推进产业战略升级。 2020年1-12月， 公司实现营业收入58,113.84万元， 营业利润35,061.4
26、3万元， 归属于母公司所有者的净利润24,829.06万元，分别较上年同期减少64.75%、56.38%和59.19%。 2020年5月， 公司竞得萧政储出202015号地块， 目前正在建设中； 2020年1-12月， 公司完成合同销售金额14,329.47万元，合同销售面积0.73万平方米，分别较上年同期下降80.37%和82.06%。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 （一）行业发展回顾（一）行业发展回顾 2020年，疫情给中国及全球经济带来巨大危机，面对复杂严峻的国内外经济发展环境，中央提出深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优
27、势和内需潜力，构建“以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进”新发展战略格局。2020年房地产市场调控在疫情影响和经济下行的双压下保持“房住不炒”定位不变，下半年“三条红线”等融资新规试运行，房地产融资持续收紧。当年商品住宅销售面积、销售金额和房地产开发投资整体恢复正增长，实现平稳运行。据统计，2020年全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7%；商品房销售面积176,086万平方米，同比增长2.6%。 （二）公司主要项目所处区域市场分析（二）公司主要项目所处区域市场分析 1、房地产市场分析、房地产市场分析 （1）杭州市场）杭州市场 宏观调控政策方面，2020年度杭州调控政策先松后紧
28、。上半年抗疫引才，下半年 “红盘”限售，高价房源暂缓申领预售证、限签趋严。 土地市场运行方面， 杭州市区共成交土地228宗， 总出让面积831.2万方， 总可建面积1,972.7万方； 总成交土地金额2,521.4亿元，创历史次新高，居全国第二。杭十区共成交116宗涉宅地，总建面1,342万方，楼面均价16,564元/，平均溢价率23%，平均预期销售利润率下降至4.1%，同比下降4.9%，创近年来新低。主城区为宅地供应主力，萧山余杭旗鼓相当，钱塘新区和临安土地量价齐涨，富阳供地幅数增多但总体量下降。 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 12 新房市场运行方面，杭州楼市短暂停滞后复苏，全
29、市商品房供应量、成交量、成交均价齐上涨，呈现刚需改善双旺。2020年杭州市商品房供应面积2,405万方，同比增长36.9%；成交面积1,731万方，同比增长12.8%；成交均价27,293元/，同比增长1.7%。2020年商品住宅成交中，余杭居首，其次为主城及萧山；主城成交中江干居首；临安、富阳及萧山成交面积上涨， 钱塘新区同比下降。 双限政策迫使房企高周转， 首开速度加快。 2020年杭州住宅项目摇号占比53%， 平均中签率31.2%，改善市场中签率普遍走低。 （2）淮南市场）淮南市场 2020年淮南市住宅成交量减价升。截至2020年底，住宅累计成交14738套，同比下跌12.8%；成交面积
30、166.39万，同比下跌8.8%；成交均价6426.88元/，同比上涨5%；成交金额106.94亿元，同比下跌4.2%。土地市场方面，2020年共成交21宗地，成交面积1994.06亩，成交均价231.12万元/亩，成交总价约46.09亿元；较去年同期土地成交宗数持平；成交面积增长394.36亩，同比增长24.7%；成交均价增长101.04万元/亩，同比增长77.7%；成交总价增长25.28亿元，同比增长121.5%。 （3）南通市场）南通市场 2020年南通市商品住宅市场供应量为253.24万方，同比下降12.9%；成交面积累计289.56万方，同比下降10%，成交价格22,248元/，同比
31、上涨18%，总体上呈现量减价升势态。年初小阳春到年中实行“双限”政策，房价稳中略升。 2、“未来社区未来社区”市场分析市场分析 （1）截止2020年12月底，第一批和第二批未来社区试点共计20个项目出让土地，涉及38宗地，总出让面积338.07万方，总建面873.74万方，成交金额达817.43亿元，最高溢价率达50%。万科、阳光城、金地等大型房企涉足未来社区市场。 （2）浙江省发展改革委基综办发布浙江省第二批未来社区试点创建项目名单公示，此次共有全拆新建类、局部改建类、 规划新建类、 乡村类和全域类等五类共计36个未来社区试点。 其中“杭州萧山万向社区”入围该名单并位于规划新建类。 （3）“
32、未来社区建设”写入浙江省委“十四五”规划建议，明确加快未来社区建设，全面推进城镇老旧小区改造，优化新型城市功能单元，营造创新集聚街区。 （4）杭州云城概念正式发布，城西科创大走廊规划为全域未来社区，云城先行先试。其规划杭腾、云门、苕溪、西湖大学和云谷5个未来社区，先期启动站南杭腾未来社区。 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 淮南 HGTP09015 地块 37.82 41.61 41.61 淮国土挂 06021 地块三期 7.41 8.49 8.49 总计 45.23 50.10 50.10 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称
33、所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额（万元） 累计投资总金额（万元） 浙江 美颂城 杭州萧山区 住宅、商业 100.00% 2020 年09 月 11日 在建 14.44% 37,476.00 93,690.00 0.00 0.00 245,106.61 186,887.39 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（） 累计预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 金额（万元） 累计结算面积（） 本期结算
34、面积（） 本期结算金额（万元） 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 13 安徽 泽润园二期 淮南大通区 住宅 100.00% 86,863.11 86,078.59 85,146.18 3,238.76 1,151.3 85,146.18 3,897.29 1,316.25 江苏 御园一期 南通开发区 住宅 100.00% 26,687.38 26,684.35 26,684.35 1,245.91 1,558 26,684.35 3,545.16 7,844.76 浙江 康庄 杭州萧山区 住宅 100.00% 105,225.69 104,042.79 104,042.79 991.
35、69 3,356.35 104,042.79 991.69 3,196.51 浙江 吉祥半岛 杭州拱墅区 住宅、 商业 100.00% 138,666.71 137,112.98 134,034.12 955.33 3,038 134,034.12 955.33 2,893.33 浙江 旺角城二期 杭州萧山区 住宅、 商业 100.00% 180,910.08 178,747.50 119,285.45 522.64 2,028.81 119,285.45 899.43 2,993.67 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积 （） 累计已出租面积（） 平均出租率
36、 旺角城二期 杭州萧山区 住宅、商业 100.00% 52,685.23 51,812.97 98.34% 和美家 杭州萧山区 住宅、商业 100.00% 4,903.35 4,066.38 82.93% 佳境天城 杭州萧山区 住宅、商业 100.00% 1,009.65 1,009.65 100.00% 吉祥半岛 杭州拱墅区 住宅、商业 100.00% 3,078.86 1,434.54 46.59% 土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 18,750.00 年利率 4
37、.90% 5,000.00 5,000.00 8,750.00 合计 18,750.00 年利率 4.90% 5,000.00 5,000.00 8,750.00 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。截至2020年12月31日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为3,393.49万元。 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用 不适用 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 顺发恒业股份公司 2020
38、 年年度报告全文 14 2、收入与成本、收入与成本 （1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 581,138,355.31 100% 1,648,829,583.73 100% -64.75% 分行业 房地产行业 429,631,474.89 73.93% 1,390,913,769.87 84.36% -69.11% 物业服务管理 85,017,245.07 14.63% 90,199,164.49 5.47% -5.74% 其他业务收入 66,489,635.35 11.44% 167,716
39、,649.37 10.17% -60.36% 分产品 房地产行业 429,631,474.89 73.93% 1,390,913,769.87 84.36% -69.11% 物业服务管理 85,017,245.07 14.63% 90,199,164.49 5.47% -5.74% 其他业务收入 66,489,635.35 11.44% 167,716,649.37 10.17% -60.36% 分地区 浙江省 255,241,264.91 43.92% 783,336,464.89 47.51% -67.42% 安徽省 18,293,078.99 3.15% 56,623,600.22 3.
40、43% -67.69% 江苏省 307,604,011.41 52.93% 808,869,518.62 49.06% -61.97% （2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产行业 429,631,474.89 185,981,099.80 56.71% -69.11% -78.56% 19.08% 租赁物业收入 64,811,123.72 25,058,973.52 61.34%
41、-60.86% -59.65% -1.16% 物业服务管理 85,017,245.07 74,097,526.12 12.84% -5.74% -3.26% -2.24% 分产品 房地产行业 429,631,474.89 185,981,099.80 56.71% -69.11% -78.56% 19.08% 租赁物业收入 64,811,123.72 25,058,973.52 61.34% -60.86% -59.65% -1.16% 物业服务管理 85,017,245.07 74,097,526.12 12.84% -5.74% -3.26% -2.24% 分地区 顺发恒业股份公司 202
42、0 年年度报告全文 15 浙江省 253,783,413.22 125,265,789.41 50.64% -67.52% -66.55% -1.44% 安徽省 18,096,296.19 12,520,336.21 30.81% -67.93% -74.63% 18.27% 江苏省 307,580,134.27 147,351,473.82 52.09% -61.97% -74.70% 24.10% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是
43、否 行业分类 项目 单位 2020 年 2019 年 同比增减 房地产开发项目 销售量 万平方米 0.73 4.07 -82.06% 开工面积 万平方米 14.1 0 100.00% 营业收入 万元 42,963.15 139,091.38 -69.11% 存货 万元 232,505.92 68,842.47 237.74% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 开工面积同比增加100%，主要系公司本期新获取地块并按计划开工所致；本期公司营业收入同比减少69.11%，主要系本期交付结转物业减少所致；存货同比增加237.74%，主要系本期新增开发项目，开发成本增加所致。 （4
44、）公司已签订的重大销售合同截至）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2020 年 2019 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产行业 185,981,099.80 65.10% 867,524,600.22 86.14% -78.56% 物业服务管理 74,097,526.12 25.93% 76,592,762.26 7.61% -3.26% 其他业务成本 25,627,822.04 8.97% 62,996,755.09 6.25% -59
45、.32% 说明 房地产行业成本较上年减少78.56%，主要系本期交付物业结转成本下降所致；其他业务成本较上年减少59.32%，主要系本期处置投资性房地产减少所致。 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 16 （6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 1、根据桐庐顺和股东会决议，同意桐庐顺和解散，该公司于2020年9月23日办妥注销手续。故自该公司注销时起，不再将其纳入合并财务报表范围。 2、根据顺发美国董事会决议，同意顺发美国解散，该公司于2020年12月10日办妥注销手续。故自该公司注销时起，不再将其纳入合并财务报表范围。 （7）公司报告期内业务、产品或
46、服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 89,502,857.15 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 15.40% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00% 公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 客户一 18,200,000.00 3.13% 2 客户二 22,788,571.43 3.92% 3 客户三 16,171,428.57 2.78% 4
47、客户四 16,057,142.86 2.76% 5 客户五 16,285,714.29 2.80% 合计 - 89,502,857.15 15.40% 主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 56,433,202.90 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 37.45% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00% 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 供应商一 22,634,776.00 15.02% 2 供应商二 16,560,000.00 10.99% 3 供应商三 10,
48、380,028.56 6.89% 顺发恒业股份公司 2020 年年度报告全文 17 4 供应商四 4,182,500.00 2.78% 5 供应商五 2,675,898.34 1.78% 合计 - 56,433,202.90 37.45% 主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用、费用 单位：元 2020 年 2019 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 29,755,469.47 49,712,497.57 -40.14% 主要系本期销售佣金下降 管理费用 38,719,540.39 43,986,991.34 -11.98% 财务费用 -45,777,157.79 -16,174,
49、773.91 -183.02% 主要系本期利息支出大幅减少 4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2020 年 2019 年 同比增减 经营活动现金流入小计 462,318,476.88 1,030,150,221.93 -55.12% 经营活动现金流出小计 2,268,582,347.32 669,043,389.59 239.08% 经营活动产生的现金流量净额 -1,806,263,870.44 361,106,832.34 -600.20% 投资活动现金流入小计 4,603,629,449.99 5,240,088,138.96 -12.15% 投资活
50、动现金流出小计 4,084,852,490.51 5,872,757,970.82 -30.44% 投资活动产生的现金流量净额 518,776,959.48 -632,669,831.86 182.00% 筹资活动现金流入小计 30,000,000.00 0.00 100.00% 筹资活动现金流出小计 534,743,082.07 3,090,850,174.53 -82.70% 筹资活动产生的现金流量净额 -504,743,082.07 -3,090,850,174.53 83.67% 现金及现金等价物净增加额 -1,792,229,993.03 -3,356,358,555.40 46.6