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1、2018北京荟聚中心市场调研报告The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit1目录CONTENT项目概括介绍General introduction of the project建筑风格展示Architectural style display业态品类分布Business class distribution项目总结分析Project summary analysis1234201荟聚中心The deep understanding of the market stems from
2、the spirit of constant pursuit项目概括介绍3项目概括介绍The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit l 项目地址：项目地址：北京市大兴区欣宁街15号l 租赁面积：租赁面积：20.7万l 总建筑面积：总建筑面积：50.7万 （商业约20万 +停车场30万 ）l 品牌商户：品牌商户：560家l 地下停车位：地下停车位：6500个l 楼层组成：楼层组成：1F至3F为商业，B1至B3为停车场l 开业时间：开业时间：2014年12月19日l 项目定位：项目定位：
3、一站式超区域型购物中心l 业态组合：业态组合：时尚+生活娱乐+儿童+餐饮+服务+电器l 目标消费群：目标消费群：22-35岁的年轻时尚客户群体 北京荟聚购物中心位于大兴区西红门商业综合区，是具有国际化标准的一站式超区域型购物中心，已成为北京大众购物娱乐的首选地。4 周围交通方便、道路开阔，住宅繁多，有很高的生活氛围。受到商业区辐射人群有1215万人口，2015年全年已达到2000万人次的客流。客流 鸿坤广场购物中心，总造价斥资约30亿元，总建筑面积约14万平方米，于2014年底开业，汇聚五大业态涵盖生活、时尚、儿童、美食、娱乐等功能，是最具有商业活力和消费魅力的一站式体验购物中心。竞争者项目概
4、括介绍The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 项目概括介绍 The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 地铁公交自驾乘坐地铁：地铁4号线，西红门站下车A口出自驾地址：北京市大兴区欣宁街15号乘坐公交：鸿福路站（路北）454路，474路，483路，646路，兴13路，兴14路，专169路，快速专线23路 地铁西红门站（路东）474路，993路，381路，兴13路，兴1
5、4路，兴53路 欣和街337路 宏旭路西口829路 西红门公交站470路，169路出行方式6自 驾项目概括介绍The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 宜家荟聚 东南西北路均设有地下停车场出入口，北口为整商业的主出入口，共六条道路，右侧两道为宜家入口，中间两道为荟聚入口，左侧两道为荟聚出口。荟聚与宜家的地下停车场是相同的，无论进入哪边的停车道路均可抵达。7注2： 去往其它停车区域的商客，建议在商场达成对应停车区域的电梯，到达对应停车场。 荟聚与宜家共用一个停车场，分为B1/B2/
6、B3三层，共有6500个停车位。每个停车楼层均分为D/E/F/G/H/K六个区域，并用不同颜色划分，不同区域设置直梯和自动扶梯到达商场。除此之外，特设一部电梯直达宜家。项目停车场注： 由于车位随着建筑物而设计，中间还有很多隔断和电梯竖井，很难一下找到停车位，所以记住所在的区域和编号尤为重要。项目概括介绍The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 902荟聚中心The deep understanding of the market stems from the spirit of
7、constant pursuit建筑风格展示10天庭钢架结构，玻璃天庭，通透性强，自然采光明亮。连廊错落有致，上下左右商业体自然衔接，促进客流的循环走动，增强商户展示性以及可视感。廊桥廊桥的设计巧妙，侧面斜角处理，使桥的厚度显得轻盈通透，桥面很宽，但是走起来会有点共振。条幅悬挂于天庭之下的商铺广告，多而不乱，错综有序，成为了荟聚中心的又一特色，并起到了很好的导视作用。外立面设计采用天然大理石巨幕墙，简单大方，朴素不失质感，造价不高，非常实用。建筑风格展示The deep understanding of the market stems from the spirit of constant
8、pursuit LED屏幕通透使用的LDE大屏幕从里到外没有死角，站得高，看得远，中庭景色一览无余。休息区座椅和绿植可以作为艺术欣赏，白色烤漆梯形座底，配上木质椅面，紧邻种上发财树，根部用绿萝覆盖，简洁美观大方。电子导视牌动线上随处可见导视牌，分两种挂式和立式，文字大，辨识度高及公共设施。电梯购物中心用色彩区分不同区域，辨识性强，设有可通往停车场的直梯10部，观光电梯6部，以及串联式排列扶梯7组。中庭犹如机场大厅般的中庭，面积之大，聚客能力强。整个购物中心仅此一处服务台，主要是问询功能。建筑风格展示The deep understanding of the market stems from
9、the spirit of constant pursuit 艺术不仅仅只有宏大的工程，还有一方一寸的细节拼接Art is not only a grand project, but also a splicing of details洗手间采用艳丽色彩搭配，突出时尚感，完美搭配商场年龄定位。洗手间内部坐便式马桶整洁干净，卷纸、垃圾桶配备齐全，地面已烘干无积水，设立防滑警示牌。吸烟点吸烟点采用磨砂色搭配不锈钢烟池，让复古的同时独具备现代主义风。动线天顶顶部工程机电、消防设备布局合理。几何化直线构造让整体显得更加整洁大气。建筑风格展示The deep understanding of the m
10、arket stems from the spirit of constant pursuit 艺术不仅仅只有宏大的工程，还有一方一寸的细节拼接Art is not only a grand project, but also a splicing of details垃圾桶简洁大方，不锈钢材料便于打理，分类标识明显，数量较多，设置地点合理。导视牌商场楼层布局明确，定点寻找店铺方便快捷，不足是商户变更即需更换。广告美陈主力店等商家广告展位，搭配艺术拼接造型，形成独具特色的广告美陈。标识导视随处可见的标识，让偌大的商场便于精确寻找商户，不至于像走迷宫般逛购物中心。建筑风格展示The deep u
11、nderstanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 03荟聚中心The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit业态品类分布15专业团队的家装设计展示，国际一流创意汇聚。每个区域都设有贴心服务台，充分展示针对性、人性化服务理念。业态品类分布The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 经营面积
12、5万平米，商标黄蓝两色对比式搭配，视觉上尽显大牌感。无处不在的指示牌，让你在庞大的“宜家城堡”不在迷路。主力店宜家家居经营面积2万平米，纯扣点，总流水的2.5%。动线较窄，地面采用小方格，略显紧凑业态品类分布The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 入口简洁明朗，标识性强，红白搭配中规中矩。商品陈列规整，色彩区分明显，让人有购买欲。主力店欧尚超市经营面积5000平米，纯扣点，总流水的6%迪卡侬集团提供体育全产业链的支持，提供丰富的自有品牌产品阵线。业态品类分布The deep u
13、nderstanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 迪卡侬来自于法国，是体育用品零售商。至目前已遍布全国46座城市100家商场。运动产品体验区应有尽有，沉浸式购物，乐在其中。主力店迪卡侬经营面积4000平米，1.8元/天/平米固定租金和15%-17%扣点两者取其高。荟聚IMAX店整体设计大气磅礴，即将引领北京南部区域的影院新风尚。业态品类分布The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 影城位于大兴
14、区西红门荟聚购物中心三层。影城总面积约10000平方米，拥有11个国际标准影厅约2000多个座位主力店金逸影城经营面积约3500平米，固定租金2.5元/天/平米整体摆放中规中矩，灯光布景亮丽，突出电器产品的本身特性。业态品类分布The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 中国商业企业的领先者，经营商品涵盖传统家电、消费电子、百货、日用品、图书、虚拟产品等综合品类。线下实体门店1600多家，线上苏宁易购位居国内B2C前三。主力店苏宁电器业态品类分布The deep understan
15、ding of the market stems from the spirit of constant pursuit 业态分布1F103家 | 64%19家 | 12%12家 | 8%17家 | 11%3家 | 2%6家| 3%时尚生活儿童餐饮电器服务共160家项目一层业态除主力店外，主要以快时尚等服饰零售为主，同时搭配部分餐饮、儿童专卖、生活体验馆等。业态品类分布整体装修格调还是以简洁大气为主，或明或暗的门面色调，搭配艺术化英文字体，国际大牌感应运而生。整体格调业态品类分布The deep understanding of the market stems from the spirit
16、 of constant pursuit品类展示1F业态品类分布The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 业态分布2F90家 | 55%26家 | 15%11家 | 7%32家 | 19%6家 | 4%时尚餐饮儿童生活电器共165家项目二层业态除主力店外，主要以快时尚等服饰零售及生活娱乐业态为主，同时搭配部分餐饮及部分儿童零售。业态品类分布整体格调业态品类分布The deep understanding of the market stems from the spirit of
17、 constant pursuit品类展示2F装修色调时尚与简约共存。品类更加多元化。相比纯购物，更侧重体验性，将乐购的主题完美融入，沉浸其中。业态品类分布The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit 业态分布3F67家 | 58%14家 | 12%2家 | 2%29家 | 25%2家 | 2%1家| 1%餐饮生活电器儿童娱乐健身共115家项目三层业态除主力店外，主要以儿童和餐饮业态为主，代表品牌有好孩子、丽家宝贝、西贝、峨眉酒店、食通天美食广场等。业态品类分布整体格调业态品类分布T
18、he deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit品类展示3F装修色调时尚为主，各有特色，百家争鸣。品类较多，中西汇聚、烤涮兼有，再加上各类儿童教育、娱乐、运动体验馆，3F成为购物中心主力楼层。业态品类分布The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit时尚193家娱乐2家生活66家服务6家电器11家儿童52家餐饮110家43.8%25%12 %2.5 %15 %1.3 %0.4%项目
19、品类业态比分析 以年轻人热爱的快时尚为核心，搭配相对应品类，以生活类，杂货店，化妆品类为主，在店铺尾部设有快餐和水吧方便顾客休息，顶层餐饮和儿童的组合，并植入体验娱乐等新兴业态。 相同品类不在固定扎堆更多的是穿插在各个品类中，互相促进，互相吸晴，让顾客在购物中又不一样的感受，更有新兴的品类的点睛。共440家27业态品类分布The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit餐饮一层的轻餐租金较高，约10-15元/天/平米二层和三层的正餐租金约在5-6元/天/平米二层和三层的快餐租金约在8-1
20、0元/天/平米快时尚快时尚品牌（如ZARA、优衣库等）的租金全为扣点形式，约在总流水的7%左右服装零售其他服饰零售品牌的租金为固定租金和扣点两者取其高形式，固定租金约在10-15元/天/平米，扣点月在18%-20%。儿童儿童业态的租金约在7-8元/天/平米丽家宝贝约为7.5元/天/平米项目场地租金2804荟聚中心The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit项目总结分析29项目总结分析The deep understanding of the market stems from the
21、 spirit of constant pursuit0102030405 零售类新兴品牌占比越发明显，新兴业态以体验型、目的性消费型业态为主。 不同业态相结合，形成客流共享，取长补短。 餐饮品牌创新热度较高，休闲餐饮、快时尚餐饮是新兴品牌热门业态 充分利用年轻人对求知欲的探索，引进新兴的业态和高科技产品 注重硬件配置，环境氛围的营造有助于购买力优势30项目总结分析The deep understanding of the market stems from the spirit of constant pursuit0102030405 先有宜家后开发荟聚中心，故使得主力店宜家与荟聚中心互动不好，有明显的割裂，动线不畅。 荟聚在建筑空间上更倾向于提供通透的采光、宽敞的过道，但是供顾客休息的区域少之又少，需要改进。 公共空间大，得房率低，能耗大，造成项目前期运营成本高。 由于车位随着建筑物而设计，中间还有很多隔断和电梯竖井，很难一下找到停车位 欧尚超市动线较窄，地面采用小方格，略显紧凑不足31