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1、精选优质文档-倾情为你奉上影响我国房地产价格因素分析摘要：房地产业作为国民经济运行中的重要产业，在我国经济发展中具有极其重要的地位和作用。目前我国房地产价格快速上涨，趋势开始向二三线城市蔓延。加上引发的跟风炒作，导致房价攀升。本文以房地产价格为研究对象，探讨在现阶段下房地产市场环境下，影响我国房地产价格的主要因素。关键词：房地产，价格，影响因素房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。房地产价格是由许多因素相互作用的结果，众多影响因素相互交织，共同塑造了当时的房地产价格。影响房地产价格的因素主要有：成本因素、供求状况、行政和政治因素、经济因
2、素、社会因素（人口因素、心理因素）以及其他因素。下面我们详细介绍影响我国房地产价格的主要因素。一、成本因素从经济学原理来看商品的价格主要由他的成本来决定，房地产也是商品，房地产的价格中成本也占主要地位。房地产成本价格构成主要由土地成本（土地出让费）、建筑安装、工程造价、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费以及利息支出几方面构成。本文主要介绍土地成本和建筑成本。1、土地成本对房地产价格的影响相对其他影响因素，土地价格对房地产成本的影响是非常重要的，土地价格在房地产价格中一般相对比重很大。随着可用土地相对不断减少，城市土地资源日渐稀缺，土地的出让价格相对会上涨。随着我国土地面积的不断开发，我国的
3、土地面积不断减少。因此，土地总量的有限性限制了房地产数量的总量，再加上垄断以及投机性必将会导致土地价格的上涨。随着土地用地不断增加，土地价格也不断增加。房地产开发企业的成本必然增加，再加上消费者对未来土地升值的预期也会导致房地产价格上升。房地产价格相对也必然上涨。2、建安成本对房地产价格的影响建安成本是建筑和安装成本的简称，包括建筑工程费和安装工程费两大部分，是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用。从房价的构成看，建筑安装成本是构成房价的主要部分，是生产建设住宅时的原材料费用和人工费用。通过敏感性分析证明，影响开发成本最敏感的因素是建安工
4、程费，其次是征地拆迁费。因此，对住宅产品成本控制的重点首先应是建安工程费。在我国，大多数城市的建安成本占房价的比重约为32%。随着经济的不断发展，市场上建筑材料的上涨，尤其是钢材、水泥等主要建材价格的上涨，必然使建筑安装成本提高，从而导致房价的上涨。在开发的全过程中有效的、严格的控制建安成本，科学合理地降低材料费用对于房地产价格水平的降低有不可低估的作用。二、供求因素市场中的商品价格是由供给与需求平衡确定的，供给与需求是形成价格的最终因素。房地产价格也不例外，是由房地产的供给与需求决定的。现阶段我国房地产市场的主要现状是房屋供不应求。城市拆迁、家庭规模的变化、城市化进程和外来人口的进入等都导致
5、住房需求上升。相对住房需求上升来说，我国住房数量的增加则是有限的。由于开发成本增加，市场供给量减少这就导致房地产价格相对上升；政府的政策影响房地产市场供给；再加上，投资和投机性需求，我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面，不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益，使购房者预期房地产价格有上升趋势，经济预期上涨，房地产的供求量就会上升。三、行政与政治因素影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，2010年6月12日，建设部等七部委联合出台的关于加快发展公共租赁住房的指导意见，这些政策的制定，使我
6、国的住房制度不断完善，不断促进了我国房地产价格的合理性。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。而这些制度、政策的制定者是政府，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。在我国，中国政府的行政政策行为强烈的影响着中国房地产的发展。对房地产的干预影响了投资、投机、购房心理等因素，间接推动了房地产价格的变化。四、经济因素 影响房地产价格的经济因素主要是经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况等。由于不同城市的经济发展水平不同，房地产价格相对有较为显著的差异。目前我国北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，东西部、南北两地的房地
7、产价格存在着较大差异。一般而言，经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高，反之依然。五、社会因素影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。社会因素对房地产价格的影响是不容忽视的，而且也是相当复杂的。不同社会因素对房地产价格的影响近不相同，而且在不同的阶段社会因素对房地产价格的影响的作用结果是不同的。下面我们主要分析人口和心理因素对房地产价格的影响。人是房地产商品的需求者，人口的数量、素质、构成等对房地产价格有很大的影响。当人口数量增加
8、时，对房屋的需求就会增加，房地产价格就会上涨；再者，居民素质的提高必然对居住条件有所提高，增加需求，进而间接导致房地产价格上涨；随着家庭人口规模的小型化使家庭数量增多，进而对房地产需求增加，也会导致房地产价格趋高。心理因素对房地产价格的影响。现实房地产买卖时购买者和出售者的心理因素对房地产价格的影响是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：（1）购买或出售心态；（2）个人欣赏趣味（偏好）；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理以及价值观的变化。现实中投资者存在着投机心理，投机者的投机活动就可号召投资大众改变市场价格。加上人们的从众心理也会影响房地产价格的变化。六、其他因素（1）城市
9、化进程城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。按城市化进程阶段划分。我国已进入城市化加速发展阶段，世界各国的经验表明，一个国家进入城市化加速发展阶段之后，在人均住房建筑面积达到3035平方米前。该国将保持较为旺盛的住房需求。据有关机构预贝4到2010年我国城市化率将达到46 ，城市人口将达到64亿人，平均每年要新增人口1852万。单单拿住宅这一项来说，按人均居住建筑面积大30平方米计算，平均每年需增加住宅建筑面积约556亿平方米。因此，城市化水平的不断提高将会使我国在未来多年保持较旺盛的需求。随着收入水平的提高和消费结构的升级，销售量持续大幅增长，住房的需求档次也在提高。因此，旺
10、盛的住房需求和居民消费水平的提高也将促使房地产价格不断上涨的推动力。(2) 房地产市场的高回报和投机性高额利润是资本进入的强大驱动力，资本的流向总是向着利润高的地方配置。房地产本身的异质性、保值增值性和投资回收期长决定了房地产投资的高回报、高收益和高风险。从我国的房地产开发资金来源看，国内贷款的比重很大自筹资金比重较小。值得注意的是，在房地产开发的“其他资金”中，约80是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房贷款。因此，我国房地产开发资金融资渠道仍然是银行信贷，房地产企业的平均资产负债率高达75。由于银行的风险承担，房地产市场的不规范，加上房地产开发商利润最大化的驱动和消
11、费者的投机消费心理，造成了房地产市场总量不足的结构性失衡。一方面，高额利润率推动房地产开发商热衷于高附加值的高档商品房、别墅的开发，房价也远远超出普通消费者的承受能力，导致商品房的高空置率；另一方面，大多数居民的住房需求却得不到有效满足。另外，缺乏市场理念的消费者，没有科学、理性的投资判断，盲目的投机消费，也是导致房价上涨的因素之一。 七、结语 影响房地产价格的因素除以上几项之外，还会受到其他一些因素的影响。如地理位置、自然环境、交通运输设施、体育娱乐设施和医疗卫生设施等。一般情况下，位于城市经济活动的中心位置的房地产价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，其价格一般较低。自然环境因素对于房地产的心理价位以及开发成本也有着重要影响。房屋的地段、小区环境、建筑物外观等都直接影响着房屋的价格。总之，影响房地产价格的因素众多。房地产价格是由许多因素相互作用的结果，各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响是不尽相同的。众多影响因素相互交织，共同塑造了房地产价格。参考文献：1 赵帅.我国房地产价格影响因素,本科论文,2014.32 何元斌,张秀环.影响我国房地产价格的因素分析及对策研究,2006.43 王维斌,李彤.我国房地产价格影响因素分析,2011.10专心-专注-专业