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1、物业的前期介入 物业的前期介入 物业 一.依据现在物业服务的状况,物业服务前期介入可以分为以下三个阶段: 1.早期介入,充当顾问。在物业处于规划设计阶段,发展商就聘请专业阅历丰富的管理公 司做顾问,参加规划设计,站在今后运用和管理的须要提出建议。 2.中期介入,扮演监理。在土建结构已封顶,工程进入到设备安装和内部装修阶段,物业服 务公司参加进来,一方面是熟识线路、管道走向,另一方面对设备的安装质量进行监督。 3.晚期介入,起先管家。物业建设工程基本结束,工程起先竣工验收、移交验收和打算入 伙及筹备开业时,管理公司全面介入,对正式接手管理做好打算。 二.物业服务公司什么时候前期介入较好? 物业是
2、一个系统工程,设计人员可能不是特别清晰以后运用和管理中的问题,设计中难免会忽视以后运用的便利和管理的须要,这就须要物业服务前期介入人员予以提出,在设计时就 予以修正,所以介入时间越早越好,最迟介入时间应为交付前三个月。 三.管理公司前期介入有何意义? 1.完善物业的运用功能。 2.改进、改善物业的详细设计。 3.能更好地监理施工质量。 4.为竣工验收和接管验收打下基础。 5.便于日后对物业的管理。 四.前期介入须要配备哪方面的人员? 前期介入主要涉及到的是设备、设施方面的技术问题,主要应配备相应的工程技术人员,应涉及到消防、供配电、给排水、空调、电梯等方面的人员,各个物业可以依据楼盘的大小和
3、设备的多少来确定人员的多少,可能须要一人兼几项,合理支配人员。 五.管理公司前期介入与业主有何关系? 管理公司前期介入人员是站在业主和运用人的角度去发觉问题,并从以往物业服务中常常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题以及发展商简单忽视的问题中去发觉现在存 在的问题,协调发展商做出相应的改进,使以后管理便利,并保障业主的利益。 六.有监理公司为何物业服务公司还需派人员进行前期介入? 监理公司的工作重点是督促建设单位的施工是否按设计要求进行施工,管理公司不但要求工程质量得以保证,而还要要求其设计施工符合业主得利益、有利于以后的物业服务,为更 好的向业主供应服务。 来自中国物业服务论坛Bbs.P
4、七.前期介入在设备方面要留意哪些问题? 1.电气方面,留意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题,对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟识、统计,对各供电线路的走向、线径、详细预埋点进行了解,比照明线路设计是否符合以后管理的须要进行确认,以便利后期的修理、保养 和管理。 2.消防方面,对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解;对电系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行驾驭,驾驭消防主机的工作原理,回路 的分布,卷帘门的分布等。 3.给排水方面,了解供水的系统状况,各楼层由哪里供水,水箱、水池的位置、容量,市政供水的位置,住户的供水方式,各
5、个阀门的位置。在排水方面,雨水、污水、冷凝水(空调水) 的走向,检查口的位置,化粪池的位置等。 八.前期介入在清洁 物业服务前期介入对房地产项目的影响 房地产, 物业, 项目, 服务 物业服务前期介入对房地产项目的影响 中国房地产2008年第4期 一、物业服务前期介入的内容及其运作过程 物业服务的前期介入是一个长效服务的概念，是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参加决策，制定物业服务方案，并从管理和运作的角度为开发商供应楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的看法。详细内容及其 运作过程如下： 1项目可行性探讨阶段 向建设单位供应看法，对将来的物业服务
6、进行总体策划。主要内容包括：依据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业服务的模式；依据规划和配套确定物业服务服务的基本内容；依据目标客户状况确定物业服务服务的总体服务质量标准；依据物业服务成本初步确定物业服务费的收费标准；从物业建设单位的角度动身，设计出与客户目标相一样的建立在合 理性价比之上的物业服务框架性方案。 2规划设计阶段 参加建设项目的优化设计，并从运用、维护、管理、经营以及将来功能的调整和保值增值等角度，对设计方案提出看法或建议，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性看法，避开物业建成后在运用阶段出现问题。主要内容包括：就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境设计，
7、配套设施的合理性、适应性及细微环节提出看法或建议；供应设备设施的设置、选型及服务方面的改进看法；就物业服务用房等公共配套建筑提出看法。 3施工建设阶段 派出工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行视察、了解、记录，并就有关问题提出看法和建议。主要内容：就施工中发觉的问题与建设单位和施工单位共同磋商，刚好提出并落实整改方案；协作设备安装，现场进行监督，确保平安和质量；对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业服务的角度提出看法；熟识并记录基础及隐藏工程、管线的铺设走向，特殊是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业服务打下良好的基础。 4销售阶段 此阶段的介入贯穿整个销售过程，主要内
8、容包括：明确具体的物业服务方案及实施进度表；明确各种收费标准及收费方法；对销售中的活动进行安排与支配；实行各种方法宣扬并展示将来物业服务的状况；在销售现场为客户供应询问服务；将早期介入的资料、记录、方 案等，连同在销售中收集的状况和分析结论，整理后移交给前期物业服务企业。 来自中国物业服务论坛Bbs.P 二、物业服务前期介入的现状与存在问题 由于对物业服务服务理念相识不够，目前许多企业在物业服务前期介入上只是强调了物业服务介入房地产开发的阶段必需提前，但是没有明确前后物业服务的连贯性，缺乏一样的目标与运作限制。这种零散的、非系统化的前期物业介入服务，肯定程度上淡化了前期介入 的价值，其重要性也
9、很难得到相识。详细问题有以下几点： 1物业服务招标不 物业前期介入做些什么？ 物业 物业前期介入,是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入,为小区规划设计的细化、施工缺 陷的防范及运行成本的限制,供应建设性的看法。 有物业前期介入的楼盘,总是最简单赢得购房者的信任。而待建成交付之后,购房者对物业前期介入的成果满足吗?这里发表一组购房者的看法,或许对物业公司、对发展商都会有所 启迪。 细微环节更体现品质 物业前期介入的最大好处,是物业公司侧重于从业主的利益、需求动身参加看法,从而可把一般楼盘开发中简单出现的缺憾降到最低。如今能应聘前期介入的物业公司,都是些品牌企 业,阅历丰富,也拥有许多的荣誉。由
10、他们为业主们把关,使我们买房更加放心。 然而交房入住后,我们仍会发觉一些缺憾。在住宅开发日益讲究环境、房型、配套、服务 “均好性?的今日,这些缺憾的细微环节,正好成为衡量楼盘品质高下的座标。 来自中国物业服务论坛Bbs.P 乱装表具我们买的是一梯两户的房型,得房率很高,从电梯出来后,楼道、走廊的面积相当紧凑。但就在这几近局促的空间里,我们竟看不到一面完整的粉墙。因为两边的墙上,东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子。尽管这是由不同的单位来安装,但将它们统一地安装在一个合适的位置,正是物业公司应提示发展商去协调的。 污染的垃圾业主将袋装的垃圾扔在门口或电梯口,由物
11、业人员定时收集清除,这是许多小区的做法。但业主们很少会凑准了时间扔垃圾,垃圾袋也难免会破漏或散发难闻气味,这就构成了对公共走道的二次污染。于是物业公司要求我们在非规定时间将垃圾送到楼下花园的果皮箱旁边。但业主们应者寥寥:一来不便利,二来同样构成对花园的污染。这个在小区中普遍存在着的问题,物业公司在前期介入时怎么就忽视了呢?比如可建议发展商将果皮箱改成可投掷袋装垃圾的垃圾箱,最好是在每栋楼前设计一个“内置?式的、与建筑浑然一体的垃圾箱, 类似某些别墅门前的那种。 在有的高层住宅,每层设一个垃圾箱;假如不配置工作电梯,物业人员如何将垃圾运往楼下?是从消防楼梯一层层地往下挪,还是与业主共乘客梯?垃圾
12、筒脏了又如何清洗?这都是前期 介入中的物业公司应提示发展商解决的问题。 避开违章从设计起先 买楼时,物业公司经理告知我们:工程监理有时会对不规范的操作网开一面;而物业公司绝不会通融,会要求施工单位严格根据设计图纸施工,因为日后出现的任何建筑质量问题,业 主首先找的是物业公司。这话很有劝服力,我们小区的建筑质量也很不错。 今日是想结合装修中的一些问题,对前期介入的物业公司提出更高的要求。 代业主谛视设计我们小区全部的主卫都是“明?的,所以就不再设排风管。于是,家家户户安装排风扇或浴霸时,都会在窗户上方、那段唯一的外墙上凿个洞,以通排风管。这时,物业公司却告知说:窗上面是梁,梁上开洞会破坏承重,是
13、违章;接着又说,这是设计的问题,既然洞已开了,就算了。但我们业主心里依旧发毛:每层楼在相同位置破梁开洞,这对整栋楼的平安会构 成什么影响? 这种业主在装修中常常会发生的要求和困惑,物业公司应当是熟识和了解的,因此在前期介 入阶段,除了督促施工单位按图施工,物业公司还应敏锐地指出图纸设计中就考虑不周的地方,比如排风问题、承重问题、抽油烟机串味儿问题;当工作阳台的功用越来越为人认同, 那么阳台上是否有合适的热水器位置?是否有洗衣机排水地漏和拖把池落水? 治一治“空调病”空调一装,新楼变旧。在窗户安装铁栅栏、晾衣杆伸出阳台外等问题得 到限制后,空调安装已成为破坏新建商品房立面景观的头号“杀手”。缘由
14、主要有两点: 1、空调孔的位置不合适,业主为了把室内机安装妥当,只能重新打洞,原来的空调孔就成 为外墙上的“疤痕”。 &nbs 物业的前期介入 物业前期介入方案 物业前期介入工作 物业前期介入总结 物业前期介入报告 物业前期介入方案 物业前期介入培训 前期物业介入方案 物业管理的前期介入 物业前期介入管理的形式 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第12页 共12页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页