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1、物业管理状况调查报告 三汇镇物业管理状况调查报告 一、我镇小区楼盘及物业管理现状 我镇目前成型的小区共有12个，包括2个高层小区（光亮阳光佳苑、巨鑫雅苑）、1个集资房小区（祥瑞花园）、9个商品房小区，分属7个开发单位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。 我镇的住宅小区物业管理从2005年起先起步，经过10年的探究发展，物业管理逐步深化民心。通过实施物业管理，居民的居住环境变得更加整齐，城市形象也得到了较大改观。物业管理已成为人们日常生产、生活中不行或缺的有机组成部分。但由于受管理权限和历史遗留问题的影响，我镇的物业管理服务状况较为困难，总的来看，我镇业管理可分为以下两种类型：一是旧小区传统
2、旧体制的物业管理模式。由于这类小区修建当时开发商没有与正式物管公司签订合约，只是制定物管工作人员，必定会造成物管人员的消极怠工，供应的服务达不到要求，再加上这些小区业主对物业管理的相识和意识比较薄弱，物业交费率很低，规范化的物业管理难度较大，基本上没有正规的物业管理模式，只是形式上的请1-2个人即当保安，又做清洁。如：春夏秋冬四院等住宅小区，在进行物业管理时，只能实行基本服务（如简洁的保洁和修理等项目）和低收费。05年后修建的12个小区中，到目前为止有自己的业主委员会只有祥瑞花园1个小区。二是新建商品住宅小区较规范的物业管理模式。新建的住宅小区由于配套设施完善，环境较好，没有城市街道穿过，相对
3、独立集中，再加上前期物业开展较好，收费水平和收费率也较高，物业管理服务工作基本能够维持正常。如光亮阳光佳苑（重庆光亮禾顺物业管理有限公司）、巨鑫雅苑（重庆和宜物业管理有限公司）等住宅小区。但另一方面，这些由开发企业建设的住宅小区为新建小区，接房率70%左右，但有的老百姓买房不光为了住，也有作为投资的，所以入住率只有40%左右，虽然说空关房按规定连续六 1 个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区
4、的物管收费率特别低，企业经营难以为继。 二、小区实行物业管理法规状况 为了使国家物业管理条例等法律法规在我镇得小区得到有效宣扬，使物业企业成为宣扬、贯彻物业管理条例的主体，我镇实行以点带面，利用国庆、中秋及普法宣扬日等节假日开展宣扬活动，并通过横幅、报纸、宣扬单，由政府牵头、物业公司联合举办“构建和谐小区、共建美妙家园”为主题的物业服务学问竞赛活动、物业服务进百家等多种形式，集中开展物业管理政策法规宣扬活动。近一年来，发送宣扬资料近1.5万份，举办了以“ 构建和谐小区、共建美妙家园”为主题的首届物业服务学问竞赛，通过开展这些宣扬活动，对进一步加强物业管理、落实物管法规起到了良好的宣扬效果。 三
5、、小区业主大会及业主委员会状况 我镇小区起步较晚，12个小区只有祥瑞花园小区由业主投票，组成了业主委员会，其中：主任1人，副主任1人，财务1人，委员5个，基本上每1-2年召开一次业主大会，共同探讨本小区物业管理状况；2个高层小区（阳光佳苑、巨鑫雅苑）于2022年8月份交房，目前入住的业主还没有达到80%，所以还没有形成业主委员会，不过正在前期的筹备当中；起于小区都没有业主委员会。 四、物业管理公司资质、数量及经营状况 目前，我镇共有2家正规物业管理公司，分别是重庆光亮禾顺物业管理有限公司（负责光亮阳光佳苑小区）和重庆和宜物业管理有限公司（负 2 责巨鑫雅苑小区），其中禾顺物业管理公司是重庆光亮
6、集团下属子公司，公司财政能得到保障，但因目前小区入住率不足80%，加上小区有17个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况；和宜物业公司是与房地产开发商签的合同，同样由于入住率不足80%，加上小区6个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况。 五、物业管理服务状况 目前2个高层小区的物业管理服务已经进入正规化，能保障好小区内的清洁卫生、庭院看护等，基本能协调好业主与业主之间的纠纷，能供应一个较好的小区生活环境。 六、物业服务管理费用收取及管理运用状况 目前我镇的物业管理服务费用，祥瑞花园小区由业主委员会统一收取，交业主委员会财政保管，支付保安和清洁的工资，物管费用和工资基本持平；2个高层小区由
7、物业管理同意按重庆市物业局的价格统一收取，交到公司财政，公司财政再同意支付员工工资和其他修理费用等，现在是一个入不敷出的状况；剩下的小区物业费用由社区工作人员收取（基本收不全），用于支付小区保安、清洁工的工资，同样也是基本持平。 七、我镇小区物业管理存在的问题 1、没有正规的物业管理，未成立业主委员会，小区物业管理比较混乱。 全镇12个小区中，只有祥瑞花园小区成立业主委员会，2个高层小区为新建小区，暂未成立业主委员会。剩下的9个小区均未成立业主委员会。主要是因为此类小区自2005年建成以后，小区起先引进物业管理模式，由开发商制定物业管理人员来管理物业，但由于物业管理人员自身素养的偏低，是的无关
8、于业主的冲突纠纷越来越严峻，对供应的服务越来越不满足， 3 最终开发商撤下全部的物业管理人员，由业主自行管理。目前9个小区基本上都是由业主选1-2个人作为小区的物业管理人员，即为小区的清洁工，又为小区的保安，只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区的民事纠纷、工程修理基本都交给社区或者镇政府，增加了社区的工作量，反过来问题没有解决好，业主还不满足。业办法识较差，物业管理得不到群众支持。 2、部分小区物业管理费收费难。 12个小区，除了2个高层电梯小区物业费收取根据重庆市物价局核准外，其余10个小区物业费基本上是根据建筑面积来收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。
9、由于没有正规的物业管理公司收取物管费，也没有业主委员会，业主自身市民意识不强， “花钱买服务”的意识比较死板，比如说有的小区业主起先交了物管费，但是由于某些业主没有交导致心里不平衡，或者说自己过分要求得到更多的服务而没有供应，继而起先不交物管费；有的是口头说交，但没有实际行动。 征收的物管费用，有物管公司的干脆上交物管公司，物管人员的工资统一由物管公司发放，2个高层小区目前的经营状况基本上都是公司要倒贴，像阳光佳苑，17个物业管理人员每年的工资发放达到30多万，而物管费全额收取才有24万多，资金缺口近 8、9万元，其他如小区内水电费用，公共设施修理费用也由物管公司缴纳。没有正式物管公司的，像祥
10、瑞花园小区有业主委员会，费用由委员会统一支付保安和清洁工的工资，剩余的作为小区内的修理费用；其他小区的物管费，能收上来的交由社区管理，然后按时给保安或者清洁工发放工资，有的小区也会楚翔缴纳的物管费用不够支付保安或者清洁工工资的现象，导致小区无物管。 3、集资房小区成政府包袱。 某些小区（如祥瑞花园小区）起先修建的时候为集资房，业主没有购 4 买大修基金，目前房屋因工程质量问题，外墙脱落、房屋漏水、消防管道破损等修葺的资金没有着落，事实上成了政府的包袱。 4、规划超前性不够，车位配备普遍不足。 由于开发时间较早，规划超前性不够，业主生活水平的提高，购买私家车的人员越来越多，导致镇内大部分小区车位
11、配备不足。12个小区除了2个高层电梯小区有自己的地下停车位，其余十个小区都没有统一的小区车位，小区内车辆乱停乱放的现象比较严峻，甚至有的车子停到了小区周边的马路上，增加了城市管理的任务。 八、造成问题的主要缘由 1、业主市民意识不强，业委会难成立。 业主自身市民意识不强，是各小区未成立业主委员会的一个重要缘由。随着生活水平的稳步提高，部分农夫“洗脚上田”，在掘到“第一桶金”后在镇里的小区置业，变成了“业主”。但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却，比如擅改房屋结构、私拉乱接电线、乱养猫狗宠物等；对物业管理则爱理不理，一不兴奋就拖欠物业管理费，或到管理处大吵大闹，严峻的就堵塞小区门
12、口。“物业是服务，花钱买服务”的共识还没有成熟或者理解得比较死板。但这些业主却没有组建业主委员会，联合起来与物业管理公司同等沟通的意识。 2、历史遗留问题未有效解决，多方冲突纠缠不清。 很多小区当时开发商出售房屋的时候并没有要求购房者购买大修基金，现在开发商房子修好之后，指定的物业管理人员也没有接着做下去，业主选定的保安兼清洁工又只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区内的工程方面的问题，开发商拿已过保修期的借口来搪塞，不予修补；没有大修基金，像外墙脱落，外墙漏水等现象业主也很难自行筹集资金进行修 5 补，寻求政府的帮助，政府也只能从中磋商，必定导致纠纷越来越深，冲突越积越多。物业管理修理基金由
13、谁出尚难确定，形成潜在的纠纷起因。 九、物业管理服务建设的几点建议 1、加强引导和监督，推动组建业主委员会。 针对重庆市物业管理条例的要求，我镇国土部门主动协调区房管部门加强对广阔业主的引导，推动全镇符合条件的小区楼盘成立业主委员会，以形成业主共识，规范物业管理，维护业主和物业管理公司双方利益。 2、加强物业管理费、修理基金收支和公共收益安排审核、监管。 国家、省的物业管理条例及其实施方法都规定了物业管理费、修理基金等的收支管理方法，以及公共收益的安排原则。待组建业主委员会后，应加强对这些收支的审核、监管。条件成熟的，可以借鉴全镇现行的村级财务管理制度，尝试引进社会中介机构管理物业管理费、修理
14、基金和公共收益安排。 3、科学规划，加强管理。 由镇政府出台对全镇小区停车问题的改善方案，一方面明确新开发楼盘要科学规划，车位配置要适度超前；另一方面规划在楼盘集中区的适当位置建设公共停车场，以市场化手段解决停车难问题；第三，加强管理，禁止路边乱停乱放，维护市容整齐，确保车辆存放平安。 4、加强宣扬，提高业主市民意识。 居住在现代化的小区楼盘中，业主就成为了现代城镇中的一员。业主不但要从身份上实现从农夫向居民的转变，而且要实现从“小农意识”向“市民意识”的提升。这里的市民意识包括：主动推行代管制，即依法成立业主委员会代表业主进行管理，实现主业民主权利；主动提升社区意识， 6 即对异质人口聚居的
15、城市新社区和对所居住城市的认同、期盼及参加意识；主动培育公共意识，即对社区公共空间和场所秩序、平安的认同、维护意识；努力增加法制意识，即依法处理与开发商、物业管理、业主委员会及其他业主的关系，不实行违法手段以求合法诉求的实现。 政府、物业管理公司以及将要成立的业主委员会，应利用各种途径、媒介和载体，宣扬市民意识，提高业主依法处理物业管理问题的实力和水平。 物业管理状况调查报告 物业管理状况分析 南通开发区住宅小区物业管理状况调查报告 班级管理状况的调查报告 生产管理状况调查报告 某地居住小区物业管理状况的社会实践调查报告 物业管理行业生存状况调查报告 物业管理调查报告 物业管理调查报告 物业管理调查报告 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第11页 共11页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页