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1、江西财拄大謦lINGX【JNfVE陋州()F FlNNCEEc。NOMjc50川Y3221815论文题目(中文)论文题目(英文)学校代码密级中图分类号 UDC硕士学位论文MASTER DISSERTATIoN基于改进的FcFF模型的房地产上市公司价值评估研究ReseaJch ofValue Evalu砒ion in Real Estate L西tedCompany Based on the ImpmVed FCFF Mode作 者 奎圭监 导 师 张鹏申请学位学科专业硕士资产评估培养单位 经济学院研究方向 企业价值评估二。一七年六月万方数据独创性声明本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行
2、的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得江西财经大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。签名：垄垒盛日期：她关于论文使用授权的说明本人完全了解江西财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。(保密的论文在解密后遵守此规定)万方数据目 录灿雌IIII|圳哪哪IIIII删Y322 1 8 1 51绪
3、仑111研究背景及研究意义112国内外研究述评213研究内容和研究思路314本文贡献及不足42我国房地产上市公司及其价值评估的现状及发展趋势分析521我国房地产上市公司的发展现状分析522我国房地产上市公司的问题与发展趋势分析7221我国房地产上市公司的问题分析7222我国房地产上市公司的未来发展趋势分析73房地产上市公司价值评估的相关理论基础931企业价值评估的基本原理932房地产上市公司价值评估的特殊性分析933房地产上市公司价值评估的基本方法比较分析104自由现金流折现模型在房地产上市公司价值评估中的应用分析1241自由现金流折现模型的基本原理12411自由现金流折现模型的分类12412
4、自由现金流折现模型的适用性分析1342利用FCFF模型进行房地产上市公司价值评估的基本思路1443房地产上市公司自由现金流的特殊性及参数修正14431房地产上市公司现金流的特殊性14432房地产上市公司自由现金流的参数修正1544房地产上市公司自由现金流模型的折现率修正16441加权平均资本成本1 6442股权资本成本的修正16443无风险报酬率的修正17444贝塔系数的修正185利用改进的FCFF模型对房地产上市公司进行价值评估的案例分析2051案例背景及评估基本情况20511 EG地产集团基本情况简介20512 EG地产集团财务状况分析2152案例中自由现金流的测算22万方数据53案例中折
5、现率的修正测算27531市场风险溢价的测算28532贝塔值的测算2854案例企业价值评估结果及分析29541修正前的企业价值评估结果29542修正后的企业价值评估结果296研究结论与展望3 l参考文献33致 谢36万方数据Contents1 Introductionl11 The research bac kground a11d sigIliflcance112 Joumals reviewed213 Research content and ideas314 Contribution aIld deficiency42 The status quo and trend of listed
6、company of real estate and its eValuation521 The development status oflisted company ofreal estate522 The problems a11d deVelopment trend oflisted co瑚【pany ofreal eState7221 The problem analysis ofliSted coII】【pany ofreal estate7222 The developmem trend analysis ofliSted comp锄y ofreal estate73 The t
7、heotical basisof listed company Valuation of real estate931 The basic principle of ente印rise value aSsessment932 The panicul碰t)，ofliSted compally Valuation ofreal estate933 The baSic ways oflisted com王)aIly砌uation ofreal estate104 The analysis of application with DCF in real estate listed company124
8、1 The baSic principles ofDCF12411 111e classification ofDCF12412 The叩plicability a11alysis ofDCF1342 The basic ideas oflisted conlpany Valuation ofreal estate with FCFF1443 7rhe p矾cularit)r and par锄eter correction of矗ee caSh now14431 The paIticulari够ofreal caSh now ofreal estate listed compaIly14432
9、 The parameter correctionof矗ee c础floW1544 The correction ofdiseount rate ofFCFF16441 The wei出1ted aVerage cost ofc a】pital16442 The correction ofme cost ofequity capital16443 111e correction of也e risk仔ee ra17444 The conection of beta1 85 Case analysis of real estate listed company with improVed FCFF
10、2051 CaSe background and basic situation20511 Basic situation ofEVergI锄de Group20512 Tlle finaIlcial status ofEve略mde Group20万方数据52 The Calculation ofme行ee cash flow2253 The revised estimation oftlle discoum rate一27531 111e calculation ofthe m破et risk Dremi啪28532 Beta measure2854 The assessment resu
11、lts and analvsis29541 The reVised enterprise value assessment29542 Uncorrected enterprise value assessment一296 The research conclusion and prospect3 1Ref奄rence33Acknowledgement36V万方数据摘 要房地产业作为中国经济的支柱产业经历了十几年的高速发展，从处于宽松的经济环境到日趋多元化的行业环境，中国的房地产行业正面临越来越多的挑战。除了传统的民生住宅地产，房地产开发模式出现了新的细分，如教育地产、物流地产、商业配套地产等。
12、房地产上市公司在寻求多元化发展的同时，管理者需要时刻洞察行业的变化，并正确认识企业自身的内在价值。对于投资者而言，对目标房地产价值的合理判断有利于其作出正确的投资决策。在此背景下，房地产价值评估也需要在原有的评估方法基础上进行系统修正，并进一步开拓新的评估模式。本文根据房地产公司的特点以及价值评估的基本原理，采用改进的FCFF模型对房地产企业进行价值评估。FCFF模型修正的部分重点集中在自由现金流、无风险利率和贝塔系数上。本文首先系统介绍了文章的选题意义和研究背景，并梳理了国际和国内的经典文献。第二部分系统分析了当前房地产价值评估的现状、问题及发展趋势。第三部分比较分析了企业价值评估的传统方法
13、，通过研究房地产价值评估的特殊性得出房地产价值评估的适用模型。第四部分从FCFF模型的适用性、公司预期现金流、公司特有风险收益率和贝塔系数的修正角度探讨了自由现金流折现模型在房地产上市公司价值评估中的应用。第五部分结合前文进行了案例分析。最后是全文的总结和政策建议。本文的主要研究结论是：修正后的自由现金流模型在房地产价值评估问题上有较强的适用价值，在后续研究和实务应用中应结合房地产业的行业特点和宏观经济发展变化对自由现金流、无风险利率和贝塔系数进行系统修正。本文的贡献主要是将修正后的FCFF模型与未修正的FCFF模型进行对比分析，证实自由现金流模型在我国房地产企业价值评估中的适用性。FCFF相
14、关参数的修正更加符合我国房地产价值评估的发展现状，这些修正方法具有一定的创新价值。关键词：自由现金流折现法；房地产；企业价值评估万方数据AbstractThe real es协ce industry has experienced more man 1 0 years of rapid development舶m the loose economic enViromem to me increas吨ly diverse indus衄Chinarealestate indus蚵V“1l face more觚d more challengesIn addition to residentiaI r
15、eal estatethe market also印peared the new fornl of real estate development，such as tourism realestate，endowment real estate，etcThis requires mallagers of rea】estate liSted companycaIl correctly u工1derstalld the i删nsic value of t量le ente印rise矗seIf and find out the realdnVe f打orable f-aCtors for也e deVe
16、lopment of the companyFor investorS，accurate andreasonable assessment value of the real estate liSted companies is help for t量lem tojudgment correctly on investment behaviorUnder this backgmund，也e reaj estateappraisal also need to conect the system on the basis of existing evaluation me10ds a11dto e
17、xplore new aSsessment model胁herAccording t0 the basic principle of real estate appraisal，t量lis p印er adopts thea由usted free cash flow discoum model to evaluate the value of real estaterhe modifiedpar锄eters are mai芏lly concen仃ated in nee cash flow，me risk疔ee imerest rate a芏1d mebeta coe蚯cientThe p印er
18、firStly introduces me research backgrouIld a11dle meaIlingof the topic aIld combed the classical literature at home and abroadThe second DartanalyZes the Status quo，problems and development臼end of me current real estate印praisalThe t11ird pan mainly a11alyzes也e p甜icul撕够of reaJ estate印praisal and the印
19、plic曲ili够of the real estate appraisal basic methodsFrom t11e applicabili哆of f诧ecash now discoum model，t11e蠡xed poim of cash now arld discouIlt rate of real estateValue aSsessment，The fourth part discussed the application of矗ee cash flow discountmodel in廿le real estate Valuation of listed compaIlieST
20、he fiful pan has cal矗ed tlle caseaIlalysis combimg谢th the aboveThe 1aSt is the s啪mary of me伽l teXt aIld policysuggestionsThis article main research conclusion is：the adjusted矗ee cash now model hasgood applicable VaLlue in real estate appraisal111 me subsequent researCh a11d practical印plication，the c
21、onection of nee cash now，the risk nee rate a11d beta coe伍cientshould be baSed on t11e characteriStics of real estate industr)，aIld t11e change of macroeconomic deVelopmentThe contribution of t11is p印er is maillly to anaJyze me revisedFCFF model aIld t量1e modified FCFF model，a11d coIlfinlls tlle印plic
22、abil畸of tlle舶ecash flow model in Value aSsessment of real estate enteIprise Related p啪eterconection of FCFF more confbml to present situation of the real estate appraisal in our，万方数据count】吼the correction metllod haS certain innovation valueThe correction metllod haScertain innovation valueKey words：
23、Free CaSh Flow Discount Method，The Real Estate，Ente印rise、能ueEvaluation万方数据1绪论1绪论11研究背景及研究意义房地产己成为我国民众生活的刚需商品，所以房地产的价格以及行业的动态一直是国民关注的焦点。我国目前拥有好几百家房地产企业，规模大小和经营方式参差不齐，进入世界500强的企业寥寥无几。近些年，房地产价值评估产业迅速兴起。随着我国经济进入调整期后，大量的房地产企业的并购重组随之产生。此外，我国资本市场结构不断优化升级，使得房地产逐渐演变成以增值性质为主的投资产品，这就使得房地产成为了投资者眼中带有增值性质的特殊商品。这件
24、特殊商品的价值是否值得投资以及在并购重组中对目标企业如何定价，都要求投资者和企业管理者手中有目标评估企业的合理并精确的评估报告。目前企业价值评估的理论研究已经发展的比较系统和完善，其方法主要包括资产基础法、市场法、收益法等。就发达国家而言，由于其商品和资本市场都发展地比较健全和完善，评估公司采用的主流评估方法为市场法和收益法。由于我国房地产竞争市场发展地不够充分，在评估实务中运用的最多的方法是资产基础法，而市场法应用得较少。随着我国房地产竞争市场的不断发展和完善，对收益法的研究探索以及在实践中的应用得到了不断发展，而收益法中的FCFF模型能够合理地估测出处于发展阶段的企业的整体价值。因此，本文
25、重点针对FCFF模型在房地产上市公司价值评估中的应用问题展开研究。(1)理论意义其理论意义有：第一，考虑到我国资本市场的基本情况和房地产行业的特殊性，目前采用较为普遍的评估方法仍然是资产基础法。但是这种方法存在一定的局限性，评估出的企业价值往往会低于企业的真实价值。由于自由现金流折现模型在企业价值评估中的应用发展，企业越来越注重市场价值理念。第二，日臻健全的评估方法使得企业在进行交易时能够获取交易各方的实际情况和发展潜力，从而可以有力地促进资本的有效运转与流动，进一步推动资本市场的发展。第三，本文在利用FCFF方法时，综合考虑了行业背景、宏观经济波动和规制政策调整等因素，并对折现率和自由现金流
26、计算方法进行了修正，进一步提高了该方法的理论完备性。(2)现实意义第一，在房地产行业中，企业价值评估方法可以准确地估算出企业的真实价值。为了使得企业价值得到最大化，这就需要企业能够迅速对自身价值做出合理评价，并及时对企业的战略进行调整。第二，房地产市场为投资者提供了更多的万方数据基于改进的FCFF模型的房地产上市公司价值评估研究投资产品。虽然一直以来房地产投资相比其他投资产品的风险较小，但是同样存在着一定的风险。而企业价值评估的目的在于给投资者提供真实可靠的评估数据来判断投资项目的可行性从而规避风险。第三，本文对FCFF方法计算过程中的自由现金流和折现率进行了系统修正补充，有助于更好的解释FC
27、FF模型在实际中的应用问题并提高房地产业价值评估的准确性。12国内外研究述评(1)国外研究述评关于企业价值评估，在20世纪初Fisher首先对企业价值评估方法进行了研究，并提出了对未来可预期收益年限的收入进行折现的观点。Kim(2010)对9家大型的房地产上市公司的经营数据进行了研究，得出的结论是企业可发展性和现金管理能力是影响企业盈利能力的主要因素。Gharsellaoui(2011)分析了样本公司最近几年的经营数据，并得出净资产收益率、资产负债率对房地产上市公司有着显著影响。Jensen(1986)首先给出了自由现金流量的解释意义，即除去所有用于企业运营的资金后的现金余额。这部分就是企业的
28、自由现金流量，在未来可以为公司创造一定的价值，实现利益最大化。19世纪末20世纪初，美国经济学家Fisher提出了资本价值理论，并根据资本和收入的关系提出了现金流折现模型理论。由Copelalld et a1(1990)提出了较为系统的自由现金流理论，该理论就是如今发达国家主要采取的企业价值评估方法。Jussi et a1(2003)提出了根据企业的财务状况和营运标准计算自由现金流量。D锄odara(2005)将自由现金流贴现法运用到高新技术企业的评估中，其中主要包括现金流量的测算和折现率的测算。Michalsl(i(2008)在保证企业价值最大化的情况下运用FCFF模型求得了目标项目的修正值
29、。F锄a et aJ(2013)认为在一个较短周期内，无论是企业的市值还是其内在价值都无法进行合理预测，但在长期内能预测资产的一个相对走势，该观点为预测自由现金流量值提供了实证基础。(2)国内研究述评关于企业价值评估，张启銮、刘倩倩(2009)针对房地产企业的典型特征，引入了修正后的模型对目标公司财务数据进行了研究。贺琼(2010)指出用收益法进行评估存在一定的主观性，所以在运用收益法进行评估的时候要对企业的实际情况进行详细地分析和预测。陈留平(2014)认为收益法对企业价值评估普遍国Jensen，MC，1986，Agency Cost ofFree CaSh Flow，Corpomte Fi
30、nance，aIld T钛eover，爿mPrlc口甩&彻Dm配忍v咖，V0176，No2，pp323-329万方数据1绪论适用，但其评估的重点在于如何选用一个和收益口径相匹配的折现率。关于自由现金流折现模型，祝涛(2008)着重分析了FCFF模型在评估实务中的应用，并对过程中出现的问题提出了相关的解决方案。陈蕾、刘旭(2012)对FCFF模型进行了深入分析，通过对FCFF模型的修正得出不同参数的选择对企业价值评估的影响十分显著，特别是折现率的选择对评估结果的影响极大。张敦力等(2014)从FCFF指标的细化、量化，FCFF理论研究领域的扩展，FCFF的优化，FCFF理论的中国化四个方面提出F
31、CFF理论的未来研究方向。(3)文献综述小结综上所述，虽然企业价值评估在国外已经有着很成熟的理论基础，但在中国仍处于发展阶段。结合以上国内外文献研究述评，我们可以知道国外学者的研究重点主要是基本模型的创新开发、评估理论的进一步完善和实证技术的具体应用，而国内学者的研究方向主要是FCFF模型在我国市场的具体应用。上述研究较少对FCFF模型在某一具体行业中的具体应用进行探讨，本文基于前人研究基础，将FCFF模型在房地产上市公司价值评估中的具体应用进行系统分析并对相关系数进行修正。13研究内容和研究思路本文结合价值评估理论和房地产发展理论，从我国房地产行业的特点和房地产上市公司的价值评估特征入手，根
32、据我国的宏观政策和资本市场的基本情况和发展趋势，对价值评估方法进行分析讨论进而选出适合我国房地产企业的评估方法。本文结合我国房地产行业的实际情况，侧重分析了企业价值评估方法的构建和运用，而后对FCFF模型进行改进，并对其在房地产行业的适用性进行深入研究。最后对FCFF模型改进前后的结果进行对比分析，分别对评估机构、投资者及房地产企业提出了不同的改进建议。全文主要内容构架如下：首先绪论部分，主要介绍了本文的选题意义和研究背景，概括了全文的的研究框架以及研究方法的创新与不足。第二部分结合房地产投资市场的相关概述，阐述了我国房地产上市公司的发展现状及企业价值评估的基本情况。第三部分讨论了企业价值评估
33、的基本理论以及房地产企业价值评估的基本方法，为后文的案例分析奠定理论基础。第四部分阐述自由现金流量模型的大体分类以及FCFF模型改进的总体思路，并根据房地产上市公司的特点对FCFF模型的参数进行了修正。第五部分进行案例分析。第六部分进行全文总结并提出相关建议。综合本文研究的成果，得出本文主要的研究结论及政策建议，并指出本文研究方法的局限性以及未来进一步的研究方向。祝涛企业价值评估中自由现金流量指标的运用【J】财会月刊，2007，01：1517陈蕾、刘旭FCFF模型参数选取对企业价值影响的统计分析【J】财会月刊，2012，09：4044张敦力等自由现金流量理论发展的路径、挑战与机遇明会计研究，2
34、014，ll：61-663万方数据基于改进的FCFF模型的房地产上市公司价值评估研究具体框架如图11。基于改进的FcFF模型的房地产上市公司价值评估研究上我国房地产上市公司的现状、特点及变化趋势l 0评估基本原理 特殊。 性分析 基本方法比较分析， 00 1FcFF模型在房地产上市公司价值评估中的应用分析 1 r I模型基本思路 自由现金流特殊性 参数修正案例分析上研究结论与展望图11逻辑思路框架图14本文贡献及不足本文的贡献有两点：第一，将修正后的FCFF模型与未修正的FCFF模型进行对比分析，证实自由现金流模型在我国房地产企业价值评估中的适用性，为实际应用提供理论参考。第二，对FCFF相关
35、参数的修正更加符合我国房地产价值评估的发展现状，这些修正方法具有一定的创新使用价值。本文的不足之处有两点：第一，本文采用自由现金流折现模型，选取EG地产公司估值案例进行分析。所进行的案例分析只适用于对文章所选择模型的适用性进行印证，而没有测度企业所处的宏观经济状况、自身财务状况、市场竞争环境等各种相关内、外部因素的不同而对评估值的影响。第二，本文在对FCFF模型进行改进时，只是用评估结果说明改进后的FCFF模型比改进前的FCFF模型更加适用于房地产上市公司企业价值的评估，但是并没有对一些参数的改进方法进行特别详细的阐述。4万方数据2我国房地产上市公司及其价值评估的现状及发展趋势分析2我国房地产
36、上市公司及其价值评估的现状及发展趋势分析21我国房地产上市公司的发展现状分析近年来我国房地产市场整体处于稳定状态，尽管有部分城市还会继续加大限制性的政策，但是大部分城市还会延续之前稳定和刺激市场的相关政策。2016年房地产上市公司业绩的显著改善受益于一二线楼市的回暖。总之，在国家政策放缓和客户预期的作用下，房地产上市公司的市场空间将进一步加大，但是其核心净利润的上涨还是未知数。(1)经济政策近年来，我国房地产的发展一直随着政策环境的变化而变化，而民用住房市场尤为明显。中国楼市经历了“黄金十年，但是房地产行业的泡沫也越来越大。2007年国家紧缩的房地产调控政策使得我国房地产市场整体呈现低迷状态。
37、2008年全球金融危机的爆发使得中国的经济受到冲击，特别是中国的房地产市场。2009年房地产行业在经济刺激政策的背景下，交易量和房价都升至历史最高点。2010年，为了应对房价的持续上涨，国家陆陆续续在多省市出台了多项商品房限购政策。如图21和图22所示，2012年全国住宅销售套数和全国商品房销售收入虽然有所上升，但是实际的差别不是很大，但也说明了中国的房地产市场正逐步恢复稳定，消费者也对房地产投资充满信心。2013年全国住宅销售套数和全国商品房销售收入为历史最高，2013年后该数值开始回落。2015年，房地产市场逐渐回暖，住宅销售套数开始呈增长趋势。筠每 22霉 2税3霉 2镄囊每 25年数据
38、来源：国家统计局图21 201 12015年全国住宅销售量对比蹴搬黼燃辩巷t筵攘黼燧张能嚣万方数据基于改进的FCFF模型的房地产上市公司价值评估研究2蟹ll冬 鞠2年 2slj辱 羚挥 2移15雄图22 20112015年全国商品房销售收入对比数据来源：国家统计局(2)行业环境房地产行业的商品价格与其所在城市的人口密度和经济发展水平都有着很大的联系。其次，房地产公司必须有大量可持续周转的资金来支撑公司的日常运作，特别是开发前期的拿地成本。房地产行业有着高负债的特点，其原因在于房地产的开发周期长，投资风险较高。前期竞价买地、中期规划建设、后期营销维护等等都需要大量的资金来实现整个企业的正常运转。
39、在过去房地产行业的资金大多来自银行贷款，但是随着国家宏观调控的趋近，对房地产行业紧缩银根，许多房地产开发商渐渐避开了负债经营，开始注重权益资本的引用。2011年至2015年房地产企业投资额由下图23所示。l冀避s氍糕辎锱寰莲黛鉴一绷数据来源：国家统计局瓣11年 2黪l：耷 弱3率 2辱l遗每 2棼15每图23 201 12015年全国房地产开发商投资额对比露黪黪瓣簿霪碧黪掩黪羚?黪毒要罅h攀落瓣耀逛唾耀噬酬万方数据22我国房地产上市公司的问题与发展趋势分析221我国房地产上市公司的问题分析(1)资产负债率偏高，盈利能力偏低由于房地产行业高负债的特点，近几年的房地产企业的负债率都在75左右，有些
40、企业甚至达到了90以上。这与房地产行业对资金的巨大需求有关，这也是现在众多房企多元化发展的重要原因。由于房地产企业自身发展的原因，需要大量的资金和现金流来进行正常投资和运作，负责率偏高，因此房地产企业的产业结构还需不断优化升级来规避各种风险。(2)企业数量繁多，竞争环境恶劣房地产企业迅速崛起，一些不属于房地产行业的集团公司也会涉及房地产投资经营，逐步形成了“大鱼吃小鱼”的局面。不成规模的房地产小型企业存在被大公司收购的风险，一些资金周转出现问题的房地产企业甚至会面临倒闭的风险。与国外较成熟的房地产市场相比，国内房企的抗风险能力不高。222我国房地产上市公司的未来发展趋势分析(1)融资渠道多元化
41、最近几年，房地产行业的利润率呈现下滑的趋势，而较低的融资费用可以为企业降低经营成本，进一步提升利润空间。但2017年以来，由于我国的融资渠道受到严格制约，房地产企业融资环境不容乐观。且融资成本在不断增加，甚至超过了一些小型房企能够承受的范围。也就是说，对于快速扩张的大型房企来说，融资渠道将会越来越多元化。(2)经营方式多样化国有的房地产上市公司可能会出现更大规模的一些兼并重组的状况，很多房企特别是一些龙头房企也将会回归。房地产上市公司将会不断优化布局和创新产品。除了住宅方面的战略发展之外，我国上市房企还对其他各个线条进行了布局，例如房地产金融、文化、体育、医疗、养老、教育等方面，他们都希望从一
42、家单一的房企转变成多元化的集团公司。(3)注重企业品牌效应如今我国的房地产市场逐渐走向市场化和正规化，客户不仅注重品质住宅的质量，也日益看中房地产企业的品牌号召力。企业的品牌直接决定了企业在客户心中的形象和地位，品牌效应对于企业的发展是不言而喻的。尤其是竞争激烈的今天，品牌直接是一个企业核心优势的体现，所以几乎所有的房地产企业都把营销条线的品牌策划摆在了一个很重要的位置。房地产公司的楼盘营销案场除了摆万方数据基于改进的FCFF模型的房地产上市公司价值评估研究放项目沙盘、项目区位介绍展板、项目效果图等基本营销工具以外，还为了宣传企业品牌而专门设置了企业的品牌展示墙。为了保持持续增长并保持领先，房
43、地产企业将会抓住机遇，塑造更加具有竞争优势的品牌以及提升品牌价值。万方数据3房地产上市公司价值评估的相关理论基础3房地产上市公司价值评估的相关理论基础31企业价值评估的基本原理企业价值评估是指结合企业的实际情况、评估目的、评估基本假设等因素，选择契合被评估单位的价值评估方法，同时在兼顾了被评估企业各种获利因素和各种风险后测度企业在未来的盈利能力，进而得出企业内在价值的过程。企业价值源于企业在未来持续经营前提下的盈利能力，企业之所以具有价值并且能够进行交易是由于它们内在具有产生现金流的能力。也就是说，企业价值不能简单地等同于企业各项单项资产的加总，也不是公司的账面价值或公司的市值。通过企业价值评
44、估而得出的企业真实的内在价值不仅是为企业的管理者服务，同样也为评估信息的使用者提供所需要的信息。32房地产上市公司价值评估的特殊性分析(1)地域性一项房地产一旦建成，它的位置就是固定不变的，这就是房地产的固定性。房地产位置的固定性导致了房地产特有的地域特点。加上我国人口政策和户籍系统的原因，城市和农村、东南沿海地区和中西部地区等的房地产在供求关系上都会存在一定的差异。地域性在一定程度上也有区位的要求，一个城市里不同区位的房地产供求关系也是不一样的。(2)周期性房地产行业从初始筹集资金、建设安装、验收交付、存货的出售等阶段到最终获取收益，这期间需要几年甚至更长的时间。这仅是企业单个项目的投资回报期，一般企业会同时开展多个项目，这势必会对企业现金流产生影响。一项房地产的开发周期和