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1、论经纪人佣金的获得与被甩的防范_房产经纪人佣金摘要：佣金是经纪人智力劳动的价格，是经纪人的合法收入，是经纪人赖以生存和发展的物质基础。文章主要探讨经纪人在完成了当事人的约定服务后，如何取得与所经纪的业务内容保持肯定比例关系的佣金，尤其是佣金支付、佣金标准以及防止佣金被甩的方法与技巧。关键词：经纪人；佣金；获得“三农”问题的核心就是农产品流通、农业生产和市场需求之间有效连接的问题。农夫致富的关键在于农产品能够顺当进入市场实现增值。近年来，湖南省各地农村经纪人发展快速，特殊是在农产品交易市场的作用越来越明显。“据湖南省工商局介绍，2022年新增农村经纪人4794人，2022年湖南共有农村经纪人14
2、316人。这些农村经纪人成了涉农企业与农夫合作组织、农村个体户及农夫联系的桥梁，在信息传播、商品交易等方面作用越来越大，促进了农夫在生产方式、加工模式、交易方法等方面的变更，这些农村经纪人，2022年一年促成的交易额达到了66亿元。”而为仔细贯彻党中心国务院“关于加强农村好用人才队伍建设、培育发展农业经纪人才”的指示精神，由湖南省工商行政管理局、省供销合作总社等单位联合举办的“旨在提升农业经纪人综合素养，为推动湖南农业大发展和农夫增收致富服务”，将评比出“湖南省一百零一佳农业经纪人”、“湖南省十强农产品经纪人”、“湖南省十大农业经纪创业模范”、首届湖南省优秀农业经纪人评比表彰活动也已于2022
3、年9月2日在长沙启动。农夫要致富，农村经纪人要多多益善。他们在市场中不行或缺的作用越来越重要和明显。但由于农村经纪人是我国农业经济中的新生力气，不同程度地存在着经纪规模小，组织化程度低，执业人员素养偏低，驾驭的信息量少，法律学问少，法制意识不强，合同意识和履行实力差等问题，尤其是一些合法经纪人的佣金被甩，给他们造成侵害。佣金是经纪人赖以生存和发展的物质基础。但在实际经济活动中，经纪人佣金被甩的现象常常发生。由于经纪法没有出台，法制还不健全，经纪人的权益经常受到侵扰，以至于给经纪人造成损失。那么经纪人在完成了当事人的约定服务后，怎样获得佣金和防止佣金被甩？经纪人要了解佣金的支付方式和佣金收取标准
4、，因此学习防止佣金被甩的技术就显得尤为重要。一、经纪人佣金的支付与支付方式经纪人没有商品的全部权，不从事现货买卖，在经纪活动中的唯一收入是佣金。“佣金是经纪人智力劳动的价格。经纪人为托付人供应（居间、行纪、代理）约定服务后，托付方（人）或当事人双方，依照法律规定或者双方约定，对经纪人履行经纪职责的劳动耗费所赐予的价值补偿，是经纪人在肯定的社会劳动时间内所创建的劳动价值和社会价值的体现，是经纪人的劳动酬劳、风险酬劳和经营酬劳的综合收入，“经纪人从事经纪活动所得到的佣金是其合法收入”。依据我国反不正值竞争法第8条第2款规定，“经营者销售或购买商品，可以给中间人佣金，但必需入账，受国家法律爱护”。那
5、么经纪人佣金如何支付？佣金的支付人是经纪业务的托付方或当事人双方。只有经纪合同中规定的经纪业务的托付方或约定的当事人双方，才有支付佣金的义务。支付佣金的方法可以用现金，也可以用转账结算或其他方式。经纪人收取佣金后应当开发票，并依法缴纳税金和管理费。除法律、法规、规章另有规定外，佣金的支付时间由经纪人与托付人自行约定。一般状况下，佣金在经纪中介完成，买卖双方签订合同后支付。假如由经纪人撮合而签订合同后，合同没有履行，只要合同不是与经纪人有关而造成合同不能履行，不影响经纪人获得佣金。假如经纪活动的费用高，须要前期投入，佣金的数额较大，托付人认为经纪业务的难度大，须要提前支付部分佣金以激励经纪人的状
6、况下，托付人可以提前支付部分佣金，待买卖双方签订合同成交后，再支付剩余部分。经纪人一旦接受托付人的托付，首先要与托付人签订经纪合同，在经纪合同中应当将佣金的数量、支付方式、支付期限及经纪中介不成时中介费用的负担等方面必需明确，肯定要写入经纪合同。其次是在经纪合同中要明确预付费用款，规定经纪人可以向托付人预收肯定比例的保证金，以保证经纪机构和经纪人的权益。有权要求托付方支付经纪活动中所开支的费用，包括差旅费、利息、询问费、电话费、保管费、商品检验费、租借场地费、办公费等。托付人与经纪人可商定将佣金和成本费用合并，在经纪合同中予以约定。二、经纪人佣金收取标准目前我国对于经纪人的收费标准，除了在一些
7、较为成熟、规范的市场，如期货经纪市场、证券经纪市场、保险经纪市场有较为明确的规定外，在其他大多数经纪行业市场上，尚无统一规定。各地关于经纪人的收费方法也不尽相同。有的按成交总额分成，有的按件收费，有的按笔收费而不管数量多少，甚至还有长期挂名按月收费。这些方法多是议定性，随意性很大，其方法也不科学，难以合理衡量经纪人对社会的贡献和所付劳动的多少、效率的凹凸。在目前经纪法尚未出台的状况下，应实行有效的法律、法规措施加以规范。第一，按不同经纪行业进行统一分类，制定规范的佣金收费标准和浮动范围。其次，健全和完善的财务制度。允许企业把支付给经纪人的佣金与广告费用一道列入成本开支，井在账目上建立特地的二级
8、科目，使佣金的开支合法化；另一方面，经纪人收取的佣金应当作为其正常的营业收人，建立统一的登记或记录在册，并办理相应的手续，出具发票，既可用法律爱护经纪人的合法收人，又可以此确定经纪人的纳税数额。第三，实行成交金额作为经纪人收费的计算尺度，并规定相应的佣金比率及其浮动范围。对不同的物质或劳务，可以适当地划分为几个大类，执行不同的佣金提取率，规范佣金方式和标准。佣金提取按什么标准，由于国家尚无特地规定，各省也有各省的标准，经纪人一方面与当事人参照国际、国内的惯例或协商，确定佣金支付方式，另一方面可以参照所在地政府机关颁布的有关经纪人管理文件中所制定的佣金标准执行。如11015年12月21日湖南省人
9、民政府发布，依据19101年12月30日湖南省人民政府关于修改湖南省经纪人管理方法的确定修正的第20条规定：“经纪人完成经纪业务后，可以依据交易成交额（人民币）根据下列比例收取佣金。国家另有规定或者双方另有合同约定的除外。一是l万元以下（含1万元）的为6；二是超过1万元至10万元的部分为3；三是超过10万元至101万元的部分为2；四是超过101万元至1010万元的部分为0.5；五是超过1010万元的部分为0.3。”三、经纪人防止佣金被甩的技术经纪人通过自己的经纪活动，完成托付任务，帮助托付方找到相对方，或在经纪人的斡旋下达成订约的效果。订约胜利，托付方取得相应的经济效益，经纪人取得与所经纪的业
10、务内容保持肯定比例关系的佣金。这是经纪人合法经营的结果，是合法劳动收入，但由于经纪法没有出台，法制不健全，经纪人的权益经常受到侵扰，以至于给经纪人造成损失。如有的托付方在经纪中介服务完成后，尤其是有些托付单位或集团在达到预期效益后，无视经纪人的辛勤劳动，对经纪人在交易过程中的重要作用视而不见，无意或有意不履行谈判签订的合约，或者干脆把经纪人完全抛开，供需双方干脆签订合同，致使经纪人从中撮合，供应的一切中介服务都成了无效劳动。有的托付方在交易前出于需求的迫切，对经纪人应允较高的佣金标准，而交易合同签订，交易过程完结后，便不按事前约定好的佣金数额支付酬劳。上述现象便是合法经纪人在正常经营状况下常常
11、出现的经纪纠纷，这时经纪人有理由据理力争，索回属于自己应当得到的那部分佣金。一般来讲，在发生以上状况时，假如有合同并经公证，那么经纪人可按合同中签订的违约责任的处理方法来办，若对方仍不执行，就可干脆提起诉讼，要求对方赔偿一切损失。假如没有合同或者是私下的合同，经纪人要索回一切损失，或者说取得应得的佣金，相对来说就要麻烦得多了。其缘由有以下方面：首先，法院不会接受此类案件，即使受理了，可能变更案件的性质的几率比较小，经纪人仍不行避开地担当一部分损失，如将这类经济案件当作一般的一般的民事纠纷，经纪人获得佣金的回旋余地那就更小了，因为托付方在这个时期很简单驾驭主动权。其次，托付人在给经纪人的佣金造成
12、损失后，产生变态心理，认为经纪人好欺，变本加厉给经纪人一个措手不及。这时就须要经纪人头脑要冷静，切勿冲动，在明白受到损失后，立刻思索和探讨对策，最关键的手段和惯用的技巧就是牵制住对方。作为一个精明的经纪人，不仅在为托付人供应约定服务的过程中要主动、主动，在完成了约定服务后，在取得佣金的过程中，更要主动主动，用才智、技巧，防止被托付人甩掉。防止被甩掉的技术、技巧有以下方面：第一，在经纪合同中设立“定金”条款。在经纪合同中设立“定金”条款，是“设”而不是订，“设”是才智、计谋、学问，让托付方不仅接受，而且要乐意，要心怀感谢，使其意识到没有经纪人的参加，其交易是肯定不能胜利的，或者胜利性不大，这样托
13、付方也不会放弃达成交易的希望，因而只好求助于经纪人。而“订”不是强迫，便是恳求，经常引起托付方的反感，即便是一时的急需，订立了定金条款，一旦交易胜利，佣金兑现的时候，会提出种种令经纪人难以接受的推诿之词，所以，“定金”条款只能智取，不能“豪夺”。其次，预收费用。在经纪合同中明确预付费用条款作为经纪人开展经纪业务的费用，经纪人在收到预付费用后，起先为托付人的业务工作。费用在经纪人开展经纪业务活动过程中渐渐支付，以保证经纪活动的正常进行。不论经纪中介是否胜利。费用不须要再归还托付人；作为回报条件，合同中规定较低的佣金标准。第三，预收佣金。经纪合同签订以后，经纪人按约定从托付方先行取得一部分或全部佣
14、金，在完成经纪业务时这部分佣金归经纪人全部，不足部分由托付人补足，假如没有完成全部经纪业务时，应当将部分佣金退还给托付人。这种方法对经纪人有利，但托付人往往不简单接受，有时甚至因为预收佣金使经纪失去托付的良机或使经纪业务陷人僵局。除非经纪人的资信声誉足以使托付人放心，否则这种方法不行用，何况托付人一般不会轻易支付定金和预付佣金。第四，签订“专有经纪合同”。这是明确规定经纪人享有某项经纪业务独占的或排他的经纪权利，只要托付人在某区域、某时期发生该项托付业务，就可以要求按合同支付佣金。这样，即便是托付人单独找到了交易的对方，经纪人也仍旧有权要求托付方支付佣金。第五，公证或到工商行政管理机关进行合同
15、监证。工商行政管理机关已明确规定，经纪合同实行监证制度，经纪人与托付人签订合同后，可到工商行政管理机关进行监证或到公证处公证，以确保经纪人的合法权益。参考文献：1、罗真如.农村经纪人多多益善N.湖南日报,2022-04-03.2、唐婷.首届优秀农业经纪人评比活动启动N.湖南日报,2022-09-02.3、谌浩,吕志明.现代经纪学M.长沙湖南高校出版社,2004.4、中华人民共和国国家工商行政管理总局令第14号Z.2004-08-28.（作者简介：吕志明，湖南工业高校商学院教授、副院长；湖南省经纪人协会理事） 第10页 共10页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页