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1、我国不动产登记机关审查标准的法理反思|不动产登记号码怎么看 摘要不动产登记机关在不动产登记中处于限制地位，首要职责是对当事人的申请进行审查，作出确定。采纳何种登记审查标准，对登记的公信力、登记的效率和精确性以及登记错误的责任担当都有重要的影响，理论上的相识不一，实践中的作法也各异，不仅对不动产权利人的权利爱护极为不利，而且也将极大地损害登记机关的肃穆性和权威性，所以明确审查标准对不动产登记制度至关重要。关键词不动产登记；审查标准；实质审查；形式审查中图分类号D912.1；D915 文献标识码 文章编号 1673-0461（2022）07-0089-03登记审查是登记程序的核心环节，而审查的核心
2、问题就是审查方式，即登记机关应当采纳什么样的手段来对登记申请事项进行推断、分析和解读。对登记审查实行何种方式进行审查不仅关系到不动产物权变动的模式、不动产善意取得等困难问题, 而且对登记后果责任的认定产生干脆影响。本文将从审查标准的含义之争动身，从不同角度，就我国不动产登记的审查标准的选择问题提出一己之见。一、我国不动产登记审查标准的概念之争及其立法在分析我国适合哪种审查方式之前，首先应当明确什么是实质审查，什么是形式审查。因为概念的不统一会使由此引发的争辩不在一个层面上而失去探讨的价值。学界对两种方式的区分存在不同两种观点：一种观点认为，实质性审查是指审查范围不仅包括干脆引起物权变动的物权行
3、为本身，而且也包括作为缘由行为的债权关系。而形式性审查指仅审查物权行为本身的登记制度 1。另一种观点认为，实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特别状况下对法律关系的真实性也要进行审查。形式审查就是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。假如确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。综观大陆法国家或地区的不动产登记法，登记机关对登记申请实行何种形式予以审查大致有两种立法例：形式审查制和实质审查制。所谓登记的形式审查制是指登记机关对于登记的申请，只进行程序上的审查，而对于契约上所记载的权利事项，在实
4、质上是否真实，有无瑕疵，在所不问。法国、日本采纳这种立法例。而登记的实质审查制，是指登记机关对于登记的申请，不仅在登记程序上是否适当加以审查，而且还必需对不动产物权变动的缘由与事实是否相符，不动产物权变动缘由在法律上是否有效等加以具体审查。德国民法典、瑞士民法典实行这种立法例。我国不动产登记审查的立法现状。物权法第 12 规定：“登记机构应当履行下列职责：查验申请人提交的必要材料；就有关登记事项询问申请人；照实、刚好地登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况须要查看的，申请人以及其他有义务帮助的人应当帮助。” 将于今年7月1日施行的房屋登记方法第19
5、条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：房屋全部权初始登记；在建工程抵押权登记；因房屋灭失导致的房屋全部权注销登记；法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。”就上述条款来讲，并未明确区分不动产登记的形式审查与实质审查标准。从土地登记资料如何审查来看，土地登记规则第6条规定：“土地登记依照下列程序进行：土地登记申请；地籍调查；权属审核；注册登记；颁发或者更换土地证书。”城市房地产管理法第61条强调，土地登记须经土地管理部门核实，人民政府才能颁发土地权利证书。但是，对登记资料的真实审查的相关问题，我国目前的法律法规并没有明确规定。二、我国不动产登记审查的实践目前登记审查是形式审查
6、还是实质审查存在着模糊不清的相识，实务中的操作也各异，各地基于不同的理解采纳了不同的审查标准。登记机关的审查存在多种状态。一是形式审查状态。深圳市房地产登记审查主要实行的是窗口处理加形式审查的方式。登记机关只须要对登记申请人是否提交了必需的文件及文件是否真实做表面性审查，无需对申请背后的实体法律关系加以审查。这主要是出于行政效率的考虑，而且房地产交易中心的登记审查人员均系外聘的社会人员，未经任何专业法律培训，不具备发觉实体法律关系瑕疵的实力。这样的审查方式明显很难保证申请材料的真实性，权利人的信任利益受到损害的风险增加。二是实质审查状态。湖北省丹江口市国土局的审查人员在审查过程中要经过三个步骤
7、：第一步是程序审查。主要就本机关对登记有无管辖权、登记申请以及相关文件是否符合法律规定的形式要件、证明文件的真实性、登记申请的内容是否与援引证书等证明文件的内容吻合，申请人或其代理人是否具有完全行为实力、资格是否适当进行审查。其次步是产权审查。主要审查登记义务人的权利是否与登记簿上的权利吻合，权属来源是否合法，产权是否存在争议和分歧。第三步是技术审查。主要就面积、界址是否清晰、相邻土地权利人是否签字等进行全面审查。三是中间状态。广西省柳州市国土资源局在审查申请材料的真实性时，多要求申请人进行公证，即不仅要对申请材料在形式上是否完备进行审查，还要对申请背后的法律关系进行审查。例如，夫妻共同全部的
8、房屋，登记时一般多以夫妻一方的名义进行登记，但是在移转时登记机关多要求另一方出具相关证明。但事实上，由于信息不对称，登记机关对实体法律关系缺乏发觉实力，只是尽最大可能对申请进行审查，难以彻底。由于形式审查和实质审查的含义特别模糊，故登记审查事实上处于中间状态。但总的来说，实务操作中主见登记机关不应审查登记申请背后的实体关系，而仅仅应进行形式审查的观点还是主导型的。2面对登记实践中的不同标准和由此导致的司法实践中登记机关责任认定的混乱，有必要对审查标准进一步加以明确。三、我国登记机关审查标准的选择笔者认为，从审查标准的概念来看，前一种观点强调的是对登记范围的审查，后一种观点强调的是对登记信息真实性的审查。这两种定义并不冲突，而是出于不同视角的结果，是从不同的视察角度选择不同的区分标准得出的，而不是相互冲突的概念。我国不动产登记应实行何种审查方式，应从我国的实际动身予以考虑。 第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页