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1、中小城市政府地价拍卖地价测算分析 xx地块地价测算状况 一、地块基本状况 地块名称 xx地块 地块位置 xx大道以东，xx以北、xx以南。 面 积 规划用地面积34101，土地出让面积34060.93 规划建筑面积36573 规划指标 用途 二类居住用地 主体建筑物性质 住宅 附属建筑物性质 按规划设计条件建设配套设施 容积率 1.2 建筑密度 8.5% 建筑限高 18层，54米 绿地率 73%,结合地形、建筑山墙进行垂直绿化 日照间距系数 1.3 其 它 退xx大道15米作为集中绿地，退东南侧山体应满意消防、山体稳定及防火要求，建筑退用地边界除满意日照、消防、卫生要求外且不小于4米 配套工程
2、 1、幼儿园用地面积3730，9个班，建筑面积 2101 。 2、地下室建筑面积121010。 3、其它配套用房建筑面积650。 4、政府回购10%作为经济适用房，价格多层1500元/M2，高层2000元/M2； 详细详见规划设计条件分析报告 二、地价测算 方案一 1、开发建设周期：依据目前现场状况和可行性分析，本项目规划建筑面积53900，分期开发，全部建设竣工加上前期打算时间，整个开发建设周期设定为三年，土地取得后即可动工，现场拆迁部分建设期同步完成，全部建完后售罄 2、销售平均价格 依据对目前该区域商品房销售市场行情的调查，其周边某项目商品房销售均价约5500元-6000元/，考虑到该位
3、置的地理优势，住宅人气营造和预期、预料该住宅区建成对外销售均价可达6000元/； 3、估价过程 建安工程总成本费用基本状况说明 由于该地块最大建筑密度为8.5%，经测算，可建7栋建筑平均层数为18层，即表明平面布局应以高层为主，依据我们对已有同类物业建立成本费用调查，结合当前市场行情，将来该项目定位及价格走势，高层单体建安成本1473元/，幼儿园860元/，因此确定其综合客观平均建设安装工程成本为8602101147351800343502269.3元/。 前期工程费 前期工程费用见附表一，比较同类物业基本状况，折算112元/确定(比照某项目)。 基础设施费 考虑到项目规模因素影响，比较相类似
4、物业状况，折算按200元/确定。 开发间接费用：折算按30元/考虑，基本内容见附表二。 销售税费预料为售价5.5%。 营销费用预料为售价1.5%。 贷款利率：依据央行最近调整利率，三年期贷款年利率为7.56%，考虑融资成本折算按9.2%确定.地价和前期费用一次性投入，建立费用在三年开发期内匀称投入。 开发利润率：依据已有物业状况了解，同类物业开发经营状况，三年开发周期的开发利润率按投入开发总成本15%左右。 办理土地有关手续费用：若得到该宗地块，还需按4%地价款缴纳相关税费及拍卖佣金。 测算土地价格 地价=不动产总价工程总成本期间费用开发利润 测算不动产总价 不动产总价=34350600038
5、202000+123302000=23840(万元) 测算工程总成本 51800147340920(11230250）2101 =518001473+40920392+21011140=9458.06(万元) 期间费用 a、税收费用=238405.5%=1311.2(万元) b、营销费用=238401.5%=357.6(万元) c、投资利息 9458.063(X1.04)(1+7.56%)3-1(1+7.56%)3-1=0.254X+773.45(万元) 9458.06 3 期间费用=0.254X+2439.25(万元) 投资利润 开发利润=15%=0.15X+1418.73 计算土地总价；X
6、= (1)(2)(3)(4)0.04X X= 238409458.060.254X2439.250.15X1418.73 10523.1011.404X= =7495.73 10523.101 1.404 折合单位土地面积价格为21101.16元/即146.54万元/亩。 依据规划容积率指标测算其楼面地价为1831.8元/。 总利润:7495.73*0.15+1418.73=2543.06 利润率:2543.06/23840=10.66% 盈亏平衡点:9523(万元) 附件一 高层住宅工程成本分析表 序号 项 目 高层单项成本 多层单项成本 内 容 及 备 注 1 前期工程 112 50.00
7、 包括勘察、设计、规划服务、图纸审查、环境评估、质量监督、定位放线、合同鉴证、临时施工水电、场地平整等费用。 2 建安工程费 1473.00 860.00 包括土建、水电、通风、消防、设备及甲供材料费用。 3 基础设施费 250.00 248.00 包括供电、供水、燃气工程，绿化工程，室外总图及景观工程费用。 4 开发间接费 30.00 30.00 包括城市配套、墙改基金、散装水泥、白蚁防治、工程监理、消防安检、竣工资料及其它费用。 合 计 1862.00 1180.00 注：本表参照某项目分析数据。 附件二 城市配套等费用明细表 序号 费 用 名 称 费用金额 备 注 1 城市配套费 45/
8、65 住宅/非住宅 2 人防建设基金 36 10层以上36 3 白蚁防治费 2.5 4 散装水泥专项基金 1.5 5 墙改基金 8 6 渣土清运费 1.5 7 规划服务费 1.7 8 图纸审查费 0.19 9 质量监督费 2.2 10 环境评估费 13万元 11 供电管网 101 12 供水管网分摊费 20 13 燃气管网分摊费 20 14 档案管理费 0.6 15 交易手续费 3 16 土地契税、土地登记发证费 4% 第10页 共10页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页