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1、住房货币化改革_我国住房货币化改革实施效果评价 中图分类号：F293.3 文献标识码：A内容摘要：为了调整住房制度，刺激居民的住房需求，在面临困难的社会环境下，国务院在19101年7月启动了住房货币化改革。本文对我国住房货币化改革的实施效果进行了客观评价，认为住房货币化改革无疑使我国住宅资源的配置方式朝着市场的方向迈进了一步，具有明显的主动作用。但这种安排方式具有明显的新旧体制交汇特点，把不同社会经济关系混淆在一起，在理论上具有较大的模糊性和非市场性，在实践上由于地方政府考虑局部利益和自身收益使得住房货币化改革取得的成效不大。关键词：住房货币化改革 住房保障 实施效果我国住房货币化改革的特点（
2、一）渐进式的住房货币化改革19101年，国务院要求停止住房实物安排后，我国住房制度改革出现了两种不同的改革思路，一是采纳一种渐进式的、较为保守的方式（称为“渐进方式”），即实行“老房老规则，新居新制度”以及“老人老方法，新人新政策”的指导原则，对不同类型的住房和职工实行不同的政策；二是采纳全盘性的改革方式（称为“全面方式”），主见对住房制度进行全面的、整体性的改革，新的住房制度应当包括全部的存量公房、全部的国有单位和部门及全部公有单位的职工。从11015-19101年，这两种改革方式的争议持续了三年。最终，中心接受了渐进方式，在中心政策的指导下，多数省市采纳了渐进改革方式。（二）以地方政府为主
3、体的供应主导型制度变迁模式在住房制度改革深化与完善阶段，一个突出的特点是以地方政府为主体的供应主导型制度变迁模式，即地方政府制定住房货币化改革方案。其主要战略是建立住房公积金制度和实施住房补贴安排，几乎全部城市都建立了住房公积金制度，依据住房补贴的发放方式，各地主要实施了深圳模式、南京（江苏）和武汉（湖北）模式广州模式等几种住房改革模式。我国住房货币化改革取得的成果（一）城镇居民住房水平显著提高，住房成为居民财产增长最快部分从19101年住房制度改革全面绽开至今10多年来的实践表明，为贯彻执行中心政府的住房政策，地方政府纷纷进行住房制度创新，从而使城镇居民住房水平有了显著提高，住房成为居民财产
4、增长最快的部分。据统计，19101年我国城镇的人均住宅面积为18.7平方米，2022年增加到31.6平方米（见表1），而日本东京人均住房面积只有15.8平方米。东京的人均GDP超过3.5万美元，上海、北京人均GDP刚刚超过5000美元，居住水平却是东京的2倍。（二）房地产业发展快速，对国民经济的贡献不断提高在中心政府和地方政府发展房地产业的目标下，房地产业发展快速，取得了以下成效：1.房地产业在GDP中所占比重不断上升。11010年房地产业的年增加值仅为325.3亿元，到2003年已达到2377.6亿元。中国人民银行的测算显示，2001年我国住宅与房地产业对GDP的干脆贡献率达到了1.3个一百
5、零一分点，间接贡献率达到了0.6至1.2个一百零一分点，两者合计为1.9至2.5个一百零一分点，超过了钢铁、能源、化工、电子、汽车、纺织等重要行业占GDP的比重，居各行业首位。2022年房地产业增加值占当年GDP的4.5%。2.住房建设和销售规模逐年扩大。19101年，中国城镇住宅新开工面积1.67亿平方米，2022年宅新开工面积为12.9亿平方米，增长7.7倍；住宅竣工面积由19101年的1.4亿平方米扩大至2022的6.0亿平方米；住宅销售面积由19101年的1.1亿平方米扩大到2022年的9.3亿平方米（见表2）。3.房地产业拉动投资和消费的增加。投资和消费的增加促进国民经济增长，带动城
6、镇基础设施和城市发展。住宅和房地产业的关联度强，带动系数大，其快速发展带动了钢铁、建材、家具、化工、家用电器、装饰装修等众多行业的发展，成为名副其实的支柱产业。4.房地产业的从业人数不断增加。2004年末，房地产业就业人员共计396.3万人，其中房地产开发经营单位5.9万户，就业人员158.5万人（见表3）。（三）促进了居民住房观念的转变，新的住房体制基本确立通过深化与完善阶段的住房制度改革，城镇居民真正相识到住房并不肯定姓公，作为耐用消费品可以由个人或家庭合法拥有，并意识到了个人与家庭在解决住房问题上的能动作用。在此阶段，住房市场成为实现居民住房需求的主要载体，个人购买商品住房占商品住房竣工
7、面积的比例达到95%以上；住房投资和供应的社会化程度不断提高，商品住房投资占城镇住房投资的比例达到83.3%；多元化市场主体快速发展，多层次住房市场体现初具规模。二级市场已经全面开放，存量住房交易日趋活跃，市场中介服务业快速发展，统一的房地产市场体系基本建立；物业管理快速发展。总体来说，社会化、专业化、市场化的住房管理体制初步建立，并越来越得到充分的发展和完善。（四）住房金融业发展快速，住房保障体系框架初步形成房地产业的快速发展催生了住房金融的旺盛，其中住房抵押市场发展尤为快速。自19101年起，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75-101。19101 年年初全国个人住房贷款余额仅为190
8、亿元，到2022年底达到5074.33亿元，累计为830.04万户职工家庭发放个人住房贷款8565.9亿元。在中心政府建立有效的住房保障体系目标下，我国已建立起了面对低收入居民的廉租住房制度、面对中低收入居民的经济适用房制度，以及面对城镇职工的住房公积金制度，基本构建了符合我国国情的住房保障制度。我国住房货币化改革中存在的主要问题（一）缺乏合理性和可持续性由于住房安排货币化政策中心政府的行为目标是大力发展住宅业，使其成为国民经济新的增长点，某种意义上，它是一个把维持旧利益格局、工资安排、商品价格、企业、政府等性质不同的概念混淆在一起，形成一个统一的“什锦拼盘”式的政策，其合理性、可持续性值得怀疑。 第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页