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1、公共租赁房企业化建设运营面临的问题 新媒体运营面临的问题 公共租赁住房是指由政府主导投资、建设、管理，或由政府供应政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，租赁给符合条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业高校毕业生和创业人员的保障性住房。“十二五”期间，我国住房保障方式将从“以售为主”渐渐向“租售并举、以租为主”转型调整，而实现这一转变的主要方式就是加大公租房的建设和供应力度，公租房建设已渐渐成为国家保障性住房建设的重点之一。然而，随着我国保障性住房建设规模扩大、任务加剧，政府资金缺口颇为浩大，融资逆境日益显现，成为各地政府的首要难题，而这一问题在公租房建设
2、中尤为突出。经济适用住房、限价商品住房等出售类保障房基本能够通过销售收入、土地平衡等方式，在较短时间内收回建设资金；棚户区改造项目基本能通过土地整理后出让的方式来平衡收支，中心政府的财政拨款基本能满意廉租房的建设资金需求，而公租房主要依靠地方财政投入和剩余的廉租房专项资金，以及建成后租赁租金的收取，须要在较长的时间内才能回收建设资金。因此，政府须要重点考虑的是公共租赁房的资金来源，急需解决的也是公租房的融资逆境。依据日本和新加坡等地的阅历，政府公共住房建设渐渐引入企业参加是一种普遍趋势，这有利于缓解政府的财政压力，通过有效的实惠政策吸引民间资金可以保障公共住房建设的长效性。一、浙江省企业参加公
3、租房建设运营现状企业参加公租房建设的重要性与产生的效用越来越受到政府的关注与重视。以浙江省为例，截至2022年10月，浙江省公租房在建工程中，企业或社会机构投资建设21308套，约占总套数的30.1%；建筑面积130.42万平方米，约占28%；新开工公租房项目中，企业或社会机构投资建设13563套，约占25.5%；建筑面积约占23.1%。其中，嘉兴、金华、湖州三市企业或社会机构参建比例最高，几乎五成以上公租房由企业或社会机构建设。嘉兴市在建和新开工项目中，企业或社会机构参建套数比例分别高达62.8%和71.5%；金华市比例分别为57.8%和54.6%；湖州市比例分别为49.4%和50.4%。企
4、业和社会机构成为公租房建设不行或缺的重要力气。尽管政府出台了一系列的相关政策文件，如关于加快发展公共租赁住房的指导看法、关于保障性安居工程资金运用管理有关问题的通知等切实明确要实行土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业及其他机构投资和经营公租房的主动性；但是，企业参加公共租赁房建设以代建模式、BT模式为主，涉及公租房运营方面的参加度很低。住建部中国房地产企业社会责任实践探讨报告显示，在一百零一强名单中，仅有30家在20222022年间参加了保障房建设。如何调动企业的主动性，让企业成为公租房运营的主体是其长期可持续发展的关键，而解决企业参加开发建设、运营管理须要解决其面临的现实问题。二、阻
5、碍企业参加公租房投资的三大问题1.公租房低回报率难以对企业形成干脆利益驱动利润最大化是企业的终极目标，房地产企业最大化地追求经济利润，参加公租房建设最为关注的也是经济利益问题。但是公共租赁房作为国家保障性住房，只租不售，其利润空间受到挤压与限制。经过测算，即使政府补贴企业租金达到市场正常水平，其投资回收期也在15年以上，投资回收期较长、投资回报率较低。假如没有其他相应的实惠政策，加之公共租赁房后期的运营维护还须要投入大量的人力物力，所以很难形成企业或者社会机构大规模地参建公共租赁房剧烈的干脆利益驱动。以杭州（田园）地块和台州地块进行公租房的投资回收期测算，分别计算公租房租金在市场租金的60%、
6、80%、101%情形下，假定年租金保持不变，全部租金用于回收投资，杭州（田园）地块项目的静态投资回收期（不计利息）分别为30年、22年、18年，内部收益率为2.39%、3.93%、5.31%；台州静态投资回收期分别为35年、27年、21年，内部收益率为1.54%、2.94%、4.18%。两地公租房的动态投资回收期（资金贴现率为7%）都为无限长，根本无法回收投资。假如假定年租金每年增长2%，全部租金用于回收投资，杭州（田园）地块项目的静态投资回收期（不计利息）分别为24年、19年、16年，台州为27年、22年、18年；动态投资回收期（资金贴现率为7%）除杭州（田园）地块在市场租金101%的状况下
7、，回收期为43年，其余依旧为无限长，根本无法回收投资，详见表2、表3。2.投资公租房机会成本高、机会损失大机会成本是指在资源有限条件下，当把肯定资源用于某种产品生产时所放弃的用于其他可能得到的最大收益。机会成本低，说明投资较有优势；机会成本高，说明投资不具优势，有更好的项目可以投资。公共租赁房项目干脆利润微薄，隐性利润又不易显现，困难且不确定性大，成熟的盈利模式尚未成型，一般净利润在3%以下，而市场化住宅开发净利润一般都在15%以上。企业投资保障房项目，意味着企业或放弃自有资金的高收益回报，或面临运用借贷资金难以用项目收益平衡借贷利息的风险。因此，房地产开发企业进入公共租赁房项目的机会成本较大
8、。另一方面，房地产企业目前普遍陷入融资难、融资成本高、资金惊慌的逆境。尽管存款打算金率从21.5%下调至20.5%，但依旧处于高位；5年期以上贷款基准利率高达7.05%，银行资金面相当惊慌，企业获得银行贷款相当困难。与此同时，融资成本大幅度提高，银行贷款利率普遍上浮30%，民间的借贷年利率已达20%，信托公司和其他融资机构的利率在10%和30%之间，平均为17.5%。公租房项目投资大、收益率低与企业面临的融资难、融资成本高构成突出的冲突，假如企业自筹资金进入保障房，其机会缺失过大。3.投资风险大、受政策影响大由于公租房是我国保障性住房体系的重要组成部分，其与社会公共服务休戚相关，因此政府在与私
9、营企业合作的同时保留了对项目的监管权、介入权等行政特权。政府是保障性住房政策的制定者，其相关政策发布如对保障对象的鉴别、租金价格的定位、补助额度等，干脆影响着公共租赁房的供应与需求，从而很大程度上影响着项目公司的运营风险。而政府对公共租赁房PPP项目制定的相关税费实惠、信用担保、融资支持等政策，干脆影响着项目公司的融资风险、建设风险等。此外，政府还可通过对公租房项目的立法和颁布各种规章制度来调整和约束项目公司的行为，因此政府的有关政策、法律法规对项目风险的影响很大。 第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页