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1、自贡房地产市场调研报告1自贡城市概况自贡城市概况自贡房地产市场特征分析自贡房地产市场特征分析自贡房地产市场供需分析自贡房地产市场供需分析目录/Contents2自贡城市概况自贡城市概况城市概况城市规划3自贡城市概况：一个具有悠久历史及深厚文自贡城市概况：一个具有悠久历史及深厚文化底蕴的城市化底蕴的城市-自贡市地处四川盆地南部，自贡市地处四川盆地南部，享有享有“恐龙之乡”、“千年盐都”、“南国灯城”的美的美誉，相继被颁定为中国历史誉，相继被颁定为中国历史文化名城，四川省重点风景文化名城，四川省重点风景名胜区，全国卫生城市和对名胜区，全国卫生城市和对外开放城市。外开放城市。-全市辖四区两县，总人口
2、约全市辖四区两县，总人口约325325万，其中常住人口中城万，其中常住人口中城镇人口镇人口111.44111.44万人万人 。4自贡经济概况：人均自贡经济概况：人均GDP位居全省第四位，位居全省第四位，经济保持高速增长经济保持高速增长p20082008年全市地区生产总值年全市地区生产总值（GDPGDP）486.85486.85亿元，比上亿元，比上年增长年增长14.6%14.6%，增幅并列全省第4位。其中，第一产业。其中，第一产业增加值增加值82.1182.11亿元，增长亿元，增长4.8%;4.8%;第二产业增加值第二产业增加值247.93247.93亿元，增长亿元，增长19.6%;19.6%;
3、第第三产业增加值三产业增加值156.81156.81亿元，亿元，增长增长12.2%12.2%。排名城市GDP(亿）城市人均GDP（元）1 1成都成都3900.993900.99攀枝花攀枝花37277372772 2绵阳绵阳743.16743.16成都成都30855308553 3德德 阳阳695.04695.04德阳市德阳市19084190844 4宜宾宜宾645.86645.86自贡自贡17348173485 5达州达州603.99603.99乐山乐山16737167376 6南充南充601.95601.95绵阳绵阳15012150127 7乐山乐山562.39562.39宜宾宜宾14489
4、144898 8凉山凉山561.07561.07雅安市雅安市14051140519 9泸州泸州508.42508.42眉山眉山13691136911010内内 江江488.28488.28凉山州凉山州12896128961111自贡自贡486.85486.85内江市内江市12309123095城市规划：以建设城市规划：以建设100万人口大城市为目标，万人口大城市为目标，推进推进“两园三城三片两园三城三片”建设建设v20082008年，自贡市为加快实年，自贡市为加快实现到现到20102010年基本建成年基本建成100100万人口大城市的目标，将万人口大城市的目标，将着力推进着力推进“两园三城三片
5、两园三城三片”建设，重点打造两园建设，重点打造两园（板仓工业园、舒平工业（板仓工业园、舒平工业园）、开发三城（南湖生园）、开发三城（南湖生态城、沿滩新城、东部新态城、沿滩新城、东部新城）、改造三片（张家沱城）、改造三片（张家沱片区、檀木林片区、大安片区、檀木林片区、大安老街片区），平均每年新老街片区），平均每年新增建成区增建成区1010平方公里。平方公里。城市核心区城市核心区城市核心区城市核心区板仓工业园板仓工业园舒平舒平工业园工业园沿滩新城沿滩新城南湖生态城南湖生态城东部新城东部新城三城三城三片三片两园两园6城市发展：东移南进的城市发展策略，城市城市发展：东移南进的城市发展策略，城市重心向南
6、偏移重心向南偏移v城市功能布局合理，工业城市功能布局合理，工业集中化发展，城市建设向集中化发展，城市建设向南扩展，形成南扩展，形成 “南湖生南湖生态城态城”、“沿滩新城沿滩新城”两两大新兴城市板块。大新兴城市板块。v汇东新区基本成熟，城市汇东新区基本成熟，城市重心南移，老城区发展逐重心南移，老城区发展逐渐疏远。渐疏远。贡井片区贡井片区（工业、居住区）（工业、居住区）自流井老城区自流井老城区（老城商贸中心）（老城商贸中心）汇东新区汇东新区（新兴商务、居住区）（新兴商务、居住区）大安片区大安片区（工业、居住区）（工业、居住区）南湖生态城南湖生态城沿滩新城沿滩新城7自贡房地产市场宏观特征自贡房地产市
7、场宏观特征房地产投资情况房地产开发特征88房地产投资情况房地产投资情况v全年房地产开发完成投资全年房地产开发完成投资22.6022.60亿元，增长亿元，增长17.7%17.7%，增幅比上年回落增幅比上年回落12.812.8个百个百分点。分点。v住宅供需在住宅供需在0808年之前一直年之前一直处于供不应求的状态，而处于供不应求的状态，而在在0808年出现供过于求的局年出现供过于求的局面，但这一局势在面，但这一局势在0909年开年开始出现转变，始出现转变，0909年年2 2月开始，月开始，自贡房地产开始进入旺销自贡房地产开始进入旺销阶段。阶段。9自贡房地产开发特征自贡房地产开发特征v从右表可以看到
8、，自贡市主要房从右表可以看到，自贡市主要房地产开发项目几乎都被本地开发地产开发项目几乎都被本地开发商几乎垄断，除此之外，还有丹商几乎垄断，除此之外，还有丹桂、建华等本土开发商也拥有较桂、建华等本土开发商也拥有较多项目，而本地其他中小开发商多项目，而本地其他中小开发商或是外地开发商只拥有少量的土或是外地开发商只拥有少量的土地，在品牌竞争上存在明显劣势；地，在品牌竞争上存在明显劣势；v虽然为本地开发商，但凭借多年虽然为本地开发商，但凭借多年的开发经验，自贡市房地产开发的开发经验，自贡市房地产开发水平发展很快，在打造楼盘品质水平发展很快，在打造楼盘品质或是营销推广方面都具有丰富的或是营销推广方面都具
9、有丰富的经验；经验；开发商开发商目前在开发项目目前在开发项目远达房远达房产产远达远达尚东美域、仁和半岛、都尚东美域、仁和半岛、都市森林、尚东国际市森林、尚东国际雄飞集雄飞集团团雄飞雄飞水岸豪庭、雄飞水岸豪庭、雄飞凯悦星凯悦星城城泰丰房泰丰房产产南湖印象、泰丰南湖印象、泰丰翰林尚舒房翰林尚舒房英祥集英祥集团团英祥英祥新美居家、英祥新美居家、英祥新美帝新美帝景景蓝鹰房蓝鹰房产产蓝鹰蓝鹰美庐美庐10自贡房地产市场特征分析自贡房地产市场特征分析区域特征各区域房地产概况1111行政区域特征：以自流井区为核心，逐步向行政区域特征：以自流井区为核心，逐步向外拓展外拓展v自流井区：全市政治、经：全市政治、经济
10、、文化的中心，总人口济、文化的中心，总人口42.5542.55万人。万人。v贡井区：自贡市传统工业：自贡市传统工业区，有工业区，有工业“三大基地三大基地”，总人口，总人口29.6929.69万人万人 v大安区：紧邻自贡老城区：紧邻自贡老城区中心，具有深厚的人文底中心，具有深厚的人文底蕴，总人口蕴，总人口45.345.3万人，万人，v沿滩区：未来城市发展方：未来城市发展方向，总人口向，总人口38.9538.95万人。万人。贡井区贡井区大安区大安区自流井区自流井区沿滩区沿滩区12房地产区域特征：老城区、汇东片区、南湖房地产区域特征：老城区、汇东片区、南湖片区形成三足鼎立之势片区形成三足鼎立之势传统
11、老城片区：自贡政治经济自贡政治经济文化中心。区域居住环境较成文化中心。区域居住环境较成熟，但缺乏后续开发及规划支熟，但缺乏后续开发及规划支撑。撑。贡井片区：自贡市传统工业区自贡市传统工业区,区域发展落后，规划力度较弱。区域发展落后，规划力度较弱。属城市边缘地带属城市边缘地带汇东片区：新市区中心，从新市区中心，从9494年开始建设，规划配套已基本年开始建设，规划配套已基本成熟，但土地资源稀缺，可开成熟，但土地资源稀缺，可开发量较少。发量较少。南湖片区：目前自贡热点开发目前自贡热点开发区域，未来城市发展方向。区域，未来城市发展方向。沿滩片区，政府已着手进行规政府已着手进行规划打造，目前尚未有项目开
12、发。划打造，目前尚未有项目开发。贡井片区贡井片区传统老城片区传统老城片区汇东片区汇东片区南湖片区南湖片区沿滩片区沿滩片区13区域老城板块汇东板块南湖板块沿滩新城板块基础设施城市中心区，配城市中心区，配套丰富成熟套丰富成熟城市新区，经过城市新区，经过1515年发展，生活配套基年发展，生活配套基本完善。本完善。城市新区，配套尚待城市新区，配套尚待完善完善新规划区域，配套尚新规划区域，配套尚待完善待完善区位交通条件城市老城区，交城市老城区，交通便捷但道路狭通便捷但道路狭小，车流拥挤小，车流拥挤区域交通网路发达，区域交通网路发达，通达性较好通达性较好紧邻汇川路，丹桂大紧邻汇川路，丹桂大道等城市主干道，
13、有道等城市主干道，有多条公交线路，靠近多条公交线路，靠近内宜高速，交通较为内宜高速，交通较为便利便利连通沿滩区，富顺云连通沿滩区，富顺云川路，交通较为便利川路，交通较为便利资源禀赋成熟的商圈；生成熟的商圈；生活成熟度较高；活成熟度较高；浓厚的人文气息浓厚的人文气息和厚重的历史沉和厚重的历史沉淀淀城市新兴区域，商务城市新兴区域，商务行政的中心，同时拥行政的中心，同时拥有成熟的商圈和生活有成熟的商圈和生活配套配套未来城市发展主要方未来城市发展主要方向；政府大力扶植；向；政府大力扶植；省运会场地，运动场省运会场地，运动场馆即将呈现馆即将呈现旅游景点打造，丰富旅游景点打造，丰富旅游资源；靠近板仓旅游资
14、源；靠近板仓工业园，为区域启动工业园，为区域启动提供产业支撑提供产业支撑发展劣势不是城市主发展不是城市主发展方向，发展空间方向，发展空间小，未来将逐渐小，未来将逐渐被遗忘被遗忘目前开发过度，没有目前开发过度，没有形成统一的规划；区形成统一的规划；区域内休闲配套设施太域内休闲配套设施太少，整体居住环境不少，整体居住环境不理想理想目前生活配套尚不完目前生活配套尚不完善善高速路将区域与核心高速路将区域与核心区隔离区隔离核心竞争力成熟的生活圈成熟的生活圈丰富的人文历史丰富的人文历史底蕴底蕴城市新兴行政商务中城市新兴行政商务中心，心，政府自上而下的政策政府自上而下的政策扶植和引导扶植和引导中铁集团和沿滩
15、政企中铁集团和沿滩政企的合力打造；区域独的合力打造；区域独特的生态资源特的生态资源未来房产能量供给较弱较弱较弱较弱较强较强较强较强板块竞争力对比分析板块竞争力对比分析14楼盘分布图楼盘分布图v老城区板块：以檀木林国：以檀木林国宾府为代表，项目规模普宾府为代表，项目规模普遍偏小，可开发用地不多。遍偏小，可开发用地不多。作为传统老城区，区域内作为传统老城区，区域内生活便利，商业配套有步生活便利，商业配套有步行街、美食街、大型商场行街、美食街、大型商场等；区域内存在一定的脏等；区域内存在一定的脏乱现象；乱现象；v汇东板块：以龙城国际为：以龙城国际为代表，区域配套已经成熟，代表，区域配套已经成熟，有人
16、人乐、电脑城等大型有人人乐、电脑城等大型百货商场，道路规划较好，百货商场，道路规划较好，居住环境较佳；居住环境较佳；v南湖板块：新建项目较多，：新建项目较多，虽然周边配套较少，但目虽然周边配套较少，但目前交通方便，同时楼盘环前交通方便，同时楼盘环境较佳。境较佳。15 自贡市场调查自贡市场调查v文档里面红色字体为现场踩盘项目，黑色字体为文档里面红色字体为现场踩盘项目，黑色字体为2009年年11月至月至2010年年3月的数据情况。月的数据情况。16三大板块房产特征：产品、价格、客群存在三大板块房产特征：产品、价格、客群存在明显区别明显区别老城区板块汇东板块南湖板块板块属性自贡老城区的核心区域和自贡
17、老城区的核心区域和商贸中心商贸中心城市新兴行政商贸中城市新兴行政商贸中心心未来政府重点打造的生未来政府重点打造的生态居住区域态居住区域产品特征电梯高层为主，剩余少量电梯高层为主，剩余少量多层尾盘多层尾盘电梯高层为主，少量电梯高层为主，少量多层多层基本为电梯高层基本为电梯高层价格25002500元元3400/3400/平米左右平米左右34003400元元/平米左右平米左右 2600-32002600-3200元元/平米平米客户阶层以老城区本地客户为主，以老城区本地客户为主，少量各区县客户少量各区县客户自贡本地中高收入群自贡本地中高收入群体为主，有部分外地体为主，有部分外地客户客户自贡本地客户自贡
18、本地客户+周边区周边区县客户县客户代表楼盘远达远达仁和半岛仁和半岛檀木林国宾府檀木林国宾府英祥英祥新美帝景新美帝景龙城国际龙城国际豪斯登堡豪斯登堡南湖印象南湖印象雄飞凯悦星城雄飞凯悦星城蓝鹰蓝鹰美庐美庐17户型配比特征：三个区域的户型配比有着明户型配比特征：三个区域的户型配比有着明显的不同显的不同老城区户型配比分析老城区户型配比分析v一房：由于老城区楼盘多由于老城区楼盘多在市中心，因此大部分都在市中心，因此大部分都配置了一房小户型，比例配置了一房小户型，比例在在10%10%左右，左右，v两房：两房比例也存在较两房比例也存在较大差异，中心楼盘两房比大差异，中心楼盘两房比例较高，在例较高，在60%
19、60%以上，而以上，而城区边缘楼盘两房比例仅城区边缘楼盘两房比例仅30%30%；v三房：中心城区三房比例中心城区三房比例较低，一般在较低，一般在30%30%以下，以下，而城区边缘环境较好的地而城区边缘环境较好的地区作为改善型需求为主的区作为改善型需求为主的楼盘三房比例在楼盘三房比例在50%50%以上，以上，部分设置部分设置4 4房户型；房户型；18户型配比特征：三个区域的户型配比有着明户型配比特征：三个区域的户型配比有着明显的不同显的不同南湖板块户型配比分析南湖板块户型配比分析v一房：南湖板块楼盘除在南湖板块楼盘除在汽车站周边的项目有设置汽车站周边的项目有设置一房外，其他项目未设置一房外，其他
20、项目未设置一房一房v两房：两房比例也存在较两房比例也存在较大差异，汇西方向售价较大差异，汇西方向售价较低楼盘两房配置比例较低，低楼盘两房配置比例较低，而售价较高的楼盘两房配而售价较高的楼盘两房配置比例较大；置比例较大；v三房：三房配置比例多在三房配置比例多在40%40%左右；左右；v四房：南湖板块的四房配南湖板块的四房配置比例会明显高于老城区，置比例会明显高于老城区，主要也是满足改善型置业主要也是满足改善型置业的需要。的需要。19户型配比特征：三个区域的户型配比有着明户型配比特征：三个区域的户型配比有着明显的不同显的不同汇东板块户型配比分析汇东板块户型配比分析v一房：汇东板块为目前自汇东板块为
21、目前自贡市的高端板块，因此较贡市的高端板块，因此较少设置一房户型；少设置一房户型；v两房：两房比例在两房比例在40%40%左左右；右；v三房：三房以上户型比例三房以上户型比例也基本在也基本在50%50%左右，大户左右，大户型是该区域的主力户型；型是该区域的主力户型；20户型面积区间特征户型面积区间特征v老城区板块两房面积主要在老城区板块两房面积主要在80-10080-100；v老城区项目存在较多低于老城区项目存在较多低于8080的两房户的两房户型；型；v老城区板块三房面积主要在老城区板块三房面积主要在110-130110-130；v檀木林国宾府三房跨度较大，有檀木林国宾府三房跨度较大，有919
22、1小小三房，也有三房，也有139大三房大三房；21户型面积区间特征户型面积区间特征v南湖板块两房面积南湖板块两房面积主要在主要在80-9080-90；v南湖印象因为可以南湖印象因为可以利用赠送空间由两利用赠送空间由两房变为三房，因此房变为三房，因此两房面积最大达到两房面积最大达到119119；v凯越新城、南湖印凯越新城、南湖印象因楼盘品质较高，象因楼盘品质较高，地理位置较佳，因地理位置较佳，因此两房户型面积略此两房户型面积略微大于其他项目；微大于其他项目；22户型面积区间特征户型面积区间特征v南湖板块三房面积南湖板块三房面积主要在主要在110-130110-130；v单价越高的楼盘往单价越高的
23、楼盘往往户型面积越大；往户型面积越大；23户型面积区间特征户型面积区间特征v汇东板块两房户型主要集中在汇东板块两房户型主要集中在80-10080-100；三房面积主要在；三房面积主要在120-130120-130；24老城区板块楼盘分析老城区板块楼盘分析25老城区板块分析老城区板块分析v区域特征：自贡市原行政区，区内生活配套自贡市原行政区，区内生活配套完善，拥有步行街、美食街、大型商场等完善，拥有步行街、美食街、大型商场等完善配套，自贡唯一一家麦当劳与德克士完善配套，自贡唯一一家麦当劳与德克士就在老城区；就在老城区；v产品特征：后期项目基本为电梯高层，多在后期项目基本为电梯高层，多在3030层
24、左右，前期少量多层项目已是尾盘。层左右，前期少量多层项目已是尾盘。目前区域内项目存在较大差异，城区内项目前区域内项目存在较大差异，城区内项目多为单体建筑，容积率高，绿化较少，目多为单体建筑，容积率高，绿化较少，以两房为主，城区边缘项目规模略大，以以两房为主，城区边缘项目规模略大，以三房为主；三房为主；v区域价格：2500-3400元/左右v客户情况：主要以自贡老城区人群为主，比主要以自贡老城区人群为主，比较习惯老城区的居住生活，同时少量周边较习惯老城区的居住生活，同时少量周边县市购买人群县市购买人群v代表项目：远达远达仁和半岛、檀木林国宾府、仁和半岛、檀木林国宾府、名人名人世代春天世代春天26
25、老城区板块楼盘概况：市中心楼盘规模小，老城区板块楼盘概况：市中心楼盘规模小，郊区楼盘规模大，价格差别较大郊区楼盘规模大，价格差别较大楼盘名称物业类型占地面积（亩）总建筑面积（万）容积率均价(元/m2)开发商远达远达仁和半仁和半岛岛多层、高多层、高层层30130143432.152.1525002500四川自贡远达集团四川自贡远达集团宏丰宏丰绿洲花绿洲花园园多层多层15015013.513.51.31.326002600自贡市宏丰房地产开自贡市宏丰房地产开发公司发公司檀木林国宾府檀木林国宾府9 9栋栋18-3318-33层高层高层层7878-34003400中铁瑞城置业有限公中铁瑞城置业有限公司
26、司名人名人世代春世代春天天2 2栋高层栋高层13133.93.94.54.532003200四川明君投资置地有四川明君投资置地有限公司限公司浙江商城浙江商城高层、商高层、商场场535315.9515.953.83.8未定未定四川忠心房地产开发四川忠心房地产开发有限公司有限公司财富水岸财富水岸2 2栋高层栋高层-7.37.3-未定未定自贡市中远房地产开自贡市中远房地产开发有限公司发有限公司东方尚层东方尚层-19193.73.72.32.3未定未定东方圣地置业有限公东方圣地置业有限公司司 27老城区板块楼盘销售情况：在售楼盘少，整老城区板块楼盘销售情况：在售楼盘少，整体销售欠佳体销售欠佳楼盘名称销
27、售情况整体开发销售工程进度远达远达仁仁和半岛和半岛项目体量大，开发周期较长，前期部分已交房，项目体量大，开发周期较长，前期部分已交房，8 8月新推出部分月新推出部分房源，目前主要销售房源，目前主要销售3 3栋高层，多层推出后基本售罄，推出栋高层，多层推出后基本售罄，推出高层房源销售高层房源销售70%70%左右。主要剩余左右。主要剩余131131三房，本期开发尚三房，本期开发尚有有6 6栋高层未推出，后期还有栋高层未推出，后期还有5 5栋高层待开发。栋高层待开发。60%60%2020层左右层左右宏丰宏丰绿绿洲花园洲花园0707年已开盘，目前剩余年已开盘，目前剩余1010几套尾盘，多为面积较大户型
28、或底层、几套尾盘，多为面积较大户型或底层、顶层顶层95%95%现房现房檀木林国檀木林国宾府宾府项目在项目在0909年年1 1月、月、4 4月、月、8 8月分三批推出月分三批推出3 3栋房源，销售栋房源，销售60%60%左右，左右，二房相对畅销二房相对畅销15%15%接近封顶接近封顶名人名人世世代春天代春天5 5月开盘，目前销售约月开盘，目前销售约40%40%，销售情况不是非常理想，销售情况不是非常理想40%40%接近封顶接近封顶浙江商城浙江商城未开盘，预计未开盘，预计9 9月推出月推出0%0%已出地面已出地面财富水岸财富水岸未开盘，目前为交诚意金排号阶段未开盘，目前为交诚意金排号阶段0%0%尚
29、未动工尚未动工东方尚层东方尚层尚未开发，工地围墙形象已出尚未开发，工地围墙形象已出0%0%尚未动工尚未动工28代表项目代表项目檀木林国宾府檀木林国宾府v项目占据老城区风水宝地，拥有极佳的项目占据老城区风水宝地，拥有极佳的居住环境以及便利的生活配套；居住环境以及便利的生活配套；v项目由住宅以及项目由住宅以及5 5星级酒店组成；星级酒店组成；v前期推出三栋，由于价格偏高、户型面前期推出三栋，由于价格偏高、户型面积偏大、栋距过窄等因素，销售情况一积偏大、栋距过窄等因素，销售情况一般；般；v项目为中铁二局开发，目前主打开发商项目为中铁二局开发，目前主打开发商品牌以及老城区的人文氛围；品牌以及老城区的人
30、文氛围；v项目客群主要来自于自贡市中高端客户，项目客群主要来自于自贡市中高端客户，看重老城区的人文氛围以及生活习惯。看重老城区的人文氛围以及生活习惯。目前在目前在售售3 3栋栋29远达远达仁和半岛仁和半岛v项目规模较大，为项目规模较大，为目前自贡市规模最目前自贡市规模最大的区域；大的区域；v由于南湖板块开发由于南湖板块开发带来的冲击，该项带来的冲击，该项目价格在近两年内目价格在近两年内并未出现明显上涨；并未出现明显上涨；v9090小户型销售较小户型销售较快，而快，而130130户型户型销售较慢销售较慢目前主要目前主要在售的三在售的三栋高层栋高层尚未开发尚未开发尚未推出尚未推出30代表项目代表项
31、目名人名人世代春天世代春天v该项目位于市中心，极为繁华便利，该项目位于市中心，极为繁华便利，为单栋建筑；为单栋建筑；v项目底下三层为商场，住宅主要以项目底下三层为商场，住宅主要以小户型为主；小户型为主；v5 5月月1616日开盘，销售情况一般；日开盘，销售情况一般；31小结小结【区域价值解读区域价值解读】定位：定位：自贡老城区，传统商贸、行政、经济中心自贡老城区，传统商贸、行政、经济中心优势：优势：城市中心区，配套丰富成熟，居住情结深厚，认可度高城市中心区，配套丰富成熟，居住情结深厚，认可度高 具有其它几个区域无法复制和比拟的浓厚人文气息和历史沉淀具有其它几个区域无法复制和比拟的浓厚人文气息和
32、历史沉淀【区域劣势分析区域劣势分析】不是城市主要发展方向，发展空间较小不是城市主要发展方向，发展空间较小 区域整体居住环境较落后，配套设施也趋于传统区域整体居住环境较落后，配套设施也趋于传统 购房者对本区域楼盘购买信心不足，存在被边缘化的危险购房者对本区域楼盘购买信心不足，存在被边缘化的危险【核心价值提炼核心价值提炼】成熟的生活圈成熟的生活圈 深厚的人文历史底蕴深厚的人文历史底蕴32汇东板块楼盘分析汇东板块楼盘分析33汇东板块分析汇东板块分析v区域特征：自贡市新兴的行政、商贸中心，自贡市新兴的行政、商贸中心，现代城市感最强板块。城市区域内配套设现代城市感最强板块。城市区域内配套设施逐渐成熟。施
33、逐渐成熟。v产品特征：以高层电梯为主，辅以少量多层以高层电梯为主，辅以少量多层项目，楼盘品质较高。以项目，楼盘品质较高。以8080平米左右的二平米左右的二房和房和120120平方米左右的平方米左右的3 3房为主。房为主。v区域价格：34003400元元/左右左右v客户情况：以自贡片区中高收入群体的客户以自贡片区中高收入群体的客户为主，客户来源较为广泛，更看重产品的为主，客户来源较为广泛，更看重产品的品质。品质。v代表项目：龙城国际、尚东美域龙城国际、尚东美域34汇东板块楼盘概况：规模适中，价格差异不汇东板块楼盘概况：规模适中，价格差异不大，大，v1楼盘名称物业类型占地面积(亩）总建筑面积（万）
34、容积率均价(元/m2)开发商豪斯登堡豪斯登堡1616栋多层、栋多层、2 2栋高栋高层层88882.142.140.360.3633003300重庆隆宽房产开重庆隆宽房产开发公司发公司龙城国际龙城国际3333层高层层高层100100亩亩2929万万4.34.334003400自贡奇龙房地产自贡奇龙房地产开发有限责开发有限责英祥英祥新新美帝美帝景景多层、小高层多层、小高层4545亩亩10103.33.335003500四川英祥集团四川英祥集团远达远达尚尚东国东国际际高层高层6363亩亩15.215.23.63.634003400四川远达集团四川远达集团澳门国际澳门国际4 4栋多层，栋多层，2 2栋
35、栋1818层层高层高层3636亩亩5.55.52.32.3预计预计30003000远达远达尚尚东美东美域域5 5栋多层，栋多层，1 1栋高层栋高层5151亩亩8.668.66万万2.272.27未定未定四川远达集团四川远达集团35楼盘销售情况：销售价格高，销售进度一般楼盘销售情况：销售价格高，销售进度一般楼盘名称销售情况整体开发销售工程进度豪斯登堡豪斯登堡推出推出5 5栋多层，栋多层，200200余套房源，销售余套房源，销售80%80%，15%15%已落架已落架龙城国际龙城国际0808年年1010月开盘，推出月开盘，推出900900套房源，目前剩余约套房源，目前剩余约1/41/440%40%开
36、始落架开始落架英祥英祥新美帝新美帝景景整体销售约整体销售约70%70%，剩余少量房源尚未推出，剩余少量房源尚未推出70%70%开始落架开始落架远达远达尚东国尚东国际际0707年开盘销售，目前为尾盘，剩余年开盘销售，目前为尾盘，剩余1010余套，多余套，多为为130130大户型大户型98%98%现房现房澳门国际澳门国际未开盘未开盘0%0%尚未动工尚未动工远达远达尚东美尚东美域域未开盘未开盘0%0%尚未动工尚未动工36代表项目代表项目龙城国际龙城国际v项目位于四川理工学院对面，地理项目位于四川理工学院对面，地理位置较佳；位置较佳；v项目中庭具有天然湖泊；项目中庭具有天然湖泊；v户型面积配置较大，一
37、期户型面积配置较大，一期35%35%的户的户型为四房，设佣人房型为四房，设佣人房v前期业主多为理工学院教师、公务前期业主多为理工学院教师、公务员等高等收入人群；员等高等收入人群；目前在目前在售售3 3栋栋37【区域价值解读】规划：该项区域是政府南移战略的核心地带，政策扶植及规划打造利好。房产发展：房地产开发的热点区域，品牌开发商汇聚，项目林立，价格标杆。地位：目前自贡新兴的行政商务中心。前景：前景看好，有望成为自贡房产发展的代表区域。同时南移扩大其辐射影响，将会与其它区域合力形成扩大效应。【区域劣势分析】缺乏比较系统的区域开发指导及整体规划，目前开发秩序及规模比较混乱，良莠不齐，影响区域未来整
38、体的发展。【核心价值提炼】新兴城市中心 小结小结38南湖板块楼盘分析南湖板块楼盘分析39 南湖板块分析南湖板块分析v区域特征：区域特征：自贡市城市总体规划确定的城市自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区，目前为自贡市房中心区向南发展的新区，目前为自贡市房地产项目最多的区域。地产项目最多的区域。v产品特征：产品特征：基本都为高层，项目规模适中，基本都为高层，项目规模适中，v区域价格：区域价格：2600-32002600-3200元元/v客户情况：客户情况：以自贡城区以及周边乡镇中等偏以自贡城区以及周边乡镇中等偏上收入人群为主；上收入人群为主；v代表项目：雄飞凯悦星城、南湖印象等代表项目
39、：雄飞凯悦星城、南湖印象等40南湖新城总体规划南湖新城总体规划 自贡市南湖生态城是新一轮自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区，规划总面积约8.28.2平方公里平方公里。（一）发展规模用地规模：8.2平方公里人口规模：约7.5万人（二）功能定位汇东新城发展的延续，城市功能的完善和补充，生态型的城市新区。（三）发展目标把南湖新城建设成为以商贸、行政办公、科研、教育为主，集生活居住、旅游休闲为一体的综合性城市片区。41南湖新城分为五个大的功能区南湖新城分为五个大的功能区 （1 1）商贸区（）商贸区（2 2）会展中心区（）会展中心区（3 3）体育中心区（）体育中心区（4 4）行政办公区（）
40、行政办公区（5 5）生态居住区）生态居住区v布局为布局为“二片区、一中心、六居住区”，集商贸、会展、行政、文体、科，集商贸、会展、行政、文体、科教、生态居住于一体教、生态居住于一体v以以“大学园大学园”为依托，发展集产、学、为依托，发展集产、学、研为一体的高新技术产业；以研为一体的高新技术产业；以“南湖南湖大道大道”为带动，通过行政中心、会展为带动，通过行政中心、会展中心、文化艺术中心、体育中心、南中心、文化艺术中心、体育中心、南湖公园等项目的建设，完善南湖生态湖公园等项目的建设，完善南湖生态城的职能。城的职能。42南湖板块楼盘概况南湖板块楼盘概况楼盘名称物业类型占地面积（亩）总建筑面积（）容
41、积率均价(元/m2)开发商丹桂丹桂竹韵家园竹韵家园多层、小高层、多层、小高层、高层高层25.125.13.93.92.322.3227502750四川自贡汇东发展股份有限四川自贡汇东发展股份有限南湖印象南湖印象6 6栋栋26-3026-30层高层层高层59.5859.5820205.035.0331003100自贡泰丰集团自贡泰丰集团蓝鹰蓝鹰美庐美庐12-2912-29电梯高层电梯高层606012123 327802780自贡市蓝鹰房地产开发有限自贡市蓝鹰房地产开发有限雄飞雄飞凯悦星城凯悦星城多层、高层多层、高层686813.513.52.9812.98131003100四川雄飞集团有限责任公
42、司四川雄飞集团有限责任公司雄飞雄飞水岸豪庭水岸豪庭高层高层888826.426.44.494.49未售未售四川雄飞集团有限责任公司四川雄飞集团有限责任公司海派海派颐和上院颐和上院5 5栋高层栋高层38.338.36.66.62.592.5929802980自贡天健房地产有限公司自贡天健房地产有限公司远达远达都市森林都市森林多层、小高层、多层、小高层、高层高层949413.113.12 227502750自贡市远达房地产开发有限自贡市远达房地产开发有限英祥英祥丽都新居丽都新居多层多层37374.44.41.81.827002700自贡市英祥房地产开发有限自贡市英祥房地产开发有限泰丰泰丰翰林尚舒翰
43、林尚舒房房2626层高层层高层-1313-26002600泰丰集团泰丰集团43南湖板块楼盘销售情况：整体销售较好南湖板块楼盘销售情况：整体销售较好楼盘名称销售情况整体销售工程进度丹桂丹桂竹韵家竹韵家园园0909年年5 5月月5#5#楼推出，目前已推出楼推出，目前已推出1#1#、5#5#楼共楼共8484套，销套，销售售6666套。其余套。其余3 3栋预计近期推出栋预计近期推出60%60%部分现房部分现房南湖印象南湖印象5 5月推出月推出1#1#、7 7月推出月推出4#4#楼，销售楼，销售80%80%，开盘之前收，开盘之前收2 2万万诚意金，推出近诚意金，推出近350350套房源，排号客户套房源，
44、排号客户400400组组20%20%两栋两栋1010层左右，层左右，其他尚未施其他尚未施工工蓝鹰蓝鹰美庐美庐4 4月份开盘，推出月份开盘，推出2 2、6 6、7 7三栋，约销售三栋，约销售70%70%，目前主要，目前主要剩余剩余130130大户型大户型15%15%7#7#楼封顶楼封顶雄飞雄飞凯悦星凯悦星城城目前推出目前推出1 1、2 2、4 4、7 7、8 8五栋楼，五栋楼，7 7、8#8#多层已售完，多层已售完，主要剩余主要剩余主要剩余主要剩余8282和和9090左右异型两房左右异型两房40%40%部分准现房部分准现房雄飞雄飞水岸豪水岸豪庭庭未销售未销售0%0%两栋已出地面两栋已出地面海派海
45、派颐和上颐和上院院尾盘，剩余尾盘，剩余3030套左右，主要套左右，主要154154大户型偏多，其次为大户型偏多，其次为130130及楼中楼及楼中楼90%90%现房现房远达远达都市森都市森林林推出最后推出最后1 1、2 2、6 6、7 7共共4 4栋楼，销售约栋楼，销售约50%50%70%70%现房现房英祥英祥丽都新丽都新居居尾盘尾盘90%90%现房现房泰丰泰丰翰林尚翰林尚舒房舒房目前主推目前主推2#2#、5#5#楼，大户型销售略显困难楼，大户型销售略显困难15%15%1515层左右层左右44代表楼盘代表楼盘南湖印象南湖印象v该项目位于南湖新城与丹桂该项目位于南湖新城与丹桂大街交汇处，交通极为便
46、利；大街交汇处，交通极为便利；v项目形象塑造为自贡市最高项目形象塑造为自贡市最高端的楼盘，但容积率偏高，端的楼盘，但容积率偏高，密度较大；密度较大；v开盘后销售速度较快，在未开盘后销售速度较快，在未取得预售证的情况下，交取得预售证的情况下，交5万定金排号，万定金排号，300余套房余套房源，排号源，排号400多组，开盘多组，开盘即基本售罄。即基本售罄。45代表楼盘代表楼盘凯悦新城凯悦新城v该项目是以运动为主题的该项目是以运动为主题的社区；社区；v前期销售前期销售1 1、2 2、4 4、5 5、7 7、8#8#五栋住宅，其中五栋住宅，其中7 7、8#8#楼为多层；楼为多层；v项目目前销售难点为项目
47、目前销售难点为9090左右的异型两房，而左右的异型两房，而110110左右的三房已售完。左右的三房已售完。46代表楼盘代表楼盘蓝鹰蓝鹰美庐美庐丹桂丹桂竹竹韵家园韵家园47【区域价值解读】规划：南湖生态城是新一轮自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区。政府巨资重点打造，政策导向；房产发展：目前房地产开发的热点区域，品牌开发商进驻。区域内开发项目多，市场竞争较为激烈，但总体销售可观；地位：城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区；前景：潜质区域，区域特有的自然景观资源加上政府的大力扶植及向南发展的总体趋势，该区域未来将会成为自贡高品质居住区域的代表。【区域劣势分析】区位上距离市中心有一定距离，交通通达性待改善属于新兴区域，居住成熟度还尚待时日【核心价值提炼】地产开发热点 独特生态资源小结小结48