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1、社区商业步行街设计社区商业步行街设计 童军杰童军杰1邻里中心商业面积估算邻里中心商业面积估算35个店铺预估约个店铺预估约7000平米；平米；2个食阁预估约个食阁预估约2000平米；平米；1个超市预估约个超市预估约8000平米；平米；1个菜场预估约个菜场预估约500平米；平米；合计约：合计约：17500平米。平米。社区的社区的概念概念社区是指同一地、同一地区或同一国的人所构成的社会，它社区是指同一地、同一地区或同一国的人所构成的社会，它大到一个国家的某一人种构成的团体、如美国华人社区；小大到一个国家的某一人种构成的团体、如美国华人社区；小到某个小区。到某个小区。邻里中心邻里中心概念概念“邻里中心
2、邻里中心”是新加坡的一个社区服务概念是新加坡的一个社区服务概念,是指在是指在3000-6000户居民中设立的一户居民中设立的一个功能比较齐全的商业个功能比较齐全的商业,服务服务,娱乐中心。娱乐中心。一个典型的邻里中心设置一个典型的邻里中心设置35个商店、个商店、2个食阁、个食阁、1个超级市场、个超级市场、1个菜市场、个菜市场、12台自动提款机。必备功能有台自动提款机。必备功能有:诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。社区商业操作要
3、点社区商业操作要点明确社区的界定范围明确社区的界定范围明确服务人群的消费需求明确服务人群的消费需求明确商业形态组合及表现形式明确商业形态组合及表现形式社区商业概念社区商业概念2“家家”与与“大家大家”的居住空间延续的居住空间延续归属于开放式生活的圈子归属于开放式生活的圈子满足生活所需的场所满足生活所需的场所 实现交际沟通的平台实现交际沟通的平台 释放友情、亲情、爱情魅力的舞台释放友情、亲情、爱情魅力的舞台家与大家，个体与群体。每个人，每个群体都需要一个属于生活的圈子。项目的商业部分家与大家，个体与群体。每个人，每个群体都需要一个属于生活的圈子。项目的商业部分以本小区居住人群为核心以本小区居住人
4、群为核心,全部商业设施紧密衔接入住居民在家居附近寻注生活全部商业设施紧密衔接入住居民在家居附近寻注生活,文化交流文化交流的需要的需要,构成一套巨大的家庭住宅延伸体系。在紧张的工作之余，将生活空间从居住空间构成一套巨大的家庭住宅延伸体系。在紧张的工作之余，将生活空间从居住空间中延伸出来，形成一种邻里之间，社区之间的中延伸出来，形成一种邻里之间，社区之间的“圈子文化圈子文化”。用更高的商业档次、更高的。用更高的商业档次、更高的服务品质、更周全的商业功能，将每一个服务品质、更周全的商业功能，将每一个“家家”与与“大家大家”释放出来，共同营造新社区商释放出来，共同营造新社区商业生活圈。业生活圈。社区商
5、业的整体定位社区商业的整体定位3“家”与“大家”的居住空间延续特色之一：家的延伸，比如：超市是厨房的延伸；美容院、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃特色之一：家的延伸，比如：超市是厨房的延伸；美容院、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；咖啡厅、茶座是客厅的延伸；图书馆、音像中心是书房的延伸。是餐厅的延伸；咖啡厅、茶座是客厅的延伸；图书馆、音像中心是书房的延伸。特色之二：将日常商业和服务设施规划集中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人特色之二：将日常商业和服务设施规划集中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质
6、量。真正实现随心所欲的们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。真正实现随心所欲的便利生活。便利生活。特色之三：将商业功能细分，用商业的凝聚力辅射周边数小区，在提供给本小区居民生活便利的特色之三：将商业功能细分，用商业的凝聚力辅射周边数小区，在提供给本小区居民生活便利的同时，吸引更多的消费群体认知认同，从而提升项目商业功能的商业价值。同时，吸引更多的消费群体认知认同，从而提升项目商业功能的商业价值。第三空间第三空间第一空间第一空间 家家 居住居住 第二空间第二空间 工作工作 生存生存 第三空间第三空间 社交场所社交场所 享受享受享受生活的乐趣享受生活的乐趣享受亲情享受亲
7、情&爱情爱情享受消费的愉悦享受消费的愉悦 便利性的满足便利性的满足休闲式的生活休闲式的生活体验式的消费体验式的消费4消费理念消费理念更好的更好的商业品质商业品质 高端消费群体高端消费群体 能力能力/需求需求更好的更好的商业理念商业理念经营服务经营服务高端商业业态高端商业业态附加价值附加价值 品牌塑造品牌塑造更好的更好的消费享受消费享受高端服务形式高端服务形式 细节细节 沟通沟通 通过外在的各种关联因素，来引导消费者更为全面的认知商品，从而带动销售，增加销售过程中的通过外在的各种关联因素，来引导消费者更为全面的认知商品，从而带动销售，增加销售过程中的愉悦性。愉悦性。商品包装商品包装 消费环境消费
8、环境 服务礼仪服务礼仪 现场制作现场制作 个性化定制个性化定制 售后服务售后服务 会员服务等（商家服务）会员服务等（商家服务）公共区域环境公共区域环境 交通组织交通组织 景观绿植景观绿植 立面风格立面风格 建筑小品建筑小品 导引系统导引系统 活动组织等（开发商服务）活动组织等（开发商服务）体验式消费体验式消费消费群体特征分析消费群体特征分析5结合中航项目整体因素考虑，项目商业部分按照商业功能细分定位于：结合中航项目整体因素考虑，项目商业部分按照商业功能细分定位于：倡导倡导“品质服务品质服务”功能的服务型商业功能的服务型商业 提倡提倡“专业主题经营专业主题经营”的主题型商的主题型商业业本小区入住
9、人群本小区入住人群 品质服务型品质服务型 邻里商业邻里商业 社区配套服务社区配套服务 满足入驻居民生活所需满足入驻居民生活所需提升项目整体品质提升项目整体品质 完善项目配套功能完善项目配套功能 服务价值服务价值特色饮食休闲特色饮食休闲 生活型生活型 商业街区商业街区丰富完善商业结构丰富完善商业结构 形成主题化的商业氛围形成主题化的商业氛围 扩大商业部分辐射能力扩大商业部分辐射能力 拉动提升商业价值拉动提升商业价值商业价值商业价值高品质服务型高品质服务型邻里中心邻里中心特色饮食休闲商业街区特色饮食休闲商业街区项目商业部分定位细分项目商业部分定位细分特色饮食休闲商业街区特色饮食休闲商业街区6案例分
10、析案例分析7开业时间：2004-3-1开发商：红石房地产开发有限公司 商业结构：商住楼、写字楼、商铺 占地面积：37000平米建筑面积：140000平米杭州红石中央花园杭州红石中央花园8l项目名称：红石中央广场商铺 l项目位置：拱墅区湖墅南路以东，潮 王路以南 l总 长 度：呈倒“L”形，沿湖墅南路长 约300米 l经营目的：满足日常居民休闲消费的 商业街 l商业结构：1-2F独立联体街铺（可做 餐饮）l经营方式：持有自行招商l商业业态：餐厅、娱乐沙龙、健身美 容、百货服饰、社区服务 l标准开间：300平米左右二层 （单层80-150平米）项目架构分析项目架构分析9潮王路湖墅南路名称业态面积1
11、本地鸡餐饮6002喜士多超市服务10003海王星辰服务3004纤丝鸟美容美体3005震轩美容美体300621世纪房产服务3007仕女美容美体3008三江琴行服务3009星季女子美容美体30010蔓莉莎美容美体15011展示中心服务15012家富富侨健身100013光大银行服务40014富安娜服务60015以纯加服饰1500业态分布业态分布10商家照片商家照片11潮王路湖墅南路16玫琳凯服饰40017蓝士堡健身300018阿迪服饰40019锐步服饰40020KAPPA服饰40021PUMA服饰40022匡威服饰40023星巴克餐饮100024ONLY服饰100025必胜客餐饮200026儿童英语
12、服务80027豪客来餐饮80028KFC餐饮80029避风塘餐饮80030FIRST VIEW服饰150031C&COON服饰150032妙帛服饰1500业态分布业态分布12商家照片商家照片13、从项目品牌上看，该项目走高端品牌定位，保证了整体形象及项目品质；、从业态比例看，主要以服饰和餐饮为主，社区服务为辅，配以少量的、健身等业态，比例合理；业态分析小结业态分析小结14面宽较大，大面积分割，适合品牌商家的进入，保证项目的品质拖的设计利于商家的布局、经营；规划设计分析规划设计分析15二层商业用房功能二层商业用房功能分布明确，商务建分布明确，商务建筑与住宅建筑以适筑与住宅建筑以适度变化的立面加以
13、度变化的立面加以区分、整体风格现区分、整体风格现代时尚；代时尚；规划设计分析规划设计分析16商业环境：该项目位于古北虹桥大型国际社区内，位于宋园路和姚虹路之间，属于次级路段。距中山西路南北高架4分钟车程。附近约5条公交线路，距轨道交通地铁2号线8分钟车程，10号线在建中。周围公建设施良好，商圈经济环境成熟。古北黄金城道步行街古北黄金城道步行街17a、商圈范围：古北新区一、二区的主轴线黄金城道是该地区重要性的城市公共交往空间，定位为景观休闲步行街，宽46m-80m，长约630m，用地面积近4公顷。b、商圈客户来源：周边众多高端社区居住的中高收入阶层人士c、层数/层高：2层，大约3.6米/每层d、
14、商业业态及配比：景观、高档购物、餐饮、服务、休闲、便利、娱乐为一体的艺术休闲广场e、基本商铺单元尺寸：300平方米左右（两层为一个单位）f、其他：无公共厕所、平面图说明。有残疾人专用通道。三）、租售方式开发商统一出售，现出租价格为10-12元/平方米（含物管费用）基本参数指标基本参数指标18总平图项目平面图项目平面图19项目图片项目图片20 此项目在上海整个大环境是独一无二的。“融合花园”是本项目的景观设计手法。景观设计概念为结合法国传统花园和法国现代园林设计，成为一个景观“新品种”。传统上法式古典建筑的立面设计细致和准确。当代的法式建筑仍保有精密的细部，但整体设计趋向於简洁。将这样设计风格的
15、转变，转化到景观设计原则称为“Cultivar Gardens（融合花园）”。项目特点项目特点21设计要点设计要点22空间的要素空间的要素城区需要街道和广场，构成多样化的城市结构，街道和广场也是人类居住最基本的要素。包括主要街道、小巷、主要次要广场等。大拇指黄金城道街道的空间尺度和街道立面、街道细节等的设计直接影响到人群活动的集中与否、行人的感受。空间的要素空间的要素23街道的尺度街道的尺度尺度宜人的街道宽度：一般2-4个车道宽的车行道，约3-4米的人行空间较舒适。大空间中利用行道树、花坛、构筑物等布置形成宜人尺度小空间。中凯城市之光上海新天地街道的尺度街道的尺度24商业街道建筑高度商业街道建
16、筑高度 低层建筑给人的心理尺度比较亲切，较之高层建筑，人群在底层建筑周边活动的发生性高。商业街区多为四层以下建筑。沿街立面高度与街道宽度存在一定适宜的比例关系。上海新天地碧云体育中心商业街道建筑高度商业街道建筑高度25商业街道沿街建筑商业街道沿街建筑过长的单调的建筑立面产生无趣的单调的城市空间。立面感知：看上去平直、单调的使行人心理感觉很漫长，富于变化的街道使步行变得有趣。底层尽量在短的距离内设置尽可能多的商店，设置对街道的开口。黄金城道碧云体育中心商业街道沿街建筑商业街道沿街建筑26商业街区的平面长度商业街区的平面长度街道过长易使人疲惫，一般根据活动内容、人行心理距离，设置局部放大的节点作为
17、聚集点和休息点。500米左右为人心理易接受的长度。街道平面局部扩大的点状空间与连续的线形街道空间形成穿插和对比，创造空间的丰富性。黄金城道商业街区的平面长度商业街区的平面长度27商业街区的空间变化与商业业态商业街区的空间变化与商业业态不同的商业形态对街区的空间有着不同的要求。服饰等需要对尽可能多的街道人流展示尽可能多商业内容的业态需要开放、便捷的街区空间，特色餐饮、咖啡吧等业态需要相对私密、宽松的街区空间。上海新天地上海新天地空间变化与商业业态空间变化与商业业态28逗留区域逗留区域城市空间的柱廊、雨篷、遮阳篷等使人可以有停留和观察的空间，能给人提供心理上的防护，又有良好视野。停留区域中柱子、树
18、木、街灯之类作为可以依靠的驻足之处。大拇指尚乐坊逗留区域逗留区域与与细节设计细节设计29细节设计细节设计绿化街道铺装座椅台阶店招道旗照明噪声防护大拇指上海新天地逗留区域逗留区域与与细节设计细节设计30成功商业街道的营造成功商业街道的营造商业街道的定位、街区空间尺度、商业建筑设计、商业活动内容、相关服务配套设施等各因素相辅相成，同时发挥作用的时候，会创造出成功的整体商业街道。社区步行街设计要点社区步行街设计要点31中航项目商业街前期设计中航项目商业街前期设计32商业部分建筑设计商业的经营依赖于商业氛围的营造，物业的外立面更是这一氛围最为直接的外在表现。结合项目商业的经营依赖于商业氛围的营造，物业
19、的外立面更是这一氛围最为直接的外在表现。结合项目的定位，建议项目的整体设计风格引入一种能够让人产生类似于的定位，建议项目的整体设计风格引入一种能够让人产生类似于“家家”一样的舒适感的异域风情元一样的舒适感的异域风情元素。结合天津市场情况，不建议项目采用硬朗风格的欧式风格，而是采用色调明快，给人以素。结合天津市场情况，不建议项目采用硬朗风格的欧式风格，而是采用色调明快，给人以柔美质感的柔美质感的地中海风情元素。地中海风情元素。色调以暖色为主，淡黄、蓝、色调以暖色为主，淡黄、蓝、白、粉色白、粉色外立面材质为防水涂料或是外立面材质为防水涂料或是碎石拼花构成碎石拼花构成表现元素多是以弧形立面、表现元素
20、多是以弧形立面、内廊、露台、罗马柱等柔内廊、露台、罗马柱等柔性线条性线条内外空间过度自然流畅内外空间过度自然流畅风格鲜明舒适大方风格鲜明舒适大方建筑表现形式丰富多样建筑表现形式丰富多样外立面装饰成本低外立面装饰成本低商业部分建筑风格建议商业部分建筑风格建议33123商业部分建筑设计及规划1项目商业两个入口处设立项目商业两个入口处设立2个商业广场，个商业广场，但其主要功能上会有所不同。但其主要功能上会有所不同。广场广场1功能：连接两处商业氛围，功能：连接两处商业氛围，形成有效的人流、商流双向过度。形成有效的人流、商流双向过度。建议以儿童乐园、现代时尚的风格雕塑为主题，形成既能吸引眼球，建议以儿童
21、乐园、现代时尚的风格雕塑为主题，形成既能吸引眼球，又能提供附加服务的聚客休闲型广场。同时为了降低市政道路对于人又能提供附加服务的聚客休闲型广场。同时为了降低市政道路对于人流汇集的影响，建议将此段道路改为步行道路，并以大面积的广场砖流汇集的影响，建议将此段道路改为步行道路，并以大面积的广场砖拼花来进行装饰，从而从视觉上弱化公路的感觉，将其有效的与两侧拼花来进行装饰，从而从视觉上弱化公路的感觉，将其有效的与两侧的广场衔接沟通起来。的广场衔接沟通起来。34123商业部分建筑设计及规划2广场广场2功能：项目商业形象传播，功能：项目商业形象传播，营造商业氛围。营造商业氛围。因紧临连接市区与本案的重要交通
22、十字路口，建议休闲高耸醒目的指示性引导标识。因紧临连接市区与本案的重要交通十字路口，建议休闲高耸醒目的指示性引导标识。从而让项目能够从空间环境中跳跃出来，产生巨大的广告传播效应，并且结合一部从而让项目能够从空间环境中跳跃出来，产生巨大的广告传播效应，并且结合一部分特色鲜明的建筑小品，营造出休闲时尚的商业氛围，为项目商业的经营吸引大量分特色鲜明的建筑小品，营造出休闲时尚的商业氛围，为项目商业的经营吸引大量的人流，留下深刻的印象。的人流，留下深刻的印象。35商业部分建筑设计及规划为了更好的将室内外空间相互连接贯通，商业内街设计建议更多的采用内廊与平台的交错为了更好的将室内外空间相互连接贯通，商业内
23、街设计建议更多的采用内廊与平台的交错设计，运用丰富的建筑立面表现方式，结合淡雅舒适的色调变化，将步行街的情景空间与设计，运用丰富的建筑立面表现方式，结合淡雅舒适的色调变化，将步行街的情景空间与商业的经营空间充分相融，营造出舒适、异域、充满惊奇的可观赏、可消费、可生活的情商业的经营空间充分相融，营造出舒适、异域、充满惊奇的可观赏、可消费、可生活的情景互动性商业步行街。景互动性商业步行街。步行街的表现方式步行街的表现方式建议：商业街区的建议：商业街区的F1层设计，在立面层设计，在立面外延伸出外延伸出2米的内廊米的内廊与街区过渡。与街区过渡。36商业部分建筑设计及规划步行街的表现方式步行街的表现方式
24、建议此处建议此处F2层在延续层在延续F1层两米外廊的基础上，立面后缩层两米外廊的基础上，立面后缩6米，米，在二层形成在二层形成8米宽的大露台。后期商业经营时，可在露台支些米宽的大露台。后期商业经营时，可在露台支些阳光伞，将商业延伸出来。阳光伞，将商业延伸出来。37全首层概念的营造全首层概念的营造增加增加2处双向自动扶梯，方便消费者穿行。处双向自动扶梯，方便消费者穿行。为了更好的体现为了更好的体现F2层的商业活力，建议在项目入库处增加大型坡梯，层的商业活力，建议在项目入库处增加大型坡梯，将人流直接引导至二层，从而弱化一二层的楼层概念。将人流直接引导至二层，从而弱化一二层的楼层概念。商业部分建筑设
25、计及规划38商业部分建筑设计及规划中心喷泉式许愿池小广场中心喷泉式许愿池小广场为增强商业活力，吸引人流向内积聚，建议在步行街的中心位置设置为增强商业活力，吸引人流向内积聚，建议在步行街的中心位置设置小型的个性喷泉广场，方便消费者驻足休息或观赏。小型的个性喷泉广场，方便消费者驻足休息或观赏。39商业部分建筑设计及规划丰富的建筑小品丰富的建筑小品丰富的充满情趣的建筑小品，不仅能够更为有效的吸引人走入到步行街的内部，丰富的充满情趣的建筑小品，不仅能够更为有效的吸引人走入到步行街的内部，更可以提升小品周边的商铺的商业经营价值，以点带面，提升商业附加价值。更可以提升小品周边的商铺的商业经营价值，以点带面
26、，提升商业附加价值。建筑小品表现方式：立面特装、绿植、休息座椅、雕塑、水景、小货台等等。建筑小品表现方式：立面特装、绿植、休息座椅、雕塑、水景、小货台等等。40商业部分建筑设计及规划设计独特的公共休息座椅和商业导视系统，不但能够帮助消费者更设计独特的公共休息座椅和商业导视系统，不但能够帮助消费者更好的进行消费，同时也能够将其变为建筑小品的一部分布置于其中。好的进行消费，同时也能够将其变为建筑小品的一部分布置于其中。41中航项目商业街深化设计中航项目商业街深化设计422.2.“廊廊”空间空间 介于室内与室外的“灰空间”，提升商业空间品质。1.1.商街尺度商街尺度 长短适宜，开合变化，亲人尺度空间
27、。3.3.主题广场的引入主题广场的引入 动静结合的游憩空间,聚积人气。435.5.泛会所泛会所 围绕小区步行出入口的生活广场设置，利用率高，烘托生活氛围。4.4.露台空间露台空间 结合景观资源与广场空间灵活设置，打造惬意的空中生活平台。6.6.廊前街边空间廊前街边空间 放大的街边空间形成室内商业的延伸，为居民提供户外休闲与交流的场所。44一、人的商业行为心理倾向3.据测算，一般消费者连续逛街购物的疲劳时间最多为2小时（可逛1万平方米左右的营业面积的商铺），中老年顾客还要低于这个水平，而只有休闲、娱乐、餐饮等才可以增加消费者的滞留时间。1.从心理学角度来说，人们倾向于平行的移动，对于垂直方向的移
28、动，在不必要的情况下，人们会选择避免发生。2.从认知方式来说，人们倾向于通过主要门面及入口来定义功能空间的位置；同时将内部空间感知为整体。商业模式研究商业模式研究45二、人的行为心理倾向决定商铺位置排序纯首层店铺纯首层店铺 一托二店铺一托二店铺 纯二层店铺纯二层店铺 二托三店铺二托三店铺 纯三层店铺纯三层店铺 46三、垂直方向商业模式选择1.一托二模式一托二模式2.组合模式组合模式根据商铺位置排序，选择最优化的纯首层和一托二为基本模式。3.局部三层餐饮商铺局部三层餐饮商铺优势：优势：A.店铺均有一层门面和入口。B.首层可起到带动二三层一体销售的作用。C.店铺分割相对灵活、面积易于分档。D.销售
29、亮点均衡。E.主力店可以带动整体商业氛围并消化二三层大量面积，F.商业业态多样。47四、商业店面平面研究1.单层单层 精品店铺精品店铺2.单层单层 餐饮店铺餐饮店铺柱网尺寸：10.5*11.5 m单层店面面积60，一托二店铺面积为120.适用不同业态的组合形式以及店面布置3.一托二一托二 精品店铺精品店铺48柱网形式柱网特点：经济实用，适合多种功能平面布置精品店铺形式：首层店铺 面积：6394 一托二店铺 面积：160上上一层平面下下二层平面49餐饮主力店餐饮主力店 2211.342211.34超市超市 2223.422223.42咖啡茶座咖啡茶座 1379.921379.92综合商业综合商业 8914.688914.68泛会所泛会所 2179.282179.28幼儿园幼儿园 25002500商业面积总计：商业面积总计：16908.64一层平面图一层平面图二层平面图二层平面图三层平面图三层平面图125125-150-150280280-500-500250250-450-450550550-1300-1300商业平面商业平面50商业业态商业业态51效果图效果图52效果图效果图53效果图效果图54