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1、第六章 房地产企业房地产企业是房地产经济活动投资主体、市场主体和微观基础，房地产企业实际经济行为直接影响整个房地产经济能否健康发展。本章关键从四个方面分析房地产企业，一是叙述房地产企业性质、特征和房地产企业制度；二是对房地产企业组织结构情况进行研究；三是分析房地产企业资金循环周转和资金运作；最终研究房地产企业发展战略。第一节 房地产企业特征和企业制度一、房地产企业性质房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目标进行自主经营、独立核实经济组织。通常是根据房地产企业经营内容对其进行划分，如常见房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等，本处所指房地产企业以房地产开发企
2、业为主，兼及其它类型。从全部权角度来看，在多个经济成份并存条件下，中国现阶段房地产企业性质划分为全民全部制企业、集体全部制企业、私营企业、股份制、外资企业等。全民全部制企业是指依法自主经营、自负盈亏、独立核实生产和经营单位。企业财产属于全民全部，国家依据全部权和经营权分离标准授予企业经营管理权。企业对国家授予其经营管理财产负担民事责任。现在，这种类型房地产企业在中国占有相当大比重。集体全部制企业是资产属于劳动群众集体全部、实施共同劳动，在分配方法上以按劳分配为主体社会主义经济组织。股份制企业又称股份，它全部资本分为等额股份，采取提议设置和募集设置方法筹集资本金。出资者经过投资取得对应股份，成为
3、企业股东，按所持股份享受权利并负担有限责任。它属于混合全部制性质。股份合作制企业，是指以企业职员出资为主或全部由企业职员出资组成企业法人财产，是合作劳动、民主管理、按劳分配和按股分红相结合企业法人，其性质是劳动者劳动联合和劳动者资本联合相结合集体经济。私营企业是指企业资产属于私人全部，雇工8人以上营利性经济组织（1988年6月颁布中国私营企业暂行条例）。私营企业能够分为独资企业、合作企业和有限责任企业三种。外资企业包含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业（简称“三资”企业）。中外合资经营企业是指中国企业、企业或其它经济组织和外国企业、企业或其它经济组织及个人根据中外合资经营企业法要
4、求，在中国境内共同投资、共同经营，并按投资百分比分享利润、分担风险及亏损企业。中外合作经营企业是指中国企业、其它经济组织和外国企业、其它经济组织或个人依据相关法律在中国境内设置，依据协议联合经营企业。外商独资企业是指依据外资企业法在中国境内设置，全部资本为外国投资者所投入企业。改革开放以来，中国确定以公有制为主体、多个经济成份共同发展方针。房地产经济一样出现了公有制实现形式多样化和多个经济成份共同发展局面。10月党十六届三中全会公布了中共中央相关完善社会主义市场经济体制若干问题决定，指出：“要适应经济市场化不停发展趋势，深入增强公有制经济活力，大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股混合全部
5、制经济，实现投资主体多元化，使股份制成为公有制关键实现形式。” 中共中央相关完善社会主义市场经济体制若干问题决定，人民出版社10月第1版，第14页。按这个精神，房地产行业作为竞争性行业，独资国有企业要逐步转制，大量改制为混合全部制股份制企业，同时还要大力发展民营经济，使混合全部制成为公有制关键实现形式。现有国有房地产企业，要根据建立现代企业制度要求，深化改革，实施企业制改造，资产重组，加强科学管理，提升资本运作效率，尤其是要提升集中度，发展含有国际竞争力大企业和大企业集团。二、房地产企业特征和类型（一）房地产企业特征受所经营产品和服务特殊性影响，同其它行业企业相比较，房地产企业有以下几方面特征
6、：1、经营对象不可移动性不管是房地产开发企业、中介服务企业还是物业管理企业，它们经营对象全部是不动产，含有固定性和不可移动性。这种特征使房地产企业在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境影响较大，经营绩效和所处区位情况关系亲密。因为通常商品属于动产，含有实体流动性，能够随时在地域之间，甚至是不一样国家之间进行流动，所以通常面正确市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响条件下，竞争范围是世界性，企业要依据国际市场情况进行决议，国际市场环境发生改变会对这类企业产生直接影响。而对于房地产企业来说，不动产不含有实体流动性，房地产企业提供产品不可能移动，相关房地产服务也附着于固
7、定房地产上面，所以其面正确市场竞争范围较小部分，关键是当地市场，当地市场供求关系及其改变趋势对房地产企业经营绩效至关关键。另外，因为房地产产品价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充足展开，受制于此，房地产企业经营成功关键在于把握当地市场需求。2、业务形态服务性不管房地产开发企业、房地产中介咨询服务企业，还是物业管理企业，从其业务活动性质来看，关键是提供某种服务。在房地产开发企业从事经营活动过程中，即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押和房地产建设过程中肯定产生大量谈判、协调、计划等劳务和对应法律事务，这些是房地产开发企业经营活动关
8、键内容。对于房地产中介服务和物业管理企业来说，其服务性特征就愈加显著了。房地产中介企业就是围绕房地产产品而进行一系列咨询、计划、代理和服务活动，沟通和房地产产品相关各类信息，撮合买卖双方，节省交易各方交易成本，并从节省成本中获取佣金，所以，中介企业提供是房地产各类服务。物业管理企业实际上就是对房地产物业及其设施和周围环境进行管理并提供多种保安、保洁、维修和保养服务企业。这种特征决定了房地产企业服务态度和服务质量至关关键。3、经营活动资金和人才密集性房地产企业在经营管理过程中需要大量资金和人才，房地产开发企业每个经营项目蕴涵价值量极大，需要大量资金运筹，是一个资金密集型企业。比如，房地产开发前期
9、安置赔偿费用、前期工作中勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，通常完全依靠自有资金进行房地产开发企业微乎其微，往往要依靠多种金融工具和金融手段。房地产业和金融业亲密联络带来了两个方面后果，首先房地产企业需要大量资金为银行等金融机构提供了一个优良投资渠道，其次，二者结合使整体经济抗风险能力下降，一旦房地产价格下跌或房地产企业经营不善，可能会造成金融体系动荡，进而危及整个国民经济安全。所谓人才密集型是指在房地产开发、中介咨询、代理、物业管理过程中，需要大量多种多样专业人才，如建筑工程类、经济分析类、金融类等。房地产开发企业在实际经营活动中包含建筑安装方面技术知识，也包含
10、市场调研、项目管理、各专业领域协调等知识和技能，往往只有借助各类专业人员协同合作才能完成房地产开发。对于一般房地产需求者而言，消费者或不从事房地产行业企业企业无法在短时间内掌握和房地产相关专业知识，通常在交易过程中要依靠这些专业人士帮助，这么就为专业化中介服务企业提供了经营空间。4、经营活动过程行业限制性在房地产企业经营管理活动过程中，行业特征对其影响显著。一是行业市场规模较大，对企业发展起到十分巨大推进作用。二是，行业竞争范围关键是当地市场，是面向区域，全国及世界性竞争关键起源于资金流动。三是，现在房地产行业竞争者数量较大，但有较大实力企业数量则较少，市场竞争强烈，企业经营过程中面临不确定性
11、较强。四是房地产用户数量较多，是个领域较为宽广市场。房地产用户关键包含通常住房消费者及其它需要房地产产品集团购置者。五是房地产业进入障碍比较大，首先，因为进入房地产业需要较大开启资本，所以存在较高进入壁垒障碍；其次，房地产固定性也决定了退出房地产业转移成本也相当高。六是房地产企业因为其资金量投入大、风险高，企业经营适当，其盈利水平也会高部分，这种较高水平盈利是对其负担高风险赔偿。这也是吸引其它行业资金进入房地产业关键原因。（二）房地产企业类型房地产企业类型能够从两个角度进行划分。第一个角度是从经营内容和经营方法角度划分，房地产企业关键能够划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等
12、。房地产开发企业是以营利为目标，从事房地产开发和经营企业。关键业务范围包含城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，和房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。房地产中介服务企业包含房地产咨询企业、房地产价格评定企业、房地产经纪企业等。物业管理企业指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为关键经营服务型企业。这类企业业务范围包含售后或租赁物业维修保养、住宅小区清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、迁居服务，和其它经营服务等。第二个角度是从经营范围广度划分，房地产企业能够划分为房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企业。房地产综合企业是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务
13、企业。房地产专营企业是指长久专门从事如房地产开发、租售、中介服务，和物业管理等某首先经营业务企业。房地产项目企业是指针对某一特定房地产开发项目而设置企业。很多合资经营和合作经营房地产开发企业即属于这种类型。项目企业是在项目可行并确立基础上设置，其生命期从项目开始，当项目结束时企业终了，这种组织形式便于进行经营核实，是房地产开发企业常见一个形式。三、房地产企业制度在市场经济条件下，房地产企业要正常运行，除了建立科学组织结构外，还必需经过改革，建立起产权清楚、权责分明、政企分开、管理科学为鲜明特征现代企业制度。依据这一根本制度要求，还必需设计和房地产企业基础特征相适应具体管理制度。依据现代企业制度
14、要求，房地产企业运行特点，其具体管理制度关键内容有以下多个方面：1、开发经营管理制度。这是房地产开发企业关键制度，如房地产开发工作管理制度；项现在期工作管理措施；房屋营销工作管理制度；材料管理工作制度；计划工作管理制度；计量工作监督制度；合作开发商品房管理制度；拆迁赔偿工作管理制度等。2、工程技术管理制度。这是相关工程技术方面制度，关键内容有：计划、设计和报建工作制度；图纸审核管理制度；工程质量管理制度；设计招标制度；工程项目管理制度；配套工作管理制度；安全生产责任制度；图纸、技术资料管理制度等等。3、经济核实管理制度。这是相关财务、资金使用方面制度，关键内容有：财务工作管理制度；成本工作管理
15、制度；会计核实工作管理制度；经济活动分析工作管理制度；审计工作管理制度；现金管理制度及差旅报销制度等。4、行政人事管理制度。这是企业相关行政人事方面管理制度。关键内容有：秘书工作管理制度；文印、文件工作管理制度；档案管理制度；人事工作管理制度；职员考勤管理制度；办公用具管理制度；机动车辆管理制度；企业用工制度；干部和技术人员考评晋升制度；职员食堂等后勤方面管理制度等。5、物业管理制度。这是相关物业管理、售后服务、租赁等方面管理制度。关键内容有：商品房售后管理制度；住宅小区管理制度；房产管理制度；房产租金管理制度；房屋维修管理制度等。第二节房地产企业组织结构房地产企业因为其经营对象、经营过程及权
16、利安排等方面不一样，在组织结构上和通常企业相比也存在一定差异。房地产企业组织结构是房地产企业进行资源配置基础骨架，这一骨架组成能否适应组织活动内在要求，将直接影响其经营效果。房地产企业组织结构设计要遵照一定标准，要和国家经济管理体制相适应，同时要反应企业产品特征、规模大小、经营方法、专业化协作程度，从而使企业组织结构合理化，以提升企业经营绩效。一、房地产企业组织结构设计标准1、和经营目标适应组织结构设置，应有利于实现企业经营目标，努力争取精干、高效、节省。比如，当企业经营范围较小、经营业务较为简单时，宜采取直线职能型组织架构，这么，有利于企业内部信息流动，管理决议时效性较强。当企业是为了稳妥经
17、营，控制经营风险，强化单个房地产开发项目标成本收益约束，能够采取项目组织形式。而当企业是为了愈加快地占领相关区域市场，那么采取矩阵组织形式，能够利用现有组织人员较为快速地适应市场改变，提升市场拥有率。2、适度授权现代房地产企业要想高效运作一个关键是提升企业内部各个层次职员主动性，含有内在动力，这么就要求在组织结构设计中适度授权，以使较低层职员在市场环境改变时能够适时作出决议，适度授权使用适当能够提升企业管理效率。另外，适度授权也能够使基层职员负担起相关决议责任，从而在职员层次建立起责任体系。3、分工协同专业化分工能够提升企业经营效率和劳动生产率，充足发挥专业人员潜能，但和此同时，专业化分工也轻
18、易造成职员视野狭窄，仅从本专业出发考虑问题，缺乏整体性。在房地产企业组织设计中因为包含到多个专业人员，这种情况更轻易出现，所以，在强调分工带来效率同时，还要在组织结构上建立协同、协调、沟通有效机制。4、和产业特征相结合房地产企业组织结构设计，应充足注意本产业突出特点，即固定性和区域性特点。选择适应该地市场环境组织结构，从而提升和其它相关企业、政府部门之间沟通协调效率。比如，合适设计部分和相关城市计划、土地资源管理、设计等和政府部门沟通企业机构，能够提升沟通效率，降低企业相关协调成本。二、房地产企业组织结构基础形式通常而言，房地产企业关键依据其所从事经营活动过程区分来确定其组织结构。房地产企业组
19、织结构具体形式，是用来区分企业内部不一样经营活动，通常是根据其所推行职能进行组合。房地产企业组织结构基础形式可分为：传统组织形式和现代组织形式。传统企业组织形式包含：直线职能型、直线改成型、职能改成型、直线参谋制、委员会等；现代企业组织形式有：矩阵制、分部制、超分部制、多维制等。下面就多个有代表性房地产企业组织形式作简单介绍。1、直线型这种组织形式是最简单组织形式，在组织结构系统中，其权力系统自上而下或负责系统自下而上按垂直系统呈直线排列。部分小型房地产企业采取这种组织机构。图6.1 直线型示意图总经理部门经理A部门经理B部门经理C基层管理人员基层职员直线型特点是只有垂直指挥系统，不存在管理职
20、能分工。即使也设职能部门和少数职能专业人员，不过，她们直接收同级主管指挥，按其意志办理事务和进行业务工作。直线型优点有：组织结构简单明了；职责分明，每个职位只完成自己工作并直接对一个上级负责；同层级管理人员易于调用；能充足发挥主管人员主动性；能按主管人员意愿快速采取随机应变方法等。直线型缺点有：组织结构呆板，缺乏一定弹性；不利于专业分工，轻易形成专制；缺乏横向联络，协作精神较差；要求主管人员各方面能力要强，关键工作集中于一身，需要事事躬亲，工作过分担心、繁忙等。2、职能型职能型是为了适应专业管理需要由企业责任人设置若干专业职能机构和人员，各职能部门在其职能范围内直接指挥下级单位。如某房地产开发
21、企业部门划分为项目开发部、人力资源部、行政事务部、财务管理部、工程管理部、动迁管理部等。这种划分方法能够明确经营活动各方面，使企业经营活动专业化。图6.2 职能型示意图总经理部门经理A部门经理B部门经理C部门经理D职能部门A部门经理E职能部门B基层主管基层主管职能团体职能团体基层主管基层职员基层职员基层职员职能型含有以下优点：（1）能充足发挥专业化作用，降低人员和设备反复配置，每人专司一职，能用心一致，精益求精；（2）从事实际工作人能得到多方面督导和帮助等。职能型缺点有：（1）组织中常常会因为追求职能目标达不到全局最好利益；（2）令出多门，使下级有时在命令不一致时无所适从；（3）权责不清，造成
22、功过难定，赏罚不公；（4）同层专业管理难以协调，管理人员多，管理费用高等。3、分部型房地产企业中常见另一个组织结构就是分部型组织。分部型组织设计中，每个单位或事业部通常全部是相对独立，由分部经理对全方面工作及业绩负责，同时拥有充足经营决议权利。实际上，这是一个集团企业性质组织结构形式。通常由集团总部对各分部提供支援服务，其中通常包含有财务和法律方面服务。另外，总部也进行诸如监督、协调和控制各分部活动。所以，在企业经营一定范围内，各分部是相对独立。只要在总部设定总体指导方针下，分部经理能够根据她们适合本分部方法从事多种经营管理活动。在这种分部型组织形式下，分部经理对一个产品或服务负完全责任。不过
23、这种结构形式轻易造成经营活动和资源反复配置。另外，分部型结构使总部管理人员摆脱了关注日常经营具体事务负担，能够致力于集团长远战略计划。很多大型房地产集团全部采取这种组织结构。图6.3 分部型示意图总裁或企业总经理事业部A事业部B事业部C职能经理职能经理职能经理职能经理职能团体职能团体职能团体职能团体职能团体职能团体基层职员基层职员基层职员基层职员基层职员基层职员分部型优点是：有一个比较完整管理体系，分部经理能独立经营，提升了管理灵活性和对环境适应性；总企业领导能从管理事务中摆脱出来，有利于整个企业战略决议和长远计划；分部制便于专业化地组织生产和经营活动，各事业部之间有比较、有竞争，有利于改善经
24、营管理。其不足之处是：（1）因为事业部权力过大，会造成最高层指挥不灵；（2）职能机构反复设置，造成管理人员浪费。4、矩阵式在房地产开发企业中最为常见一个组织结构形式，则是矩阵式组织，又称目标计划型，即项目管理组织形式。这种组织结构形式首先利用职能部门化来取得专业化优势；其次，则在这些职能部门之上，同时配置了部分对组织中具体产品、项目和计划负责经理人员，每一项目由一名经理人员领导，她将为其负责项目从各职能部门中抽调相关人员。这么在横向职能部门基础上又增加了纵向依据项目活动管理组织，从而将职能部门化和产品部门化原因交织在一起，这在组织理论中称其为矩阵。在矩阵组织实践中，能够发觉这种形式将职能型和产
25、品分部形式很好地结合起来，能促进一系列复杂而独立项目取得协调，同时又保留将职能部门组合在一起所含有经济性，适应了房地产经营环境复杂性，和房地产开发经营过程特征。这种组织结构形式，把企业管理结构和人员分为两类：一类是直线指挥机构和人员，对所属下级有指挥权力，一类是职能机构和人员，是指挥机构和人参谋，只能提供提议和指导，对下级设有指挥权力。矩阵型是现在房地产企业较常采取组织结构。图6.4 矩阵式组织示意图 总经理 职能经理 职能经理 职能经理 甲项目经理 乙项目经理 丙项目经理矩阵式有以下优点：（1）它强调只派一位责任人综合管理，有利于目标实现；（2）它拥有多方面专业人才，能充足发挥专业职能人员作
26、用；（3）使用人才依据实际需要而定，含有弹性；（4）决议问题比较集中，管理效率高。这种组织形式缺点是：（1）工作人员要接收双重领导，如领导意见不一致时，会使职员无所适从；（2）人员变动大，相对稳定性差，轻易影响部分人情绪。三、中国房地产企业组织结构现实状况从20世纪80年代后期开始，中国房地产业进入了快速发展时期。到1997年，全国已注册登记各类房地产企业（含房地产开发企业、中介服务企业和物业管理企业）已近4万家，经过行业竞争淘汰到初全国约有3万家各类房地产企业，至房地产企业总数又上升到3.5万家左右。综合来看，目前中国房地产组织结构展现下列部分特征：1、主导结构：直线职能型中国房地产企业发展
27、时间较短，在企业创建之初，没有能够借鉴参考对象，关键是沿袭通常制造企业组织结构，所以在现实企业中随地可见职能型组织结构。如某房地产开发企业将部门划分为财务部、动迁部、投资开发部、销售部、人事部等五个部门，关键是依据房地产企业所推行职能来进行部门划分。这种组织结构在房地产开发经营活动过程中能充足发挥各部门专业优势，但不可避免地存在部门利益替换企业利益弊端，同时，将部门和部门之间隔断开来，限制了部门之间信息和交流，最终忽略了企业整体经营目标。而且现实中，很多集团企业，总部层次和下属企业部门划分反复，造成组织资源严重浪费，管理部门日趋庞大，而经营效率却逐步下滑。2、H型组织结构：依据资产关系建立新型
28、组织H型组织结构是企业内部分权一个组织结构模式。在这种组织结构中，分部型组织中事业部由独立企业或分企业所替换，总部依据资产关系和下属部门建立联络，从而使下属部门含有独立法人地位，其经营自主权深入扩大，总部对子企业投资负担有限责任，风险得到限制。这种模式实际上是将现代企业法人治理结构纳入一个企业内部，“进”能够享受规模生产，分散经营利益，“退”则负担有限责任。企业整体经营活动不会因为某一项目或某个投资方向出现失误而出现大波动，有利于企业全局性效益提升。如某房地产集团企业组织结构依据资产纽带紧密和松散程度划分为关键层、全资企业、参股控股企业、契约企业等四个层次。这种组织结构为分散房地产企业运行高风
29、险性提供了组织调整机制，在进行大型房地产开发活动中又能够在短期内集中大量资金，发挥集团整体资源优势，这种组织结构在实践中已表现极大优越性。3、专题组织形式：项目企业或项目管理组织有些房地产开发企业本身就是项目企业。这种组织结构盛行正表现了房地产行业经济特征。房地产企业开发产品实际上是单件产品，产品生产耗用资源数量巨大，生产周期也相对较长。企业经营活动效益正是由每一个项目标收益集合而成。除了单独组成项目企业这种形式外，项目管理组织关键是依据项目开发需要，组成项目管理小组，任命一名项目经理，从相关职能部门抽调、搭配一定人员组成“临时”组织。这种组织往往始于项目准备阶段，最终项目工作完成。实际上项目
30、管理组织就是矩阵式组织结构在房地产行业突出应用。这种组织结构结合了职能型、分部型组织结构优点，既能充足发挥职能部门专业化、规模经济优势，又能充足发挥分部型组织面向结果、对最终绩效负责优点。但也存在命令混乱、冲突组织弊端。协调命令冲突问题是对项目管理组织有效性有力挑战。第三节 房地产企业资金一、房地产企业资金起源房地产商品不一样于其它通常商品特征就是价值巨大、投资回收期长和不可移动性。这些特征决定了房地产企业需要大量资金投入。房地产企业怎样选择资金筹集方法和渠道及合适资金结构，对其经营运作和连续发展起着关键作用。（一）房地产企业资金起源路径伴随中国社会主义市场经济体制逐步建立，房地产市场发展，尤
31、其是房地产金融市场发展，使房地产开发和经营资金筹集展现多渠道、多元化趋势。通常而言，房地产企业资金筹集方法和渠道关键有：1、财政拨款财政拨款是国有房地产开发和经营企业关键资金起源，它是国家和各级地方政府拨给国有房地产企业开发经营基金或专题开发资金。筹集财政资金方法是，由房地产企业直接向国家或各级地方政府提出申请，纳入计划后，由财政部门核准划拨形成企业资本金。20世纪80年代以前，房地产企业开发经营资金基础上是国家和各级地方政府投入。伴随社会主义市场经济发展和房地产企业所需资金起源及筹集方法多样化，国家和各级地方政府经过财政部门拨款所形成房地产开发经营资金占全部开发经营资金比重越来越小。不过，因
32、为房地产业发展十分快速，并逐步成为国民经济中关键产业部门，所以国家和地方政府对房地产开发建设投入资金绝对量仍然会继续增加，这类资金注入实质上是国家投资，形成企业资本金，是国家作为主体对所属企业全部权在经济上表现，而企业对此含有法人财产权，能够长久使用。2、主管部门或单位拨款这是指房地产企业上级主管部门或单位向企业投入开发经营资金。中国现有不少房地产企业，是由政府主管部门和大中型企机关举行，资金起源靠这些部门和单位筹集后投入。实质上其中相当部门属于变相政府财政拨款。这种资金投入从市场经济角度看，混淆了政府行政管理和企业经济运行之间界限，使得政府部门介入房地产经营活动，轻易造成不正当竞争，这也是在
33、市场经济体制建立过程中要逐步理顺关系之一。不过它毕竟是部分房地产企业资金取得一个渠道。很多房地产企业取得上级主管部门拨款是在企业创办之初，由上级主管部门拨给开发经营基金。另外，建设部和各省、市、自治区建设委员会，作为房地产业主管部门，除进行方针、政策和方法等行政性管理外，也掌握有一定数量房地产开发经营基金，关键是用于支持住宅建设。这类资金也能够视为资本金投入。3、银行贷款银行贷款是房地产企业为进行开发经营活动，从银行和其它金融机构筹集到借贷资金。从市场经济角度看，这将是以后房地产企业融资关键渠道。房地产企业筹集到银行借款，通常见于企业流动资金和专题开发资金，也可用于临时周转需要。相对而言，这类
34、资金筹集成本最高，而且融资条件也较高，银行借款多种条件改变会严重地影响到房地产企业实际开发过程。其具体筹集方法、信用条件设定、信用提供谈判是房地产经营管理中财务管理关键组成部分。房地产企业资金筹集活动难点和关键也在于此，对于这部分资金流动不能不加以亲密注意。银行贷款组成企业债务，因为房地产经营所需资金量大，所以企业负债率较高，还本付息负担重，要尽可能降低负债率。常见贷款方法有：信用贷款。信用贷款是银行依据借款人信誉、财务情况、预期收益和信用统计表现良好程度而发放一个无抵押、无担保贷款。现在情况下，因为复杂经济环境使用极少。确保贷款。确保贷款是指按要求确保方法，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时
35、，按约定负担通常确保责任者连带责任为前提而发放贷款。一旦借款不能履约，担保人将负担偿还责任。由此可见担保有风险，签字盖章要慎重。抵押贷款。抵押贷款是指按要求抵押方法以借款人或第三人财产作为抵押物发放贷款。这种贷款是现在普遍采取一个。4、股票债券等资本运作筹资股票债券筹资是指房地产企业经相关部门同意，经过资本市场，向社会公开发行股票和债券，筹集房地产开发经营资金。对于股票债券筹资方法而言，股票是房地产企业发给股东（即投资者），作为投资入股并借以取得股利一个全部权凭证。而债券是房地产企业以筹集资金为目标，向企业内部或社会发行借入资金债权凭证。在企业创建之初，经过发行股票方法筹集资金较为有利，但因为
36、企业信用还未建立起来，通常不轻易建立股份企业，达成筹集资金目标。在企业已经建立一定时期以后，相对依靠股票来筹集资金较为轻易些。通常股票作为全部权凭证，其资金起源较为稳定，短期成本较低，但股东有向企业分享收益权利，企业对应也负担分配股息、红利责任，长久成本并不比债券低。债券短期成本较高，但因为债券全部者和企业之间只是债权人和债务人关系，长久成本相对会低些。从股票筹资方面看，中国房地产企业上市做法能够分为包装上市、买壳上市、借壳上市。从上市区域又可分为中国上市和海外上市。包装上市。房地产集团企业能够将其内部多个未上市企业部分或全部效益好、有发展前途资产重新组合，组成含有一定经济规模经济实体，即组建
37、成股份，申请上市，筹集资金，扩大企业规模。买壳上市。房地产集团企业可经过出资购入一家上市企业，成为大股东，掌握控股权，从而无需正式申请取得上市资格，然后经过反向收购方法注入自己相关业务和资金，达成间接上市、实现资本扩张目标。借壳上市。是经过“借”而不是“买”，即房地产集团企业可先以其下属部分资产改造后上市，然后再将其它资产注入上市企业，取得整个集团企业上市效果。从债券筹资方面看，发行长久债券筹集资金方法优点在于：债券偿还期限长、发行量大，还能够经过发行新债券还旧债券方法，使房地产企业能长久利用这些资金进行房地产滚动式大规模开发经营。当今世界经济展现生产和资本国际化，国际利率水平低，这为中国在国
38、外发行债券提供了机遇，所以，中国房地产企业能够采取委托发售国际债券代筹资金，但其中关键问题是建立企业信誉和处理相关担保。债券短期成本较高，但因为债券全部者和企业之间只是债权人和债务人关系，长久成本相对会低些。5、引进外资引进外资就是房地产企业经过信贷、合资、合作等形式吸收国外资金，以此来筹借开发经营资金。房地产企业利用外资关键是经过合资或合作经营和国际信贷两条渠道。合营方法多个多样，有中方企业以土地入股，外方以资金入股，也有双方资产以股票形式出现。经过信贷方法引进外资，关键包含：外国政府贷款、国际金融组织贷款和外国商业银行贷款。其中，外国商业银行贷款条件是依据国际金融市场上资金供求情况来决定，
39、通常来讲，贷款利率较高，中、长久贷款以伦敦银行同业拆借利率作为计息基础，定时浮动。外国商业银行贷款要经过中国资信高银行和信托投资企业出面借入，再贷给项目使用。比较起来，经过合资经营直接利用外资方法较为有利。6、企业内部资金积累和集资筹措企业内部资金关键包含企业自我积累、免征税额和职员集资。企业自我积累是指企业依据国家相关财务管理制度，从产品生产成本和税后利润两条渠道提取资金，关键有生产发展基金和后备发展基金。其中，从企业税后利润中提取生产发展基金，关键用于补充企业流动资金不足。免征税额是指房地产企业在国家要求或经同意免征所得税期间免税额。这部分免征税额除按国家要求交纳能源交通关键建设基金外，应
40、全部转为开发经营资金，视同国家拨入开发经营资金。职员集资包含职员投资入股和企业内部债券两种形式，在房地产企业开发资金短缺情况下，也是一个行之有效筹资方法。7、预收定金预收定金是房地产企业为开发建设某一建筑物又还未交付使用之前，向用户预先收取购房资金。这是房地产企业常常并尤其愿意采取、带有显著行业特色筹资方法。这类资金分为两种：一是预收购房款，二是房地产企业和用户签署销售房地产协议后，预收一部分开发资金，项目完成后，抵作购房款。这种方法在房地产产品供给不足，处于卖方市场情况下，筹集开发资金十分有效，而且对房地产开发经营企业来说，其成本是很低，且同时处理了部分产品销售问题。不过，经过预收资金来筹措
41、房地产资金做法，会受到市场条件极大限制。房地产企业假如过分地依靠这种筹资方法，在房地产市场不景气情况下，往往会增加涉房经济纠纷，陷入某种困境。在房地产价格上升时期，为限制房地产市场风险，抑制房地产投资需求过快增加，政府往往会采取一些方法限制房地产开发企业预收定金时间，加大企业自有资金投入百分比，从而对房地产企业财务安排产生重大影响。房地产企业资金起源多元化是肯定趋势。据国家统计局统计，房地产开发资金起源中，国家预算内资金占0.1%，中国贷款占23.8%，利用外资占1.4%，自筹资金占28.6%，其它资金占46.1%（其中定金及预付款占38.7%）。过分依靠银行贷款和预付款情况比较突出，以后要深
42、入拓宽融资渠道。二、房地产企业资金循环1、房地产企业资金组成在房地产企业实际经济活动过程中，其资金组成往往因企业和项目不一样而有所区分，从通常意义上分析，房地产资金可由固定资金、流动资金及专题资金三大类组成。固定资金是以货币形式表现固定资产价值。它是垫支于劳动手段上资金。包含房屋建筑物、动力传导设备、工作机器及设备、工具仪器用具、运输用具、原材料、其它材料、贮备燃料、修理备件、包装物、低值易耗品等等。固定资金实物形态在生产经营过程中长久存在，其价值是逐步地、部分地以折旧形式转移到产品中，并从产品销售中得以赔偿。房地产开发和经营经济活动特殊性，决定了房地产企业资金结构以流动资金为主特点。尤其是对
43、部分本身不含有施工生产能力，不从事房屋建筑和修缮施工生产活动房地产企业，其固定资金在企业总资金额中所占百分比很小，通常不到企业资金1%。流动资金是企业在生产经营活动中供周转使用，随产品供产销过程，一次实现全部价值转移资金。房地产业流动资金关键用来建造商品房、购置出租房产、购置出售房产和支付其它流动资产。包含在建工程、在开发土地等。其中还包含产品资金和货币资金。产品资金包含建筑物建成品、已开发土地、商品房、出租房等。货币资金包含银行存款、现金等。专题资金是包含专题物资、专用资金、专题工程、专题存款、专题应收款等部分。2、房地产企业资金循环运动房地产经济运动过程中资金伴随生产经营活动进行而不停地运
44、动。房地产生产和再生产过程，依次经过三个连续阶段：即供给阶段、实际开发阶段、工程结算和销售阶段。房地产企业资金对应表现为货币资金、营运资金和产品资金（或称之为资产类型资金）。这三种形态，顺次转化，在供给阶段，企业用货币资金购置土地或其使用权，和多种必需物资，这时货币资金转化为营运资金。实际开发阶段，企业利用资金完成整个开发过程。经过一定时间工程完工后，进入工程结算和销售阶段，资金转化为产品资金。这时企业首先能够经过出售收回价款，又回到增值了货币资金，完成资金循环流动；其次企业可能经过出租逐步地收回价款，在一段时间以后渐次地完成资金循环流动。房地产生产经营活动复杂性，决定了其资金运动过程多样性。
45、不一样经营性质企业，其资金运动形式含有不一样特点。如，以房地产开发为关键经营业务房地产开发企业和以房产租赁为关键经营业务房产经营企业，其资金货币形态在运动形式上就有很大区分。前者以出售商品房回收投资，完成成品资金到货币资金转换，后者以收取租金形式逐年实现这一转换过程。即使一样为房地产开发企业，其经营方法不一样，经营内容不一样，资金运动形式也有所不一样。如自营施工开发项目，货币资金将次序地经过营运资金转换为产品资金；而经过发包由施工企业承包开发，企业货币资金是经过预付工程款及工程结算资金形式，跨越了营运资金阶段直接转化为产品资金。从通常资金循环角度讲，房地产开发经营资金在各个不一样阶段循环是有一
46、定百分比，假如不顾这种百分比关系进行开发，首先会造成开发经营资金严重不足，其次会使开发经营多种成本增大。甚至严重时会造成资金运动中止，积压空置房大量存在，造成企业资金周转困难例证四处可见。只有在多种百分比相互协调和适应条件下，加速资金循环和周转，才能确保在最小成本花费情况下，取得最大经济效益，使得房地产企业实现利润最大化经营目标。三、房地产开发企业资金运作（一）资金运作过程和特点房地产开发需要大量资金。住宅、商业设施、办公大楼建设，和对应基础设施建设，全部需要开发商投入大量资金。在此，从开发经营角度来考察一下房地产企业资金运作问题。通常而论，房地产开发过程包含以下多个阶段：（1）企业投资决议，
47、包含项目标选址及布局分析；（2）政府征地或企业取得土地开发权及土地计划、分块及修整（三通一平或七通一平）等；（3）房屋或建筑物建造；（4）土地及建筑物出售或出租和物业管理。房地产开发经营各个阶段，全部需要资金支出，尤其是在前期开发和建造阶段，这种支出需要较长时间才能收回。伴随开发商从第一阶段进入到第四阶段，支出最终回收越来越近，但需要资金也越来越多，收支变异程度极大，参见下图6-5。比如，在选址和布局分析阶段，大多数项目全部只需要不多支出。伴随工程规模扩大，支出也对应急剧增加。大规模综合工程，建筑安装费用也很大。假如要经过很长时间才能出售产品，面临资金压力也将是很大。所以，开发企业在卖掉其产品
48、，如建成住宅小区或完工建筑物之前，在资金流动中常常处于被动地位。因为房地产开发所需要资金数额巨大而资金回收所需时间较长，巨大资金开支及缺乏流动资金这两方面原因相互结合，使开发企业往往处于严重负债地位。通常情况下要以土地及建筑物抵押来向银行或其它债权人提供确保。图6-5房地产开发过程中收入和支出变动示意图收入和支出房地产开发过程图例：收入 支出 - - - - -选址决议前期工作建筑安装销售管理（二）资金运作管理因为房地产企业开发经营中资金运作过程复杂、周期较长，而且房地产开发经营活动需要投入大量资金，所以加强对资金运作管理，是确保房地产开发顺利进行关键步骤。加强房地产企业开发经营资金运作管理最关键目标是提升资金供给立即性、有效性及资金利用率。（1）合理协调收入和支出，提升资金供给和使用协同性，改善资金时间结构在房地产开发经营过程中，房地产企业需要投入巨额资本，而最终资金回收则要待工程完工出售后收回或经过出租逐步收回。所以，房