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1、目录第一章 总论11.1 项目建设背景11.2 项目建设必要性21.3 市场分析3第二章 项目体量和建筑内容32.1 项目体量32.2 项目规划建筑内容3第三章 项目建设方案4 3.1项目规划43.2 容积率与建筑面积53.3 项目建设概况5第四章 工程投资与财务分析64.1 项目售价分析64.2 项目财务分析6第五章 项目进度95.1 项目手续办理进度95.2 项目开发进度11第一章 总论1.1 项目建设背景鞍山市是全国31个特大都市之一，是东北地区第五大都市。鞍山位于美丽富饶辽东半岛东部，地处渤海经济区腹地，是国内重要钢铁工业基地，享有“中华人民共和国钢都”之称。鞍山市总面积9252平方公
2、里，其中市区面积624平方公里。全市总人口380万人，其中市区人口180万。鞍山旅游资源十分丰富，有东北明珠之称千山国家风景名胜区1982年就被列入国家首批重点风景名胜区；1999年，被授予全国文明风景旅游区示范点；又被国家旅游局评估为AAAA级旅游区。项目位于千山东路7号桥南侧，屏山揽湖，东迎千山风景区，西接主城区。西邻高新产业技术开发区，东临东山风景区，西、北、东三面环山,环境优美，距市中心约8公里,仅需10分钟车程（详见下图）.高新产业学院区鞍山站前商业中央核心区千山文化旅游区万水千山百湖城高品位生活核心区1.2 项目建设必要性 房地产业是从事城乡（特别是都市）房屋和土地综合性开发及经营
3、行业，是都市存在和发展物质基本，是发展国民经济支柱产业之一，房地产业发展可以加速市场经济进程。依照鞍山市国民经济和社会发展“十一五”筹划和远景目的纲要精神，从“十五”开始已将房地产业列为重点哺育发展产业。按照市委、市政府提出“一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”规定，鞍山市房地产业在“十五”期间充分发挥了先导性产业作用，加快房地产业商品化、市场化、当代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配备，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展支柱产业之一，这是当前经济建设
4、中重要举措。本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快鞍山市住宅建设，满足逐渐富裕起来人们对中高档住宅日益增长消费需求，提高人们生活品质，哺育新经济增长点具备十分积极意义。1.3 市场分析随着国家取消福利分房政策出台和人民生活水平提高，曾一度低迷房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户主体已由集团逐渐转为个人。预测此后几年住宅商品房需求量仍将稳步提高，并会进入一种平稳发展阶段。改革开放以来，中档收入阶层逐渐崛起，在鞍山消费群体中占有较大份量，促成了对环境优美、品质优良中高档住宅较旺盛消费需求。从当前状况看，鞍山房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、售价合理商品住宅呈局部热
5、销、供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发切入点。第二章 项目体量和建筑内容2.1 项目体量东方棕榈岛项目用地面积约为70万，总建筑面积约77-91万平方米之间，容积率不大于等于1.3，由文化岛和千山岛两岛构成； 项目整体规划设计定位：使之最后成为鞍山具备代表性，重要文化旅游、休闲、度假、消费、高品位生活中心，成为高品质文化旅游客群承载地，成为北中华人民共和国文化旅游岛居典范。2.2 项目规划建筑内容项目规划内容见下表：项 目建筑面积(万)用地面积(万)双拼别墅（0.20.5）3.366.11联排别墅（0.40.7）5.045.79花园洋房（0.81.2）75.6058.1511
6、层小高层（1.52.0）18层高层（1.82.5）19层以上（2.44.5）总建筑面积84.00第三章 项目建设方案 3.1项目规划本基地形状为对凹椭圆形地块，占地面积约70万平米。其规划见下图：项目整体规划设计定位：使之最后成为鞍山具备代表性，重要文化旅游、休闲、度假、消费、高品位生活中心，成为高品质文化旅游客群承载地，成为北中华人民共和国文化旅游岛居典范。打造中华人民共和国北方最大黑天鹅湖景观天鹅城堡渔人码头运河式酒吧商业街打造中华人民共和国北方最大黑天鹅湖景观水上高尔夫低密度花园洋房社区低密度花园别墅、洋房社区3.2 容积率与建筑面积项目占地面积约为70万，容积率定位1.20，总建筑面积
7、为84万。详细细分如下：项 目容积率双拼别墅（0.20.5）0.55联排别墅（0.40.7）0.87花园洋房（0.81.2）1.3011层小高层（1.52.0）18层高层（1.82.5）19层以上（2.44.5）3.3 项目建设概况 一流国际大师拉瑞先生，打造一流旅游地产项目：“东方棕榈岛”咱们已聘请国际级规划设计大师创造了世界“第八奇迹”拉瑞奚柏斯先生迪拜棕榈岛首席设计师，在万水千山百湖城黄金水域，全力打造中华人民共和国人“东方棕榈岛”。在鞍山最具示范性价值地块上，咱们要打造一流文化旅游综合性地产项目。生态文化旅游景观，在鞍山初次引进澳洲黑天鹅，打造中华人民共和国北方最大天鹅湖： 咱们将大手
8、笔从澳大利亚引进，世界爱惜稀有百只黑天鹅，在湿地公园旁打造北中华人民共和国最大“天鹅湖”。为了可以使黑天鹅健康、长期在鞍山千山这片美丽湖光山色中生活，咱们还筹划在水岸山坡边建立黑天鹅驯养基地。 “原装移建”百年老宅，创新打造影视拍摄基地，建设高附加值文化旅游项目：咱们首创，将“原装移建”迁入五座不同地区、风格、并具备文化艺术传承和历史人文背景古民居建筑，镶嵌在湖光山色间，实实在在用实物实景，为构建文华秀美千山文化旅游带，增添光彩亮点。进而通过影院中心、运河式文化情景街区、和原生态古民居建筑三大某些，打造将来重要影视拍摄取景基地“万水千山总是情电影城”，兼具影视拍摄取景、婚纱照相、文化旅游观光等
9、功能，融合影院经营发展，使之将来成为高附加值文化旅游项目。突出地标价值，丰富全局高品质文化旅游资源：咱们还将在项目内规划，极富高品质度假文化水上高尔夫项目，并还将建设欧洲风情，城堡式综合服务中心、环岛水岸漫步公园、婚庆广场、岛居欧洲小镇式情景街区等。 使项目形成全方位，具备多元人文内涵，同步又潮流浪漫，与千山文化旅游带产业功能规划一脉相承、相契合，高品质综合性文化旅游地产项目。第四章 工程投资与财务分析4.1 项目售价分析 项目区域在售项目品质及售价，均高过鞍山老式市区，别墅销售均价约15000-16000元/左右，联排别墅销售均价约10000-1元/ 左右，花园洋房销售均价约8000元/左右
10、，小高层和高层销售均价约7000元/ 左右。项 目均 价(元/)总 额(万元)双拼别墅（0.20.5）16,000.0053,760.00联排别墅（0.40.7）10,000.0050,400.00花园洋房（0.81.2）8,000.00604,800.0011层小高层（1.52.0）18层高层（1.82.5）0.000.0019层以上（2.44.5）0.00总建筑面积销售收入共计708,960.004.2 项目财务分析鞍山东方棕榈岛项目筹划投资56.695亿元，税前利润总额为14.4264亿元，税前利润率为25.5%。详细财务分析见下表：项 目标 准(元/)单位成本(元/)总 额(万元)备
11、注(基数)一、土地费用1,733.33145,600.00土地楼面成本1、土地出让金2,000.00140,000.00按宗地面积计算2、契税4%5,600.00二、前期费用220.0010,080.00总建筑面积1、规划、勘察、设计费用100.00 100.00 8,400.00建安费用2、三通一平费20.00 20.00 1,680.003、基本设施配套费100.00 100.00 8,400.00三、基本设施建设费919.4077,229.60总建筑面积1、社区内供水工程费原则20.0020.001,680.00总建筑面积2、社区内供电工程原则108.00108.009,072.00总建
12、筑面积3、社区内供热工程原则32.4032.402,721.60总建筑面积4、社区内煤气工程原则14.0014.001,176.00总建筑面积5、社区内排水工程原则15.0015.001,260.00总建筑面积6、社区弱电工程25.0025.002,100.00总建筑面积7、其她工程5.005.00420.00总建筑面积8、社区内道路及环境工程原则700.00700.0058,800.00总建筑面积四、建筑安装工程费1,900.00159,600.001、住宅1,900.001,900.00159,600.00住宅某些面积1.1土建工程1,650.001,650.00138,600.00住宅某
13、些面积1.2安装工程250.00250.0021,000.00住宅某些面积2、公建0.000.000.00公建某些面积2.1土建工程0.000.000.00公建某些面积2.2安装工程0.000.000.00公建某些面积3、地下车库0.000.000.00地下某些面积3.1土建工程0.000.000.00地下某些面积3.2安装工程0.000.000.00地下某些面积五、开发期税费372.9831,330.041、都市基本设施配套费183.00183.0015,372.00总建筑面积2、白蚁防治费原则2.002.00168.00总建筑面积3、砂石费原则1.001.0084.00总建筑面积4、水土保
14、持费原则2.002.00168.00总建筑面积5、环保、噪音、排污费3.003.00252.00总建筑面积6、墙补费原则8.008.00672.00总建筑面积7、电贴费90.0090.007,560.00总建筑面积8、人防工程0.000.000.00总建筑面积9、开发公司维修基金66.0066.005,544.00总建筑面积10、河道费0.10%8.44708.96销售收入11、交易费32.99251.40可售建筑面积12、散装水泥基金0.90.9075.60总建筑面积13、排渣费4.54.64390.08总建筑面积14、放线费11.0084.00总建筑面积六、其她费用94.727,956.6
15、21、合同鉴证及招投标管理费0.08%0.086.72建安费用2、招标管理费0.10%0.108.40建安费用3、工程质量监督费0.08%0.086.72建安费用4、工程监理费1.00%10.19856.30建安+配套5、劳保统筹3.20%78.636,604.72建安费用6、施工图审查费22.00168.00总建筑面积7、测绘费2.042.04171.36总建筑面积8、档案管理费1.61.60134.40总建筑面积七、管理费用2.50%116.829,812.74一四项之和八、销售费用2.00%168.8014,179.20销售收入九、财务费用8.40%622.7252,308.48一二项之
16、和，4年十、不可预见费用2%120.9810,161.93一九项之和十一、总费用6,169.75518,258.61一十项之和十二、经营税金及附加5.55%468.4239,347.28销售收入十三、土地增值税1%84.407,089.60销售收入十四、总投资6,722.57564,695.49利润总额144,264.51所得税25%429.3636,066.13综合成本7,151.92600,761.62十六、税后利润1,288.08108,198.38税前销售利润率24.01%税前投资利润率25.55%税后销售利润率15.26%税后投资利润率19.16%第五章 项目进度5.1 项目手续办理进度 当前项目办理证件仅有土地成交确认书，见下表：5.2 项目开发进度 项目未开发，不涉及拆迁。