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1、第一章 概述第一节 员当物业企业情况介绍 员当物业企业成立于1987年，是本市颇有影响老品牌物业企业。企业现注册资金500万元，职员216人，由员当新市区开发建设企业控股，含有市二级物业管理资质独立法人企业。企业经过十多年不懈努力和实践，积累了丰富物业管理经验，总结探索了含有本身特色管理模式，形成了相当经营规模，发明了一定业绩，曾创建并获评审经过“全国城市物业管理优异小区”，并于被推选为厦门市物业管理协会常务理事单位。为了取得更大发展，我们企业正在进行ISO9002质量体系认证准备工作。以规范化运作深入提升管理水平和服务质量，为业主提供更贴心、更满意服务。 1、 企业组织架构企业现设有行政部、
2、财务部、物业管理部、资产经营部四个部门，物业管理部下设十个管理处和绿化队、工程维修队、水电维修队。企业现有各类专业管理人员56人，其中含有初、中级专业技术职称以上人员有14 人，有37人持有物业管理岗位资格证书。（企业架构图附后）2、 企业在管物业项目；（1） 高层写字楼：振兴大厦（2） 公寓别墅区：华新苑（3） 小高层及多层住宅区：莲北小区（4） 多层住宅小区：松岳小区、莲坂西小区、江头K小区、槟榔东区、槟榔西区、观音山小区、员当西小区总建筑面积66.35万平方米。企业架构图董事会总经理副总经理副总经理资产经营部物业管理部财务部行政部观音山小区管理处水电维修队工程维修队绿化队槟榔西区管理处槟
3、榔东区管理处江头K小区管理处松岳小区管理处员当西小区管理处莲北小区管理处莲坂西小区管理处华新苑管理处振兴大厦管理处 第二节 古楼广场管理策略 一、 相关古楼广场项目 古楼广场是市六强联手（其中有四家国有一级开发商）天健发展股份推出商业城经典力作。广场总占地面积 平方米，总建筑面积44174.97平方米，其中商业用房面积27223.56平方米，行政办公用房面积16951.41平方米，作为整个前埔住宅小区配套公建设施，它集购物、餐饮、娱乐、文化休闲和部分行政办公用房为一体，不管是整体计划、局部设计还是工程质量，全部属高级次、高水准一流建筑。古楼广场在计划、设计建设和物业管理上全部有全新创意，作为5
4、公里范围内辐射16万高素质人口商圈，其SHOPPING MALL（步行休闲购物广场）以现代国际优异店铺形态，兼具开放性、独立性、规模性优点。它是厦门第一个“商住分离”店面项目，第一个城市商业广场，第一个步行休闲购物中心，它前瞻1SHOPPING MALL新商业形态，将引发无限商机，成为繁荣崛起东部大规模商业中心，把厦门商业带入一个新纪元。对于这么世纪精品，能为它进行管理和服务，是物业管理企业莫大荣幸和骄傲。二、 古楼广场管理策略古楼广场大规模、高级次、商业性物业管理特点决定了其物业管理高标准。我企业作为专业物业管理企业，完全有信心、有能力负担起古楼广场物业管理工作，发明商业城优美环境和高雅品味
5、，使古楼广场成为表现现代城市风采商业城物业管理典范。我们在深入挖掘开发设计思绪、开展周密市场调研基础上，对古楼广场物业管理各个要素进行琢磨、分析，确定了我们整体构思和策略思绪。一、 确立管理总目标，树立全方位服务意识：依据古楼广场物业特点，实施“不夜城”形象设计和建设，引导整个商业城商业经营方向，不定时举行招商、促销活动，发明商机，促进繁荣，维护开发商和物业企业企业形象，保持商场永续经营，促进物业保值增值。实施多元化经营，在区域内开设商务服务中心，如物业租赁代理、保险代理、装修代理、信息咨询等等；开展全方位小区服务，为业主提供全方面周到二十四小时服务，如设置业主投诉、接待电话，向业主提供全天候
6、保安、保洁和维修满足业主需要，提升管理处综合实力。 发明性地吸收中国外物业管理精华，开拓创新，追求卓越，实施高标准物业管理服务，努力争取在二年内建立实施并经过ISO9002质量体系认证，使古楼广场成为本市商业城物业管理示范基地。二、 软、硬件建设同时推进一）软件建设1、 着眼于长远发展，将可连续发展作为古楼广场主导思想。2、 “管理专业化，服务规范化、经营企业化”思想建立起一整套科学规范管理体制，逐步导入ISO9002质量确保体系，使企业管理水平及整体素质全部达成较高层次。3、 重视为人才成长和发展发明一个良好环境，致力于培育一支优质精干职员队伍。4、 引入形象设计和建设功效，对古楼广场进行形
7、象塑造。5、 全方位建立商业服务信息网，和各业主、商家建立广泛联络，满足业主需求。如物业租赁代理、保险代理、装修代理、信息咨询等等。6、 引导业主和商家关心和维护小区环境。7、 组织业主开展有利于身心健康文体活动。二）硬件建设充足依靠现有管理设备，加强管理、维护，完善设施、设备，建立全电脑化办公系统、保安快速反应系统、监控系统等，以可靠安全保障系统、完善环境设施、安全方便交通网络为古楼广场高尚环境和文明建设提供物质确保。三、 发明优美洁净、安全舒适、文明高尚小区环境。（第四章第二节具体叙述）1、 提倡环境保护意识，营造“保护小区环境，创建绿色商城”浓厚氛围。2、 加强绿化管理养护，保持园林或商
8、业城优美、怡人。3、 实施全天候清扫保洁，对垃圾进行分类投放、处理。4、 严格装修审批手续，规范施工行为。5、 在车辆进出口设置监控设施，加强车辆监控和引导，确保车辆进出和停放安全有序。6、 24小区值班巡查，利用现代科技手段，人防、物防、技防“三防”结合，确保安全。四、 促进商业城繁荣，并保持永续经营。1、 品牌定位依据古楼广场地理环境及小区新开辟特点，整体商场暂能够定位于中等高级间偏中。2、 多个经营性项目设想（1） 餐饮：一楼内弧形部份店面，做到百花齐放，含有各地品味、特色，别居一格。增设大型中餐酒店，西餐连锁之配套，逐步形成美食一条街。 （2）商场：据考察，周围还未有较大规模商业设施，
9、现在能够考虑以小区服务为宗旨，开设大型超市、商场，经营便民商品，努力争取齐全，并逐步引入高级商品（因为国际展览城在周围）。 （3）休闲、娱乐：“不夜城”支柱、功效设备齐全必备，如茶馆、足浴、健身、儿童娱乐场、夜总会等通常百姓可进出，同时更要考虑高级消费。 （4）滞留部份房屋经营：继续销售；招租或自营：开设多元化经营，如美容美发、电脑培训等，对古楼中心经营项目进行补充。3、 形成“不夜城”具体实施方法（1） 聚集“人气”：因为古楼周围皆为新开发地带，而形成中心点关键在于“人气”聚集。面对市场直接有效、快速方法是，有名望酒楼和股票市场，所以可考虑证券市场和大酒楼介入。 （2）联合经营：主动出击，充
10、足利用广告、媒体传输作用和有营销能力广告企业、商业集团形成捆绑式联合营销。 （3）自我经营：在开发商和业主支持下，充足发挥物业企业各类人才作用，以利润共享、风险共担方法经营。第二章 管理方法及运作第一节 管理运作机制和工作步骤在确定了古楼广场管理策略基础上我们明确了管理基础思绪。我们管理基础思绪是：选择专业素质和综合素质均较高各类专业技术人才，以严格管理制度规范各类服务，利用电脑管理等现代化手段，实现高效率、高水平综合一体化管理，加强小区精神文明建设，实施品牌和形象战略。我们管理运作机制和工作步骤由组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。 一、组织系统 组织管理机构（见后
11、图）说明：（1）采取垂直领导方法，在开发商、业主委员会监督和指导下实施企业领导下主任负责制。管理处以下设主管，编制努力争取精干，人员努力争取一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检验指导协调等方面由管理处主任直接负责，各项具体工作在各部职责范围内由各主管直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，而各主管直接向主任负责。此结构权责分明，迅捷高效。 （2）物业管理部负责古楼广场安全、消防、交通、保洁、绿化、便民服务和小区文化活动等工作；工程维修部负责广场设备管理、维修养护及便民服务等工作；经营部负责经营、商场招商、宣传广告、形象、品牌策划等工作；财务部负责管理处财务工作、文件资料档案管理。员当物
12、业行业行政主管部门古楼广场业主委员会古楼广场管理处主任1人财会部主管1人工程维修部主管1人物业管理部主管1人经营招商部 主管1 人经营1人(兼)商务中心1人招商1人出纳1人(兼)会计1人(兼)治安员15人(兼车场管理)土建1人水电5人智能化维修管理人员1人绿化2人保洁4人物业收费1人 （组织机构系统图） 二、运作程序系统整体运作步骤（见后图） 说明：（1）整体运作步骤图设计重视全方面、合理、高效，各项工作步骤紧密衔接,环环相扣,相互制约。 （2）在管理上整体运作过程中将一直利用现代化电脑管理网络系统，从方案确实定到各项工作任务完成全部实现电脑化、智能化管理。 （3）在整体运作过程中，一直坚持全
13、过程管理，确保指挥和监督封闭性，确保管理有效、立即到位，从而在最大程度上避免缺漏和盲点。 （4）操作层职责明确，工作程序有严格规章制度进行规范。同时倡导全员质量管理充足授权，在权责范围内最大程度地调动职员工作主动性和主动性。前期介入机构组建各类工种岗位培训建立规章制度验收和接管物业管理部设备维修部财务部经营部各级各类人员开展管理和养护工作完善各类配套设施及各部门关系协调工作（整体运作步骤） 三、信息反馈系统信息反馈示意图（见后图） 说明：（1）古楼广场管理处信息起源于决议指挥机构、计划组织机构和实施实施机构。（2） 古楼广场管理在平时运作时，管理处主任既是指挥员，又是督促检验者，当各项工作指令
14、下达后，对应计划组织机构开始运作，此时，管理处主任就可在信息反馈渠道中获取信息，对决议指挥机构所发出各项指令作出较为实际评定，从而判定其正确是否，从中吸收经验，纠正错误，有效地克服了在工作中盲目现象。 （3）在监督机构控制方法中我们采取例行检验和突击抽查相结合方法进行，而监督控制方法以预先控制和信息反馈控制相结合方法进行。计划组织机构（各部主管）决议指挥机构（主任、副主任）实施实施机构(各专业岗位人员) 监督指导 监督指导 信息反馈 信息反馈 监督指导 信息反馈 （信息反馈系统图）四、激励系统 激励系统示意图激励机制工资福利机制奖惩机制培养提升机制文化活动机制思想工作机制 说明：（1）激励是管
15、理处内部对职员管理关键方法。每个职员个人权利需要得到尊重并应一直保持旺盛工作主动性，从而能够在一定程度上取得经济效益和社会效益。 （2）奖惩机制以表彰奖励为主，以处分为辅；我们坚持以精神激励为主，物质奖励为辅。奖惩分明，优胜劣汰。 （3）工资福利机制重在考评，拉大距离不搞一刀切，激励职员优质服务，发明业绩和发扬团结向上团体精神。 （4）培养提升机制目标是使职员有较强事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精。在用人提拔上不拘一格，选拔含有真才实学人才，做到能者上，平者让，庸者下，并把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起，使之形成人才培训良性循环。 （5）文化活动机制是沟通管理处内部
16、职员桥梁，经过文化活动如集体活动、娱乐联欢晚会等开展增强职员自信心和认同感，增强职员凝聚力。 （6）思想工作机制重在激发每一个职员内在潜能，经过和职员谈心充足调动职员个人主动性。组织有益集体活动和家访等方法，适时做好深入细致思想工作。第二节 管理人员配置组建一支高素质物业管理队伍是使古楼广场管理工作达成高标准最关键原因。我们将在人员配置上坚持起点高、素质好、业务精高层次配置标准，务求精干、高效、实用，在确保各项管理工作有效落实基础上，尽可能地节省人工开支，以使有限经济起源愈加好地发挥其效能。我们依据具体管理工作需要，将古楼广场按36人编制进行配置。（参见组织管理机构图）1、 管理处主任：1名录
17、用标准：本科以上学历，中级以上职称，含有丰富物业管理系统理论知识和实.com务经验，组织管理协调能力强，能胜任小区对外事务及公关工作，有强烈创新意识和开拓精神及良好服务意识和敬业精神，持有物业管理岗位资格证书。2、 工程部主管：1名录用标准：大专以上学历，电气工程师，含有丰富物业设备管理、维修工作经验，擅长强弱电设备、通讯设备、机械电气设备、智能化设备等维修管理，处理问题果断干练，反应快速。持有上岗证书。 3、经营部主管：1名（兼任经营管理）录用标准：大专以上文化，含有助理经济师（或初级商务师等）以上职称，精通商业营销及策划，熟悉物业管理软件。4、物业管理部主管：1名录用标准：大专以上学历，初
18、级以上职称，有丰富物业管理理论知识和实务经验，有较强组织协调能力，熟悉物业管理条例法规。持有物业管理岗位资格证书。5、财务部主管：1名（兼会计）录用标准：大专以上学历，有会计员证，熟悉物业管理财务核实业务及相关管理经验，善于分析经营管理中财务情况，提供决议参考，熟悉电脑操作。6、经营部人员：2名录用标准：大专以上文化程度，30岁以下，熟练操作WINDOWS文字处理系统。7、 出纳员：1名（兼职）录用标准：中专以上学历，有会计员证，了解物业管理财务核实业务，熟练电脑操作。8、土建维修员：1名录用标准：大专以上学历，初级以上职称，含有较丰富专业理论知识和现场管理经验，有较强组织管理和协调能力，熟悉
19、物业管理条例、法规，持有物业管理岗位资格证书。9、水电维修员：5名要求：35岁以下，中专以上文化，有相关专业操作上岗证书，动手能力强，含有敬业精神。10、智能化设备维修管理员：1名要求：大专以上学历，初级以上职称，精通电脑操作，熟悉网络通信、电脑管理等。11、保洁员：4名要求：45岁以下，初汉字化，品德良好，身体健康，能吃苦耐劳，无不良习惯。12、绿化养护员：2名要求：45岁以下，初中以上文化，有绿化管理养护经验，对广场绿化计划思绪清楚，有敬业精神。13、治安员：15名（兼车场、车库管理）要求：30岁以下，身高1.70米以上，高中以上文化，复退军人，反应灵敏，无不良习惯，持有保安证。第三节 管
20、理工作必备物质装备计划精良物质装备是古楼广场管理服务工作必需条件。本着必需、实用、节俭标准，依据实际需要测算，物业装备计划及创办开启费用以下：1、 管理用房： （1）管理处办公室用房30平方米； （2）商务中心用房40平方米； （3）材料工具用房及操作间50平方米。2、 职员住户计划（提供治安等人员住房）。3、 创办用具及费用计划：项 目数量费用（元）办公用具办公桌、椅10套6000电脑（含打印机）2套16000传真机1台复印机1台18000空调机2台7000保险柜1台1000文件橱5个3000入住资料1批3000登记本、统计本1批5000多种标牌1批6000物业管理体软件1套（物业企业无偿提
21、供）通讯设备电话（含话机）2部通讯设备对讲机6部1维修器械75型室内疏通机2台5000电焊机1台900切割机1台800砂轮机1台1500电锤1台1800台钻1台600手电钻1台400电工、水工工具各2套1000瓦木工工具各1套500摇表（兆欧、欧姆）各1台3000工作梯2部1200保洁、绿化器具果皮箱30个6000烟灰筒20个3000垃圾车2部5000打草机、修剪机、电锯、喷雾器各1台15000垃圾桶20只4000清洁工具4套400绿化工具2套1000治安、交通、消防装备警棍、橡皮棍6根300手电筒6只50缓降器1只交通警示牌10块1500消防斧、扳手5套500宣传栏2个16000说明：以上各
22、项累计152450元。4、 管理用房装修、约需3万元。5、 不可预见费用（152450+30000）53%=5473元。6、 以上各项创办费用累计187923元，请开发商提供支持。第三章 经费收支测算 第一节 经营性收入预算一、 经费测算依据1、 厦门市政府相关物业管理法规及收费措施2、 厦门市目前物业管理服务费市场价格3、 商业性物业管理需要及员当物业企业测算经验二、较为固定收入项 目建筑面积 车位数单位元月/m2(位)税前收入（元）备 注说 明物业管理费商业用房21209.85m22.1044540.69依据厦门市住宅区物业管理条例第四章第二十八条要求：开发建设单位还未出租、出售空置房屋管
23、理服务费由开发建设单位负担。该部份收入须开发建设单位支持配合才能得以确保。行政办公用房及老人活动中心等物业管理费是否能收取；留置物业企业经营性房产能否兑现，是能否达成估计收入关键。办公用房6822.40 m20.805457.92地下车位250位6015000库房2512.79 m20.401005.12留置物业企业经营性房 产一层三间228.47 m28018277.60参考C幢一层平均单价,约十五年回收投资,该部份收入视整体繁荣程度及需求而浮动天桥200 m2408000公交站点露天停车位15位1802700扣除公交站点合 计94981.33 二、自营性项目（设想，现在尚难量化） 1、业主
24、产业委托管理经营依据业主多为投资性质特点，可开展业主产业委托管理、经营业务，如代业主收取租金，缴交要求费用，房屋维修、维护及房产中介、广告招租等。2、利用非经营性场所开展经营活动在不影响总体形象、功效前提下，组织商家展销特色商品或补充经营者空白项目。3、招商（作为总体功效上补充）伴随周围居民入住率提升，群众性文化娱乐、青少年课外活动场所难以满足需求，可利用空余影视厅、“活动中心”组织健康文艺演出、讲座等。亦可利用部份办.com公用房创办以青少年为主电脑、外语、舞蹈、乐器等培训班。这么既可丰富周围群众文化生活，亦可提升产权单位经济、社会效益，同时也能带动商城人气、财气，使之趋于繁荣。4、有偿服务
25、为经营者提供有偿服务，如水、电器维修、经营场所装修及日常性生活、商务服务等。第五章 古楼广场管理制度第一节 古楼广场物业管理 一、管理机构 古楼广场设有管理处，它是厦门市员当新市区物业基层管理机构。 古楼广场管理处设主任、经营招商部、物业管理部、工程维修部、财务部等，各司其职，各尽其责，热情地为业主和使用人提供各项服务，诚恳接收用户合理化提议。并代表业主和使用人就广场日常管理包含相关部门公共事务进行联络和帮助处理。 二、管理服务项目1、 楼宇主体、共用部位、共用设备使用管理、维修及更新； 2、广场公共区域内公共设施使用管理、维修及更新； 3、环境卫生保洁、清运； 4、绿化管理养护； 5、道路和
26、停车场地管理； 6、保安巡查，维护公共秩序和安全； 7、公共维修金和公共设施专用基金收取、使用和管理； 8、物业档案资料管理和移交； 9、组织商业推广宣传活动； 10、提供有偿服务项目； 11、接收并帮助处理用户投诉及疑难问题； 12、配合相关部门，依法对广场内多种违章行为进行纠正和处罚。 三、物业管理服务费 1、综合管理服务费，按物价局审批价格收取，用户应该按时到管理处缴交，逾期不交，按0.3%/天加收滞纳金；管理处书面通知超出3个月仍不交欠缴费用和滞纳金，采取公布欠缴户名单方法追缴，并可依法向人民法院提起诉讼。 2、公共维修金，按物价局审批价格收取，关键用于业主和物业使用人楼宇共用部位、共
27、用设备管理、维修，专款专用。不够支出时，由业主按要求分摊。 3、车位使用费，按物价局审批价格收取。4、有偿承诺服务物价局有明确要求，按要求收取；没有要求，按管理处和业主约定价格收取。第二节 精神文明建设条约 一、文明入驻，和睦相处； 二、遵纪遵法，规范行为； 三、珍惜设施，美化环境； 四、防火防盗，共创安全； 五、维护秩序，配合管理； 六、弘扬公德，互帮互助； 七、安居乐业，繁荣广场。第三节 入驻合约 本业主（使用人）申明：完全同意、严格遵守古楼广场一切管理规章和制度，按时交纳相关管理和服务费用，如有违反，愿按相关管理要求接收处罚。 管理处将全心全意为该业主提供立即有效维修养护和各项便民服务。
28、 双方将通力合作，共同营造优美、整齐、文明、安全工作、生活环境。 本合约一式两份，双方各执一份，自签字之日起含有法律效力。第四节 入驻管理要求在签署了购房协议或租赁协议后，用户请按以下程序办理入驻手续：一、用户须持房屋销售协议书或租赁协议、身份证到管理处办理领取单元钥匙事宜及相关入驻手续。二、用户请按和物业企业既定时间及路径迁入，确保广场路径通畅。三、搬迁过程中用户应注意安全，避免给她人造成不便。四、注意保护广场公共区域设施、设备，如造成损坏，用户应进行对应赔偿。五、用户迁入后，应和管理处联络，配合做好单元设备、设施查验手续。第五节 装修管理要求 为确保楼宇安全合理使用，确保广场整体美观，维护
29、用户正当权益，依据厦门市住宅区物业管理条例、厦门市建筑外墙装饰管理暂行要求等相关文件要求，结合广场实际情况，特制订本要求，望遵照实施。 一、业主和使用人装修前须向管理处领取装修申请表，具体填写装修内容或附图纸，得到同意，领取“装修许可证”后方可按同意内容实施装修。 二、业主和使用人在领取“装修许可证”时，应按要求交纳装修确保金。 三、为确保装修期间广场安全，装修职员进场前应到管理处申报个人身份证号码，并领取临时出入证。装修职员应随身携带身份证和出入证，方便派出所及管理处检验。 四、业主和使用人装修期间，须遵守以下要求： 1、装修不能改变广场设施、设备结构、承重墙、线路管网设计及位置。 2、装修
30、时间为7：0012：00，14：0021：00，以不影响她人休息为准则。 3、不得破坏房屋结构、平面布局、外貌及使用功效。严禁拆除或损坏房屋柱、梁 、板、承重墙等，室内地面不得凿除原砼保护面层；进户门和外窗位置不得随意改动。 4、严禁改动上下水主管道、供电线路、煤气管道，排气管道，拆堵烟道或破坏防水、隔热层；严禁拆卸或移动室内水、电、气表和其它装置位置。 5、依据市政府第78号令之第五章第二十八条要求，严禁在建筑外墙、阳台加设原设计以外围护栅栏、雨阳蓬、管线、晒衣架。严禁将阳台封闭、设置围护栅栏、雨阳蓬或改作它用；窗栅应设在窗扇内侧。 6、业主和使用人在安装室外空调时应按管理处要求位置安装，不
31、得破坏建筑外端和影响她人正常生活。为预防墙面锈迹污染，室外空调机架应用防锈材料制作。 7、装修中产生废弃物、垃圾应分类袋装运到管理处指定地点堆放，不得随意抛掷，污染环境。 8、因装修造成管道堵塞、渗水、停电、停水或损坏毗邻物品，应由装修户负责修复或赔偿经济损失。 9、认真做好防火工作，施工时不得使用电炉。电焊、气割时必需做好安全防护，使用电动作业工具应符合劳动部门安全要求，操作规范要求。 10、装修人员在搬运任何材料、工具时，应小心谨慎，不污染公共场地，损坏公共设施；不然应恢复原状，并赔偿经济损失。 11、装修完成，应负责将土头垃圾清运洁净，此费用由业主或使用人负担。 五、装修施工完成后，用户
32、应提前3天通知管理处进行“装修后验收” ，经管理处验收合格且无存在影响公共设备和她人利益隐患，退还装修确保金本金。 六、违章装修责任 业主或使用人不推行审批手续或超越审批内容自行装修视为违章装修，对违章装修除批评、教育外，可视情节轻重，采取以下方法：1、 责令停工；2、 责令恢复原状；3、 扣留或没收工具；4、 赔偿经济损失；5、 收回装修许可证，取消在本广场内装修权；6、 交城监部门处罚。第六节 治安管理要求 一、古楼广场治安管理由管理处组织，经培训治安班负责定点执勤和流动巡查，由辖区派出所进行工作指导和配合联防。 二、广场内用户应遵守治安管理相关条例、要求，牢靠树立法制观念，主动配合公安部
33、门、管理处、保安队搞好治安工作，维护广场正常工作、生活秩序和安定团结。 三、为确保用户安全，下班后或办公室无人时，请锁好门窗，不要将珍贵财物存放在单元内，不要将私人物品放置在公共区域。 四、用户和用户雇请外来人员必需持相关证件到管理处登记。用户应教育自己雇请人员遵守治安管理要求，并负担因其违法连带责任。 五、严格广场内户口.com和外来人员管理。用户应立即申报户口，外来人员须按市府95第2号令要求办理暂住证，任何单位和个人均不得容留“三无”人员居住。 六、严禁在广场内聚众赌博、打架斗殴和利用住所从事卖淫、嫖娼、吸贩毒、传输淫秽书刊、黄色音像等活动。 七、提倡见义勇为精神，在出现治安异常情况时，
34、用户能挺身而出，立即给予阻止。八、搞好群防、群治工作，发觉案情或可疑情况应立即向派出所、管理处或治安队汇报，并帮助处理，共同搞好小区联防保卫工作。第七节 消防管理要求 一、消防工作要落实“预防为主，防消结合”方针。用户应和管理处一道主动配合消防部门做好广场消防宣传和防范工作。二、珍惜广场公共区域消防设施（消防管道、消防栓、水龙带、水枪、消防器材和通道灯具等）人人有责，任何人全部不得损坏、拆除、移动、偷窃。如遇火情，用户有权使用以上设备进行灭火工作。三、要一直保持消防通道、应急出口及楼梯、电梯出口通畅，严禁损坏消防设施设备；管理处有权将堵塞出口障碍物搬离和更换受损设施设备，原责任者将负责全部由此
35、而产生费用。 四、严禁携带易燃、易爆物品进入广场；严禁在广场内燃放烟花爆竹，不得在楼梯过道、公共场地随意焚烧纸钱或废弃物。 五、安装、使用家用电器和燃气、燃油设备必需符合消防安全要求，严禁超负荷和无人监控使用。人员离开时，须关闭全部电器，认真检验并排除一切可能发生火灾隐患。 六、广场内楼宇、商店应按要求配置灭火器，放置在易于取用固定位置，并定时换药和更新。 七、发生火警，应立即拨“119”电话报警，讲明火警单位、地址、电话、着火物品，并汇报管理处值班人员；立即关闭火灾现场电源（不得切断装有开启灭火设施电源）、煤气闸阀，开启灭火器材，主动投入灭火工作或快速离开住所。 八、违反本要求，造成存在火灾
36、隐患，管理处有权责令限期更正，逾期不整改者，上报市公安消防监督机构处理。九、用户应选派消防责任人，负责消防工作并组织参与广场相关消防培训。第八节 环境卫生管理要求 一、管理处保洁员专职负责广场公共部位、公共设施清洁工作，清除广场垃圾、污物，为用户提供优良工作、生活环境。 二、广场卫生实施垃圾袋装化，用户应于天天8：00之前将袋装垃圾置于垃圾桶内，方便保洁员立即清运。 三、保持广场整齐美观，不得私自改变广场公共区域任何部分外观及颜色，不得在窗外及外墙堆放、悬挂有碍市容物品，不得搭建各类违章建筑。四、自觉遵守公共卫生秩序，遵守社会公德，不准随地吐痰、便溺、乱倒垃圾、乱扔烟头、纸屑、果皮、食品包装袋
37、及其它废弃物，不准占用公共场所及楼宇公共位置堆放、吊挂杂物。五、不得将任何动物、家禽带入广场，严禁喂养家禽家畜，未经公安部门同意不得喂养家犬。 六、未经同意不得私自张贴口号、广告和宣传品、悬挂广告牌或物品；严禁在建筑物、公共设施上乱写、乱画、乱刻、乱张贴。 七、商业、饮食业必需落实厦门市“门前三包”责任制和环境保护相关管理要求。八、对违反本要求者，管理处给劝说、限期更正，并可提交城管部门；依据厦门市市容和环境卫生管理措施相关条款给予处罚。第九节 绿化养护管理要求 一、物业企业绿化专业队负责广场庭园绿化管理、养护工作。 二、广场公共区域内花草树木及绿化设施是全体业主公共财产，人人全部有维护和管理
38、权利和义务。任何单位和个人全部不得占用和损坏。 三、不准攀折花木；不准在树上、绿篱上晾晒衣物、吊扎铁丝、钉铁钉等；不准向花草、树木、绿地倾倒污水和废渣；不准损坏绿化设施；不准擅用绿化用水。 四、行人和车辆不准跨越和经过绿篱，践踏花木；不准在绿化带内堆放任何物品、设置广告牌、摆摊、设点、踢球、玩耍、停放车辆。 五、不准在绿化地私自种植树木；不准侵占绿地或将绿地改作她用。六、凡人为造成花木及绿化设施损坏，管理处给劝说，责令恢复原状和赔偿损失，并可提交城管部门，依据厦门市城市园林绿化条例相关条款给予处罚。第十节 车辆管理要求 一、除实施公务警车、救护车、消防车、工程抢险车等特殊车辆外，其它车辆进入广
39、场，应严格遵守车辆管理要求，维护广场交通秩序。 二、广场设有地面固定车位，非固定车位及地下车库，车主可到管理处办理临时或固定租用登记手续，缴纳停车费，领取停车证，凭证停放或缴费停放。 三、进入广场外来车辆应停放在指定停车位上，并按要求缴纳车位使用费，不得随意停放在人行道或消防通道。 四、车辆进入车场（车库）时，车主应认真配合管理人员仔细检验雨刮器、后视镜、前后车牌、标志、玻璃及外观等，如发觉有破损或丢失等情况，应查明原因，分清责任，不然，一切责任车主自负。 五、进入广场内车辆不得碾压绿地，污染路面，不得损坏公共设施，不准高速行驶，鸣放喇叭。严禁装有易燃、易爆、剧毒或有污染性物品、漏油、漏水车辆
40、进入广场。 六、不得在广场内冲洗车辆或停车清扫车上杂物于地面。 七、摩托车、自行车、三轮车实施定点停放，车主须办理手续并按物价局要求收费标准交纳场地使用费。 八、违反本要求行为，管理处有权责令更正，责令赔偿损失或恢复原状，并可依据厦门市住宅小区物业管理条例相关要求交执法部门给予罚款；发生交通事故者，送交通管理部门依法处理。第十一节 停车场管理要求 为确保停车场使用及满足用户需求，全部使用车场之用户或雇员，应严格遵守并服从广场管理员指挥，要求以下： 一、地下车库及地面停车场为二十四小时开放。 二、车主可到管理处办理临时或固定租用登记手续，缴纳停车费用，领用停车证，凭证停放或缴费停放；并需于到期日
41、前10天办理续租。 三、车主应严格遵守指示牌上要求行车路线行驶，进入车库、车场车辆不准高速行驶，鸣放喇叭。 四、车主应注意地下车库限高，货车和面包车不应进入地下车库。五、严禁在车库、车场存放危险品，如：汽油、柴油、油漆、纸张和纸箱等；严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃易爆物品进入车库、车场。六、不得在停车场内冲洗车辆或停车清扫车上杂物于地面。 七、车主应将车辆停放在指定车位，避免阻碍其它车辆停泊。如因在车库、停车场内行驶或停放过程中造成其它设备、设施损坏，车主需赔偿损失。八、如车主一再违反车库、停车场要求，管理处有权收回停车证，严禁其使用地下车库及停车场。第十二节 电梯使用管理要求广场为用户提供电
42、梯运行服务，为愈加好地确保电梯运行特制订本要求。一、 客梯：1、 电梯内严禁吸烟、吐痰、涂污、乱扔杂物。2、 严禁儿童在电梯周围嬉戏玩耍，儿童乘电梯应由成人陪同。3、 不许可用客梯搬运货物、垃圾等，如尤其需要应报经管理处同意并派专员监督使用。4、用户在使用电梯过程中碰到问题或异常故障，应立即将情况汇报管理处，管理处对电梯做必需维修及处理。二、 货梯1、 电梯内严禁吸烟、吐痰涂污、丢弃杂物。2、 严禁载超重、超长物品及易燃、易爆及有毒、有腐蚀性危险品。3、 不许可开启轿箱顶部安全窗和安全门来装运物品。 4、搬运物品时使用不妥或蓄意损坏电梯，由其货主负担责任并负责赔偿。三、 扶梯1、 严禁赤脚搭乘
43、扶梯，以免发生危险。2、 儿童须由成人陪同搭乘。3、 严禁扶梯搬运货物。4、 乘梯时不得嬉闹，不得倚靠扶手，以免发生危险。5、 严禁在扶梯上任意刻画、涂污、吐痰或丢弃杂物。四、各类型电梯处于维修状态时，除工程维修人员外，用户不得使用，以防发生意外。五、用户应自觉遵守本要求，听从电梯管理人员指导，违章者应服从纠正，不然产生一切后果自负。对影响电梯正常运行或造成事故者要追究责任，负担由此产生费用。第十三节 公共设施管理要求 一、遵守公共、公用设施管理要求，自觉珍惜公共设施，发觉问题立即向管理处反应，方便立即修复，确保公共设施正常使用。二、广场区域内多种公共设施，如道路、路灯、消防设施、配电房、供水、供电、供气、供水、排污、园林绿化等是公共财产，