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1、五星级酒店投资分析及盈利模式研究目 录合肥澳中财富中心投资策划方案内容要求2一、项目介绍2二、内容要求3中外酒店投资盈利模式研究3一、经营增加盈利模式3二、物业增值盈利模式5三、资本营运盈利模式6四、品牌创新盈利模式7五、集团建设盈利模式10中国饭店业投资策略分析121、以产品线为依靠投资策略122、以资金链为纽带投资策略133、以时间轴为序列投资策略144、以收益率为前提投资策略155、以情感源为基点投资策略16中国饭店业投资渠道选择方法和路径研究16摘要16关键词16引言17一、饭店投资渠道解读17（一）饭店投资渠道概念及内涵17（二）饭店投资渠道选择意义19二、饭店投资渠道选择影响原因分
2、析20（一）内部关键原因20（二）外部支撑原因21三、饭店投资渠道选择方法和路径22（一）资金融合23（二）技术投入23（三）管理参与24结语24教授解读酒店业东莞现象：不可复制奇迹25探寻酒店利润“黑洞”26一、从酒店投资成本看酒店利润“黑洞”27二、从筹建周期看酒店利润“黑洞”28三、从资金结构看酒店利润“黑洞”29四、从产品类型看酒店利润“黑洞”31五、从管理形式看酒店利润“黑洞”31六、从目标市场和销售组合看酒店利润“黑洞”33七、从人员配置和劳动生产率看酒店利润“黑洞”34八、从面积经营功效和有效利用看酒店利润“黑洞”35饭店投资回报和经营管理38引言：饭店经验数据38酒店管理危机实
3、质盈利模式不一样59有一居试敲京酒店大门 寄生虫模式怎样盈利60开发商经济型酒店管理方模式试水杭城成本回收成为房地产商最大困扰62管窥新政下房地产企业（二）66经济型酒店刚开局即洗牌76经济型酒店利刃82東莞五星級酒店數量多 僅次於北京上海87酒家酒店分等定级要求89浅谈酒店分类和中国颁布五星级标准89新星级饭店评定标准将实施 最高等级为白金五星92输在终点第一名93地产酒店风种模式98合肥澳中财富中心投资策划方案内容要求现在我集团和合肥经济技术开发区已签署了投资协议，拟合作在该开发区内兴建“澳中财富中心”项目，请贵企业对该项目进行必需市场调查，编制具体策划方案。一、项目介绍该项目在开发区繁荣
4、大道以南，合安路以西，占地面积38亩左右，旁边为安徽国际会展中心，离旧城区仅10分钟车程，有高架环线相连。建设以五星酒店为主、办公楼（或服务性公寓）为辅综合性地标建筑，总投资约1.5亿美元，分二期进行，二期总面积为地上17万平米，地下4万平米，累计21万平米。一期：主楼楼高为150米以上，约42层高，功效设置为一部份是五星级酒店（500间客房），另一部分为服务性公寓或商务楼，群楼是为五星级酒店服务餐饮娱乐项目；二期：楼高为100米以内，功效设置为服务性公寓或商务楼。二、内容要求1.行业竞争情况，即周围房地产市场调查(高级公寓和甲级商务楼)，包含价格、规模、用户群、入住率及销售情况。2.发展战略
5、和市场，即当地购置力情况、目标用户群情况调查。3经济效益评价，即本项目建设五星级酒店（辅以高级公寓或甲级商务楼）投资回报率分别是多少，几年能收回投资。关键是五星级酒店投资回报率。4.依据具体情况分析本项目各项功效模块设置和运作计划，既五星级酒店应设多少间客房，设多少及多大面积辅助性设施（餐饮、多功效厅等）等。中外酒店投资盈利模式研究 马勇 王勇（湖北大学旅游发展研究院）在目前中国旅游业快速发展支撑下，酒店业投资成为热点，不仅中国各大投资主体关注这一领域，而且海外热钱和有实力专业投资商纷纷涌入大陆，给已经不太平静中国酒店市场带来了广泛影响。同时也应该正视中国酒店业市场发展并不太均衡情况，除了热点
6、城市和经济发展一线城市酒店业经济效益还较为可观外，还有很多地域酒店发展还存在大量不明朗前景，如市场不成熟、客房出租率不高、投资回报有限等，全部上述问题就需要我们审时度势地全方面分析和研究中国酒店业发展现实状况，选择合理投资盈利模式，实施理性化战略方法，从而使得中国酒店业能够连续、健康、稳步地发展。一、经营增加盈利模式现在中国酒店行业市场竞争很猛烈，在微利情况下很多酒店还采取降价销售，使得酒店业关键产品利润源受到极大限制。所以，众多酒店纷纷开始实施产品差异化战略，主动寻求市场空档，提升酒店经济实力，从经营增加上寻求酒店利润增加。经营增加盈利模式关键是指酒店采取传统以销售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议
7、等主打产品，在产品功效调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并依据用户需求提供人性化处理方案，实现产品高品质和用户高满意度，最终实现酒店盈利模式。依靠客房、餐饮等取得收入是早期酒店盈利关键模式，伴随酒店业不停成熟和发展，行业竞争加剧使得传统盈利模式受到了严重威胁，很多酒店全部因财务业绩不佳而被淘汰出局，酒店经营增加碰到了前所未有困难。酒店经营增加盈利模式强调利用三个平台酒店内部协调平台、酒店相关企业协作平台和酒店用户沟通平台，从产品功效调整和提升、专业化服务、信息化操作等方面形成竞争优势，形成价值利润。首先，酒店产品功效调整和提升包含产品类型创新、产品特色提升、产品功效丰富、用户让渡价
8、值增加和酒店功效布局协调等。首先，酒店产品传统住宿、餐饮、娱乐、会议等功效需要深入提升，整合休闲、咨询等服务功效，将酒店这种辅助设施产品建设成为一个特殊消费吸引体，从而扩大利润源。另外，酒店空间功效布局也十分关键，如提升酒店大堂等公共区域空间、酒店餐厅区域空间和客房内部空间利用效率，让空间利用既符合功效要求，又充足满足客人需求，提升单位空间利润率。其次，酒店经过专业化增值服务进行收费，增值服务能够是酒店在经营成本和技术许可条件下自己提供，也能够是和其它相关行业合作，从而形成酒店盈利增加点。如酒店本身能够提供增值服务包含商务秘书、会议策划、服务输出、酒店用具代理、旅游处理方案等；酒店也能够和相关
9、行业企业进行合作，如旅行社、航空企业、物流企业、会展企业、旅游商品批发商、媒体、广告等，提供专业性较强特色服务。再者，酒店信息化给信息时代酒店发展增加了筹码。通讯和网络技术应用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构革新，提升了企业运作效率，为酒店发明了立体营销条件而且大大降低了酒店交易成本，形成新盈利空间。譬如酒店预定系统建立，使酒店集团组员酒店能够在世界各地分享客源，同时，酒店还能够经过信息技术实现通常管理能力和专业管理能力扩展。二、物业增值盈利模式酒店作为一个物业类型，酒店长久保值增值也成为很多酒店投资者盈利方法。酒店投资商考虑并不仅是酒店现在价值和长久稳步经营收益，而更
10、多考虑是酒店未来升值潜力。酒店升值潜力大小受多方面原因影响，关键包含交通、地段、商业气氛、地产升值、人流聚集情况等，酒店物业价值会伴随这些影响原因改变而产生很大涨幅，所以，酒店物业增值模式含有一定风险性。酒店物业增值盈利模式，关键包含地段增值和酒店设施增值。地段应该来说是酒店物业增值关键影响要素，假如酒店选址所处地段差强人意，酒店产品潜在需求增加不足，地段效应极难确保客房出租率，同时也极难兑现估计收益。假如酒店选址在交通便利城市口岸或商业中心，将大大提升酒店口岸价值。地段增值可分为两种情况，第一，酒店所处地段已经是旺地，通常是城市商业、文娱积聚区，有高强度人流、资金流和信息流。酒店物业在旺地建
11、设和发展，不仅能利用旺地现有多个资源，形成竞争优势而赢利，同时，酒店物业也会为所处地段提供更多设施和服务，进而使得旺地更旺，形成酒店和地域相互促进，酒店物业将凭借旺地高本底价值和发展潜力而取得酒店物业增值盈利。第二，酒店所选择地域即使现在并不是发展关键区或商业积聚区，不过该地域含有很强增值潜力，如政府指向新开发区、城郊景观带等。酒店经过科学考察和市场调查，正确选择含有很大升值空间而现在还处于冷区或温区方法，也能够实现酒店物业增值盈利。譬如宋城集团为了取得物业增值利润，物业选址多是城郊未开发区域，经过集团本身力量进行造景，形成旅游流，利用人气带旺整个区域，然后进行酒店、景观房产等多个方法置业，形
12、成物业增值利润。酒店设施增值盈利是指除了酒店地段增值之外酒店物业增值盈利模式。譬如地处城市中心地段商务酒店，引来众多企业高层长久入住；休闲、度假酒店，引来众多国际休闲品牌入驻等。酒店除了选择交通和地段良好、商业气氛浓厚、人流高度聚集旺地，含有巨大发展潜力冷、温地，包装利用酒店设施、设备，形成酒店物业增值盈利模式，同时酒店还能够利用酒店物业管理专业化优势，采取委托式管理、顾问式管理、咨询服务等方法实施物业管理输出，从而拓宽酒店盈利渠道。三、资本营运盈利模式资本营运是企业走外部成长道路关键路径，它是以促进资本增值、利润最大化为目标，以价值形态为特征，和产品经营进行互补，经过对生产要素优化配置和资产
13、结构动态调整等，对资产进行综合运行，实现计划利润目标经营方法。资本营运目标就是经过优化资本结构或壮大资本实力来增强酒店竞争力，从而增强酒店盈利能力。酒店资本营运关键基础便是有完善市场经济体制和资本市场制度。资本营运关键客体对象是企业资本，而且大部分资本运行行为是经过金融工具，在资本市场中实现，如酒店股权收购。所以，一个开放性、自由化、有深度资本市场是酒店实施资本营运盈利模式所必不可少外界基础条件之一。酒店资本营运盈利模式需要经过资本不停流动来实现合理配置和增值，资本闲置是资本极大浪费和流失。首先，资本营运要求经过资本形态改变，盘活沉淀、闲置、利用率低下资本存量，使资本不停流动到酬劳率高产业和产
14、品上，优化资本组合质量，达成资本有效增值和酒店盈利目标；其次，资本运行要求加紧资本流动速度，缩短资本流动过程，提升资本流动效率，实现资本快速增值，从而盈利。中国不少酒店积累了相当数量存量资产，和此同时，又有大量存量资产处于闲置和半闲置状态。经过实施资本营运战略，推进酒店产权流动，资产重组和盘活资产存量，首先能够将闲置资产存量转移到更能使其发挥作用优势企业，形成酒店产品经营盈利，其次还能够经过存量资产转让直接实现资产保值、增值。资本直接运作方法包含：证券投资、股票收回和分割、期权交易、酒店租赁、酒店买卖等。如实力强大酒店管理企业，经过资本运作，以较低价格收购经营不善酒店，然后经过酒店组织和步骤再
15、造，实现酒店扭亏为盈，然后再经过资本市场，以较高价格出售，从而取得酒店资本盈利。四、品牌创新盈利模式在以酒店产品过剩现象为特征经济竞争中，品牌竞争是其关键表现形态。在现在同质化程度较高酒店供给市场上，产品间差异很大程度上表现为其品牌形象差异，所以品牌也就成为超越产品新竞争关键。同时酒店品牌还为企业提供了超越产品本身有形资产以外价值，一个酒店品牌价格包含两个部分：一是产品本身价格，即产品价值（或零售价格），另一部分则是品牌在资本市场销售时价格，即产权价格（或形象价值），所以大大提升了酒店竞争实力和盈利水平。另外，品牌价值提升能使酒店无形资产快速升值。品牌价值，使品牌含有了超越产品价值以上另一部分
16、价值，一样品质酒店产品，含有著名品牌产品就能取得较高价格认同，消费者愿意支付比其它产品更高价格去购置著名品牌产品，从而使企业能取得更大利益。世界各大酒店全部很重视提升酒店品牌价值，获取超额利润（如表-1所表示）。品牌创新盈利模式是酒店长久盈利最好模式，酒店品牌发展和创新可分为三个阶段：酒店品牌塑造、酒店品牌扩张、酒店品牌维护。酒店品牌盈利必需首先在品牌塑造上投入大量成本，酒店品牌塑造具体又包含品牌定位、品牌创意和品牌形象塑造三大部分内容。经过品牌定位明确品牌个性和发展方向；经过品牌创意设计有特色、理想和品牌名称和标志；经过品牌形象塑造将良好品牌信息传输给消费者，强化用户对旅游品牌正面认知和评价
17、。为了扩大酒店成功品牌盈利面，形成全方位盈利局面，第二阶段必需实施酒店品牌扩张，即酒店在成功塑造品牌后，为使该品牌不停发展壮大，对应采取品牌纵深化发展战略。酒店品牌延伸扩展强调是酒店对已实现某个品牌资源充足开发和利用，使品牌生命不停得以延长，品牌价值得以增值，品牌市场份额不停扩大。大型国际酒店集团在其最初发展阶段，通常仅针对某个档次酒店，对其关键品牌发展单一线性延伸，形成产品线，由盈利点形成品牌系列盈利。假日集团最早拥有中等酒店品牌Holiday Inn（假日酒店），是集团关键品牌，价格适中，服务全方面。在它向中等细分市场扩展其产品线时，延伸出了Holiday Inn Garden、 Holi
18、day Inn Express、Sunspree resorts等中等经济型、中等度假型酒店品牌。酒店集团为了适应商务、家庭豪华市场和大众市场改变，又在其关键品牌下延伸出了不一样名称、不一样市场、不一样服务、不一样设施、不一样档次产品系列。如 Embassy Suite Grand Royal（长久公务旅游者全套房型酒店），Hampoton Inns（最低层中等旅游者经济型酒店），Holiday Inn Crown Plazas（豪华商务酒店），Residence Inns（家庭旅游者全套房公寓），Harrahs（哈拉博酒店）等六大产品品牌系列。雅高集团Accor Sofitel， Accor
19、 Novotel，Accor Mercure，Accor Lbis等多个品牌，分别面向豪华、中等、经济型酒店市场。上海锦江集团也利用其品牌资产延伸出了锦江假日、锦江之星等品牌。系列品牌延伸，大大提升了酒店品牌价值，为酒店全方位、多层面盈利奠定了基础。酒店品牌维护，即当酒店品牌进入成熟期后，其所关注关键应转移到确保所拥有品牌优势不被减弱上来，这时酒店要善于分析竞争对手多种进攻，并有针对地给予回应。该战略实施应注意对已经有品牌注册、防伪、维权和品牌内容创新等方面，从而实现酒店品牌全方面盈利。另外，部分实力较弱酒店，还能够经过借鉴、引入品牌，实现酒店无形资产增值，利用市场上已经含有影响力和感召力酒店
20、品牌，提升酒店管理水平、提升服务质量，从而提升酒店经营收益，并使酒店资产得到增值。表-1 世界酒店品牌二十强排名表 （截止.01.01.）排名排名连锁品牌所属集团酒店数量客房数量变动率客房%11Best WesternBest Western4,0644,110308,911310,2451,3340.4%22Holiday InnInterContinental HG1,5671,529293,346287,769-5,577-1.9%33Comfort Inns & SuitesChoice2,2682,366169,750177,4447,6944.5%44Marriott Hotels
21、 ResortsMarriott Internat.450472165,200173,9748,7745.3%55Days Inn of America, Inc.Cendant1,9021,892158,824157,995-829-0.5%66Sheraton Hotels & ResortsStarwood396394133,519134,6481,1290.8%87Hampton InnHilton Corp.1,2221,255124,653127,5432,8902.3%78Super 8 MotelsCendant2,0832,086126,862126,421-441-0.3%
22、109Express by Holiday InnInterContinental HG1,3521,455109,205120,29811,09310.2%910Ramada Franchise SystemsCendant971905116,098104,636-11,462-9.9%1111Radisson Hotels WorldwideCarlson Hospitality435441102,646103,7091,0631.0%1212Motel 6Accor86388090,89092,4681,5781.7%1513Quality Inns, Hotels, SuitesCho
23、ice82087886,66292,0115,3496.2%1414Hyatt HotelsHyatt Hotels & Resorts20621087,00089,5422,5422.9%1315Hilton HotelsHilton Corp.23123087,61889,0121,3941.6%1716CourtyardMarriott Internat.58761684,35688,2143,8584.6%1617MercureAccor73372686,52586,239-286-0.3%1818HiltonHilton International25025473,12375,005
24、1,8822.6%1919IbisAccor62265165,79169,9504,1596.3%2020NovotelAccor36938862,69467,2684,5747.3%数据起源： MKG Consulting Database 06/五、集团建设盈利模式酒店经过集团化经营，扩大规模经济和实现规模经济效益，是酒店盈利关键模式之一。和单体酒店相比，营运成本降低、网络建设市场推广、集约化经营带来效益，全部会带来更多投资收益。在美国，酒店集团化百分比已经达成了90%，欧洲酒店集团也主动经过提升产业集中度来寻求世界范围内发展。在这些国际超级酒店集团中，排名前十酒店集团所控制酒店市场供给占
25、前100名酒店集团市场供给3/4强。（如表-2所表示）表-2 世界酒店集团前十名排行表 （截止.01.01.） 排行 排行集团国家酒店数量客房数量变动率客房%21InterContinental Hotels GroupGB3,3253,520515,525536,31820,7934.0%12CendantUSA6,5136,399536,097518,435-17,662-3.3%33Marriott InternationalUSA2,4932,655453,851479,88226,0315.7%44AccorFRA3,8293,894440,807453,40312,5962.9%5
26、5ChoiceUSA4,6644,810373,722388,61814,8964.0%66Hilton Corp.USA2,0782,142336,493344,6188,1252.4%77Best WesternUSA4,0644,110308,911310,2451,3340.4%88StarwoodUSA748774226,970237,93410,9644.8%99Carlson Hospitality WorldwideUSA847879141,923147,4785,5553.9%1010Hilton InternationalGB39940999,945102,6022,657
27、2.7%数据起源：MKG Consulting Database 06/酒店集团发展可分为内部成长和外部扩张，相对应形成保守性集团增加盈利模式和快速集团增加盈利模式。现代猛烈酒店业市场竞争环境下，经过内部成长方法来扩大酒店规模，发展酒店集团较少。不过也有部分酒店经过内部成长路径取得成功，如美国德鲁里酒店集团，1973年第一家酒店开业，到现在已达成5个品牌100多家联号酒店，该企业奉行就是“保守性扩张”政策，它特点是全部酒店均由集团自己建造、自己拥有、自己管理，属于保守性集团增加盈利模式。和企业内部成长相对应是外部扩张，即充足利用外部资源和力量，经过资本纽带、吞并收购、管理协议、特许经营、战略联
28、盟等多个方法，来扩大产业规模，形成酒店集团发展路径。外部扩张是现代企业集团扩张最常见方法，也是形成快速集团增加盈利路径。如英国巴斯酿酒集团经过收购假日酒店集团大规模进入了酒店业市场；法国雅高集团对CLUB6收购；1997年马里奥特集团以10亿美元购并Renaissance品牌；假日、希尔顿、喜来登酒店集团等以特许经营方法取得全球快速增加。依据美国饭店杂志巨头调查，全球最大十家特许经营酒店集团以下：表-3 国际酒店集团特许经营前10名排行表 集团企业名称酒店总数特许经营酒店数量圣达特企业选择国际饭店企业六洲饭店企业希尔顿饭店企业万豪国际企业卡尔森国际饭店集团雅高集团美国特许经营系统卢浮宫上流人士
29、饭店萨拉德企业集团66244545327419862398788365450093334166244545276716121482758757500409340以上是五种最为常见酒店盈利模式，在酒店实际操作中，应依据酒店实际情况，结合市场环境和影响主导因子，合理选择适宜本身发展投资盈利模式，强化主导盈利模式，适度选择多个盈利模式协调功效，发挥最大效益。中国饭店业投资策略分析 从开始中国将逐步开始推行入世承诺“后过渡期”，旅行社、饭店业等服务行业开放程度将逐步加大，充当中国开放先锋旅游饭店业和国际接轨最早，在中国其它行业惧怕外资进入情况下，饭店业却迎来了新发展机遇，中国外投资商纷纷增加在华饭店业
30、投资总额。洲际、万豪、雅高、圣达特、喜达屋、凯悦、香格里拉等大型饭店跨国集团纷纷制订了在华饭店发展战略，北京和上海成为海外饭店管理集团争夺关键战场，同时教授估计以前，豪华饭店将成为饭店业竞争最为猛烈领域。然而，要想在竞争异常猛烈并已进入“微利时代”饭店业中获取利润，对于投资商来说，首先必需要有一套完善投资策略体系。从上世纪80年代中国饭店实施对外开发以来，已经在经营管理、服务技能、资本营运等领域已经含有了一定经验和研究结果。不过，在新国际形势和发展机遇下，结合中国本土发展政策和饭店业本身属性，中国饭店投资策略、盈利模式和营运模式等还需要不停总结创新，从而确保未来饭店投资能够取得一个较高收益回报
31、。1、以产品线为依靠投资策略所谓产品线是从投资者角度将饭店看作是投资活动产品。围绕市场需求和投资意向能够将全部饭店分为三大系列，即专题型饭店、功效性饭店和综合型饭店，三大系列饭店全部可分别开发不一样投资产品线，其中专题型饭店则包含了种类丰富多样且很鲜明专题，它是国外饭店经营模式中比较成功一个，客人在消费中时刻全部能体会到饭店独特专题内涵，比如拉斐特以法国源远流长葡萄酒文化为专题、瑞士苏黎世单身女性饭店、美国PestHotel宠物饭店等；功效型饭店则是以满足某种细分市场为目标着重突出某种功效饭店，在饭店功效、设施和服务中表现出对应专业水平，又能够细分为度假饭店、会议展览饭店、商务饭店、公寓式饭店
32、等；综合型饭店则是满足通常大众消费市场饭店，当然每一个饭店全部会有本身一个专题定位，综合型饭店只是在服务和产品中愈加表现大众化，多种功效全部还比较齐全。产品线投资模型优势则在于：首先有比较高竞争门槛；其次能够提供稳定连续利润。通常投资商会在三大系列饭店之间或之中关键打造一条或多条产品线，并经过这些产品线不停延伸实现企业经营综合效益和连续发展。因为饭店性质差异，三大系列饭店在投资策略上也有所不一样：专题型饭店在塑造本身文化内涵和专题上，难度比较大，从设计、建设、装修到经营管理、服务全部需要大量资金投入，因为客源市场局限，投资回收风险最大，但一旦取得成功能够产生长久经济效益而且避免竞争，有实力投资
33、商能够提早进入；功效型饭店要求客源市场比较充足，通常来说规模比较大、档次比较高、服务个性化，区位条件是其最关键投资原因，度假型饭店要求在自然环境优美地域、商务型饭店则要求比较便捷交通、会展型饭店则要求人流比较集中城市中心区，功效型饭店运行成本高但投资回报快；相对而言综合型饭店投资成本低，但因为缺乏针对性目标市场，饭店经营管理比较困难，投资利润率不是很高，经营风险也比较小。2、以资金链为纽带投资策略伴随饭店市场不停成熟，饭店投资者以大投入攫取高利润时代已经不复存在，而且通常饭店投资回收期相对延长，投资饭店必需有雄厚资金作确保，另外则能够经过合理资金循环形成良性资金链，将资金分散在部分防御性强、成
34、长性好饭店类型上，从而确保饭店资金顺利回收和增值。现在从投资总成本角度来看，饭店投资关键集中在豪华型饭店和经济型饭店上，豪华型饭店建设周期长，投资成本高，依据国际饭店业通常标准，五星级饭店每间客房投资成本在1520万美元之间，四星级饭店每间客房投资成本在1014万美元之间，三星级饭店每间客房投资成本在58万美元之间，建造一个豪华饭店需要少则多个亿，多则几十个亿资金；而通常经济型饭店每间客房投资成本在1.54万美元之间，而且平均房价稳定，能够确保正常投资回报。从投资策略上讲，现在投资豪华饭店回收期较长，业绩增加较缓，高星级饭店在中国一些地域展现出过剩供需情况，如短时间投资大量高星级饭店，资金运作
35、会存在一定难度；投资饭店业投资不过连锁经济型饭店对宏观调控不敏感，其规模化经营提升了出租率，品牌化经营提供了服务保障，连锁化经营降低了单位经营成本，中国近期投资连锁经济型饭店成长性很好，号称世界上最大经济型饭店连锁品牌速8正式亮牌北京，并计划每个月两家速度拓展，法国雅高也计划每十二个月在中国发展10家宜必思品牌饭店，她们经济型饭店经营利润率现在能达成50%，即使中国经济型饭店品牌锦江之星和如家快捷全部前后完成了全国布点，市场需求旺盛。3、以时间轴为序列投资策略在价值时代投资是为了资本增值，不过在现在高速发展社会经济中，资本增值不仅表现为表面决对数额增加，还要考虑资本时间价值、通货膨胀、汇率变动
36、和国家政策等原因。以时间轴为序列饭店投资策略，是从投资资本时间价值出发，结合饭店产品生命周期规律，在时序上进行对投资进行优化组合。建造一个饭店是一项复杂系统工程，通常正常筹建周期在34年左右，试营业1年，投资回收期则最少在8年以上，这就需要对饭店投资进行正确项目估算和收入预算。美国Wimberly Allison Tong & Goo (WATG)专业饭店设计企业认为：最有可能影响创收和成本节省步骤是总体计划设计阶段，优质设计能使土地价值回报率达成最大，她们经过研究数据表明优质设计和饭店盈利有强相关性，能对饭店营业额和营运成本两个关键方面产生影响，所以即使在前期筹建步骤（立项、土建、装饰和购置
37、设施设备）有较大资金流出，但这一步骤对饭店建成后产出至关关键，而且假如筹建期失控和延长会增加投资成本，在这一阶段投资商要注入充足资金和高度关注；在饭店建成后，饭店投资会逐步降低并过渡到资金回收期；然而需要注意是，根据饭店生命周期规律，以上饭店需进行整体改造才能够正常运行，饭店投资方还需要合适追加投资，以延长饭店盈利时段，比如根据国际奥委会要求，北京市星级饭店数应达成800家，然而现在北京市星级饭店业中相当部分也已进入到了店龄期，还需要新建或升级改造300家，相对而言升级改造方案含有较大优势。4、以收益率为前提投资策略投资收益率是每一位精明投资商最关心指标，它能够直接反应整个投资活动情况。然而投
38、资收益率高低也是受多个原因决定，在投资学中风险和回报总是成正比关系，投资高风险行业或领域能够取得高回报，但一味追求高收益率行业也必将面临更大风险，其关键是要能够做出正确投资决议。依据饭店经营管理属性，通常影响饭店投资收益原因有：饭店区位、产品市场、经营管理等，其中区位选择又要考虑城市经济水平、交通情况、竞争态势、基础设施和制度环境等原因；产品市场则要寻求适合饭店本身特色市场定位；经营管理通常和管理品牌、人力资源等原因相关。要确保饭店投资经营能够取得正常或超常收益，必需考虑以下多个投资策略：第一，投资优势区位，从地域经济发展水平和增加潜力来看，沿海发达城市、活力型和增加型二线城市可作为饭店投资方
39、向，像江苏无锡、常州、江阴，浙江宁波、温州、湖州、番禺等，广东珠海、惠州、东莞等，湖北宜昌、荆州、襄樊等；从市场需求状态来看，交通便利、流感人口大、基础设施完善城市可作为饭店投资方向，如全国政治中心北京、国际金融全部是北京、交通枢纽武汉、旅游胜地桂林等。第二，投资超前市场，客源市场是一个风云变幻消费集中人群，正确把握未来市场发展趋势和时尚，就需要投资商敏锐市场洞察力和判定力，就现在来说，经济型饭店能够很好满足现在中国大众需求，产权式饭店则引领着高端度假休闲市场；第三，投资品牌饭店，饭店品牌本身含有一定扩张度，在营销宣传、人力资源开发、财务管理等方面有着成功经验，可有效地降低饭店营运成本。5、以
40、情感源为基点投资策略 所谓以情感源为基点就是从投资商心态来考虑投资决议，从企业战略管理角度来分析，这个关键取决于企业企业文化和经营理念，最关键表现为企业领导者思维方法、经营哲学等，不一样类型领导人会采取不一样投资策略，开拓型、征服型、理财型领导人可能比较主动，主动寻求每一个投资机遇，而冷静型、行政型领导人则侧重于稳妥型长线投资策略。饭店投资商机也是稍纵即逝，在进行科学分析基础之上，更需要投资决议者个人智慧和勇气，真正做到理性投资。对于中国饭店投资分布来看，国外饭店集团往往选择经济发达中心城市或旅游资源丰富城市立足，尤其是北京、上海、广州、西安、桂林等直辖市、省会城市和著名旅游城市，从众行为和由
41、此推进引发市场波动使得这些区域常处于过分非理性繁荣和危机交替状态，殊不知西部大开发和振兴东北政策也暗藏着巨大商机，业内人士分析现在已经出现饭店资本西征脉动，包含喜来登、圣达特和香格里拉等在内多家国际著名管理集团纷纷宣告在四川扩军计划，内地期望集团耗资10亿元修建家园国际饭店，和在九寨沟新开另两家五星级饭店等。中国饭店业投资渠道选择方法和路径研究 摘要本文从分析饭店投资渠道概念及内涵入手，提出饭店投资渠道选择意义，接着从两个大方面叙述了饭店投资渠道选择影响原因，最终给出了三种投资渠道选择方法和路径，关键是从宏观层面上战略性地分析饭店投资渠道和路径选择策略。关键词 饭店；投资渠道；方法；路径 引言
42、改革开放以来，在二十多年发展历程中，中国旅游业取得了令人瞩目标成就，由传统接待事业一跃转变为国民经济新增加点，在旅游业蓬勃发展大背景下，饭店业作为旅游业发展基础支撑要素在市场需要引导下，展现出强劲发展势头，成为社会投资热点，备受中国外各大投资主体关注， 北京奥运会和上海世博会成功申办为中国饭店业发展提供了一个良好历史机遇，同时也间接处理了因资金不足给中国饭店业发展所带来一系列问题，在国际著名饭店集团和各大投资主体纷纷涌入中国，抢占中国饭店市场，以期在饭店业已经进入了较低投资回报情况下，在中国这块极具发展潜力土地上开创一个新投资回报率，对于投资商来说，明确投资渠道和路径选择策略相关内容是实现投资
43、回报最大化确保。一、饭店投资渠道解读（一）饭店投资渠道概念及内涵在传统计划经济条件下，经济发展水平低，中国全部制结构基础上只有全民全部制和集体全部制，而集体全部制关键是处于生产力水平很低农村经济，在计划经济这根指挥棒统筹下，投资对于社会各界是一个很陌生概念，而投资渠道则更是极少有些人去关注和了解。改革开放以来，伴随社会经济发展，在市场经济刺激下，经济利益驱动下，投资成为一个社会各界关注焦点，在投资意识逐步形成后，接着又引发了资金投向哪里，怎样投入，资金最终回收效益怎样等等一系列问题，其中，怎样投入即本文所讲投资渠道。通常来说，投资渠道就是投资主体在选定被投资对象后，基于对投资对象全方面调查和了
44、解后，依据本身实力，所选择一个投资方法和路径。中国旅游业发展起步很晚，不过作为和国际交流和合作先头军，在各项政策正确指导下发展速度相当迅猛，引发了社会各投资方普遍关注，大量资本涌入了旅游业，规避了旅游业发展过程中因资金不足所引发一系列问题，为中国旅游业发展提供了一个历史性机遇。而饭店业作为旅游业中和国际接轨最早，最轻易引进和引发外资关注，在中国加入WTO后，又迎来了新一轮挑战。在投资方已确定要将资金等资本投入到饭店业时，怎样选择投资渠道则是投资方所关注话题，要处理饭店投资渠道选择问题，首先就必需明确饭店投资渠道概念。饭店投资渠道简明来说就是社会各投资主体将资金、技术、管理、设备等等投入到饭店业
45、方法和路径。饭店投资渠道内涵则集中表现以下多个方面：1、多样化饭店投资渠道多样化表现在不一样投资主体采取不一样投资方法和特定投资主体也有可能利用不一样投资路径涉足饭店业，同种投资形式也有不一样起源。比如；有以设施设备等实物形态直接投入；也有以技术、管理等知识产权等形式投入；而最为直接最为普遍还是以货币资金形式直接进入饭店，资金起源大致分为外资、民营资本和政府资金三种基础类型；还有以金融资产购置为特征间接投资，其中最为经典为依靠房地产业为投资形式进入饭店。2、互动性饭店投资是资金、技术、管理、设备等由投资主体流向饭店一个互动交流复杂过程，而不是简单单项转移，其中包含到投资主体和饭店多项合作和交流
46、，投资渠道选择和定位显得尤其关键，饭店要配合投资主体使投资商能够正确、全方面把握饭店发展现实状况，为投资目标和投资渠道选择确定方向，使得资金、技术、管理、等能够快速落到实处，立即地发挥其巨大作用，实现饭店和投资主体双赢，得到经济效益最大化，而且在多种客观条件全部含有情况下，双方还可对投资渠道进行最优化设计。3、竞争性饭店业是中国加入WTO以来，在其它行业惧怕外资进入情况下，率先接触外资一个行业，这为饭店业发展带来了新发展机遇，中国外投资主体纷纷抢占中国饭店市场业市场，利用多个投资渠道增加中国饭店业投资总额。尤其是中国关键城市，如北京、上海饭店吸引着不一样投资主体注意力，这么就在投资渠道这个步骤上表现出一定摩擦和碰撞，不可避免出现了双向选择和竞争，投资商之间和饭店之间全部会出现竞争情况，在这种情况下，较有实力投资商和饭店则轻易胜出。（二）饭店投资渠道选择意义传统计划经济体制对应单一公有制，对饭店投入主体肯定