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1、森林公园运营方案一、背景分析XX山位于XX山南麓，XX平原北部，孝感市东北部，XX县东部，东 南与XX市黄陂区为邻，系XX山余脉。自古有仙源之称。是国家森 林公园和AAAA级风景区。主峰由两座对峙的山峰组成，海拔888米， 相传由七仙女双乳仙化而成，XX山由此而得名。公园具有丰富而 独特的自然、人文、历史和文化资源。1、XX山的优势(1)外部便利的交通条件：距孝感市区30公里，天河机场70公里,XX市区70公里，107国道、京广铁路和京珠高速公路擦境而过。(2) XX及周边庞大的潜在市场：XX有1500万以上的常住人口和每 年数以亿计的流动人口，有100多万高校学生和数量庞大的中小学生。 加上
2、孝感及周边信阳、随州等，3小时车程以内人口十分庞大，市场 潜力巨大。(3)内部大量的闲置资产：观湖山庄、星桥山庄、回龙山庄、隆泉 谷、港昌山庄、假日酒店等高中档宾馆等大量资产，以及山下西域风 情园等大量的资产，全部闲置。(4) XX山及周边良好的自然环境、人文生态。2、XX山的不足(1) XX山的文化定位含糊不清：XX山有兵寨文化、汉孝文化、民俗 文化和农耕文化四大文化，但是具体该讲什么故事，该叫响什么，始 终不够明确。(俗话说，伤其十指不如断其一指，文化定位太多必定 分散力量，攒紧拳头打出去才有力量)(2)旅游区内部权属关系十分复杂：XX山先后开发建设和完善了一 批景点，修建了多处宾馆、别墅
3、等住宿接待设施，完善了景区大门、 旅游区道路等基础设施等，但是这些景区内诸多基础设施权属不清, 运营起来阻力重重。(理顺管理，步调一致，才能形成合力)(3)山上山下旅游产品十分单一：自然山水、人文设施、神话故事、 现代小品等很多，但冲击力太小，参与性不够，缺少新、奇、特。(好 吃、好住、好玩是旅游的王道)(4)市场影响力非常有限：在XX8+1城市圈，XX山的影响力与她应 有的地位远远不相匹配。(游客是用脚投票的，任何空洞的说教、形 式主义对游客没有作用)3、当前的大好机遇(1)世界经济低迷，有利于资本进入。(2)国家实施乡村振兴战略。(3)国家实施研学旅游及“双减”教育发展战略。(4)国务院已
4、经把康养小镇上升为国家战略，发布了“健康中 国2030”规划纲要，催生健康新产业、新业态、新模式，这势必 将推动中国养老产业走向风起云涌、群雄纷争的黄金时代！(5)湖北省优化投资环境的具体举措。(6)孝感市委、政府大力营造营商环境，招商、亲商、重商。康养 旅游、养老产业必将成为未来孝感市的支柱产业。二、原因分析运营三问：之一：为什么一山之隔的黄陂木兰山红红火火，而就在隔壁的XX山 却冷冷清清？之二：为什么庐山天下秀，而具有更好区位和自然条件的XX山却默 默无闻？之三：为什么XX周边2小时车程没有一个值得大家认同的休闲度假 区？主要原因是：1、缺乏强有力的运营团队、大手笔的运营思路和有实力的投资
5、商。2、旅游市场开发不力（没有解决游客为什么来的问题）。3、旅游产品定位不清晰（没有解决来了干什么的问题）。三、具体办法1、托管运营模式。对公园现有的资产进行整体打包，交给孝感市文 旅投公司，以招商引资、招商引智的办法，引进战略投资商和成熟的 景区运营团队，试行托管运营。托管运营采取股份制形式，文旅投、战略投资商、运营团队共同成立 一家股份公司，视情况各占一定比例的股份，签订长期（30年）合作 协议。投资商可以是国资，也可以是民营资本，运营团队以民营为主 （灵活机动、市场嗅觉灵敏）。战略投资商、文旅投只监督执行，不 参与具体管理，运营团队独立经营、自负盈亏（以经济效益和社会效 益为考核依据）。
6、2、托管时间清单（以3个月为一个阶段）第一阶段：（1） 市政府、管委会完成人财物及资产权属的清算并办理移交手 续。如协调管委会人财物的移交；召集公园内现有闲置资产的持有人 限期有条件退出；对部分资产的债权债务问题进行打包处理；对国有 资产进行统一划拨到文旅投。(2) 战略投资商首批资金全部到位。成立专门公司，建立专门账 户，签订合作协议，计算好股份比例、分成模式以及奖惩措施。(3)运营团队拿出整体运营策划的框架方案。包括产品开发方案、 市场营销方案，报市委、市政府讨论决定，在各级行政领导的支持下 强力执行。第二阶段：(1)运营团队拿出详细的策划方案，找准产品定位、市场定位和核 心吸引物，并落到
7、实处。(2)市政府协调处理现有的遗留问题，全力支持有关景区的债权债 务的处理。(3)运营团队对公园内现有的闲置资产进行整修，尽快投入使用。第三阶段：(1) 运营团队在重点客源市场进行全力促销，利用有利的时间节 点，在XX市场掀起第一轮促销热潮。(2) 运营团队完善公园的旅游产品，围绕独一无二的文化定位， 打造独一无二的文化品牌。(3) 运营团队围绕文化定位，不断创新旅游产品，包装、提升产品品质O(4) 延伸产品的长度和宽度，深挖地方特色产品，结合乡村振兴 战略，走一二三产业相融合的路子，从产业链角度包装产品。第四阶段：(1) 继续做好市场营销，在XX市场掀起第二波促销热潮，形成 XX山“热岛效
8、应”。(2) 继续做好产品开发，形成全产业链的盈利模式。(3) 巩固已有成果，打造文化品牌，形成全国有名、省内知名的 文化品牌。第五阶段：(1) 对内不断完善产品和市场模式，不断提高景区运营能力，在 国内形成“XX山”现象。(2) 应用资本的杠杆效应，寻求上市融资。(3) 对外输出营销模式，推出成熟的运营模式，全国复制推广。3、 运营及投资团队(1)现有的投资团队，在XX房地产市场排名前几位，有上百亿的闲 置资金，是XX的老乡，乡土情怀浓厚，有雄厚的财力，希望为家乡 建设做出贡献。（2）目前联系的运营团队，是成功运营武当山的核心团队，有山岳 型产品包装、市场策划营销的成功案例。在2003年接手
9、武当山风景 区，2002年武当山财政收入2000万元，进山人数没有达到20万， 与XX山现在的境况十分相似，多头管理（省直部门、十堰市、丹江 口、武当山四级几十个部门都来管理），推诿扯皮（有利都来管，无 利全部推），负债过多（8000多万）。现有的运营团队接手后，在 省市领导的大力支持下，从管理入手，内抓产品，外抓营销，产品上 主要是围绕武当文化完善基础设施；营销上创造武当山“灵”的广告， 全国推广，一炮打响，“问道武当山、养生太极湖”家喻户晓。到 2013年，武当山进山买票游客达到200万人，财政收入达到6亿元， 综合收入60亿元以上。武当山成为全省的名片，省委、省政府的客 厅，在全国景区中
10、排名进入前十，创造的“武当之道”成为全国旅游 的典范。4、运营效益预测（1）经济效益：预计在三年后，XX山每年进山人数达到200万人（接 近饱和），山上山下平均每天过夜人数达到3000人。按照保守估计， 平均每人消费300元计算，直接收入达到6亿元。直接实现就业500 人，创造税收近亿元。（2）社会效益：通过强有力的宣传推广，孝感XX山必将成为湖北省、 XX市及周边城市的接待热岛、网红打卡地，社会影响力、行业知名 度空前提高。(3)招商效益：由于大量游客的涌入，让投资商看到商机，每年带动孝感特别是XX直接投资200亿元以上。(4)带动效应：带动周边农民从事餐饮、娱乐、农副产品、旅游工 艺品、加工制造等一二三产业全面发展，平均XX山周边农民每年人 均增收2000元以上。