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1、保修期监理方案（完整版）第一节工程验收一、检验批及分项工程质量验收承包单位在各检验批及分项工程完成、相应的工程质量检验记录 齐备后，报知专业监理工程师会同建设单位代表按照规定的程序和验收 标准组织验收，并在检验批及分项工程质量检验记录上签署验收意见。督促各承包单位做好各道工序自检和交接检查工作，各工序交接 检验未经监理机构专业监理工程师检查认可，不得进入下道工序施 工。当检验批及分项目工程中质量出现隐患或不合格时，项目监理部 将会同相关单位、部门按照质量管理体系不合格控制程序纠正措 施控制程序及预防措施控制程序的有关规定执行。二、分部及专项工程质量验收当分部（子分部）及专项工程完成后，项目监理
2、部负责督促承包单 位依据有关质量标准、设计图纸等资料进行质量自检，并对检查结果 进行自评，做好相关工程质量检验评定资料的整理。项目总监主持的对分部及专项工程质量进行验收评定，按照规定 的程序和验收标准组织验收，并在分部及专项工程质量检验评定记录 上签署验收意见。发现分部及专项工程的质量出现隐患或不合格时，项目监理部将会 同相关单位、部门按照IS09001质量管理体系的不合格品控制程序 纠正措施控制程序及预防措施控制程序的有关规定执行。三、单位工程的质量预验收单位工程完成后，监理部负责督促承包单位依据有关质量标准、 设计图纸等资料进行质量自检，对检查结果进行自评。项目监理部收到工程预验收申请报告
3、后，由项目总监会同建设单 位组织承包单位、设计单位、监理部、质量监督部门代表进行单位工程 预验收。单位工程预验收前，监理部督促及配合承包单位对工程技术档 案资料进行收集、整理，使之作为单位工程竣工验收的必需的附件。当参加验收各方对工程质量验收意见不一致时，项目监理部负责 邀请上级建设行政主管部门或质量监督机构协调处理。单位工程质量预验收合格后，项目监理部协助建设单位组织工程 竣工验收工作，并督促有关单位将按竣工备案验收的规定，在规定的 时间内将工程竣工验收报告、工程技术档案资料和有关文件，报上级建设行政主管部门及城市档案馆进行备案验收。第二节工程竣工验收流程参加验收的单位及人员：按现行基建程序
4、和施工质量验收规范办理项目工程竣工验收申 报手续，做好本项目竣工验收工作。项目监理机构将召集项目建设、勘察、设计、承包和最终使用者 代表，组成项目验收小组对项目及时进行预验收。在预验收通过后，再由建设或承包单位邀请政府审查机关或部门、 规划局、卫生局、消防局、环保局、劳动、交通、供电、供水、建设 质量监督站等相关人员进行专项验收工作。工程分部及各专项验收通过后，即可由建设单位组织参建单位项 目负责人、技术负责人等，进行工程整体竣工验收。第三节验收准备工作一、由监理部负责组织工程项目竣工验收前的各项准备工作，包 括成立竣工验收小组，编制项目竣工验收计划，督促各承包单位限期完 成。二、工程项目竣工
5、验收必须在政府安全质量监督部门监督下，成 立由建设、勘察、设计、监理、承包等单位和其他专家组成的验收小组 的进行验收。三、承包单位在提出竣工验收前，由监理部应会同承包单位对己完 工程进行一次详细检查，对缺项、漏项和质量缺陷进行整改和完善。监理 部和承包单位应加强工程巡查，减少外力对工程的损坏。四、项目监理部按照项目竣工验收计划对工程的收尾、修补、成 品保护、资料整理、场地清扫等内容进行检查核对，重要部位要做好 检查记录，确保竣工收尾工作满足有关要求。五、监理部按照项目竣工验收计划督促和配合各承包、设计单位 按照国家有关规定，做好工程质量评价，整理各项交工文件及技术资料, 主要包括项目项目立项批
6、准书、土地、规划批准文件、设计任务书， 初步设计，工程概（决）算书、工程总结等必要文件资料。第四节组织现场预验收工作一、项目监理部向建设单位及有关政府管理部门发出预验收的通 知书，说明拟验收项目的情况，商定有关竣工预验收事宜。二、负责组织建设单位、承包单位和设计单位会同有关建设行政 管理部门进行本工程项目的预验收工作。对于单位工程中满足规定交 工要求的专业工程，在征得建设单位同意后，可先进行分阶段竣工预验收。三、按照竣工验收程序和计划对工程实体质量等情况核查合格 后，竣工预验收小组对工程质量作出评价，并形成竣工预验收会议 纪要，各参加单位负责人签字并盖单位公章，作为竣工验收的基础依 据。四、对
7、预验收中发现的存在质量缺陷等问题，如实填写需整改 问题记录表，并督促施工单位限期完成整改工作。第五节竣工资料验收项目竣工资料是项目竣工验收和质量保证的重要依据之一，也是 项目交接、维护和评价的重要原始凭证。在项目验收工作中起着十分 重要的作用。项目资料验收是项目竣工验收的前提条件。项目资料验收依据与程序按照各类合同中有关资料的条款要求， 按照国家档案局有关项目资料的法规，政策规定和要求来编制。项目竣工资料和工程预验收合格后，即可由建设单位主持项目整 体工程竣工验收工作。第六节 项目移交管理一、设备调试设备调试有关的活动不仅发生在施工阶段的末期，而是要在项目 策划阶段后期就对本阶段的各项工作开始
8、予以关注。一些特殊的要求 需要在邀请投标者或与投标者进行谈判之前予以确定。1 .设备调试条件设备标志着有关设施从静态的安装转换到动态的安装，目的是要 说明安装的设备功能与设计要求和规范的一致性。因此，调试管理的 目标是要看对独立系统试车是否进行了适当的计划和行动，从而使个 安装能够在不影响主程序情况下全部完成移交，以及移交后通过与建 设单位协调而进行的微调得到执行。(1)签订合同前需要对下列项目予以确认：调试作为建设过程中一个独立阶段，与投入使用有着重要的关 系。明确在设计、承包、制造、建设单位各自的职责。明确在所有要调试的技术服务内容以及特别是磨损和成本消耗、 燃料、动力、水等方面的问题。在
9、合同中按行业惯例明确各供应商保修、 保养责任。设备调试内容的设计者审核了最后的布局图，以确保要试车的系 统与相关的实施规范是一致的。制定了有关调试、测试和移交等工作进度和程序的计划，这一点 是非常必要的。（2）合同订立以后为了建设单位参与或监督承包单位按合同安排进行的调试，对有 关事项必须作出相应的协调和安排。对调试活动进度进行监督和报告，以确保有关活动按计划日程进 行，并能够在计划的移交前完成。纠偏活动在必要的时候开始。有一 点非常重要，那就是调试活动不能成为影响项目按期完成的原因。设备调试工作开始前，所有的完工文件必须准备好。同样地，运 转许可、健康和安全等要求能够满足；保险的责任已经清晰
10、地划分、 确定。移交记录，例如测试结果、校准要求、证书、清单等必须恰当的 保管并复制装订到有关运行和维护手册中，或者形成独立的试车文件 作为正式移交文件的组成部分。2 .使用培训对于重要特殊设备，其运行和维护手册必须按照合同文件的要 求，由承包单位提供给项目监理部作为安装的记录文件和运营方职员 培训的资料。（1）配套设施项目工程可以通过以下途径得到支持和帮助：采用合适的软件来管理项目运行和维护手册，以便于不断更新。 采用CAD的格式保存有关图纸，以便于不断更新。采用声像方式记录 培训过程，以便今后重复使用，同时为今后新职员培训提供方便。运用 计算机软件进行物业管理系统、安全系统和消防系统的培训
11、。（2）在调试阶段即要求业主配套设施项目工程插入人员，提前 熟悉和培训，以便项目顺利移交。（3）在合同中明确设备供应商的培训义务。二、工程移交工作1 .在项目竣工验收合格后，将督促承包单位尽快向建设单位移交 有关图文资料、住宅使用说明书、产品使用说明书、设备安装调试说明, 以及政府投资所形成的成品、设施、器具等清单，按有关规定办妥工 程项目的全部移交手续，使项目早日投入使用。2 .在整个工程竣工验收前，如建设单位要有某单位工程（部分） 提前移交使用，项目监理部尽量满足要求，先对该部分项目进行中间 验收，办理提前移交手续。3 .工程竣工验收合格后，项目监理部方可向建设单位办理工程移 交工作。4
12、.工程移交时，应参加单位有：建设、监理、承包及建设单位委 托的物业管理单位。项目监理部将本工程实物及有关资料移交建设单 位。5 .工程移交书由建设行政管理部门、建设单位确认。6 .缺陷的分类和意见不统一的解决：（1）属于工程施工质量引起的缺陷，列为I类，由承包单位负 责完善和承担费用。（2）属于规划、设计不足或因当时现场条件限制而造成的缺陷， 列为n类，例如：受征地接迁位置不足或管线不迁移的影响、原有不能 拆除的旧构筑物的影响、受外力损坏等。如工程移交时有条件完善，则纳 入工程项目完善，如仍无条件完善且对使用功能影响小和无安全隐患， 则可正常移交把问题记入移交书作遗留问题处理。（3）对于存在的
13、缺陷要求承包单位限期整改，如经催办超期仍 末完善，则由项目监理部或设施管理部门委托其他单位完善，费用从 原承包单位的工程质量保证金中扣除。（4）绿化保养部门在工程移交问题上不能形成一致意见时，由 项目监理部召开会议，并请上级领导参与协调解决。三、协助制订工程移交方案1 .为了做好工程移交工作，依据建设工程施工合同及有关规 定特制定本方案。（1）本方案适用于工程的实物及资料移交，工程另有专门规定 时，按其规定实施；（2）本方案所称移交系指工程实体的使用和管理权限的移交。2 .组织机构（1）由建设单位负责统一领导工程移交工作；（2）成立工程移交组，工程移交组由工程建设单位领导小组牵 头、监理单位和
14、总承包及专业分包施工单位派人参加。3 .工程移交内容和范围工程（含建筑、安装及智能化工程设计图纸所有的分部工程如土建、 精装修、消防、电梯、空调、给排水、电气、智能化、低压配电、发电机 组、泛光照明等工程）全部实物及设备设施配件等。4 .办理工程移交的前提条件：（1）承包单位必须全部完成工程质量验收中发现的及质监站指 出的影响功能和使用安全的需要整改的质量问题；（2）承包单位必须完成国家及省市规范规定相关要求的工程资 料整理及归档工作；（3）必须办理质量保修手续，签订质量保修书；（4）承包单位必须成立专门的工程质量保修队伍；（5 ）承包单位在办理移交时必须同时提交全套竣工资料给使用 单位；（6
15、）承包单位必须腾出占用房屋，如确有需要须与建设单位协商经同意后方可继续使用；（7）承包单位必须彻底搞好室内、外墙及场地卫生清洁，保证 以整洁的环境移交；（8）确保工程在近期内通过验收备案工作。5 .移交程序（1）验收移交会议由工程移交组组长主持，具体移交工作由承 包单位和接收单位负责；（2）承包单位全部完成并具备移交的前提条件后，向工程移交 组提出移交申请，工程移交组检查合格后组织移交工作；（3）移交工作应有建设、监理单位和总承包及专业分包单位负 责人等参加，并由各方代表当场在工程移交表上签字确认；6 .工程办理移交后，使用方具有工程使用与管理的权力，并负起 工程成品保护责任，在保修期内由于使
16、用不当、管理不善或保护不力引 起的一切造成工程成品损坏、毁坏的，均与承包单位无关，由使用方 承担全部责任。7 .附件：（1）工程移交会议程序；（2）工程技术竣工资料移交清单；（3）工程资料移交清单；（4）安装工程及智能化等机电设备移交清单；（5）工程移交接管钥匙登记表。四、工程移交工作建议1 .建设单位在项目建成投入运行前，就应成立专业化的设备运行 维护专门队伍，并参与机电弱电安装调试阶的施工，尽早熟悉设备系 统和性能。2 .各承包单位都要编写房屋及设备产品使用说明书和操作指南 等培训教材，负责对设备和控制系统等运行、维护管理知识的上岗培 训。3 .保修期若发现工程质量缺陷，监理单位得到通知后
17、应立即组织 建设、设计、承包及有关各方确定质量缺陷的事实、等级和责任，必 要时可建议建设单位邀请政府质量监督机构及具有资质的专业单位 参与；质量缺陷的责任确定后，监理单位应要求责任单位限期书面提 出修补质量缺陷的处理方案，审批并监督处理方案的快速实施；若质量 缺陷的处理方案不能得到实施，监理单位应书面通知建设单位，并建议 另选择其他具备资质的承包单位完成此项修复工作，所需费用依据合同 及保修书有关规定处理。发生紧急情况，应建议建设单位采取非常手 段，迅速处理问题，把损失和影响减小到最低程度。五、工程移交会议程序.验收时间：1 .会议地点：2 .参加竣工验收人员：3 .主持单位：建设单位.工程移
18、交程序主持人介绍参加验收移交会议的各单位及代表，宣布会议议程。（1）承包单位汇报移交工作准备情况。（2）各单位代表发表移交工作意见。（3）接收单位负责人发表讲话。（4）清点核对移交资料，承包单位向接收单位移交资料。（5）各参加验收移交单位法人代表或授权人在工程移交表 上签字。（6）会议主持单位负责人讲话。（7）工程移交领导小组领导讲话。（8）会议结束。第七节工程保修阶段监理工作的依据、范围和职责一、工程保修期监理工作的依据（一）有关建设法规；（二）施工承包合同及保修合同；（三）归整后的竣工技术档案和有关施工技术资料。二、工程保修期监理工作的范围（一）检查工程使用状况；（二）鉴定质量责任；（三）
19、督促和监督保修工作的实施。三、工程保修期监理工作的职责（一）委托人在保修期内发现工程质量问题后会及时通知监理 人，监理人承诺在接到通知后48小时内到现场，与委托人商定具体 解决办法；（二）监理人在质量保修期内应及时通知承包人到场维修，经委 托人同意后，监理人可委托第三方进行维修，并审核其维修费用，报 委托人批准；（三）监理人应对工程质量缺陷原因进行调杳分析并确定责任归 属，对非承包方原因造成的工程质量缺陷，监理人应核实修复工程的 费用和签署工程款支付证书并报委托人批准；（四）监理人在质量保修期结束后，须向委托人提供保修工作总 结及质量分析报告；（五）监理人应对每一项维修工作建立详细的维修档案。
20、第八节 工程保修期阶段监理工作内容审查施工单位保修计划，定期回访、收集信息，观察主体结构有无 变形、沉降，检查使用功能有无障碍。存在问题时督促施工方限期修复。 配合建设单位，做好缺陷责任期内的服务工作，使用户满意。一、项目监理部在工程项目竣工验收后，协助业主与承包单位依 据国家有关建设法规签订工程项目保修合同，确定保修期限和保修内 容。二、监理工程师采用调查法和观察法对工程项目进行检查。三、监理工程师保修阶段检查内容：保修阶段检查内容按监理公司IS09001质量体系文件执行。四、监理工程师采用民主方式，听取用户、设计、施工、质监站 方面的意见，对工程质量缺陷责任进行鉴定。五、根据质量问题鉴定责
21、任，监理工程师督促业主、设计、承包 商进行保修，监理监督确认保修质量。第九节工程保修阶段前的准备工作一、落实监理组织人员工程竣工完成后，原项目监理部将转承其他项目的监理工作，对 已完工程在保修期内的具体负责人及所有人员的安排将会同建设单 位确定后书面通知建设单位。二、汇编总分包，厂商单位名单及保修书监理工程师将总分包单位，厂商供货单位名单，连同相关的合同 及保修书汇集保留，并把今后保修工作的联系方式，有关要求与各方 面商定成文，分发建设单位承包商及厂商。三、准备必要的检测表格事先准备工程状况观察检查记录表，质量事故责任裁定单，保修 工程维修通知书等表格。第十节工程保修阶段监理工作的实施依据国家
22、相关规定，工程自竣工验收之日起一年内为工程保修 期，在规定的工程保修期内，总监要组织专业监理工程师，定期对工程 进行检查回访，检查质量和使用情况，发现问题及时研究问题责任，并 负责督促责任方进行修理。一、工程状况的检查（一）例行检查时间：项目投入使用后由专人负责每月定期到现场检查.在此期间如有 异常情况出现，及时缩短检查时间，必要时随时到现场检查。（二）检查的方法和内容主要检查的方法为访问调查法，目测观察法，仪器测量法。1 .访问调查法：向使用单位和物业管理人员询问建筑物使用和设 备运行的情况，及时掌握第一手信息；2 .目测观察法：主要观察结构的裂缝及防水的使用情况，做好记 录和测量工作；3
23、.仪器测量法：检测建筑物的沉降和垂直度，结构承重部位的位 移等；.对消防，给水，空调等主要采用乘坐，观察等方法检查。（三）检查的重点工程状况检查的重点是结构质量与其他不安全因素，对那些结构 敏感部位和原先进行过补强返工的事故部位要进行重点观察。二、质量事故的鉴定对于业经发现的问题，从质量表现的形式入手，结合观察访问及 量测，分析事故原因，鉴定事故责任，一般有以下几种事故原因：（一）使用不当，气候因素原因；（二）设计不当；（三）施工质量存在问题。三、督促和监督保修工作一般来说无论什么原因，均应由原施工单位承担维修工作，费用 问题根据事故原因由责任人承担。监理工程师对质量事故处理的全过程均进行认真的监督指导和 验收确认，积极督促施工单位及时，完善的进行保修工作。第十一节工程保修期工作的结束监理工程师做好以下工作，顺利结束保修期：一、做好保修期监理工作的总结，将保修期内的发生的质量缺陷 的所有技术资料整理装订成册，提供给建设单位；二、协助建设单位按保修合同的规定结算保修抵押金；三、召集建设单位，承包商，设计单位召开联席会议，宣布保修 期结束，并分别签发保修期满证书。四、监理工程师做完以上工作后，与建设单位办理结束监理业务 的有关手续，但对于尚未期满的个别分项工程的保修工作，仍按照建 设单位的要求给予继续的技术协助。