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1、1.0 研究结论1.1 宗地基础情况宗地编号为B303-0041，地块在香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率1.4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85，低层住宅占15，但最终百分比按报建实施方案确定）；幼稚园3000平方米，垃圾站50平方米，小区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自8月25日起到2073年8月24日止。竞投中标方应在宗地使用权转让协议签署后5个工作日内一次付清地价款。包含交易标物转让应交税费中，依法属转让方应交纳均由甲方负担；依法属受让方应交纳由乙方负担。如转让协议按要求需要公证，公证费用甲乙双
2、方各负担50%。1.2 地价范围经测算，当地块正常地价范围应在7493187416万元人民币之间，其中市场正常价位点应在80913万元，扣除土地转让契税3，则得竞标报价范围应在7274984870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。对应市场价位点80913万元，则得对应楼面地价为6339元/平方米.1.3 地块投资价值对应以上地价范围，测得对应投资财务效果指标如表11所表示。综上，当地价在7493180913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在8091387416万元人民币之间时，即进入投资风险区；超出87416万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表11 宗地
3、投资财务效果指标项目地价为74931万元地价为80913万元地价为87416万元投资利润率（）252015税后利润（万元）24050215684内部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48财务净现值（FNPV）（万元）20760152219199.87投资回收期（静态）（年）2.953.03.12投资回收期（动态）（年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩下法求地价利用剩下法来确定宗地最高限价，其基础思绪为：地价= 房地产建成价格（建筑费专业费租售费用税费）利润该方法操作程序以下：研究待估宗地基础情况选择最好开发利用方法估算开发后房地产价格估量建筑费、专业费、利息、税费、租
4、售费用和开发商应得利润求地价2.2 利用建设项目经济评价方法和参数进行宗地财务评价建设项目标财务评价通常分两个层次，即：全部投资财务效果评价和自有（权益）资金财务效果评价。 全部投资财务效果评价，即排除财务条件影响，将全部资金（包含全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目标盈利能力。因为它不考虑投资资金起源组成，和借贷还本付息和所得税问题，所以它实际上是一个简化了、投资项目“息、税前”盈利能力分析，借此能够在各个投资项目或方案间建立相互比较共同基础，方便考察项目是否有投资价值，在分析是否可行同时，进行方案选优。 自有（权益）资金财务效果评价，即从企业角度出发，分析包含财务条件在内两类原因
5、对项目标影响，以企业投入权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入权益资金盈利能力，实际上是对项目息、税后盈利能力分析。同时，还考察企业生存能力、偿债能力、利润及其分配，和各方投资者盈利能力等。 在本宗地评定汇报中，选择全部投资财务效果评价法，分析该地块投资盈利能力经过全部投资现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR）、投资回收期（Pt）、财务内部净现值（FNPV）和投资利润率等指标。由此来判定该宗地投资在财务上可行性。2.3 研究依据 香蜜湖B303-0041宗地计划指标 国务院发展研究中心数据库 广东省房地产统计年鉴 广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存、贷款利率 广东统计年
6、鉴 搜房网相关数据 中国人民银行121号文件 广州市建安工程定预、决算定额3.0 宗地最好利用方法构思依据该宗地在深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率1.4，能够确定，该地块要想取得最大收益，就必需按高尚住宅区计划，定在高端用户，确保以优美景观环境和国际性配套设施来赢得市场。3.1 宗地总体计划方案设计 总基底面积 935442220580 m2，用地平衡表及项目关键经济指标分别见表31和表32。高层住宅总建筑面积 1276500.85108,503 m2住宅计划为120180 m2 /户，平均每套面积为150 m2 左右,计划户数720户。计划计划为1214栋11层住宅（其中首层架空绿化），
7、住宅总基底面积计11050 m2 。别墅总建筑面积 1275600.1519,148 m2 别墅计划为250350 m2 /栋，平均每栋面积为300 m2 ，占地面积计120 m2，计划总栋数为64栋。总计占地面积为 64 120=7680 m2 公建配套幼稚园3000 m2 ，按两层考虑，其占地计1500 m2 ，小区管理中心 300 m2 ，垃圾站50 m2 ，均按一层考虑，占地计350 m2 。停车位基于该地块未来将计划建设成深圳豪宅区，故应最少考虑每户一个车位（不含别墅用户车位），提议车库集中设置，计划720个车位，每个车位按35平方米考虑，车库计划面积位为 7203525200 m2
8、 。 园林、绿化及道路 为表现高尚住宅区品味感，提议该住宅区绿地覆盖率不低于65，可考虑将高层建筑首层架空绿化。则 绿地面积为 935440.65m260803 m2道路计划占地面积为 935440.1514031 m2表31 用地平衡表项目用地面积（m2 ）所占比重(%)人均面积（m2 /人）备注计划总用地9354434.09一、居住用地1873020高层住宅用地1105011.81首层架空绿化低层住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共绿地608036522.15二、其它用地9176表32 项目关键技术经济指标项目数量单位总户数784户居住人口2744人总
9、建筑面积156200M2 1.高层住宅建筑面积108503M22.低层住宅建筑面积19148M23.公建配套建筑面积3350M24.地下车库建筑面积25200M2车位数720个人口密度293人/公顷绿化率65容积率1.43.2 最好开发建设方案设计提议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套计划建设，经过别墅市场推广来打造项目标品牌，提升项目标品位，从而带动其后高层销售。计划整个地块开发建设周期为30个月，销售周期为24个月。其中可行性研究及计划报批等前期准备阶段为6个月，宗地竞买后18个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至42个月时完成全部销售。和此对应项目投资和融资计划以下表33
10、所表示.表33 项目投资和融资计划表序号项目建设经营期累计16712131819242530313637421投资总额1.1建设投资1.1.1土地成本80913.86 1.1.2前期工程费755.00 393.00 1.1.3建安成本费34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5基础设施费2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6公建配套费1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可预见费3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75
11、430.75 1.1.8管理费3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9销售费用5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10利息费用1.2流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再投入说明：因利息费用取决于投标企业融资结构，而融资结构优劣又取决于企业在资本市场能力高低。该宗地地价需在成交后5日内一次缴清，故对竞投人资金压力很大。能够考虑竞得土地后全部建设缺口资
12、金从银行借贷。因为项目标融资结构不明，且项目全部投资财务评价又和融资结构无关，故此表中利息费用计算和资金筹措计划全部暂没计算。4.0 宗地地价测算4.1 地价之外成本测算参考现在建筑市场及房地产开发市场基础行情，估算出该宗地开发项目标总成本费用为68651.43万元。具体测算详见附表1。 4.2 销售收入测算参考现在香蜜湖地段住宅市场行情，高层为11000元/ m2，低层为2元/ m2, 停车位（为便于计算，全部按销售考虑）为250000元/个，则测算出总销售收入为 179478.35万元。具体测算详见附表1。4.3 地价成本测算 依据现在中国房地产市场投资回报基础现实状况，并综合考虑深圳房地
13、产市场竞争程度，取定开发商投资该宗地可承受回报率极限为15，正常期望投资回报率为20，市场投资回报率上限为25。则该宗地地价范围为7429187416 万元，正常市场期望地价为80913万元。扣除宗地转让契税3，则得该宗地竞投报价范围为7274984970万元，正常市场水平竞投报价为78557万元。具体测算详见附表1。5.0项目财务评价因为香蜜湖B3030041宗地最终中标地价尚处于估计阶段，所以选择该地块市场期望价作为计算基础，来测算该宗地投资价值。5.1 项目盈利能力分析5.1.1 税金计算（见表51）因为首期发售计划在宗地接手后第18个月时，故前十二个月半内无销售收入。而土地增值税是根据
14、纳税人转让房地产所取得增值额和税法要求4级超额累进税率来计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得收入减除税法要求扣除项目金额后余额。依据房地产行业通常收益水平，土地增值税应缴额基础在销售收入1左右。5.1.2 损益表（见表52）由损益表能够看出，企业在第十二个月内利润为负，这关键是因为支付巨额地价所致。第二、三年内尽管有利润，但仍不足以填补第十二个月亏算。直到最终十二个月才发生所得税缴交。5.1.3 宗地现金流量表和动态盈利分析（见表53）由现金流量表和动态盈利分析能够看出，项目标累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最终一个年度。但项目标内部收益率为16.24，净现值为15221万元
15、，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后一次缴交完成，造成巨额现金流流出，而项目标开发建设、销售要滞后一段时间，不过该宗地计划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。对应地价在74291万元和87416万元时投资回报指标如表54所表示。 表51 销售税金及附加表 （单位：万元）建设经营期累计序号项目16712131819242530313637421销售收入42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2销售税金及附加2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1营业税2106.28 2
16、060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2城市维护建设税147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育费附加63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4防洪工程维护费75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5交易管理费210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6印花税21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3土地增值税421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 表 52 损益表 （单位：万元）序号项目累计1
17、121324253636421销售收入179478.36 0.0042125.6096146.9341205.832总成本费用149565.29 89962.2333906.5721520.944175.553利润总额29913.07 -89962.238219.0374625.9937030.284所得税9871.31 0.000.000.009871.315税后利润1.76 0.000.000.001.766盈余公积金.18 0.000.000.00.187可分配利润18037.58 0.000.000.0018037.58表53 宗地现金流量表和动态盈利分析 （单位：万元）序号项目建设经
18、营期1121324253637421现金流入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.1销售收入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2其它现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1建设投资87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2土地增值税0.00 421.26 961.47 412.06 2.3销售税金及附加0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3净现金流-87911.05 9848.95
19、75715.70 36744.66 4累计净现金流-87911.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5折现现金流-81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6累计折现净现金流-81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 评价指标FNPV(I=8%)15221.12 财务内部收益率IRR16.24%投资回收期（静态）3.03 投资回收期（动态）3.20 表54 财务效果指标比较项目地价为74931万时地价为87416万时内部收益率（IRR）（%）20.0812.48财务净现值（FNPV）（万元）20760919
20、9.87投资回收期（静态）（年）2.953.12投资回收期（动态）（年）3.13.45.2 项目不确定性分析5.2.1 盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为 （80913.8668651.43）/179478.35*100%=83.33% 时，宗地全部投资利润率为零。通常认为，当盈亏平衡点销售率70 时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点销售率为83.33，可见其风险较高。5.2.2 敏感性分析影响本宗地投资财务效益关键不确定原因为宗地获取价格、售价水平、建设成本高低、建设经营期长短、销售税率等。依据宗地现在情况可知，以上诸原因中最有
21、可能发生改变是宗地获取价格高低和未来销售价格改变。所以，本宗地敏感性分析关键针对全部投资评价指标（FIRR,FNPV和投资利润率），分别计算售价上下波动5、10和宗地获取价格上下波动5、10时，对经济指标影响。计算结果详见敏感性分析表54。表54 项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82
22、%IRR16.24%21.54%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投资利润率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投资利润率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中数据可得：（1）地价、售价变动对财务净现值影响当宗地价格上升到20.3时，项目标净现值等于零，抵达临界点。此时，假如地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏
23、损。售价下降5、10时，财务净现值分别下降47.28、94.55。当售价下降至10.57时，该项目标财务净现值等于零，达成临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。（2）地价、售价变动对财务内部收益率影响地价上升5、10时，将引发该宗地财务内部收益率分别下降14.72、28.39；当地价上升至13.67时，该项目标财务内部收益率等于基准收益率（Ic=8%）,抵达临界点，此时，假如继续上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。售价下降10时，项目标财务内部收益率已下降到7.93，不能满足预期基准收益率。（3）地价、售价变动对投资收益率影响当地价上升10时，项目标投资利润率将下
24、降至13.84，已不能满足预期投资利润率15。当售价下降5时，项目标投资利润率也将不能满足预期投资利润率要求。从上分析能够看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价全部是敏感原因，相比之下，售价更为敏感。原因在于该宗地地价要一次性缴清，宗地获取价格变动数值等于全部投资净现值变动值。对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。对于静态投资收益率来说，售价是更为敏感原因。除了地价和售价对本项目标影响较大外，开发周期和销售率对本项目标影响也值得注意。开发周期拖长除了造成资金不能立即回收再投入，NPV和IRR也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金使用成本。而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这
25、么将使整个项目陷入僵局。 5.2.3 概率分析为了更正确地估计该宗地投资地风险程度，下面用决议树来进行计算，详看附图1。经计算，E(FNPV) = 20228.44 万元风险标准偏差9949.10净现值变异系数49.1870%计算结果表明，当地块期望折现净现金收入为20228.44万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为49.18，远低于70，说明其风险程度在合理范围之中。6.0 项目综合经济评价和提议6.1 项目综合经济评价上述财务效益评定结果说明，本宗地作为面向高端用户豪宅开发用地是有很好投资前景。但因为地价较高，且要一次性缴交完成，故对开发商融资、高端用户开发、市场运作、房地产大势把握
26、、政策研判等能力要求很高。且该地块将是以公开竞拍方法获取，市场炒做、竞拍现场担心气氛、竞投者不一样战略导向等全部会影响到该地块竞买价格，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标分析，还要做充足风险分析。 6.2 相关说明及提议1. 本汇报是在未有投资方具体融资方案前提下进行测算，仅反应地块本身投资收益情况，待确定投资方具体融资方案后，才能测算出投资方实际投资收益情况。2. 为便于计算比较，本汇报中车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。同时，财务年度以受让到该宗地第30天开始，每12个月为一财务年度。3. 本汇报是基于财务分析角度来思索问题，一个项目投资是否，财务指标是很关键，但却不是唯一起决定作
27、用。假如企业是基于战略方面考虑，想经过对该地块竞买和开发来树立企业品牌，那么财务指标在决议中所占权重将会下降，竞买价格将会跃上一个新台阶。4. 宗地价格评定应是建立对市场充足调查研究，包含竞争对手可能竞投策略、目标用户消费心理、宗地优劣势分析等基础上来综合进行。显然，本汇报缺乏充足市场调查支持。5. 在本汇报相关测算数据选择是基于笔者对广州市场了解并考虑了广、深两地房地产市场差异基础上确定，因为对深圳市场没有深入了解，所以测算结果难免存在偏差。6. 本汇报中最好土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑，尚缺乏专业上深度思索，且笔者未踏勘过宗地现场，所以方案设想不一定是最优。标准上此步应
28、进行多方案比较、评定及选优。7. 鉴于拍卖公告中提及高层和低层最终百分比按报建实施方案确定，提议开发商在此处多加研究，充足用活、用好相关政策要求。笔者认为最好是低层百分比调高些，且低层设计式样、户型等要多样化，以充足满足目标用户多样化需求。8. 因为该地块将用于开发面向高端用户豪宅，购置者更看中将是项目标档次感，提议开发商在项目标计划设计上给高度重视，一定要聘用一流计划设计机构来担纲项目此项工作，包含对项目风水问题综合研究，这一点在粤港房地产市场尤其要受到重视。9. 为确保该地块投资决议正确性，降低投资风险，提议开发商在开发前期投资论证过程中，尽可能地让企业项目一线实施人员参与进来，充足听取各方面意见，集思广益，精益求精。10. 伴随通货膨胀确实定，未来银行利率调整已经在所难免，利率调整对于资金密集房地产企业来说，影响是巨大。本宗地竞买企业极难想象完全依靠自有资金来开发，而竞到土地到开发销售之间将有18个月以上时间，提议开发商要亲密关注国家信贷政策和利率政策，并做细、做好项目标融资计划。