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1、可行性研究报告书(简)二一一年八月十五日第一某些 项目概况1项目简介1.1建设地点烟台市中州大厦项目位于烟台市莱山区港城东大街南、迎春大街中段，北望烟台市政府、烟台电视台、烟台大学、山东工商学院、滨州医学院烟台校区、烟台体育公园、莱山区五彩文化广场、佳世客；南临银座商城、新天地都市广场等。项目交通便利，有5、31、33、50、53、55、56、58、86等公交线路通过，距离烟台汽车东站、烟台汽车总站、烟台码头、烟台火车站、烟台国际机场均不超过20分钟车程。大厦用地地块共占地6500平方米。1.2项目现状该项目土地已经由烟台市莱山区政府摘牌，当前正在进行规划方案设计、报批工作。中州大厦作为莱山区
2、重点招商引资项目可以享有重点项目优惠政策。1.3项目总体规划规定项目总占地面积6500平方米，规划建设一种5A甲级写字楼、综合商场于一体都市综合体，土地使用年限为40年，规划容积率约为5.0。1.4项目建筑面积指标整个项目总建筑面积为35000平方米，由主楼与裙楼构成，其中裙楼1-4层为商业用房约6000平方米，主楼建筑面积为29000平方米；建筑前面拟建设一大型室外广场，广场地下拟开发建设为大型综合商城，建筑面积约5500平方米；地下停车、设备用房面积略。绿化率30，机动车停车泊位250辆。2项目法人概况公司名称： 有限公司住 所： 法定代表人：注册资本： 公司类型： 有限责任公司（国内合资
3、）经营范畴： 房地产开发经营，物业管理。（凡涉及允许经营项目凭允许证经营）。3编制根据本项目可行性报告依照*公司既有资料，结合关于政策法规和莱山区规划，在实地考察与市场研究基本上，通过客观分析和经济评估，为项目开发提供科学决策根据。4项目建设必要性莱山区，拥有会展经济、旅游经济、餐饮娱乐经济、金融经济这四大经济引擎商业主力片区，已经成为众多商家眼中“热土”。莱山区东北部具备优美曲折黄金海岸，吸引了大量国内外观光游客，节假日更是人流如织。莱山区中心城区东部有体育公园、国际博览中心，烟大、山东工商学院、滨州医学院等10所高、中档院校，已入住南山世纪城、天合城、府前花园、四季花城等大型商住项目。 依
4、照莱山区别区规划，至，莱山区人口将增长到50万，都市建设区远期人口容量可达100万左右。据调查，莱山区居住人口有70%受过高等教诲，年人均可支配收入1.2万元，居全市之首，高档住宅区与旅游设施迅速发展，为莱山带来了旺盛购买力和巨大商业发展潜力。莱山区道路四通八达，已经形成了完善交通体系。以迎春大街为轴心中心城区还将新建11条道路，总长 35.8公里。其中，6条道路(山海南路、双河东路、双河西路、凤凰西路、凤凰东路、虎山南路)基本竣工通车；别的5条道路(轸大路、凤凰南路、金滩东路、长宁路、庆祥路)今年已经开工建设。此外，水、电、暖、通讯、给排水等基本设施配套工程也将与中心城区道路同步建设、同步完
5、毕。青烟威荣城际高速铁路今年已经开工，城际铁路站点设立烟台南站也设在莱山区。此外，莱山区区片内还规划有公交车站、轨道交通大型枢纽4处，大型停车场5处，都在拉动着这一地区整体配套逐渐成熟。 迎春大街周边是莱山区中心城区，已建成芳华园、花都社区、绿色家园、天合城、府前花园、四季花城等大型商住项目，使得该区域地产开发日趋多元化。在总长为2公里迎春大街中段，将建设金融中心、商务中心、商业中心、高新产业研发中心、文化娱乐中心、酒店餐饮服务中心，迎春大街也将成为莱山区“商业大动脉”。 新天地都市广场、金贸中心和东方海洋创业中心这三个由办公、居住、商业构成综合商业项目分布在迎春大街两边，形成了有主有次、框架
6、清晰商业构造。本项目拟建写字楼充分体现了莱山区整体发展战略，积极打造一种当代CBD中心，包具有办公、商业等各种经营内容，项目规模适中、开发思想先进，本项目建设将推动莱山区既定发展规划实行。5项目建设有助于较好地发挥土地效益依照该地区发展规划，该地区重点发展CBD与商贸流通特色街。该地块位于迎春大街中段，迎春大街中段位于莱山中心城区核心地带，北起港城东大街，南至轸大路，总长2.02公里，当前两侧基本无空地可以提供进行开发建设。着眼于建设烟台市区东部中央商务区，政府将组织对该路段进行高原则整体开发，打造一种高楼大厦林立、人流商流集中、辐射带动能力强大、服务载体功能完善、建设风格当代烟台市将来水平最
7、高标志性都市街区。烟台市拟定莱山区迎春大街中段规划为3大功能区域：烟台市金融中心，集金融、接待、商务、办公为一体，体现当代、科技、高效区域；商业休闲文化娱乐区，集中了大型商业购物中心和酒店接待项目，西侧为商业、休闲、娱乐、文化为主步行街，构成都市开放公共空间；高档商务区，布置众多高档商务写字楼、大型商业服务设施，提供丰富都市生活。商贸流通业特色街是一种集金融商贸、文化娱乐、商务办公、高档商住等为一体特色街区，重点发展大型商贸、金融保险、楼宇经济等。当前，东方海洋创业大厦、银座商城、金茂大厦等项目已开工建设有已经投入使用。本项目将建设一种可以符合周边业态商业及CBD，这不但大大提高了迎春大街中段
8、商贸流通业特色街水平和规模，丰富了商贸流通业特色街商业业态，对提高该区域商业价值，增进地区经济发展也有明显作用。6重要经济技术指标重要技术经济指标如下：占地面积 6500 平方米其中：地上建筑面积 35000 平方米地下建筑面积 5500平方米 商业某些 6000 平方米 写字楼某些 29000 平方米 容积率 5绿化率 30 %停车位 250辆第二某些 项目优势分析1项目优势分析1.1开发水平和开发意识不断提高随着莱山区整体经济形势持续良性增长，以及房地产市场高速健康发展，投资主体和投资形式呈现出多元化趋势。1.2项目周边基本无空地可供开发本项目所在地位于莱山区内，其周边规划性质定位是该地区
9、重点发展CBD与商贸流通特色街，届时会形成一种核心商业及金融办公区。1.3交通优势本项目所在地位于莱山区迎春大街中段，迎春大街是莱山区主干道也是芝罘区与国家级高新区必经之路，是通往莱山国际机场主干道之一，巨大车流会大大增大该地块CBD商圈辐射面，此后还将会在项目所在地南北各建立立交桥，相应将设立多条公交线路，以便其她商圈市民前来本项目体验消费，便利交通使本项目处在莱山区无可代替核心位置。1.4市场优势本项目地处莱山区迎春大街中段，南侧、西侧及北侧均为CBD繁华区闹市区，超市等配套设施较多，且项目所在地已经建立完善配套体系，有大型购物中心，餐饮娱乐场合，能满足本地居民消费需求，这为本项目提供了巨
10、大市场空间，极大地利于本项目开发前景，同步也可带动所属区域其她配套体系兴建。1.5政府支持优势本项目为莱山区政府重点招商引资项目，区政府将会在行政事业性收费及办理手续过程中提供极大支持。2项目初步定位本项目总建筑面积为35000平方米（不含建筑物前面地下商场），依照本项目初步定为，业态组合如下：1F+2F+3F+4F为专业卖场。层高6.5米。(-1F为综合超市)4F18F某些为高档写字间，18F以上某些为高档公寓。第三某些 投资估算1投资估算阐明本项目投资估算按国家计委、建设部颁发建设项目经济评价办法与参数（第二版）中规定关于投资估算编制办法进行编制。本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用原则及
11、费率为根据，并考虑调节因素。投资估算参照了烟台市同类构造建筑造价指标。2投资估算表 项目名称费用（万元）备注一土地费用5407.51土地总出让金5250.002土地契税157.5二前期费用1064.673规划管理测量费45.004勘察费13.505施工、景观图设计费112.506预决算编制费34.657工程监理费54.008招标代理费23.19工程交易费4.6210图纸审查费90.0011房产测量费17.5012劳保费300.313防雷消防检测费13.5014白蚁防治费5.5015墙体基金45.0016暂时设施费54.0017可行性报告费2.0018水土保持方案费2.0019地震灾害评估费2.
12、0020环境评价费1.0021农民工保证金231三基本设施配套费1896.5022电增容设备配套486.0023基本设施配套费885.5024区内配套工程费525.00四不可预见费用225.00五销售费用25公司管理费288.7526财务费用540六建筑安装费用11550.0027地上建安成本8750.0028地下建设成本2800.00七共计3.673资金筹措本项目总投资额为3.67万元，在项目预售前，即项目完毕主体构造二层前，需投入土地费用、报建费、可研及设计费、土建工程费等资金约8260万元，其资金筹措渠道有四条：一是自有资金（含合伙方投资）；二是商场写字楼销售某些；三是银行贷款；四是施工
13、单位带资某些。投资方自有资金*万元。第四某些 效益分析1销售收入、销售税金及附加估算1.1销售收入 项 目面积（）售价（元）共计（万元）写字楼、公寓29000750021750商铺6000213200车位只销售250个车位中100个车位101000合 计359501.2销售税金及附加依照国家关于税收政策,本项目应缴纳营业税、都市建设维护税、教诲费附加等，综合税率为11.45%，销售税金及附加为4116.28万元。1.3销售费用估算项目广告宣传及销售费用为650万元。1.4开发建设成本项目开发建设成本即项目总投资为3.67万元。1.5项目损益项目利润总额=销售收入-项目总投资-销售税金-销售费用
14、 =35950-3.67-4116.28-650 =11040.05万元第五某些 项目结论与建议1.1结论从项目成本总投资和销售收入来看，税后利润为11040.05万元，而前期资金总投入约为8260万元，如果通过严格管理和严谨市场营销手段进行风险控制，达到预期投资目的会比较容易实现。故本项目无论是从人流量，居民构造，消费力，交通状况，还是政府支持、业态组适当应性方面,通过整合资源，打导致一种集商场、写字间、公寓为一体综合体是综合可行。通过初步市场调研，行业专业征询和可行性论证分析，提出如下几点结论：第一：烟台市莱山区总体建设和发展是健康，莱山区高档商务市场前景辽阔。第二：当前莱山区高档商务型物
15、业市场发展空间很大，市场竞争压力较小。本项目主体按照“商场+写字楼+公寓”模式建设和开发是适当和可行。第三：该项目按照上述模式开发建设有助于资金回笼及实现预期收益率。第四：当前已有了可以借鉴成功案例，大大减少了项目运作风险。第五：为保证该项目成功开发和销售，应当成立专业化项目管理和开发团队。1.2建议针对影响项目投资额回报核心性不拟定因素，建议在项目实行过程中对资金采用如下办法：1）强化对施工管理，减少工程成本，保证施工预期进度，维护项目市场形象。2）配合销售筹划，加大宣传进度。依照市场变化，灵活调节整个销售方略，制定详细阶段性销售目的并严格执行，以加速资金回笼，缓和资金压力。 3） 在资金宽
16、松及销售市场持续趋好状况下，可以控制销售节奏，保存某些单位沿后销售，从而大幅度提高整体销售均价，获取市场高额利润回报。4）资金办法：咱们将项目启动资金控制在一种最小值之内，目是从理论上测算实际投资历回报率，而在实际运作过程中，应根据钞票流量表，测算个阶段投资回报率。资金办法涉及：A、对规定施工单位带资建设，力求项目预售才开始结付工程进度款。B、提早贯彻按揭贷款银行，提早预办关于手续，保证预售允许证一到即可办理贷款手续。综合上述，本项目是一种较易实现项目，但是如何实现较大盼望利润也存在诸多风险，并且许多核心因素在动态中都呈现其两面性，风险与机遇并存。项目成功必要满足“大、准、快、稳、新”五字要诀：大宣传力度大、势头大，引起都市轰动效应准准拟定位，综合考虑商业、办公、居住综合需求，把握商业业态选取与比例。快迅速入市、相称资金迅速回收稳稳定政府角色以及其在核心点上予以协助新新概念、新产品、新功能、新组合引领市场阐明：1.本报告不含政府减免某些。2.本报告一切数据都以国标数据计算，实际操作中留有余地。 3.车位250个，收入计算了100个。