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1、城市小区管理存在的问题及对策近年来，随着城市的发展，城区面积不断扩大，城市人口不断增加，各类社会矛盾、社会问题凸显。城市小区作为城市最小的细胞，如果管理不到位，不仅影响城市的整体形象，而且会成为社会稳定的巨大隐患。小区面积不大，但其管理涉及到社区、住建、城管、规划、公安等多个部门，如何做好新形势下的小区管理工作，已成为城市管理工作的必修课。一、小区管理现状目前，城市小区可分为新建小区、老小区以及少数城中村。新小区管理多由所在地社区、小区业委会、物业公司管理为主。老小区多数为开放式小区，基本由社区管理。少数城中村由原隶属的行政村（或村改社区）管理，处于部分失管状态。另外，随着拆迁力度的加大，拆迁
2、安置小区逐渐增多，众多农民拆迁后直接转变为城市人，但他们的生活习惯并未随之改变，如何使他们融入城市生活，也成为当前小区管理工作中面临的突出问题。二、小区管理存在问题及原因一是社区建设方面。社区作为居民自治组织，直接指导和实施社区辖区范围内的小区管理工作。就社区方面而言，主要存在的问题有：一是社区工作人员偏少、年龄较大、文化程度不高、获得社会工作者专业技术资格的人员不多、文体等各类专业辅导员也很匮乏。二是社区对应条口较多，社区办所有的条口工作都由社区几个工作人员分担，每个社区工作人员对应的条口众多，经常出现事务冲突，难以应对。三是社区缺乏相应的行政职能，开展工作多以说服教育为主，发现涉及违反行政
3、法规的问题不能得到及时处理。四是社区各类场所有限。社区自身办公场所面积偏小，各类配套文体设施、健身路径偏少，少数老小区基本无法配套健身设施，无法满足居民的精神文化需求。目前，社区工作经费基本靠财政拨款，财产性收入和经营性收入相对较少，财政收入仅能维持日常办公，缺乏相应的小区管理、建设资金。二是小区市容管理方面。新开发小区内部市容市貌管理相对较好，多数老小区普遍存在一些问题。一是基础设施不完善。多数老小区由于历史原因，建设时配套设施规划不完善，加之年代久远，普遍存在外墙粉刷面起壳风化，楼梯扶手脱落、锈蚀，无公共照明，多层楼房顶层防渗漏功能退化，上下水管道破损、堵塞，化粪池污水外溢等问题。二是少数
4、居民素质不高，随意占用公共空间、乱丢垃圾、养鸡种菜、乱堆乱放装潢垃圾、搭建违章建筑等现象时有发生；三是小区内部防盗窗、店字招牌设置没有统一标准，没有统一的行政许可、审批规定，大多自行制作，影响小区的整体形象。四是少数原由企业管理的小区由于企业改制、物业退出等原因处于失管状态，内部环境无人管理，垃圾箱破损严重，苍蝇、蚊子乱飞，杂草多，杂物、雨水污水横流，小区内道路坑洼、私家车乱停乱放等现象十分严重。五是监管不足。相关职能部门缺乏对小区监督管理，小区内烧烤、棋牌室、小作坊扰民等市民投诉逐渐增加。三是社会管理方面。多数小区，特别是老旧小区社会管理综合治理压力较大。一是少数小区尚未配备监控、楼宇对讲防
5、盗门等技防设施，或是配备监控设备，但损坏后维护不到位，形同虚设。小区治安防范基本以人防为主。二是刑释解教人员、社区矫正对象、吸毒人员、邪教人员、闲散青少年等特殊群体等特殊人口管控压力较大。三是各类社会矛盾增多，社区调解、信访压力增大。特别是全国“两会”、党代会等敏感时间节点，社区信访压力日益加大。四是物业管理方面。目前物业公司受到管理模式、技术人员等因素的制约，大多提供清扫保洁、日常秩序维护等面上的服务，缺乏对小区绿化、管道维护等专业技术人员，且培训力度不足，服务无法满足居民的需求。一方面业主反映物业公司服务意识不强、服务态度不好、服务质量差、收费高等问题，另一方面物业公司反映收费困难、业主要
6、求高等问题。导致物业公司和居民之间的矛盾加剧，物业管理费收取率差的小区往往只在60%左右。部分住宅小区建设与管理衔接不到位。有的开发商将小区建成后，一走了之，由业委会聘用物业公司对小区进行管理，当房屋出现建筑质量、设施不配套等问题时，开发商置之不理；有的开发商将建成小区交给物业公司后破产，无力解决房屋建筑、设施等方面出现的问题；有的小区采取分期开发、分期建设、分期入住的方式，为物业接管增加了难度。五是居民自治方面。多数居民尚未形成小区管理自治意识，在居委会、业委会选举时敷衍了事，少数居民为当选为居委会或业委会委员拉选票的现象时有发生。不少小区往往是在业主群体利益遭到损害时，才促成业主委会的成立
7、以此维权。目前有些小区的业委会在小区车位问题或绿地被破坏等事件发生时，才会要求业委会维护居民利益，平时很少关注自身的民主权利。少数小区有部分配套用房出租，获得的租金业委会往往不能做到公开透明，也激发了居民与业委会之间的矛盾。业委会在选聘物业公司时与物业公司建立了某种利益联系，这样业委会就很难真正代表业主利益，甚至损害业主利益。 三、对策与建议 （一）强化组织领导，明确工作职责 市委、市政府牵头，成立由社区办负总责，住建、城管、公安、规划等涉及小区管理的职能部门为成员单位的社区管理领导小组，社区办作为住宅小区管理工作的责任主体，负责辖区内住宅小区管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责。指
8、导完善小区自治组织，引入市场竞争机制，选聘合适的物业公司进行小区管理；各职能部门成立相应的社区管理工作队伍，加强与社区的对接，及时处理职责范围内的行政事务。例如城管局成立社区综合管理中队派驻社区办，配合社区办对小区内绿化、乱设摊点、乱倒垃圾、户外广告设置、建筑渣土处置等方面进行日常管理，对违法行为依法查处。住建、规划、公安等部门按照各自工作职责向社区延伸。（二）完善工作制度，形成长效管理机制 一是建立日常管理制度。各职能部门建立日常管理联系制度，加强与社区日常管理的对接，发现问题及时处理时。建立定期巡查制度，各职能部门设定责任人按时定岗进入社区巡查，做好巡查记录，及时处理存在的问题。对难以处理
9、的问题及时上报，协调相关部门共同处理。二是建立矛盾超前化解机制。进一步理顺社区居委会、物业公司、业主委员会三者之间的关系，采取管理教育与解决问题相结合的方式，定期或不定期做好矛盾的排查、预防和化解工作。三是建立联席会议制度。社区管理领导小组成员单位定期召开联席会议，协调解决小区管理中的突出问题，推动小区管理工作逐步走上规范化、制度化的轨道。（三）加大经费投入，建立考核体系 将小区管理工作纳入市级年度财政预算，设立专项工作经费，按照各职能部门参与小区管理承担事务量的多少划拨工作经费。逐步对城区老旧小区实施小区升级改造，改善小区环境。建立小区管理考核体系，将小区管理工作纳入年度目标管理考核体系，成
10、立小区管理考核小组，细化考核内容、制定合理的考核实施细则。定期开展考核，按照考核结果定期拨付经费，对工作突出的单位给予表彰和奖励。（四）注重宣传引导，组织市民参与小区管理 通过组织开展主题讲座、设立小区论坛等形式宣传居民公约、市民守则，提高市民的自律意识和道德水平，营造小区管理人人有责的良好氛围。通过喜闻乐见的形式引导市民养成良好的生活习惯，主动清洁公共卫生、维护小区秩序，开展垃圾分类、生活垃圾袋装化。宣讲相关法律法规知识，提高市民的民主管理意识，组织小区居民为小区管理提出合理化意见和建议。 小区管理是一项社会性强、涉及面广的工作，其好坏程度直接关系到市民生活、城市形象、城市品位，我们坚信，有市委、市政府的正确领导，社区和相关职能部门的通力协作，我市的小区管理工作一定能开创出崭新的局面。