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1、“营改增”背景下房地产企业纳税筹划策略研究 -以河北省美堡房地产公司为例内容摘要本文基于“营改增”背景下房地产企业纳税筹划展开了深入研究。着重关注房地产企业在纳税筹划中遇到的问题，对纳税筹划的必要性以及可行性做了详细的阐述，分析了在当前政策下，房地产企业在一些具体领域需要做出纳税筹划，保障税收利益，实现企业经营利益的最大化。考虑到国内纳税筹划的发展历程较短，文章以河北省美堡房地产企业为案例展开分析，以便能够取得较好的实际应用效果。本文就如何实现房地产企业缴纳税款总额的减少以及整体运营效益的提高做出了探索，为房地产企业选择最佳的纳税筹划策略提供了一个思路。【关键词】纳税筹划 税收利益 运营效益一
2、、引言税收作为国内财政收入最重要的来源，其重要性不言而喻。税收制度的些微改动，往往都会牵一发而动全身，对国内的经济运行情况以及公民的社会生活情况产生深远影响。我国现行税收制度实施的是流转税以及所得税并行的双主体税制。与此同时，流转税的2个重要组成部分为增值税和营业税。自2011年“营改增”的方案被批准试点之后，原先局限于一些服务业与交通运输业的试点最终在2016年扩展至整个中华大地、多个行业领域，对整个中华大地产生了广泛而深刻的影响。根据纳税筹划的现实情况来说，国内外情况有所区别。欧美等国在对纳税筹划进行定义的时候，其往往站在纳税人的角度加以诠释。然而，我国对纳税筹划的分类极为严格，对应的定义
3、也极为丰富，并未形成一致的观点。在国外，相当多的国家及政府部门都带着有色眼镜看待纳税筹划，认为纳税筹划是钻了政府与法律的漏洞以维护自身利益的行为。但实际上，纳税筹划并不等同于避税、节税，纳税筹划以遵守国家法律法规为前提，采取适当的手段，如投资、利润分配等，并经由统一规划，确保纳税义务在最为合理的时间、地点完成，保障了自身的税收利益。二、“营改增”及房地产企业纳税筹划的相关理论古往今来，凡是作为研究目标的，在众多学者研究的过程中形成了一套围绕研究目标的理论体系。本章节简单的从房地产企业涉税与纳税筹划的类别与原则展开详述。同时详细介绍与分析了房地产企业涉税和纳税筹划的现状。（一）“营改增”的相关理
4、论单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税包含销售不动产、供应税劳务或者转让无形资产。商品生产与流通，以及销售不动产、提供应税劳务或服务、转让无形资产等等的营业额是其纳税依据和课税范围。在某些特殊情况下，计税方式仅仅是按商品流通数量或者服务次数等，而不计价格的情况出现。增值税的本质是流转税，是通过商品（含应税劳务）在市场或者生产流转过程中所产生的增值额来计税。该税采取税款抵扣法，即前一环节纳税人的销项税款即为后一环节纳税人的进项税款，最终消费者承担全部税款。一般纳税人和小规模纳税人是增值税纳税人的两种方式，税率分别为对一般纳税人征收17%、13%、11%、6%，对小规模纳税人征收3%。为
5、了更好地适应我国经济进步，促进我国经济产业良性发展，2012年，我国国务院提出了“营改增”这一决策，是指对于现行征收营业税的相关应税项目转为征收增值税。随着我国经济不断发展，在税务方面却一直是营业税和增值税并行的局面，造成了严重的重复征税现象，加重了企业经营负担，不利于我国企业发展。采用“营改增”能够有效减少重复征税，维护增值税抵扣链条，有效降低企业税负。（二）房地产企业“营改增”的必要性在房地产企业进行两税并行可能会导致以下问题：1、行业内部征收营业税不平等在房地产企业内部，增值税的征收主要是对修理加工部分，而营业税的征收主要是对装修、装饰、安装业部分。使而在大型房地产企业企业的日常业务中，
6、往往是货物与服务同时进行计税，增加了计税、交税过程的复杂程度。同时在行业内部征收营业税不平等使某些企业钻制度漏洞，易导致偷税漏税。2、营业税重复征税现象突出重复征税指的是对同一征税主体进行两次或两次以上征税行为。根据现行税收制度，施工企业应按照工程结算收入的3%缴纳营业税。但在实际施工过程中，企业实际上已经承担了购买设备、辅材。更为严重的是，对于施工企业，例如房地产企业，很多项目需要分包完成。营业税的重复征税现象不仅包括非应税对象不同税种的征收，分包环节的重复征收也占据很大一大部分。在现行税制下，假如同一项目经过一次及以上分包，那么该项目缴纳的税款无法抵减总包方的税款。在“营改增”方式调整后，
7、通过调整业务流程，能够很好的解决总包方重复征税问题。3、征税对象混乱在房地产企业中，主要采用混合销售方式，时常出现征税对象交叉的现象。房地产企业的混合销售行为包含了营业税应税行为和增值税应税行为两个方面。尽管有关条文已经明确规定了混合销售行为的纳税方法，但是在实际税收征管过程中，由于征管方式存在不同，征管混乱会因为两个税务征管系统造成，将对明确征管权利和降低税收征管成本造成不利影响。“营改增”后取消营业税，统一对房地产企业增收增值税，不仅降低了税务监管成本，也减轻了企业税负。（三）纳税筹划的相关理论1、纳税筹划对应的类别美堡房地产企业往往对纳税筹划的方案进行规划，并对比不同方案的效果，在实施最
8、为合适的纳税筹划手段之后，房地产企业的税收利益便能够得到保障。与此同时，绝对收益筹划与相对收益筹划这2种不同的形式便构成了纳税筹划的全部内容。（1）绝对收益筹划在采取相应的手段完成纳税筹划之后，对税收外在形式对应的数值加以计算，所得差值就是纳税者取得的直观上的利益。在进一步细分，还能够得到直接收益筹划及间接收益筹划这两种不同形式。（2）相对收益筹划虽然纳税者采取了一定的手段，但并没有改变需要缴纳的税款的总量，只是将一定量的税款延期支付了，即相对来说，企业在一定时间内能够得到更多的资金量，因为时间的延后，也可以理解为得到了时间价值。2、纳税筹划原则和内容遵守税法是纳税筹划的前提，以达到控制和减轻
9、税负、规避涉税风险， 使企业充分实现预期目标，纳税人依据其涉及税的不同，科学的安排和统筹所纳税负这个目的。由于它是计划学、会计学、统计学、税收学、审计学等原理的综合运用，所以不能简单地将它纳入会计学科，也不能简单地纳入税收学科。纳税筹划的内容是实现涉税零风险、节税筹划、避税筹划以及转嫁筹划。恰当地履行纳税义务、最大限度降低税收负担、最大限度降低纳税成本是筹划的目标。合法性、筹划性、目的性是筹划的特点。纳税筹划的方法包含节税、避税和税负转嫁。三、河北企业财务税收的现状房地产企业因为自身的特点，涉及到多个不同种类的税种，比如：土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税、耕地占用
10、税、营业税以及契税等。考虑到我国的现实情况，相关政策法规的缺失以及经验的不足，纳税统筹仍处于初步发展阶段。与此同时，纳税统筹在国内的发展也不是一帆风顺的，也经历了一段较为曲折的发展历程。作为当前中国经济的支柱，房地产业的重要性不言而喻，而纳税筹划又贯穿企业的方方面面，是房地产行业经营管理不可能忽视的一部分。就现实情况来说，企业对于税收的认知度都较高，对于税收能够对公司的经营管理产生深远影响这一观点都较为赞同，在经营管理活动中，也将纳税筹划放在了突出位置。（一）河北省美堡房地产公司概况河北省美堡房地产公司（以下简称“河北省美堡”）于1954年在广州创立，1969年搬迁至湖南岳阳，2010年改制成
11、为有限责任公司。目前，公司拥有一支工种齐全、技术熟练、施工经验丰富的技术工人队伍。拥有各种建筑安装施工机具设备2050余台（套）。公司主要经营范围包括化工、石油、石油化工工程的施工；工业建设项目的设备、线路、管道、电气、仪表及其整体生产装置的安装；非标准钢构件的制作、安装；工业与民用建设项目的设备安装与建筑施工；承接防腐保温工程及装饰工程业务；从事市政公用工程施工业务；从事环保工程专业业务；从事电力设施施工。从事起重机械、锅炉、压力管道、压力容器的安装改造维修。在本行业内，可以承包境外工程和境内国际工程业务以及出口上述业务的材料和设备；可对外派遣人员从事本行业的工程。（二）“河北省美堡”房地产
12、企业在“营改增”前后的增值税税负测算根据河北省美堡房地产公司2015年-2017年的财务报表。2015年营业总收入为251466.28万元，营业利润为6447.80万元，营业毛利率为2.564%；营业收入为251466.28万元，营业净利润为5542.20万元，营业净利率约为2.204%。2016年营业总收入为280079.51万元，营业利润为6257.68万元，营业毛利率为2.234%；营业收入为280079.51万元，营业净利润为5552.36万元，营业净利率约为1.982%。2017年营业总收入为310213.84万元，营业利润为6996.20万元，营业毛利率为2.255%；营业收入为3
13、10213.84万元，营业净利润为6082.95万元，营业净利率约为1.961%。具体情况见下表。表3.1 2015-2017年公司营业收入情况时间营业总收入（万元）营业利润（万元）营业毛利率（%）营业收入（万元）营业净利润（万元）营业净利率（%）2015251466.286447.802.564251466.285542.202.2042016280079.516257.682.234280079.515552.361.9822017310213.846996.202.255310213.846082.951.961数据来源：河北省美堡房地产公司2013-2015年的财务报表河北省美堡房地产
14、公司销售额超过500万元，因此为一般纳税人，“营改增”前后税率分别为3%和11%。假设：某企业工程收入是100万元，营业成本50万元，其中有20万元的不可抵扣支出费用，50%的原材料费用（其中钢材35%、建筑材料55%、其他10%），35%的人工费，10%的机械使用费，剩下5%的其他杂费。此外，期间费用6万元，营业税金3万元。“营改增”前后的税负计算如下：“营改增”前销项税额：1003%=3（万元） 进项税额：(50-20)5%=1.5（万元）1.580%=1.2（万元） (5+6)50%1.055%=0.262（万元）增值税=3-(1.2+0.2619)=1.538（万元）税负率=1.538
15、100=1.538%利润=100-(56-1.462)=45.462（万元）“营改增”后营业收入：1001.11=90.090（万元）销项税额：90.09011%=9.910（万元）营业成本：301.17+20=45.641（万元）进项税额：(45.641-20)17%=4.359（万元） 4.35980%=3.487（万元） (5+6)50%1.066%=0.311（万元）增值税=9.910-(3.487+0.311)=6.111（万元）税负率=6.111100=6.111%利润=90.090-(56-3.798)=37.888（万元）详细见表3.2。表3.2公司“营改增”前后税负对比“营改
16、增”前“营改增”后营业收入（万元）10090.090营业成本（万元）5045.641销项税额（万元）39.910进项税额（万元）0.2620.311增值税（万元）1.5386.111税负率（%）1.5386.111利润（万元）45.46237.888由上表不难发现，“营改增”前后的税负率大为不同，在河北省美堡房地产公司的案例计算中，增长了近4倍。同时这也导致利润降低了不少。总的来说，“营改增”使得建筑行业的税负有所增加，企业的负担加大了。四、“营改增”后河北省美堡税务筹划研究（一）不同税率的业务做到分别核算“营改增”后，河北省美堡房地产公司是税率除主营项目税收为11%外，还有其他项目的不同税率
17、。当货物的税种和税率都不同时，增值税纳税人既从事劳务，也从事应税劳务和应税货物，这样两者合并征收的话，必然以税率较高的一项进行征收。税种相同、税率不同。如果企业从事两种或者两种以上兼营行为，应当分别核算。企业从事应税劳务或者兼营税率不同货物的，应对取得的收入分别如实记账，并按照账本分不同税率进行缴税，对非应税劳务的营业额，按其适用税率征收。我国的税法明确规定，如果纳税人同时营业不同税率的应税劳务或者货物，没有分别进行核算的，按照税率高中者计算税额。例如当公司同时经营税率11%和17%的货物时，没有分别核算的一律按照17%计算应缴纳的税额。纳税人如果不分别核算其兼营的或者不能准确核算非应税劳务，
18、非应税劳务应当与应税劳务或者货物按照相同税率征收增值税。由于建筑业营业税税率（一般为11%）低于增值税税率。所以，若将营业税并入应税销售额中，税负支出必然会增大。例如，假设河北省美堡房地产公司销售额为9000万元，同时建筑材料费又收入1000万元。则应纳税款计算如下：未分别核算时：应纳税额为(9000+1000)/(1+1.17)17%=1453（万元）分别核算时：应纳税额为9000 /（1+11%）11%+1000 /（1+17%）17%=1037（万元）。可见，分别核算可以为企业减轻416万元税收负担。（二）不断完善建筑业抵扣链条目前，我国的建筑企业总体规模在不断地壮大，但发展水平较低，还
19、处于粗放式的发展阶段。我国的建筑企业普遍没有自己的产业链，所以的税负都依靠自身的各项收入进行抵扣。对公司来说，项目投资的主要部分是物资材料的消耗，一般占到总投资的50%以上。所以公司一般会选择固定、靠谱的供应商。这也有助于保证公司用的原材料质量。产业链的下家同样是找到固定的中间商，便于产品和服务的出售。建立好良好的产业链后，无论是本公司还是原材料供应商或者中间商都大有好处。这不仅能够降低税负，也将降低花费的成本。 （三）积极争取政府政策支持以及税收优惠湖南省政府在2014年发布长沙市人民政府关于进一步促进建筑业发展的意见（长政发20144号）（以下简称意见），意见明确指出要加快建筑业企业的改革
20、、提升企业的核心竞争力。河北省美堡房地产公司可以借此政策尽可能快的提升政府对该公司的支持力度，力争能评上湖南省先进建筑企业。在税收方面，如果该公司能够成为重点税源企业，湖南省政府还会根据意见中的要求，给予企业相应的补助。其中，对独立纳税建筑企业当年实际缴纳税额1千万元（含）3千万元，且比上年增长超过5%的，由企业注册地的财政一次性奖励10万元；对当年实际入库税收达3千万元（含）5千万元且比上年增长超过5%的，由企业注册地财政给予企业30万元的一次性奖励；如果企业当年实际缴纳税额达到5千万以上，且年增长率超过5%的，由企业注册地的财政一次性奖励50万元。政府对建筑企业的税负也会根据市场行情合理确
21、定税率，这就需要企业自身抓住机遇，迎难而上，使企业的年收益长久正增长。五、河北省美堡房地产企业纳税筹划目标及可行性分析（一）河北省美堡房地产企业纳税筹划目标房地产企业纳税筹划的最终目的，就是用最合理的方式履行赋税义务，保障自身的税收利益，使得企业能够更好的发展。整体目标的实现需要各个环节目标的顺利完成，因此，下述即为各分目标：（图1：纳税筹划对应的各个分目标）图1纳税筹划对应的分目标1、义务的高效合理履行就我国目前情况而言，赋税是强制性的。若纳税者不遵循税法，偷税漏税，一味追求减小缴纳量，损害了国家利益，必然无法逃脱法律的制裁。当前社会节奏变化加快，税收制度为了最大化适应现实情况，其可能会随时
22、随地发生一些变化。正是这一原因，纳税筹划人员必须要不断更新自己的税法知识，保证纳税筹划符合最新要求，使得企业能够避免涉税风险，造成不必要的损失，阻碍企业的发展。2、提高税后收入和税收的比值纳税筹划的重点是减少缴纳的税收总额。然而，只追求缴纳税收的减少，会带来其他一系列问题。其一，过量追求税收总额的减少，必然会导致纳税成本的提高，这就需要实现对纳税筹划成本的管控。其二，刻意追求税收总额减少，很多情况下都会忽略时间价值，因资金流动带来的收益就无法获得。其三，片面追求总额的减少，极有可能失去对风险的掌控，触及法律底线。此时，提高税后收入与税收的比值就成了最合适的手段，能够避免上述问题的产生。税后收入
23、才是企业实际获得的利益，若纳税筹划并未带来税后收入的增加，那么纳税筹划就是失败的，没有价值的。与整体财务目标相吻合，才是纳税筹划的核心追求。3、管控纳税风险实现较好的管控纳税风险，也可能为房地产公司带来经济利益。其一，将风险管控在合理水平，房地产企业就能够尽可能的避免税务机关的惩罚；其二，较高的风险管控水准，是企业社会形象与品牌价值的体现，良好的社会形象与品牌价值，是企业扩大经营规模、取得更高效益的保障；其三，风险管控也是企业日常经营管理内容中的一部分，对其他形式的经营管理水准的提高也有促进作用。4、企业价值在纳税筹划中得以实现就房地产公司的现实情况来说，财务管理的目标早已被确定为实现企业价值
24、，促进企业价值的提高。又考虑到纳税筹划目标与财务管理目标的一致性，在纳税筹划中追求房地产企业的价值也就无可厚非了。企业价值是衡量一个公司经营管理水准的指标，能够充分反映公司向外展现出来的全部内容，并在整体上对之做一个评价。更高的企业价值，是房地产企业实现更好发展的依靠，是房地产企业在未来更加惨烈竞争环境中生存下来的保证。（二）河北省美堡房地产企业纳税筹划的可行性1、日趋改善的外部环境日趋改善的外部环境给河北省美堡房地产企业纳税筹划提供了外在条件。包括逐步完善的法律法规、专业纳税筹划机构的建立等等。（1）逐步完善的法律法规法律法规作为纳税筹划绝对不能触碰的底线，其完善程度没有保证，那么纳税筹划也
25、必然不可能稳定。近些年来，政府已经注意到了这一领域监管的缺失所带来的大量问题，因此也投入了大量精力以求相关法律法规的进一步完善。纳税筹划也逐渐有了依据，有了规范，这些变化无疑是积极的。房地产行业的税收制度也得到了相应的优化升级，与当前的现实情况有较高的符合度。正是从制度上的改变，纳税筹划的生命力才得到了巨大提升。（2）专业纳税筹划机构的建立在看到了这一市场的巨大需求，相当多的专业机构逐渐建立起来，这些专业机构的大量出现，为房地产企业的纳税筹划工作提供了另一种选择。因其专业性，房地产企业能够实现最合理的税款缴纳，其税收利益便得到了保证。2、内部环境的优化房地产经营投资方式愈趋多样化，为纳税筹划的
26、实现提供了极大空间。以此同时，企业内部文化环境的改变也使得相关纳税筹划工作的展开有了可能。当前阶段，房地产企业更加注重保障自身的合法利益。采取恰当的手段，尽可能减少所需要缴纳的税收，实现企业经济利益的最大化就企业追求自身利益的体现。公司管理层缴税观念的转变，也为纳税筹划的成长提供了土壤，其自身需求，也是源动力所在。六、结论本文基于“营改增”背景下房地产企业纳税筹划展开了深入研究。着重关注房地产企业在纳税筹划的现状、目标、目标实现的可行性和必要性以及纳税筹划中遇到的问题，分析了在当前政策下，房地产企业在一些具体领域需要做出纳税筹划，保障税收利益，实现企业经营利益的最大化。考虑到国内纳税筹划的发展
27、历程较短，文章中也举了一些案例以便能够取得较好的实际应用效果。由于笔者水平有限，对于基于“营改增”背景下房地产企业纳税筹划的研究深入度还不够，希望自己的微薄之力能为后续的研究者提供一点理论借鉴的意义。【参考文献】1苗秀霞.“营改增”税制改革背景下房地产纳税筹划策略分析J.经济管理者，2016(1):63-64.2向德伟.莫顿.米勒及其“MM理论”J.财务会计，2015(10):55-57.3胡杨，王冰梅.会计选择在税收筹划中的运用J.财会研究,2015(6):11-15.4文桂江.税收筹划理论与案例J.中国财政经济出版社,2015(13):2-4.5李红侠.如何控制税收筹划风险J.对外经贸财会
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