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1、人民法院提醒：二手房买卖法律风险十大典型案例 人民法院提示：二手房买卖的法律风险十大典型案例 导读：10月20日，北京市西城区人民法院召开二手房 买卖合同纠纷典型案例新闻通报会，对十大类常见“风险房” 的典型案例进行解读，展示不同类型二手房中常见的法律风 险，并对如何防范相关风险进行介绍。直播主持人为周杰， 西城区法院新闻发言人、新闻办负责人刘白露介绍新闻通报 背景，西城法院民一庭庭长郭云燕、副庭长韩楠、法官田晓 听一同参与并介绍了相关状况。以下内容摘自发布会实录。 二手房买卖合同纠纷十个典型案例从收案虽来看，房屋买卖 合同纠纷是仅次于房屋租赁合同纠纷的其次大类案由。因西 城区是北京市老城区，
2、辖区内的房屋交易多以二手房为主， 二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，该 类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为 困难等特点，涉及的法律问题除了一般买卖合同问题，还可 能涉及到房屋产权状况、抵押贷款、托付代理、居间活动等 其他法律问题，及以享受教化资源为购房目的的户籍迁移、 学区房等政策性问题。上述二手房交易的困难性加之当事人 相关法律学问的缺乏、防范意识的不足，导致房屋买卖纠纷 常常发生。因此，我院对近年来审结的二手房买卖合同纠纷 案件进行了系统化调研和类型化梳理，总结出十大类常见“风 险房”，通过对典型案例进行解读，展示不同类型二手房中常 见的法律风险，并介绍防
3、范相关风险的法律学问，以期为社 会公众规避风险、维护合法权益供应借鉴，从而削减购房风 险，保障交易顺畅。案例一：慎选抵押房案情介绍2022年 3月1日，韩先生和张女士签订了房屋买卖合同，约定韩先 生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋，面积43 平米，总价174万元。该房屋是2022年张女士通过按揭方 式购得，房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未 还清借款，抵押权未歼灭。韩先生知晓相关状况，合同中也 做了相关约定，约定张女士在签订合同后10个工作日内办 理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了 120万元购房 款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中，因 张女士另有其他纠
4、纷，该房屋被法院查封，导致无法接着交 易。韩先生诉至我院要求张女士依照合同支付违约金。法官 说法设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案 中双方对解除抵押的约定没有问题，但是张女士并未根据约 定办理银行还款，导致合同没有方法接着履行，张女士应当 担当违约责任。因此，最终我院判决张女士支付违约金。在 二手房买卖合同履行过程中，常常会有交易房屋存在抵押的 状况，假如要进行交易首先要解除抵押，此时购房者要明白， 假如在解除抵押的过程中卖房人因各种缘由不解抵押，都将 干脆影响下一步合同的履行。因此，在购买房屋中要谨慎购 买抵押房屋。如要购买抵押房，肯定要妥当签订合同，督促 卖房人解押，防范意外
5、状况发生。案例二：防范抵债房案情 介绍2022年7月29日，年近八句的陈老太通过万女士的介 绍向刘女士借款，并以位于西城区平原里的一套自有房屋作 为担保。同日，陈老太与万女士签订托付书，授权万女士有 权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士 办理了房屋抵押公证手续。 2022年4月1日，因陈老太未 能偿还刘女士的借款，万女士代表陈老太与常先生签订了 北京市存虽房屋买卖合同，将涉案房屋低价出售给常先 生。陈老太被迫离家，后诉至我院，要求撤销其与常先生签 订的存虽房屋买卖合同。法官说法法院经审理后，认为本案 存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人 从未看过涉案房屋等众多疑
6、点，并结合相关案情，认为万女 士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市 场交易习惯，显失公允，故判决撤销了陈老太与常先生签订 的房屋买卖合同。实践中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷 之实，同时办理托付售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵 债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的状况时有 发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动，侵害了借款人的 合法权益，乂扰乱了抵押登记秩序，应当引起我们的警惕。 此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售 房屋时，肯定不要急于交易，要审核出售人的全部权状况， 弄清晰实际交易人和房屋产权人的关系，避开购买抵债房屋 造成经济损失。案例三：巧签共有房
7、案情介绍2022年10 月12日，出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了北 京市存虽房屋买卖合同，约定景先生将坐落于北京市西城 区红线胡同一处房屋出售给马先生， 房屋建筑面积21.5平方 米，价格67万元。合同签订后，马先生当即支付定金2万 元。2022年10月31日，景先生之妻王女士向马先生发送 了告知函，告知房屋系夫妻共同财产，因景先生未征得其同 意擅自签订房屋买卖合同，所签合同为无效合同，后景先生 也以此为由不再履行合同。2022年7月13日，马先生去世。 2022年，马先生子女诉至法院要求景先生接着履行合同。 法官说法婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的 财产，归夫妻共同全部，夫
8、妻对共同全部的财产，有同等的 处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无 权处分行为。本案中，经过法庭调查，景先生的售房行为确 实未经过其妻子的同意，因此法院最终判决驳回了马先生子 女要求接着履行合同的诉讼恳求。当然，本案中，合同未能 履行是景先生的过错，景先生应当依照合同约定担当相应违 约责任。事实上，马先生只要在买房过程中做一项简洁的工 作就能避开这种状况发生，就是在签订合同的同时，问一下 售房人的家庭状况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况， 假如已婚，必需要让其配偶签订知情同意书，这样才能有效 避开本案状况发生。假如卖方有意隐瞒婚姻状况的话，就尤 其须要警惕。案例四：看清多户房
9、案情介绍2022年5月21 日，卖家董女士与买家王女士签订了北京市存虽房屋买卖 合同，约定由王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街 一处房屋，总价值305万元。合同约定，董女士方应当在该 房屋全部权转移之日起 10日内，向房屋所在地的户籍管理 机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因董女士自身缘由 未如期或无法迁出的，应当向王女士支付房屋总价款10%的违约金，并接着履行全部户口迁出义务。此后，王女士依照 约定取得涉案房屋全部权，但是房屋内仍有董女士的继子户 口未迁出。后王女士诉至法院恳求判决被告董女士依照合同 约定支付房屋总价款的10%作为违约金，并接着履行迁出户 口的义务。法官认为依法成立的合
10、同对当事人具有法律约束 力。当事人应当对自己的行为产生预期，并担当相应法律后 果。本案中的户籍问题是二手房交易中常常遇到的状况。户 口迁移不是同等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于 公安机关行政行为，并不受司法调整。但是，户口迁移的义 务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。 本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成协议， 合法有效，法律予以爱护。我院依据合同约定及查明的事实， 结合合同履行状况、被告过错程度及有无实际损失，判决被 告支付了部分违约金。因此，在交易实践中，涉及户口迁出 问题可以通过约定违约后果来督促卖方主动履行户口迁出 义务。案例五：验明学区房案情介绍 2
11、022年12月，马 先生为了孩子上学，通过某中介公司购买了西城区真武庙一 处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是 否属于某重点小学的学区房，小王从网上给马先生找到了以 往该重点小学的招生简章，马先生看后立刻同业主签订了房 屋买卖合同，以高于同地区均价 16%的价格购买了涉案房 屋。待房屋买卖合同签订以后，马先生经过询问才得知自己 购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章 上的划片房屋。为此，马先生诉至法院，认为某中介公司存 在误导，要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差 价损失，并退还服务费。某中介公司则认为，马先生购买该 房屋是自愿行为，合同中也并未约定购买的
12、就是某重点小学 的学区房，故不同意马先生的诉讼恳求。法官说法法院经审 理认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，由于合同中并 未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主 张的差价损失无法支持。但是某中介公司作为居间方，没有 尽到谨慎审查的责任，也存在肯定的过错，故判决某中介公 司退还了居间费用。实践中，很多人为了孩子上学而购买学 区房，但合同中却没有明确约定房屋带有学位，或者虽有约 定学位但无相应违约责任而引发纠纷。因此，以购买“学区房” 为主要目的买房人，肯定要提前向所在学校及教化部门核实 好相关入学政策及购买房屋入学指标的运用状况，其次要将 购买学区房这一特别目的写入合同，并约定如
13、因卖房人违约 致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权 要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。案例六：慎 选央产房案情介绍 2022年4月5日，卖房人李先生与买房 人小何就坐落于西城区白广路的一处房屋签订了房屋买卖 合同，约定购房款490万，过户时间为合同签订之日起120 日内，即2022年8月3日。但是因为小何购房指标的限制， 小何须要先卖掉名下一套房屋才可以再行购房。结果小何于 6月30日卖了一套房屋取得购房资格，并于 7月1日才开 始实际履行合同。后在房源核验中，因涉案房屋是未办理上 市手续的央产房而被退回。后李先生于7月17日完成了央 产房上市手续，小何随后乂申请贷款
14、，8月7日批贷，8月 11日完成过户，晚于约定期限8天，李先生认为逾期过户的 责任在小何，诉至我院要求小何支付逾期过户违约金一万 元。小何则认为逾期过户责任在李先生，隐瞒央产房的事实 才导致贷款办理的时间拖延。法官说法关于逾期过户的违约 责任问题，我院认为，小何在取得购房资格后实际用时一个 多月即完成了涉案房屋过户，合同约定的自合同签订之日起 120日内完成过户，已综合考虑了小何购房时暂无在京购房 资格、需贷款购房等客观状况，小何出售自己名下房屋的时 间较晚，应对逾期过户担当相应的违约责任。但是李先生应 当知道涉案房屋为央产房，亦应当在房屋出售前完善上市手 续，李先生于7月才办理央产房上市交易
15、手续，对涉案房屋 过户期限亦有影响，应担当相应责任，方式为抵销部分小何 应支付的违约金。最终，我院判令小何偿付李先生逾期办理 房屋产权转移登记的违约金八千元。从买方角度来看，在签 订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满意上市交 易的条件；从卖方角度来看，亦应当在房屋出售前完善相关 上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺当履行。案 例七：警惕代理房案情介绍 2022年3月23日，旅居国外的 周女士托付孙先生代为出售其位于西城区西便门东里的一 处房屋，托付范围为卖房手续的前期事宜，周女士本人4月 9日到京，将持全部原件材料亲自办理房屋买卖正式手续， 过户及房款事宜由本人亲自办理。3月27日，
16、赵先生在某地 产经纪公司的居间服务下，与孙先生就涉案房屋签订了北 京市存虽房屋买卖合同，约定房屋总价款为185万元。合 同签订当日，赵先生向孙先生支付了10万元定金。4月9 日，周女士回国后认为孙先生无权代理房屋的正式签约及收 取定金事宜，并且房屋成交价格明显过低，因此未作出追认 表示，拒绝履行合同。赵先生遂起诉至我院要求确认就涉案 房屋签订的房屋买卖合同无效；孙先生双倍返还其定金；某 地产经纪公司退还中介费；周女士、孙先生及某地产经纪公 司共同赔偿其房屋差价损失。法官说法关于代理权限及过错 责任，我院认为周女士明确表明其于4月9日回国，并持所 第9页 共9页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页