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1、目 录摘 要IAbstractII引 言11 海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投资现状31.1 海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金的发展现状31.2 海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金的操作流程42 海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投资存在的问题62.1 房地产私募基金投资项目前期风险预防不到位62.2 房地产私募基金投资项目专职调查环节没有得到看重72.3 房地产私募基金投资项目后期跟踪监控不及时92.4 部门人才管理不到位113 海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金风险防范措施123.1 做好项目前期的风险预防工作123.2 加强对于尽职调查的重视143.3 完善房地产私募基金投资项目后期的监控工
2、作153.4 规范人事安排，培育房地产私募基金管理人才16结 论19参考文献20致 谢22沈阳城市学院毕业设计（论文）摘 要房地产私募基金是现如今正在逐步兴起的一种金融工具，很大程度上推动着房地产行业的发展。房地产企业的投入资金受到许多方面的管控限制，由于银行资金的影响，银行对于债券的发行审批也越来越严格，而房地产企业本身的融资需求使得房地产企业更多的去考虑选择和私募基金进行合作。在房地产私募基金的发展过程中，仍然存在一些还未解决的问题，如运用什么样的组织形式对于房地产私募基金会更有裨益、如何去控制和管理房地产私募基金的风险、如何将房地产私募基金的退出机制变得多元化、如何去完善房地产私募基金的
3、法律制度保证行业自律等。因此本文研究的目的主要在于通过对外房地产私募基金发展经验的学习与借鉴，为海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金持续、稳定、健康的发展提供一定的理论指导，并使其当前存在的问题得到有效解决。本文通过海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投资现状的分析，发现海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金在投资过程当中存在的一系列问题。前期风险预防不到位，尽职调查环节未得到重视，后期跟踪监控不及时以及部门人才管理不到位等。进而根据问题对海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金提出了一系列风险防范措施，做好项目前期的风险预防工作，加强对于尽职调查的重视，完善房地产私募基金投资项目后期的监控工作以及规范人事安排，培
4、育房地产私募基金管理人才。因此，借助本文对海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金问题的研究，使得海尔家居鄂湘分公司当前存在的一系列问题得到解决，从而推进海尔家居鄂湘分公司房地产基金的稳步，健康，持续发展。关键词：私募基金；风险预防；尽职调查；人事管理AbstractReal estate private equity is a kind of financial instrument that is rising gradually now, promoting the development of the real estate industry to a great extent. The in
5、vestment capital of real estate enterprises is subject to many aspects of control and restriction. Due to the influence of bank funds, the bank is increasingly strict in the issuance and approval of bonds. However, the financing needs of real estate enterprises make real estate enterprises more cons
6、ider and choose to cooperate with private equity funds. In the process of the development of the real estate private equity funds, there are still some still unresolved issues, such as using what kind of organization form is more beneficial for the real estate private equity fund, how to control and
7、 manage the risk of real estate private equity funds, how to become the exit mechanism of real estate private equity diversification, how to perfect the legal system of real estate private equity funds guarantee industry self-discipline, etc. Therefore, the purpose of this paper is to provide some t
8、heoretical guidance for the sustainable, stable and healthy development of real estate private equity of haier household hubei branch by learning from the development experience of foreign real estate private equity, and to effectively solve the existing problems.Based on the analysis of the investm
9、ent status of the real estate private equity of haier household hubei branch, this paper finds out a series of problems in the investment process of the real estate private equity of haier household hubei branch.Then according to the problem of haier household branch of hubei and hunan real estate p
10、rivate equity funds put forward a series of measures to prevent risks, do a good job in the early stage of the project risk prevention, strengthen to the attention of the due diligence, perfecting real estate private equity investment project monitoring work, and standardize personnel arrangement, i
11、n the late foster real estate private equity fund management talent. Therefore, with the help of the research on the real estate private equity fund of haier household hubei branch, a series of problems existing in haier household hubei branch are solved.Keywords: private placement; risk prevention;
12、 due diligence; personnel managementIII引 言近年来，金融资本市场与房地产行业不断结合发展的趋势逐步上升，一个房地产企业的融资能力的多少基本决定了该企业在未来的发展状况。房地产私募基金是当今逐步趋于流行的一种金融工具，极大程度上推动着房地产企业的不断发展。房地产企业对于资金的需求也越来越多，一些传统的银行融资手段已经不能满足房地产企业本身的融资需求。银行紧缩银根，大幅减少贷款额度，收紧信托融资，提高债券融资门槛，将再融资、重组重大资产这些环节停滞的做法给房地产企业带来了不小的压力。基于此，房地产企业必须开拓新的融资渠道，来满足其持续、稳定、健康的开发和建设
13、发展的需求。在这种背景下，房地产私募基金较好地满足房地产企业对应的融资需求，房地产企业融资较难的问题得到了很好地解决，能够逐步适应市场的发展规律，表现出较好的发展态势。2010年是房地产私募基金发展的元年，2010年之前，房地产基金公司不超过20多家，规模约有100亿元。2013年底，己经由大约113支房地产公司，资金管理规模超过1381亿元。到了2019年底，数量达到641支，规模为6273亿元，打破历史记录。从全球整体的趋势看，房地产私募基金正呈现出极快的增长趋势，并逐渐独立于私募基金发展，开始形成自身的行业格局，并最终走上资产管理这一道路1。但是，基金行业的迅猛发展也伴随着许多问题的出现
14、。房地产基金业自身就存在一些风险和问题，许多房地产私募基金公司对于风控的管理体系并不严格，也并没有重视对风险能力差进行预防这一环节。房地产私募基金行业有很高的资金收益率，2011到2015年之间，每笔投资的平均收益率维持在30%，近两年即使有所下降，依然达到20%。由于这一高额的基金收益率聚集各行业高水平人员，有参差不齐的人都想在此获得盈利，国内外基金公司也随之不断出现2。但是，往往高收益项目伴随着强大的高风险。不少基金公司由于实战经验匾乏，缺乏风险意识，只考虑高收益，并不重视高风险，导致许多基金公司投资失败。房房地产私募基金属于创新性的金融产品，所以在当前的市场规律下，肯定伴随着极大地风险，
15、其中最难规避和管控的是操作风险。房地产行业私募股权基金作为风险都比较高的行业，而它们二者的结合，更会容易引发金融机构普遍存在的操作风险，因此在现实工作中，相关管理人员如何进行识别、评判、管制和监控等，无疑是当前一个重要难题。也是房地产企业和私募股权基金结合亟待解决的问题。通过对私募基金的研究，可以发现私募证券投资基金和私募股权投资基金二者在运行方式上有着本质的区别。本文以海尔家居鄂湘分公司为对象，通过对海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金在投资过程中的存在的风险和管理过程中存在的问题的研究，提出了一些措施来解决投资前，投资过程中，投资后管理的不同层次的问题，为海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金持续、
16、稳定、健康的发展提供一定的理论指导。借助本文对房地产私募基金的研究，可以让海尔家居鄂湘分公司结合实际案例强化风险意识，来推动海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投资的健康发展。此外，通过本文的研究也能间接对海尔家居鄂湘分公司房地产行业产生一定的影响，不但可以确保海尔家居鄂湘分公司私募基金能够安全运行和顺利退出，还能促进海尔家居鄂湘分公司房地产企业资金部门及时调整融资投资方向，从而优化海尔家居鄂湘分公司内部的结构。1 海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投资现状1.1 海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金的发展现状海尔家居鄂湘分公司在2007年10月成立，旗下子公司和对应母公司进行网状互补，子公司类型繁多，
17、地区分布略广，也囊括多种业务类型，包括金融资产服务、投资信托资产、证券投资融资、私募基金公募等，成功地发行了多种基金产品，为大型房地产企业的开发与完善提供对应的平台基础建设，给客户提供多方面的综合性金融服务，包括融资、投资、管理、退出等等。房地产私募基金是与房地产公募基金存在着本质的区别。房地产私募基金是一种专业管理投资的集合投资制度，能够开拓不同种类的房地产与金融市场，拓宽对应的融资渠道，对社会闲散资金进行有效整理，为更多的投资人开辟新的投资融资渠道3。房地产私募基金在融资投资方面存在着一定的优势，有利于资金的专业化发展。房地产私募基金能够使企业的资金结构不断优化，不断壮大发展中小房地产企业
18、，能够有效促进房地产市场和金融市场的不断融合，它具有如下优点：一，由于房地产私募基金数量子基金的投入额度大，于是投资人对比偏少，因此投资管理层相对集中。二，能够让他投资人与基金管理者进行面对面的交流，可以让投资者及时了解基金运营状况，提高基金投资运营过程的透明度。三，可以提供给投资成员对房地产私募基金的钱所投入的事项相对多的比较权利，保证投资人的利益。四，相对基金的重要决定，投资成员有权利表达自己的想法，可以有力地控制风险。五，因为基金投资人不直接的参与基金投入的过程运行，正常是委托基金管理人员对基金进行管理，所以一方监控，一方运营，能够最大程度的保障投资资金的安全性，让房地产金融投资者获得高
19、的基金投资回报收益率。2015-2018年海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投入回报率情况如图1.1所示。图1.1 2015-2018年海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投入回报率情况数据来源：海尔家居鄂湘分公司2015年至2018年，海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投入回报率逐渐提高。房地产私募基金将市场的闲散资金整合，由具有房地产投资经历的专门基金管理公司管理，业务包含房地产企业资本股权、房地产项目或企业资产重组，并且经过专业的操作，来合理分散资金项目的风险，保证基金的投资收益。根据海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投入回报率不断发展的趋势，海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金行业未来的发展潜力不容
20、小觑。1.2 海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金的操作流程1.2.1 项目寻找海尔家居鄂湘分公司房地产私募开展投资的第一步也是最为关键的一步是项目寻找。项目寻找最核心最关键的是，能够在不同种类的项目中用最快的速度、最低的成本、快速准确地筛选出最优质收益率最高的投资项目。因为项目本身存在信息的不对称，所以为了降低项目寻找过程中的成本投入，海尔家居鄂湘分公司房地产私募一般都是通过同业公司、银行、政府部门以及会计师事务所等中介机构的介绍以及投资商讨会等活动来寻找项目。1.2.2 项目评估海尔家居鄂湘分公司房地产私募在找寻到项目后，将依据海尔家居鄂湘分公司自身的投资领域、行业走向及单一项目的投资规模限制
21、等不同要求进行第一步的审核，在淘汰绝大部份不符合其要求的项目后，再对基本达标的项目进行筛选，筛选后再深入了解项目并进行专业评估和尽职调查。对海尔家居鄂湘分公司房地产私募机构而言，专职调查主要内容包括：房地产开发公司的状况和房地产项目可投资的基本要素考察。筛选评估和尽职调查的过程由专业的评估小组进行，评估组人员正常由会计师和律师及行业专家构成。在经历上面严格的评估选择后，之后的项目全都非常有限的并且可以考虑进行投资。依据统计，美国创业投资项目的均衡签约率约为1.9%，每个投资项目得到创业资本，大约需要97.1天4。1.2.3 投资决策在经历严肃的项目筛选评判后，海尔家居鄂湘分公司就会做出是否要投
22、资项目以及投资多少资金的决定，对于有意向的投资项目约见谈判，签订合同。在谈判中，海尔家居鄂湘分公司主要关注点在于如何尽量在减小风险控制风险的情况下获得最大的投资收益，以及包括对委托代理公司的权责问题，对项目投资公司的债权问题，项目投资后能否顺利安全退出的问题等。当海尔家居鄂湘分公司对这些谈判完毕后，如果有意向将会签订投资合同，然后进入投资管理阶段。海尔家居鄂湘分公司房地产私募与开发商商讨的地方主要包含:私募基金入股的占比量、管理层的监管以及私募基金对于权责的分管机制。1.2.4 投资管理当投资决策环节结束后，海尔家居鄂湘分公司房地产私募就会对投资管理过程中的风险进行预先的判断，做出相应的风险管
23、控。海尔家居鄂湘分公司通过董事会及股东大会的高级管理层的决策判断，来保证被投资企业拥有良好的投资运营方向，能够坚定一个投资目标；而且在很多情况下，私募虽然不是内部的投资管理层，但它拥有丰富的投资经营经验，能够使得公司迅速成长，并且还能区分鉴别管理层的素质是否全面和素养是否专业，这样极强的外部关系，在董事会上会占据主导地位，拥有话语决策权。此外，私募基金为了控制追加投资成本，通常会先通过优先满足被投资企业后续融资阶段资金充裕的项目，以防被投资企业项目的控制权减少5。5沈阳城市学院毕业设计（论文）2 海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投资存在的问题2.1 房地产私募基金投资项目前期风险预防不到位2.
24、1.1 缺乏项目的可行性分析海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投资项目前期风险预防不到位表现在缺乏项目的可行性分析。主要是缺乏项目在开发建设阶段的可行性分析和项目对于市场的可行性分析。在开发建设阶段，海尔家居鄂湘分公司的施工方存在偷工减料的行为。海尔家居鄂湘分公司作为房地产企业，其主要责任是买卖获取土地并进行投资销售，所以对于楼房的建设，一般由专业建筑工程公司进行外包，以至于在开发建设阶段会存在偷工减料的行为，从而对项目声誉造成严重影响，最终使得很多购房的顾客流失，进而可能也会使得后期的维修成本费用上升。施工方也没有如期竣工，隐藏着因建设滞后，不能按时交房而发生法律纠纷的风险，所以海尔家居鄂湘分
25、公司在开发建设阶段的可行性分析并没有做到位。对于市场的可行性分析，海尔家居鄂湘分公司也没有引起重视。没有注意到项目在投入市场后，仍然按照最初协商的定价进行销售，这样的销售定价具有不确定性，也没有发现如果定价随着市场的变化而改变，直接会影响基金项目的投资收益；从项目开发到销售需要经过很长时间，而海尔家居鄂湘分公司对项目的可行性分析的缺乏就造成了项目前期风险预防并不到位。2.1.2 没有严格筛选低风险项目海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投资项目前期风险预防不到位还表现在没有严格筛选低风险项目。第一， 并没有严格的进行项目筛选；项目投资的很多信息都来源于第三方中介机构的调查，根本无法保证给公司管理层
26、完整可靠有参考价值的项目信息，容易造成管理层判断失误，进而影响项目投资。第二， 没有选择好的投资标的；项目的筛选工作主要由项目部负责，管理者没有直接参与筛选，一些风险比较低也比较好的项目也可能被淘汰。第三，海尔家居鄂湘分公司投资的项目多数是还未开始动工的楼盘，这些楼盘项目投资周期长，承受的风险也大。最后，海尔家居鄂湘分公司投资的项目多数是通过中间人介绍或者是其他第三方的中介机构获得，并没有直接一手可靠的项目来源，项目来源比较有限，能够进行投资的项目并不多，造成项目定价的实际情况与预期可能会相差很远，这样最后选中的项目并不一定都是很有投资价值的项目，将会导致降价情况的发生，从而大大提高了项目投资
27、前期的风险性，不能保证基金的收益。海尔家居鄂湘分公司基金发行风险等级如表2.1所示。表2.1基金发行风险等级测评模型 基金发行的风险情况主要 及得分指标 ABCD情况得分情况得分情况得分情况得分基金期限12个月224个月436个月648个月8赎回情况很好2正常4较差6很差8销售来源很好2正常4较差6很差8竞争环境无2正常4较好6很好8托管银行很好2正常4较差6很差8资金监管很好2正常4较差6很差8客户收益率9%210%411%612%8销售费用0.5-0.8%20.8-1%41-1.2%61.2-1.5%8管理费用0.50%21%41.50%62%8托管费率0.05%20.06%40.08%6
28、0.10%8分数基金发行风险等级被投项目收益率最低指标0-20很弱9%20-30较弱10%30-50正常12%50-60较强14%60-80很强16%80-100最强18%数据来源：海尔家居鄂湘分公司海尔家居鄂湘分公司的基金期限，赎回情况，托管银行，资金监管等几个主要基金指标的长期风险等级都较弱，占比风险高。而这些都属于衡量项目前期风险管理当中的重要指标。所以可以看出海尔家居鄂湘分公司的房地产私募基金投资项目前期风险预防并不到位。2.2 房地产私募基金投资项目专职调查环节没有得到看重2.2.1 项目中期风险评估不完备海尔家居鄂湘分公司的项目尽职调查环节未得到重视体现在项目风险中期风险评估不完备
29、。项目风险评估不完备主要由两个问题造成。第一是项目尽职调查缺乏专业的人员配置；尽职调查中需要的财务部门和风控部门不仅没有参与，也未聘请专业的法律人员和会计财务人员，参与尽职调查的只有项目部的负责人，这显然会造成信息遗漏不完备，尽职调查环节并没有做到全面。第二是管理者对于投资项目了解并不充分；只是到融资方做了形式上表面的了解，导致海尔家居鄂湘分公司在结构设计、基金运营等环节上具有极高的操作风险。公司仅仅靠对客户的综合实力以及客户提供的相关分析数据判断项目的风险程度。海尔家居鄂湘分公司没有意识到项目尽职调查对于项目风险评估的重要性，并未对对项目各个环节都进行详细调查。在项目的初步筛选阶段，只是考察
30、项目的一些外在的表面因素，而在尽职调查阶段，则是需要去挖掘项目内在更深层次的内容，包括项目所处区域的环境，周边情况，项目本身是否是合乎法律法规的，项目投资公司自身的债务债权及资产情况，就连项目公司的人员都应该进行调查6。运用各种调查方法来获得项目投资公司所想要的相关项目的信息和数据是尽职调查的最核心的内容，海尔家居鄂湘分公司由于没有做好尽职调查，使得项目后期的风险大大提高，进而影响房地产私募基金后期的结构设计，也不利于基金的风控把握。由此可以看出，由于缺乏专业的人员配置以及管理者对于投资项目了解并不充分，海尔家居鄂湘分公司的项目风险评估并不完备，而项目风险评估又是尽职调查的重要环节，所以海尔家
31、居鄂湘分公司房地产私募基金投资在项目尽职调查环节未能得到重视。2.2.2 项目风控把握不严海尔家居鄂湘分公司的项目尽职调查环节未得到重视还体现在项目风控把握不严。一方面，海尔家居鄂湘分公司并没有对影响项目风险的一些重要因素进行考察，故而对项目的信息并不能完全准确的把握；比如标的项目周边的环境对市场的影响，标的项目所在地区近一年来房地产的销售状况和销售趋势，以及海尔家居鄂湘分公司近期的运行情况等，从而造成即使项目本身建设再好，但缺乏顾客购买，最后不得不对房价进行让步的情况。海尔家居鄂湘分公司所投资的标的项目基本都位于一些三线城市的郊区地段，地址位置较偏，而一些高端客户对于项目周边环境的要求是非常
32、高的，在经过实地考察后，并不会对这种地段的标的项目产生购买的意向。海尔家居鄂湘分公司为了在短时间内将所投资金回笼，公司可能不得不通过降低房价，来吸引购买群体，减少项目损失。这就是由于海尔家居鄂湘分公司在之前尽职调查的时间没有思考到这些问题，只是这是依据对有想法的客户的调查得到有关的销售数据和价格，并且项目在真正进行时，投入市场后与调研的结果是存在着很大差距的，存在较大的风险。另一方面，海尔家居鄂湘分公司不够重视政策的偏向，对项目信息标的项目的定价明显过高；这两年来尽管一二线城市房价出现一直上升的趋势，但三四线地方的房地产市场却不像一二线城市那样乐观。海尔家居鄂湘分公司所投资的标的项目处于三线城
33、市，从其近半年的房产销售价格和销售量分析来看，在房地产限价限购政策的影响下，房地产的销售价格基本处于停滞上涨的状态，在这种情况下，海尔家居鄂湘分公司所投资的标的项目的定价明显高于市场平均水平。在项目过风控会，项目部成员提供的预估价格是不易成立的，项目也不易实现高利润，很大程度造成公司管理层在做评判时出现失误，暗含了过大的操作风险。依据以上情况判断，在全部项目的尽职考察过程中，海尔家居鄂湘分公司在投资项目时，并没有对项目的预估销售价格、项目周边情况等重要信息进行严格的调查，在后期就不能准确把握项目信息，导致基金在发行正常中出现很多的风险点。此外，也不存在对尽职调查过程中的数值的准确性和实效性进行
34、判断，比如投资者收益率的多少、项目所需成本费用、投入市场及销售费用的多少等。所以由于海尔家居鄂湘分公司对于项目风控把握的缺失，进而导致在项目尽职调查环节出现一系列问题，体现了海尔家居鄂湘分公司并未重视尽职调查这一环节。2.3 房地产私募基金投资项目后期跟踪监控不及时2.3.1后期资金用途跟踪不及时海尔家居鄂湘分公司后期资金用途跟踪不及时体现在：当房地产私募基金资金投入项目后，并没有对所投项目进行动态的实时跟踪与监控，不能再第一时间及时知晓项目的建设状况如何和和所投资金使用的去向，不能确保房地产私募基金资金完全投入在项目建设当中。通常情况下，基金公司会在项目公司会安排本公司的驻守人员进行监督，但
35、因为海尔家居鄂湘分公司发行的房地产私募基金所投入的项目在三线地方的偏远地带，地理位置较远，离市中心较远，因此海尔家居鄂湘分公司尚且派驻专业人员，也不存在聘请第三方专业企业一起督察，只是在每3个月对其财务报表进行评判，寻找风险和控制风险。海尔家居鄂湘分公司采用方法存在一定的弊端，在具体操作过程中没有相应的制度来支持其工作的开展。由此可见，该公司使用的方法无法达到有效跟踪监控的目的。因此，海尔家居鄂湘分公司在项目后期开发的建设过程中，并没有使对所投基金资金做到实时监控与动态跟踪，所以造成项目资金可能会被挪用这一问题。标的项目由于资金如果没有落实到项目上，会发生不能按时完工的现象，甚至有可能造成工程
36、因资金缺乏停工，最后造成项目不能在规定时间销售，延期销售影响项目收益7。2.3.2 后期资金投资收益无法保证海尔家居鄂湘分公司后期资金投资收益无法保证体现在：未确保融资方本身不出问题，不能保证项目按时完工。为了解决资金短缺的问题，增信措施在原来的基础上增加了两项内容，即项目公司股权质押和土地抵押。但是，对于企业而言主要的还款来源是其项目的销售收入。想要获得更高的收益，就必须重视融资的过程，保障项目可以正常的进行。当海尔家居鄂湘分公司在具体经营过程中遇到风险时，其主要的是依靠法律的程序来处理该风险。该做法的不足是法律流程比较的繁琐，需要花费的时间较长，而且还需要花费一定的资金。由此可见，是海尔家
37、居鄂湘分公司处理风险的做法并不可取，该做法大大损害了投资人的根本利益。据此，由于海尔家居鄂湘分公司后期资金用途跟踪不及时，后期资金投资收益无法保证，进而最终可以看出海尔家居鄂湘分公司在项目后期监控跟踪方面存在问题。2.4 部门人才管理不到位海尔家居鄂湘分公司的项目尽职调查环节未得到重视还体现在部门人才管理不到位。一方面，在海尔家居鄂湘分公司基金投资过程中，海尔家居鄂湘分公司财务部门缺乏监控，无法发挥真正的监控职能并做风险提示；由于海尔家居鄂湘分公司的财务部门人员并不多而且在项目投资上也缺乏经验，根本没有能力和多余的时间去具体考察分析所投资的项目，也无法能做到真正的去监控项目风险并进行相应的风险
38、提示。财务部门所提供给公司管理层的项目投资数据分析的准确性可以成为管理层投资时衡量参考的标准8。另一方面，海尔家居鄂湘分公司的财务部门缺乏对募集的资金进行管理和调度，资金部门财务人员没有将公司的资金账户与项目的账户完全区分；在现实操作中，海尔家居鄂湘分公司对待款项的具体用途和流向非常的重视，需要标明这些款项的具体用途。该做法不仅大大加重了资金部门财务人员的工作负担，还会加大财务人员犯错的机率，使其工作产生误差。最后，海尔家居鄂湘分公司的高层管理者的资金使用权也没有全方位的受到限制，很容易调用账户资金，这也体现了对于部门人才管理的疏忽。由于前期募集资金是在海尔家居鄂湘分公司的账户，海尔家居鄂湘分
39、公司的高层管理者对账户资金的调用权并没有得到限制，即使高层管理者明确表示所调用的资金在短时间内会及时归还公司账户，但是并不能进行监控，所以就算高层管理者提供相关资金的使用情况，或者是出示有关的证据，也不能改变其挪用资金的行为。但是，针对这一现象，财务部门的工作人员并没有将此事告知公司董事会，这将造成基金资金的使用存在极大的风险。综上，从海尔家居鄂湘分公司由于项目风险评估不完备，项目风控把握不严，部门人才管理不到位这三个方面，我们可以看出海尔家居鄂湘分公司的房地产私募基金投资项目尽职调查环节并未得到重视。3 海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金风险防范措施3.1 做好项目前期的风险预防工作为了解决海
40、尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投资项目前期风险预防不到位的问题，所以必须要做好项目前期的风险预防工作。要想做好风险预防，必须注意项目的可行性分析，优先选择风险较低的项目。3.1.1 注意项目的可行性分析 做好项目前期的风险预防工作，要注意项目的可行性分析。一种是项目在开发建设阶段的可行性分析，另一种是项目对于市场的可行性分析。做好开发建设阶段的可行性分析，第一应避免施工方存在偷工减料的行为，并且保证项目施工方能够按时完工，避免因建设滞后带来的不能按时交房的法律纠纷风险，第二要保证楼盘的质量，确保所开发项目的声誉，从而吸引购房客户9。做好项目对于市场的可行性分析，应该注意到项目定价对基金收益的影
41、响，观察市场的动态走向，不能仅仅依靠房地产以往的销售情况、周边相似楼盘的销售价格和当地房地产市场需求状况就确定房地产销售的最初的定价，而应该随市场的情况而变动10。虽然海尔家居鄂湘分公司作为房地产企业，主要的职责是买卖土地、投资地产、销售房产，对于建设楼房，通常是由专业的建筑公司进行外包，但仍应该注意项目在开发建设阶段和投入市场后的可行性分析，这样才能做好项目前期风险的预防工作。3.1.2 严选低风险项目做好项目前期的风险预防工作，还要严选低风险项目。主要有以下几点措施：第一， 要重视项目筛选环节，保证有完整可靠的项目信息给公司管理层做参考。第二， 应该选择好的投资标的，并且应当让管理者与项目
42、部共同负责筛选，避免错过好的低风险项目。第三， 避免投资未进行动工或未完工的楼盘，应该将投资标的放在已经开发完整的准现房，准现房的投资周期较短，这样可以缩短投资时长，以防市场浮动带来的市场风险。对于房子而言，如果该房子已经完全建成，而且通过了验收，我们称之为准现房。只有在房屋质量符合要求，而且具备各种证件的基础上开展开盘销售活动，才能减少开发商所耗费的时间和精力，从而使其获得更高的收益，同时可以规避因房屋不合格等给项目带来的风险11。除此之外，投资准现房还可以使基金公司投资与回款时间得到减少，这一点使房地产私募基金行业“快进快出”的特点得到了体现12。第四， 应尽量扩大项目来源，并且保证项目来
43、源的一手性，这样可以提供不同种类的项目，缩小项目定价的实际情况与预期相差的距离，从而保证最后选中的项目一定都是很有投资价值的项目，避免导致降价情况的发生，进而降低项目投资前期的风险性，保证基金的收益。海尔家居鄂湘分公司某项目还款明细如表3.1所示。表3.1 海尔家居鄂湘分公司某项目还款保障明细表 价格下降 幅度科目 0%-10%-20%-30%-38%-40%一、现金流入合计6052355471504184536641324403141公寓2162419461172991513713407129742写字楼6668600153344668413440013沿街商铺176951592614156
44、1238710971106174车位4536408236293175281227225基金投入100001000010000100001000010000二、现金流出合计336523304732442318373135531231三、净现金流26871224231797613529100149082四、对基金本金覆盖率268.80%224%180%135%100%91%数据来源：海尔家具鄂湘分公司公寓，写字楼，沿街商铺，车位等准现房可以及时的进入销售环节，投资周期较短，销售价格就是项目最开始制定的价格，而且其销售价格基本上不会受到时间和市场浮动的影响。除此之外，因为进行了市场调查，所以能够在短
45、时间内对项目前景有一个准确的预见。因此，可以准确的预见准现房的项目前景，从而确定其具体的定价，避免降价情况的发生，保障其自身的收益13。所以，严选低风险项目对于项目前期的风险预防工作存在重要意义。3.2 加强对于尽职调查的重视为了解决海尔家居鄂湘分公司房地产私募基金投资项目尽职调查环节未得到重视的问题，可以组建一支具备风险评估能力的专业团队，严选专业人才，来把握项目风控，从而加强对于尽职调查这一环节的重视。3.2.1 组建一支具备风险评估能力的专业团队为解决尽职调查环节未得到重视这一问题，海尔家居鄂湘分公司在具备风险评估能力方面，缺少一支专业团队，应对缺口进行组建。团队成员需要有以下各方面人才
46、:财务专员法务专员对房地产开发建设过程相当了解的人员私募基金运营与管理方面清楚操作的人员。以此来在调查报告中避开意见与事实之间存在的偏差给公司带来的错误决策，给基金公司提供有价值的参考报告14。组建一支具备风险评估能力的专业团队，就可以减少海尔家居鄂湘分公司在项目前期尽职调查阶段由于团队不专业，从而将对项目公司进行尽职调查这一重要环节委托给第三方机构，例如会计师事务所、律师事务所的行为，由本公司的专业团队进行尽职调查就可以获得一手的调查报告，保证提供给管理层项目分析数据的直接性和准确性，管理层也可以以此作为决策的参考依据，获得更直接更有价值的参考报告。此外，还可以减少聘请第三方机构需要的评估费
47、，减少属于沉没成本的相关费用15。所以，组建一支具备风险评估能力的专业团队能够对项目本身的风险合理的进行评估，能够提前对市场风险、财务风险、法律风险进行有效的预见和控制，为最终决策提供良好的参考依据，可以在一定程度上减小投资风险，防止投资失败，对于尽职调查这一环节有重要意义。3.2.2 严选专业人才，把握项目风控为解决尽职调查环节未得到重视这一问题，房地产私募基金公司还需要严选专业人才，来把握项目风控。一方面，通过严格选择团队中的财务专员和法务专员来进行市场和法律风险方面的控制，替代第三方机构进行调查，可以保证尽职调查环节项目数据的一手性16。既能减少基金公司前期项目调查的调查成本费用，也能保证调查报告的质量，确保调查的准确性，为管理层提供有意义有价值的投资决策参考，减小基金公司在决策时出现的风险。