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1、住宅工程质量常见问题专项治理方案一、编制目的为进一步提高工程质量保障质量，有效防范和坚决遏制。制定 以下专项治理措施，确保工程质量问题。工程概况本项目为山西广鑫房地产开发有限公司开发新建的应县广益 华府小区项目，小区位于应县城西南方向，西临长征路，南靠四环 路，北临三环路。在建工程均为地上七层砖混结构，其中一层为储藏间及车库， 层七层为住宅。本工程建筑结构的安全等级为二级；砌体质量控制等级为B级;设计使用年限为50年；耐火等级为二级；建筑抗震设防类别为丙类;抗震设防烈度为7度；地基基础设计等级为丙级。三、按要求成立工程质量常见问题专项治理领导小组为确保工程质量分工、责任明确，项目部成立以项目经
2、理牵头、各专业管理人员组织盯控实施的领导小组。组长：王慧军组 员：畅晓鹏、吴晓鹏、于晓东、刘娟、张佳武、吴海华、赵世昌。4.9.1 条粘法需要工具锯齿涂抹，涂抹面积应达到100% ； 点框法粘结法面积不应小于50%。4.9.2 涂料饰面时，当采用EPS板做保温层，建筑物高度在 20m以上时，宜采用以粘结为主，锚栓固定为辅的粘锚结合的方 式，锚栓每平方米不宜少于3个；当采用XPS板做保温层，应从 首层开始采用粘锚结合的方式，锚栓每平方米不宜少于4个，锚栓 在墙体转角、门窗洞口边缘的水平、垂直方向加密，其间距不大于 300mm ,锚栓距基层墙体边缘应不小于60mm ,锚栓拉拔力不得 小于 0.3M
3、Pa 04.9.3 以X P S板为保温层时，应对X P S板表面进行粗 造化处理，并应在两面喷刷专用界面砂浆，界面砂浆宜为水泥基界 面砂浆。4.9.4 保温板之间应拼接紧密，并与相邻板平齐，胶粘剂 的压实厚度宜控制在3 5mm ,贴好后应立即刮除板缝和板侧面 残留的胶粘剂。保温板间残留缝隙应采用阻燃性聚氨酯发泡材料填缝，板件 高差不得大于1.5mm。4.9.5 门窗洞口上部和突出建筑物的装饰腰线、女儿强压 顶等有排水要求的外墙部位应做滴水线。4.9.6 门窗洞口四角聚苯板不得拼接，应采用整版切割成型，拼缝离开角部至少200mm。4.9.7 耐碱网格布粘贴时，洞口处应在其四周各加贴一块长300
4、m m、宽200 mm的45。斜向耐碱玻纤网格布；转角处两侧的耐碱网格布应互绕搭接，每边搭接长度不应小于200mm，或者 可采用附加网处理。4.9.8 在外墙保温系统的起始和终端部位的墙下端，檐口处及门窗洞口周边等部位应做好耐碱玻纤网的反包处理。4.10硬泡聚氨酯外墙外保温系统施工应符合下列要求：4.10.1 喷绘法施工时，外墙基层应涂刷封闭底涂。喷绘前应采取遮挡措施对门窗，脚手架等非喷绘部位进行保护。4.10.2 喷绘硬泡聚氨酯的施工环境温度不应低于10 ,空气相对温度宜小于80% ,风力不宜大于三级。严禁在雨天，雪 天施工,当施工中途下雨，下雪时应采取遮盖措施。4.10.3 喷绘硬泡聚氨酯
5、采用抹面层厚度控制：普通型3 5mm，加强型57mm ,并应严格控制表面平整度超差。411外墙保温层需设置分格缝的，应由设计明确位置及处理措施。4.10.4 透外墙保温层固定的管道及设备支架等，其与保温层结合的间隙应采取可靠措施做防水密封处理。4.10.5 施工完后，建设单位应组织参建单位对外墙进行淋水试验，淋水持续时间不得少于2小时，并做好检查记录。七、墙面抹灰裂缝（一）变现形式抹灰墙面易出现空鼓、裂缝。（二）主要治理措施3.1 应严格控制抹灰砂浆配合比，宜用过筛中砂（含泥量5%）,保证砂浆有良好的和易性和保水性。采用预拌砂浆时，应由 设计单位明确强度以及品种要求。3.2 抹灰前墙面应浇水，
6、浇水墙砌体基层抹灰时，应先清理 基层，然后做甩浆结合层，参合界面剂与水泥浆拌合，喷涂后抹底 灰。3.3 抹灰前墙面应浇水，浇水量应根据墙体材料和气温不同分别控制，并同时检查基体抗裂措施实施情况。3.4 抹灰面层严禁使用素水泥浆抹面。抹灰砂浆易掺加聚丙烯抗裂纤维、碳纤维或者耐碱玻璃纤维等纤维材料。必要时，可在 基层抹灰和面层砂浆之间增加玻纤网。如墙面抹灰有施工缝时， 各层之间施工缝应互相错开。3.5 墙面抹灰应分层进行，抹灰总厚度超过35mm时，应采取加设钢丝网等抗裂措施。3.6 墙体抹灰完成后应及时喷水进行养护。八、外窗渗漏（一）表现形式外窗框周边易出现渗水；组合窗的拼接处易出现渗水。（二）主
7、要治理措施5.1外窗制作前必须对洞口尺寸逐一校核，保证门窗框与墙体间有适合的间隙；外窗进场后应对其气密性能，水密性能及抗风压性能进行复验。5.2Sts下框应采用固定片法安装固定，严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。固定片宜为镀锌铁片，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间距：转角处180mm，框边处不大于500 m m。侧面及顶面打孔后工艺孔冒安装前应用密封胶封严。5.3框与结构墙体间应施打聚氨酯发泡胶，发泡前应清理干净，发泡胶应连续施打，一次成形，填充饱满。5.4 外窗框四周密封胶应采取中性硅酮密封胶,密封胶应在外墙粉刷涂料前完成，打胶要保证基层干燥，无裂纹，气泡，转角 处平顺，严密。5.
8、5 外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%，内台应高于外窗台10mm。sis楣上应做鹰嘴或者滴水槽。5.6 组合外窗的拼模料应采用套插或者搭接连接，并应伸入上下基层不应少于15mm。拼接时应带胶拼接，外缝采用硅酮 密封胶密封。5.7 外窗排水孔位置,数量，规格应根据窗型设置，满足排 水要求。5.8 外窗安装完成后，应进行外窗现场淋水见证检验，并形 成记录。九、有防水要求的房间地面渗漏（一）表现形式管根，墙根，板底等部位易出现渗漏。（二）主要治理措施6.1 有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑，峭岛密实。楼板四周应设现浇钢筋混凝土止水台，高度不小于120mm，且应 与楼板同时浇筑。62防
9、水层应沿墙四周上返，高出地面不小于300mm。管道根部，转角处，墙根部位应做好防水附加层。6.3 管道穿过楼道的洞口处封堵时应支设模板，将孔洞周 围浇水湿润，用高于原设计强度一个等级的防渗混凝土分两次进行 浇灌，捣实。管道穿楼板处宜采用止水节施工法。6.4 对于沿地面敷设的给水，采暖管道，在进入有水房间 处，应沿有水房间隔墙外侧抬高至防水层上反高度以上后，再穿过 隔墙进入卫生间，避免破坏防水层。6.5 地漏安装的标高应与地面最低处低5mm ,地漏四周 用密封材料封堵严密。门口处地面标高应低于相邻无防水要求房间 的地面不小于20 mm。6.6 有防水要求的房间内穿过楼板的管道根部应设置阻水 台，
10、且阻水台不应直接做在地面面层上。阻水台高度应提前预留， 保证高出成品地面20mm。有套管的，必须保证套管高度满足上 口高出成品地面20mm。6.7 防水层上施工找平层或者面层时应做好成品保护，防 止破坏防水层。有防水要求的房间应做二次蓄水试验，即防水隔离 层施工完成时一次，工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于24小 时，蓄水高度不少于20 30mm ,并形成记录。十、屋面渗漏（一）表现形式屋面细部处理不规范，易产生漏水，渗水。（二）主要治理措施7.1 不得擅自改变屋面防水等级和防水材料，确需变更的， 应经原图审机构审核批准，图纸设计中应明确节点细部做法。7.2 屋面防水必须由有相应资质的专业防水
11、队伍施工，施 工前应进行图纸会审，掌握细部构造及有关技术要求。7.3 卷材防水屋面基层与女儿墙，山墙，天窗壁，变形缝， 烟（井）道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均做成 圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。7.4 卷材防水在天沟，檐沟与屋面交接处，泛水，阴阳角等部位，应做防水附加层；附加层经验收合格后，方可进行下一步 的施工。7.5 天沟，檐沟，檐口，泛水和立面卷材收头的端部应裁 齐，应塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于 450mm ,并用密封材料嵌填封严。7.6 伸出屋面的管道，井（烟）道，设备底座及高出屋面 的结构处应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm ;
12、管道 底部应做防水台，防水层收头处应箍紧，并用密封材料封口。7.7 屋面水落口周围直径500mm 范围内应设不小于5的坡度坡向水落口，水落口处防水层应伸入水落口内部不应小于50mm ,并用防水材料密封。7.8 刚性防水层与基层，刚性保护层与柔性防水层之间应做隔离层。屋面细石混凝土保护层分隔缝间距不宜大于40m。7.9 屋面太阳能，消防等设施，设备，管道安装时，应采 取有效措施，避免破坏防水层。十一、卫生间局部等电位联结做法不规范（一）表现形式等电位联结做法不正确或者局部漏做，不能起到等电位保护 作用。（二）主要治理措施8.1 设计单位应明确住宅卫生间局部等电位联结所选用的 标准图集。8.2 楼
13、板内钢筋网应与等电位联结线连通，墙体为混凝土 墙时，墙内钢筋网宜与等电位联结线连通。8.3 下列部位应进行等电位联结：金属陶瓷浴盆及金属管 道；淋浴供水用的金属管道；洗脸盆下与金属排水管道相连的金属 有水弯；金属给排水立管。8.4 散热器的支管为金属材料时，支管应进行局部等电位 联结；散热器的支管为非金属材料时，散热器应进行局部等电位联8.5 洗脸盆金属支托架固定与混凝土墙内钢筋相连时，金属支托架应进行局部等电位联结。8.6 卫生间，浴室内无PE线，浴室内的局部等电位联结不得与浴室外的PE线相连；浴室内的局部等电位联结必须与该PE 线相连。8.7 等电位联结线应采用截面积不小于4mm铜芯软导线
14、，导线压接应采用接线端子并搪锡处理，压接螺丝应为热镀锌材 料,弹簧垫圈，平垫圈应齐全，并压接牢固。8.8 等电位箱内端子板材质及规格应满足设计要求，表面应进行搪锡处理。8.9 卫生间等局部等电位联结施工完成后，应全数做导通测试并形成记录。十二地漏安装不规范，水封深度不足。（一）表现形式地漏标高控制不准确，地面坡度不符要求，排水不畅；地 漏水封深度不足，有害气体外泄。（二）主要治理措施9.1 施工图纸设计中应明确地漏型号及规格；洗衣机地漏须使用专用地漏或者直通式地漏，直通式地漏的支管应增加返水弯, 反水湾水封深度不小于50mm。9.2 施工前应根据基准线标高及地漏所处位置并结合地面坡度要求确定地
15、漏安装标高，保证地漏安装在地面最低处，地漏顶 面应低于地面面层5mm ,水封深度应不小于50mm。9.3 已安装完毕的地漏应采取有效措施防止堵塞。十三、散热器安装不规范，散热器支管渗漏（一）表现形式散热器安装固定不牢,支管少支架，管件接口易发生漏水。（二）主要治理措施10.1散热设备，管材，管件应相匹配，并应按要求进行检验O10.2散热器支架，托架安装构造正，埋设牢固，位置准确。103散热器支管长度超过1.5m时，应在支管上安装管卡；塑料管应在转弯处安装关卡；在阀门处安装固定支架；散热器及支管坡度坡向正确。10.4隐蔽安装的采暖管道在墙地面上应标明其位置和走向。、钢筋混凝土现浇楼板裂缝（一）表
16、现形式现浇板易产生贯通性裂缝或者上面裂缝；现浇板外角部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生分裂。（二）主要治理措施1.1钢筋全部采用现场加工，配设：切断、成型、加工箍筋及布 料四条生产线。方案、12施工前认真查阅图纸（包括与建筑图对应的情况）、相关安全质量规范，遇到图纸上的问题提前与设计联系解决，配筋在施工中重点突出。13由专业人员进行配筋。钢筋配料时，要计入钢筋弯曲及弯钩 对其长度的影响，了解有关混凝土保护层、钢筋弯曲、弯钩等规定， 下表中尺寸计算其下料长度。1.4住宅的建筑平面易规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋易适当加强。当楼板平面形状不规则时， 易设置梁使之形
17、成规则的平面。在未设梁的板的边缘部位设置暗梁，提高该部位的配筋率,提高混泥土的抗裂性能。15应加大现浇板的刚度。现浇钢筋混泥土双向设计厚度不应小10.5散热器背面与装饰后的墙内表面安装距离应否符合设计或者产品说明书要求，如无要求时，导管敷设后引出地面部位， 应为30mm，距窗台不应小于50mm ;距地面高度设计无要求时， 挂装应为150200mm，卫生间散热器底部距地不应小于200mm , 散热器排气阀的排气孔应向外斜45。安装。采用丝接方式连接的管道，套丝时不得出现断丝，缺丝，乱丝，连接后外漏2-3扣，并应清理干净，做好防腐处理。采用热熔方式连接的管道，管材与管件应使用同一厂家材料，切割管材
18、应平整并垂直于管材轴线，热熔时操作环境， 加热温度，加热时间及熔焊深度均应严格控制。10.63熟料管道与金属管道，阀门连接时应采用专用工具 专用管件。10.7散热器及配管水压试验应在逐户试验合格的基础上 进行系统试压，并形成记录。于100mm，厨房、厕浴、阳台板不得小于80mm，当埋线管较密或者线管交叉时，板厚不宜小于120mm。对于过长的单向板，设计时应进行抗裂用算合理确定加密分布筋的配置。16现浇板配筋设计宜采用热轧带肋钢筋细且密的配筋方案。1.1 .1屋面及建筑物两端的现浇板及跨度大于4.2m的板应配置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于150mm，直径不应大于8mm。1.2 .2外墙转角处应
19、设置放射性钢筋，钢筋的数量、规格不应少于710,长度应大于板跨的1/3且不得小于1.2m。1.3 在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引导收缩 应力集中处，钢筋间距不应大于150mm ,直径不应小于8mm ,并应在板的表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表 面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15%，且不小于 中 6200。1.4 管线应尽量布置在梁内，当楼板内需要埋置管线时，管线必须布置在上下钢筋网片之间，且不以立体交叉穿越，确需立体 交叉的不应超过二管线。线管在敷设时交叉布线处可采用线盒，同 时在多根弦管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排 列，以确保线管
20、底部的混泥土浇筑顺利且振捣密实。当两根以上管 并行时，沿管方向应增加4150宽500mm的钢筋网片，做到 在应力集中部位有双层布筋。1.7 现浇板强度等级不宜大于C30，当大于C30时，应采取抗 裂措施。1.8 剪力墙结构住宅结构长度大于45m且无变形缝时，宜在 中间位置设置后浇带。后浇带处应设置双层钢筋，后浇带混泥土与 两侧混泥土浇筑的间隔时间不宜小于2个月。19预拌混泥土使用单位在订购预拌混泥土前，应根据工程不 同部位和环境提出对混泥土性能的明确技术要求。掺合料总掺量不 应大于水泥用量的30%。1.10 对高强、高性能和有特殊要求的混泥土，建设单位、施 工总包单位和监理单位应参与配合比设计
21、。1.11 模板支撑系统必须经过计算，除满足强度要求外，还必 须有足够的刚度和稳定性。112后浇带处应采用独立的模板支撑体系，建筑前和浇筑后混泥土达到拆模强度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得不拆除。113应加强对现浇楼板负弯矩钢筋位置的控制。控制负弯矩钢筋位置应设置足够强度、刚度的通长钢筋马镜，马镜底部应有防 锈措施。双层上排钢筋应设置钢筋小马镜，每平方米不得少于2只。114在混泥土浇筑时，对裂缝易发生部位和负弯距筋受到最大区域应铺设临时性活动跳板。115预拌混泥土在运输、浇筑工程中，严禁随意加水。116现浇板浇筑时，应振捣充分，在混泥土终凝前应进行二次压抹，压抹后应及时覆盖和浇水养护。1.1
22、7 现浇板养护期间，当混泥土强度小于1.2Mpa时，不得 进行后续施工。当混泥土强度小于lOMpa时，应采取有效措施, 减轻冲击。118主体验收前，应对现浇楼板进行检查，发现裂缝立即处理，并形成记录。五、填充墙裂缝（一）现场准备11砌筑所用砖的质量、品种、规格及强度等级必须符合设计要求，具备出厂质量合格证进场后现场取样进行试验。L2水泥：采用32.5级矿渣硅酸盐水泥，水泥需准用证及出厂 合格证，出厂日期不超过3个月，严禁使用超期水泥。水泥进场后 应按出厂日期分别堆放,并保持干燥特复试各项指标合格后方可使 用。13砂子：使用水洗中砂并过筛其中不得含有杂物含泥量不得 超过5% ,进场复试各项指标合
23、格后方可使用。L4提前由试验室做好试配工作，准备好砂浆试模。配制砂浆时砂浆配比采用重量比，由试验室确定，水泥计量精度为2%。1.5皮数杆：用50mm x40mm的木料制作，皮数杆上注明砖的皮数、灰缝厚、门窗洞口、拉接筋位置、圈梁过梁尺寸和标高。皮数杆间距为15m ,在墙体转角处，丁字及十字相交处必须设置。16弹好墙身线、轴线，根据现场砖的实际规格尺寸，再弹出 门窗洞口位置线。L7按标高抹好水泥砂浆防潮层。防潮层在墙体-0.06标高处 做20厚1: 2.5水泥砂浆内掺5%防水粉。1.8所有卫生间周围隔墙下应先浇筑200高C15防水混凝土墙 基，宽度同相应墙厚，临浇筑前应把基层处理干净，刷混凝土界
24、面 剂一道。L9管井隔墙两端及卫生间构造柱上沿墙高每隔400mm高后 植26墙体拉结筋。填充墙拉结筋、构造柱、过梁的后植筋抗拉 拔力要符合要求。（二）表现形式不同基体材料交接部位易产生分裂；填充墙临时施工洞口周边易产生裂缝；填充墙内暗敷线管处易产生裂缝。（三）主要治理措施3.1 蒸压（养）砖、混泥土小型空心砌块、蒸压加气混泥土砌块类的墙体材料至少养护28d后房可用于砌筑。3.2 严格控制砌块的含水率和融水深度。墙体材料现场存放时应设置可靠的防潮、防雨淋措施。3.3 不同基体材料交接处应采取钉钢丝网等抗裂措施。钢丝网与不同基体的搭接宽度每边不小于100mm。钢丝网片的网孔尺寸不应大于20mm x
25、20mm ,其钢丝直径不 应小于1.2mm，应采用热镀锌焊钢丝网，并宜用先成网后镀锌的 后热镀锌电焊网。钢丝网应用钢钉或者射钉加铁片固定，间距不大 于 300mm。3.4 在填充墙上剔凿设备孔洞、槽时，应先用切割锯沿边线 切开，后将槽内切块剔除，应轻凿，保持砌块完整，如有松动或者 损坏，应进行补强处理。剔槽深度应保持线管管壁外表面距墙面 基层15mm ,并用M10水泥砂浆抹实，外挂钢丝网片两边压墙 不小于100mm。3.5 填充墙砌体应分次砌筑。每次砌筑高度不应超过1.5m , 日砌筑高度不宜大于2.8m ；灰缝砂浆应饱满密实，嵌缝应嵌成凹 缝，严禁使用落地砂浆和隔日砂浆砌缝。3.6 填充墙砌
26、筑接近梁板底时，应留一定空间，至少间隔7d后，再将其补砌挤紧。宜采用梁（板）底预留30 50mm ,用干硬性C25膨胀细石混泥土填塞（防腐木楔600mm挤紧）方法。3.7 填充墙砌体临时施工洞处应在墙体两侧预留26500拉结筋，未网时应润湿已砌筑的墙体连接处，木附应与原墙接槎处 顶实，并外挂钢丝网片，两边压墙不小于100mm。3.8 消防箱、配电箱、水表箱、开关箱等预留洞上的过梁,应在其线管穿越的位置预留孔槽，不得事后剔凿，其背面的抹灰层 应挂满钢丝网片。六、外墙保温饰面层裂缝、渗漏（一）表现形式饰面层易出现开裂，外墙易产生渗漏（二）主要治理措施4.1 外墙外保温施工图及设计变更均应经同一图审
27、机构审查批准。设计变更不得降低城市节能效果，并应获得监理或者建设单位确认，建设、施工单位不得更改外墙保温系统结造和组成材料。4.2 外墙外保温设计应明确基层抹灰要求，并应对门窗洞口周围、外墙细部及突出构件等做好防水保温细部设计，出具节点详 图。4.3 外墙外保温系统组成材料应与其系统型式检验报告一 致。4.4 保温材料应有省级住房和城乡建设行政主管部门出具的 产品认定证书。EPS板自然条件下陈化期不得低于42天，60度恒 温蒸汽条件下不得低于5天，XPS板陈期不得低于28天。4.5 涂料饰面应采用与保温系统相容的柔性耐水腻子和高 弹性涂料。4.6 外墙外保温施工程施工前应作出专项施工方案，由总承 包单位建设（监理）单位审查批准后实施。4.7 外墙外保温施工程施工应坚持样板引路的原则，样板验收 合格后方可全面施工。4.8 外墙基层处理及找平层施工应符合下列要求：4.8.1 抹灰前应先堵好架眼及空洞，堵封应由专人负责施 工，施工、监理单位应对孔洞封堵质量进行专项检查验收，并形成 隐蔽工程验收记录。482封堵脚手架和孔洞时，应清理干净，浇水湿润，然后 采用干硬性细石混泥土封堵严密。4.8.3 穿墙螺栓孔宜采用聚氨酯发泡剂和防水膨胀干硬性 水泥砂浆填塞密实，封堵后孔洞外侧表面进行防水处理。4.9 粘贴聚苯板外墙外保温系统施工应符合下列要求：