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1、北京写字楼市场主流客户需求分析市场经济条件下，需求是引导市场发展的根本动力。早期北京写字楼市场的 发展，主要源于中国改革开放政策，不断涌入的外资公司对位于成熟商务区，可 租赁使用的办公场所的需求。经过近十五年的发展，北京写字楼市场已成为亚太 地区房地产市场的重要组成部分。目前，北京有优质写字楼约520万平方米，共 计约130个项目，为数千家机构提供了办公场所。这些写字楼项目主要分布在 CBD、中关村、金融街等三大热点商务区。上述商务区在发展背景、支柱产业以 及政府相关支持政策等方面各具特色，导致区域写字楼客户在需求现状及未来发 展趋势等方面存在较大区别。CBD及东部城区CBD及东部城区是北京涉
2、外资源最集中的地区。根据世邦魏理仕公司抽样调 查，该区域写字楼用户中，外资机构所占比例高达70%以上。在行业分布方面， 主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业，没 有绝对性发展行业。区域写字楼市场以租赁为主，但2003年，建外S0H0的入市， 为区域写字楼销售市场的渐热拉开序幕。区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主，在需求方面的主要特点如下：1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理 水平等要求较高。尤其是SARS之后，环保成为写字楼用户的关注点，有无四管 式空调，以及新风量等衡量楼宇内空气质量的硬指标成为许多租户决策的主要因 素。2、能
3、承受的租金水平相对较高。CBD区域及东部城区的写字楼租金水平在北 京是最高的。多数租户能承受的租金水平在USD3035/月/平方米使用面积（含物 业管理费），相对高于其他商务区。3、通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。因区域写字楼租户多为跨国公司的海外分支机构，有使用专业代理机构服务的惯例，与市场上较活跃的一些外 资房地产顾问公司已建立长期服务关系。由于以外资企业租户为主，区域写字楼市场未来的租赁吸纳受世界经济发展 形势影响较大。进入2003年下半年后，全球各主要地区的经济均出现了良好的 复苏势头。美国摩根大通公司估计，第三季度全球新兴市场经济平均增幅达到 8. 7%,为1994年以来的最高速
4、度。经济专家普遍认为，2004年，世界经济复苏 步伐将明显快于今年，发达国家和发展中国家经济前景普遍看好。国际货币基金 组织预计，明年世界经济将增长4. 1%,比今年的3.2%高出0.9个百分点。此外， 未来几年，中国政府将逐步实现加入WT0的有关开放承诺，可以预见，外商投资 经济在华将迎来新的发展契机。受此影响，未来外资机构在CBD及东部地区的写 字楼需求呈上升趋势。2003年下半年，在CBD及东部地区的外资金融保险公司 写字楼需求出现明显上升迹象，美国友邦保险公司的扩租、加拿大永明保险公司 在长安街华夏银行大厦租赁2600平方米写字楼、信诚人寿落户东方广场，租用 面积6000平方米等等充分
5、体现了这一发展趋势。另一方面，随着中央电视台东 迁步伐的临近，许多关联企业，如广告公司、节目制作公司及一些新兴传媒行业 公司也会在CBD及东部城区寻找新的办公场所。在购买需求方面，尽管2004年CBD及东部城区将有很多优质写字楼项目进 入销售市场，如财富中心、华贸中心、佳程广场等。但出于控制国家风险、以及 财务在现金流方面的管理要求，跨国公司的海外机构在当地购置办公场所的可能 性仍较小。该区域主流客户仍将主要通过租赁方式使用办公物业。金融街商务区金融街写字楼市场的客户以大型国有金融、电信、证券、保险企业和其他大 中型国企为主。根据世邦魏理仕公司所进行的抽样调查，客户以内资企业为主， 所占比例为
6、92.6%；且写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投 资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者在金融街地区写字楼客户中所占总比例之和为75.4%,其中金融保险和投资业客户约占金融街写字楼客户的一半，充分 反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点。金融街是北京写字楼销售市场最为活跃的区域。购买优质写字楼的客户主要 以国内大型机构为主，尤其是购买大面积整层写字楼的客户，且金融机构买家居 多。例如：太平洋保险公司、深圳发展银行、中国贸促会分别购买远洋大厦部分 楼层、中国证监会购买富凯大厦部分楼层、华夏银行购买北京国际金融中心部分 楼层等；此外，一些金融机构和国内大集团公司，以参与投资建设的形
7、式（直接 参与或其关联公司参与），入住金融街地区，如交通银行落户通泰大厦、招商银 行落户国际金融大厦、中远集团落户远洋大厦，未来北京商业银行将落户金融城 等。这些大单客户的购买需求呈现以下特点：1、购买选择带有比较浓厚的行政 决策色彩，国家机构改革中新机构的产生直接促成大面积写字楼的需求。这种新 机构可分为两种：一种是伴随着国家机构改革的进行，产生的一些适应市场经济 发展需要的新型行业监督机构，如证监会、保监会、银监会以及电监会等等。另 一种是新成立的垄断行业国有大公司，如国家电力体制改革产生的五大电力公 司、中国电信、中国移动通信等等。2、国有大型垄断行业机构入住比例上升。 由于金融街位于西
8、部城区，与国家各部委办公地点相邻，且交通连接便利。因此 对一些新成立的垄断行业机构颇有吸引力，除已入住富凯大厦的三峡电力外，国 家五大电力集团之一的大唐电力也将落户金融街。未来，金融街写字楼市场的需求仍以国内客户、尤其是金融行业客户为主， 一些实力雄厚的在京中央直属企业将会成为未来新兴潜在大单买家。另一方面， 政府对区内金融企业未来可能实施的行业性扶持政策，将会带动区域写字楼市场 需求上升。2003年10月，西城区为促进金融街的发展，专门成立了金融产业促 进办公室，同时发文北京市西城区人民政府关于加快北京金融街建设的意见， 表明区政府在未来将通过加大区域基础设施建设投资、为区内金融企业提供购买
9、 /租用办公用房补贴、代办人事手续等一系列措施，以加快北京金融街建设，增 强区域对金融业的吸引力和凝聚力。目前，这一政策对区域写字楼市场需求变化 的影响还不甚明显，但表明地方政府对金融街的未来发展非常重视。但是，金融 街写字楼市场的潜在需求在未来会出现一定分流，本年度新推出北三环沿线的写 字楼项目如富安国际大厦，已将目标客户锁定大型内资机构，此类项目的入市, 将会成为金融街写字楼项目的新竞争对手。中关村地区近年，随着中关村科技园区的发展，该地区写字楼市场形成了以高科技企业 为主要客户群的区域发展特色。根据世邦魏理仕公司进行的抽样调查，IT、通讯 和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以
10、上，其他行业的比例均在10% 左右或以下，表明IT高科技行也已成为该区域经济发展支柱。此外，区域写字 楼推广方式以出售为主，是典型的销售市场。目前，民营及股份制高科技企业是 区域写字楼市场的主要用户，未来需求变化与区域产业经济发展密切相关。自 2003年下半年，国家及地方政府针对中关村科技园区的进一步发展实施了一系 列积极促进措施，主要包括；海淀新区北扩计划、中关村科技园区管理体制改 革方案的出台、以北京市代市长王岐山、科技部部长徐冠华、教育部部长周济 共同挂帅、吸纳了企业家柳传志、邓中翰的新一任中关村科技园区管理层的走马 上任。这些政策信号体现了国家、地方各级政府对未来中关村发展的高度重视及
11、 支持，也预示着中关村的发展将进入突破性阶段，逐渐完成商贸到研发的转型。 由此带来的对写字楼市场需求的刺激作用是不容忽视的。一方面，研发机构或大 型跨国公司研发部门域写字楼市场需求将上升，例如：2003年一些大型跨国公 司如IBM公司在上地的研发部门扩租、Intel公司的研发部门落户中关村地区。 另一方面，高科技需要高投入的带动，未来市场需求中，银行、担保公司、风险 投资基金等金融行业企业所占比例会上升，这类客户租金承受能力高，对楼宇外 观、硬件条件要求也较高。中关村金融中心理想国际大厦等新建优质写字楼就是 为此类客户度身定制的项目。总的来看，在世界经济形势好转、外商在华投资额 逐年增长的良好宏观经济条件下，加上中央、地方各级政府对北京三大商务区发 展的重视和支持，未来北京写字楼市场的总体需求呈上升趋势，需求层次较丰富。 因此，不同档次、不同区位的写字楼项目应根据自身资金实力、团队运作水平以 及项目区域经济发展特点，通过准确的市场定位，在竞争中获取市场份额。