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1、万科详尽的工程质量管理要点（干货）第一部分 质量管理要点1.1各施工单位需依据国家相 关施工工艺、工法、质量验收标准等开展工程建立活动，下 列仅指明万科的一些质量关注点和做法要求，这是万科地产在长期 地产开发过程中积累的一些阅历和教训，各施工单位需执 行，同时这也是监理公司检查的重点；1.2广州万科质量管 理中涉及到检验批、检验程序等标准可能会高于国家标准规 定，监理公司和各承包商监理公司需依据此管理方法中规定 执行；1.3乙方进场后应依据甲方要求在约定时间内编制详 细的可供监理检查的切实可行的质量限制、施工平安管理、 文明施工管理、施工测量限制、施工人员支配及管理架构（有 管理人员及特殊工种
2、上岗证、资格证）、施工材料设备进场 支配（含分包及甲供材料）、总包单位与甲方指定分包单位 现场协作事项、成品爱惜措施等的施工组织设计，并报送监 理、甲方审批；开工后30天内，乙方提交砌筑抹灰工程专 项保质方案（含构造节点大样图）报送监理、甲方审批；乙 方在收到甲方供应的防渗漏体系文件后30天内，依据该文 件结合本工程实际，编制详细而详细的防渗节点深化设计图 及专项保质方案报送监理、甲方审批。乙方未按时提交上述 内容，乙方支付甲方违约金1000元/天*项，并按甲方、监 要有详细的细部处理图示。分析以往图纸产生的问题，强制 规定和构造做法基本满意要求，但细部处理图示不足。但防 水施工的关键就在于细
3、部处理，通常图纸会给定标准图集详 细节点，但标准图集和实际工程结合程度并不紧密，甚至根 本没有标注。在和设计院探讨详细问题微小环节时发觉，设 计人员对细部问题处理也不清楚应当怎么做，或者对此问题 也没有更好的解决方法。图纸问题从而转化为施工问题。图 纸上各专业交叉问题没有规定统一做法，结构设计和建筑设 计的冲突主要表现在坡屋面工程、厨房卫生间降板。水电专 业和土建的冲突主要表现在厨房卫生间和墙体。土建专业设 计问题还缺少防渗漏构造做法，如：外墙抹灰、空调板、飘 窗、外窗栏杆、阳台栏杆等。对应措施：参与编制设计任务 指导书-详细要求设计的深度（细部构造图示、标准图索 引）。参与并跟踪设计进程-反
4、馈墙体砌筑构造、外挑构件 构造、节点构造缺陷与不足，加强工艺难点部位图示程度。 重点关注专业冲突问题-厨卫水暖布管和防水施工交叉问 题设计技术措施材料是关键：国家对防水工程材料选择有详 细的规定，结合工程特点有很大的材料选择空间，但是目前 防水建材行业比较混乱，市场上充斥着大量的假冒伪劣产 品，这给我们在材料选择方面提出了较高的要求-汰劣存 优，这是防水材料作为抗拒雨水渗透的屏障作用所确定的。 沈阳公司应用过的防水材料多种多样，如：SBS卷材、双组 分聚氨酯、高分子、固安诺、单组分聚氨酯、JS、刚性防水 等。从近几年的问题分析可以得出结论：聚氨酯不适合应用 于外露表面，刚性防水效果并不稳定，固
5、安诺不适合快速的 施工节奏。对应措施：结合目前的建材市场和工程实际须要, 在公司内部已经明确了防水施工材料：屋面和地下工程防水 为SBS,厨卫、阳台防水材料为单组分聚氨酯，卷材和涂膜 的厚度依据图纸要求和国家规范执行。材料选购 留意选 择有实力、质量管理体系健全的、社会信誉良好的防水材料 生产厂家入围招标。的确保障运用到工程中的防水材料在技 术性能、耐久性能等各方面满意须要。施工是基础：防水施 工由于涉及到人工操作、工序交接、交叉作业等问题，因此 施工管理和限制将最终确定防水施工质量的好坏，分析以往 的案例，施工工人的操作水平、责任心，前后道工序的质量, 成品爱惜，施工方案得当，技术交底培训，
6、检查监督，盛水 试验，交接检查验收等任何方面出现问题，都会影响到实际 防水施工质量。因此施工管理将是我们现场工程人员的核心 工作之一。对应措施：施工方案的编制要坚决杜绝为了编制 而编制的现象，方案措施选择要满意工程实际须要，并能有 针对性的解决以前出现的问题，在方案中明确施工工艺和操 作工艺，明确工序质量标准，不合格工序坚决返工，不能姑 息。样板引路制度要大力推广，通过样板引路制度验证施工 方案的不足和发觉新的问题。展示施工过程和工序标准及交 接验收标准，并作为培训有关的施工管理人员和操作人员的 实体教材。强化工序交接检查验收制度，不合格工序下道工 序拒绝接受。解决措施：针对防水问题从责任、利
7、益、义务 的角度分析，以前我们走过的道路证明：走单纯技术保证的 路子是有其局限性的，我们单独外委防水施工单位进行防水 施工，虽然防水施工单位的专业实力要强一些，事实上却肢 解了工程，造成了工程质量责任载体的多样化，增加了管理 环节和限制协调的难度。各方只对自己负责的部分负责，总 包单位没有意愿对甲委施工的工程质量负起管理责任，并且 没有的确的管理投入，成品爱惜意识不强。由于总包的优势 地位造成甲委防水施工单位不能严格进行工序交接检查验 收制度。一旦出现质量问题，双方相互推委，最终我方处于 一种尴尬的裁判的地位，须要耗费大量的精力调查取证，并 且推断的结果还很难令双方满意。为此我们首先要做的是理
8、 顺工程质量责任主体，并依据责任主体的利益和义务调整我 们的工程管理思路和选购 模式。颠覆以前怕出问题的想法, 害怕 问题也没有避开，关键是出了问题不用推断就能确认 是谁的问题，谁来负责，谁来处理，因此总包施工单位承包 防水施工将能简化工程管理环节，利益明晰，责任明晰。万 科防水构造节点结束语：渗漏问题不只是防水问题，还和砌 体工程、抹灰工程、栏杆安装工程、空调板保温抹灰、外墙 外保温工程紧密相关，因此在实际工作中要编制相关的施工 工艺标准，用技术文件作指导，在各分项工程实际起从前完 成施工方案编制和样板引路制作。关注微信:dichan360回复: 书目自动获得精华资料假如您觉得本文不错，欢迎
9、共享 给您的同行点阅读原文免费下载：联盟资料库（10万份）理指定要求提交上述内容及整改措施。1.4工程实行周报和 月报制度。工程周报在每周工程例会前一天报送甲方和监 理，周报包括本周支配和上周完成工作、未完成状况说明（包 括拟实行措施、最终完成时间）；工程月报由乙方在每月25 日前向甲方及监理报送，主要内容包括本月完成工程月报 和下月施工支配，下月施工支配必需详细、详细，包 括人力支配、增加人力的来源、工程量等。乙方应准时报送 以上资料，否则甲方有权不予支付本期进度款或顺延支付时 间。1.5凡由甲方供应临设用地的，乙方的临设搭建需供应 临设搭设支配及临设平面布置图，经甲方审核在指定位置或 指定
10、范围内搭建；其次部分万科材料限制2.1材料限制是 施工质量的前提，全部进场材料必需依据国家相关程序报监 理检验并形成相应记录，另砌筑材料、砌筑抹灰砂浆配比限 制、防水材料、铝合金门窗、成品烟道必需依据万科相应表 格重点检查验收；2.2钢筋：钢筋品牌必需征得监理和万科 项目管理部的同意后方可选购进场；钢筋进场后监理公司必 需见证送检，依据国家钢筋混凝土用热轧带肋钢筋和当 地质检部门的规定抽取试件作力学性能检验；钢筋必需分类 码放，材料标识齐全，不同级别钢筋须做好标识，严禁混放； 2.3混凝土 ：每次混凝土浇筑时，第一车混凝土到场，监理 公司必需旁站，混凝土供货商须随车提交混凝土协作比、出 厂检验
11、报告等资料给监理，碎试块留置按规范执行。2.4砌 筑材料：总包在确定砌体材料供应厂家前，必需组织监理和 万科项目管理部到厂家考察，征得万科项目管理部认可后， 方可选购，砌体材料进场必需有产品的合格证书和产品性 能检测报告，重点关注砌体的尺寸规整性和养护龄期指标; 砌筑材料进场堆放必需注明进场时间，蒸压加气混凝土砌块 应留意防雨、防潮等措施，要求下垫上盖,砌块进场后，每 批都需报监理验收，加气硅砌块除进行常规检测外必需进行 干燥收缩率的检测。加气混凝土等混凝土砌块需重点关注砌 块的进场养护龄期，龄期不够的，严禁运用；2.5水泥：水 泥品牌必需经过监理和万科项目管理部认可后方可选购 进 场。2.6
12、防水材料：要求施工单位防水材料依据合同约定的 品牌选购，进场时报监理组织验收；2.7砂浆：砂浆集中 搅拌，协作比标识牌明确，计量设施完整(增加上料平台)， 加气块砌筑接受干法施工工艺，外加剂为“赛力特” CL专 用砂浆添加剂清水二 200g:40L(5%) ； 2.8水电材料：按甲 方指定品牌选购，否则按不合格处理。第三部分实体质量 限制3.2砌筑、抹灰(1)砌筑必需进行样板施工，要求全 部基本户型均需做样板，样板经监理和万科项目管理部验收 后，方可大面积施工；必需填写户型砌筑样板验收表和 在现场样板房做好标识；(2)砌筑放线：砌筑不仅要放出 墙体、门洞边线，还需在离墙边250-500mm范围
13、内放出方 正限制线，并保留到移交精装单位；(3)蒸压加气混凝土 砌块砌筑接受干法施工；（4）抹灰前需打灰饼，并放出建 筑1米线、门洞中线，木门副框安装完成后抹灰，及副框塞 缝；（5）砌体拉接筋：必需后植或者用膨胀螺栓。（6）烟 道：对于烟道安装，要求靠烟道的墙必需抹灰后再安装烟道, 同时用C20细石混凝土堵塞缝隙（烟道和墙体之间），烟道 与楼板相交处用C20膨胀混凝土进行吊洞处理,烟道在卫生 间内做反坎，安装完后烟道整面挂网，和墙体一起抹灰；（7） 总包必需设有特地的砂浆搅拌场地，并悬挂砂浆配比标识 牌，严禁砌筑砂浆、内墙抹灰砂浆、外墙抹灰砂浆、防水砂 浆在一起搅拌；砂浆必需在砂浆搅拌场集中搅
14、拌，严禁在工 作面现场搅拌，由搅拌场集中搅拌后，运到作业面，用专用 砂浆料斗盛放；（8）砌筑砖缝砂浆饱满，全部砌筑都必需 双面勾缝，严禁通缝；（9）接受混合砂浆抹灰时，阳角部 位先做护角；（10）门洞预留：洞口位置、几何尺寸精确， 门框塞缝宽度0mm-20mm ； 3.3细部做法（1）涂料做法 的外墙第一层抹灰完成需预留成品塑料分割线条，分割线条 离窗洞口和瓷砖面的交接部位5cm远处断开；（2）在楼梯下口和外墙窗的上沿（窗楣）抹灰需做塑料成品滴水 线，且外墙铝合金窗台室外下沿口（窗台泛水）抹灰为成一 自然向外排水坡度，高差不小于1cm且大于10% ； （3）全 部突出外墙面的构件如凸窗台板、空
15、调洞板、雨棚板上面的 平面要做泛水坡度，坡度大于5%,板与墙体相接处需抹成园 形R角；（4）全部突出外墙面的构件如凸窗台板、空调洞 板、雨棚板的下口需做塑料成品滴水线；（5）外墙砖（劈 开砖、窑变砖）须运用专用勾缝剂进行勾缝处理；一般外墙 砖运用水泥膏勾缝处理。3.4防水施工总包在防水施工前做 基层的清理和蓄水试验，监理、甲方防水单位联合验收不渗 漏后，才能起先防水施工，防水层施工后，进行二次蓄水试 验，经监理、万科项目管理部验收不渗漏后，进行爱惜层和 其它工序施工；3.5结构自防水（1）降板：要求结构施工 中，阳台降板100mm,有保温要求的露台降板250mm,无 保温要求的露台降板100
16、mm ；雨棚降板100mm或加 200mm混凝土反坎，空调板降板100mm或加200mm混 凝土反坎，非沉箱式卫生间降板80,设地漏，沉箱式卫生间 降板约350mm （可依据周边的梁高确定），箱底设侧排地漏 口，厨房降板5cm ； （2）混凝土反坎：厨、卫间周边设碎 导墙高200mm,室外空调板靠室内墙体周边设200mm高， 室内单元楼梯和楼梯平台靠同住户户内墙体设200mm高， 卫生间类的管道井周边设200mm高反坎/（建议反坎与结 构一起浇筑）；（3）套管：全部穿越外墙的水管必需预埋钢 制防水套管，其中地下室外墙防水套管两端的长度需比外墙 完成面高2cm,套管和水管间封堵举荐用沥青麻丝封堵
17、密实, 然后用1:2防水砂浆封堵；卫生间侧排地漏等穿墙套管为防 水套管，水管和套管间用1:2防水砂浆封堵（掺水泥用量3.8% 的防水粉);管道穿越楼板无防水套管的时候需加管材配套 的专用防水止水环；(4)空调套管：全部砌体中的空调洞、 排气扇洞、热水器洞需实行预制块做法，要求预留pvc管管 道坡向室外,为内高外低,高差3cm,管道伸出预制块各2cm ； 梁内的上述洞无需实行预制块做法，但也需保持套管坡度。(5)堵洞：脚手架不得在外墙体中设置脚手眼。全部堵洞要求样 板先行，由专人负责堵洞，并要求监理全数隐藏验收；全部 外墙的洞口需用C20细石膨胀混凝土封堵，严禁用砂浆封 堵，封堵后需做1mm厚J
18、S防水加强，防水面大于洞口 10cm ； (6)外墙窗台压梁：对外窗台要在砌体上做钢筋碎 窗台压梁，在砌筑时预留2根叩6钢筋，伸入墙内150mm(加气块砌体为通长)，并预留100mm高度，后浇C15混 凝土现浇窗台压梁，要求压梁两端伸入墙体不小于150 mm, 且内高外低，高差不小于30 mm ； (7)侧排地漏：全部沉 箱排水和屋顶保温层内排水的侧排地漏口标高需低于结构 面2cm,结构自找坡坡向侧排地漏；3.6淋水试验(1)要 求坡屋面、外墙、铝合金窗需做淋水试验，由监理单位组织 专项淋水验收，并形成专项记录(外墙淋水记录)，每2个 小时记录一遍渗漏状况，第一次淋水范围包括有防渗漏要求 的外
19、墙、铝合金窗、坡屋顶、卫生间墙面、厨房地面，发觉 渗漏后进行整改，其次次淋水范围可针对第一次淋水渗漏 点，以此类推，直到未发觉渗漏；（2）淋水试验的管道布 设、水泵、阀门、用水由总包单位负责，淋水试验每六层设 置一道，水压力为2公斤，流量为0.5L/S*m （水管管长）， 25PVC管,孔距100mm,淋水时间为12小时；3.7水电 工程（1）水管压槽：给水管道实行在结构混凝土表面压槽 施工工艺，先压槽（深度不超过20mm）,以后再进行水管 配管和试压等工序，严禁干脆埋在混凝土结构层中；剪力墙 部位也实行压槽方法，避开以后剔凿混凝土，水管在楼面的 水平走向为离墙20-50cm为宜，冷热水管间间
20、距10cm ；（2） 给水管爱惜：施工完成水管后，水管必需打压，打压验收合 格后，立刻用1:2.5水泥砂浆爱惜，要求爱惜层为返出水管 两边各10cm,高出混凝土结构面2cm,要求交付装修前必 需通水，带水作业；（3）给水水管标识：要求总包在毛坯房移交前对地面、墙面水管 做好成品爱惜工作，冷热水管必需做好油漆走向标识，在冷 热水管两侧20cm弹墨线做为爱惜区域限制线，在水管上用 红兰油漆分别标识冷热和注明方向；（4）给水管移交：全部给水管道要求总包试压完成后，带水移交 给精装修单位，全部接水点处需用堵头封堵，留意卫生间和 厨房的接水点的堵头需露出毛坯面1.5cm,避开精装修贴砖 后堵头太深需加接
21、头或太突出不美观（热水器部位，总包需 用软管将冷热水连通，保持热水管道中也充水）；（5）排水管道和地漏移交：室内的地漏安装由装修单位依据装修 面来施工，因此排水管道移交时需装修单位倒水检测管道通 畅状况，然后用专用管帽封堵好，移交后的管道爱惜由装修 单位负责；（6）室内电气：要求总包将全部室内线盒在安 装完成后用铁皮盖爱惜，防止污染，线盒周边收口到位，线 盒埋设超过2cm的必需加套盒，穿电线由总包完成（如为 毛坯交付给业主则仅需穿铁丝），无需并线头，住户箱由总 包安装，并通电到位，移交后电箱、电线的成品爱惜责任由 装修单位负责;3.8线位移交（1）门洞线位移交：总包应移 交，门洞中线、方正限制
22、线、1米线；（2）窗洞线位移交： 总包应移交建筑1米线、外墙灰饼、窗中线；（3）精装线位 移交：总包应移交地面墙体方正限制线，建筑1米线；3.9工 序移交（1）防水基层移交：基面干净平整、坡度符合要求、 阴角圆弧处理、节点按图施工；（2）木门塞缝由总包单位负 责；（3）电梯门塞缝由总包单位负责；（4）铝合金门窗塞缝 由铝合金门窗安装单位负责，总包负责收口 ；（5）移交精装 修：总包应把已施工完成的毛坯房移交甲方，甲方可托付第 三方按合同、技术规范、图纸等要求对已施工完成的毛坯房 验收，总包必需协作，并在限定时间内完成整改质量问题；（6）外墙涂料基面移交：总包应按高级抹灰标准对基面进 行移交，涂
23、料施工单位可以因为抹灰质量问题拒绝接收，质 量问题由总包负责整改。第四部分建筑防水与渗漏专题住 宅建筑渗漏问题始终是工程质量方面的麻烦问题，并且很简 洁由报修处理演化为工程质量投诉。在解决渗漏问题的过程 中，公司一方面在技术、成本、人力上有很大的投入，但由 于渗漏问题的困难性缘由，业主对渗漏修理的效果和效率方 面并不满意，严峻的甚至对我们丢失信念，从而引起业主激 烈的反应。探讨范围：城市花园、紫金苑、花园新城、金色 家园、四季花城探讨的依据：屋面工程质量验收规范建 筑防水工程技术建筑工程防水设计与施工手册建筑施 工手册第四版地下防水工程施工及验收规范地下工 程防水技术规范建筑工程质量检验评定标
24、准探讨对象: 建筑防水渗漏、外墙渗漏。客户关系冲突问题：渗漏问题之 所以成为工程质量难点问题，和业主的高度关注有关，和业 主的切身利益相干，业主从心里上不能容忍这样的问题存 在。对我们的修理要求较高。但由于渗漏问题处理存在着渗 漏缘由推断困难、责任判定困难、成本投入较大、修理工艺 困难等因素，造成我方修理的时效和效果和业主的要求存在 很大的差距，甚至多次修理照旧没能解决问题，业主看法转 而激烈，最终造成客户关系对立。渗漏缘由分析：渗漏问题 产生的缘由多种多样，归纳起来有设计、材料、施工方面的 缘由，概略分析如下：设计是前提：图纸是工程施工的关键 性技术文件，图纸首先要满意国家设计规范规定的强制指标（如：防水工程的防水等级），其次要明确构造做法，再次