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1、物业考试之情景模拟和案例分析第一部分1、2001年8月，某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主告上法庭。原告称，该大厦住宅物业服务费每月0.30元/平方米建筑面积，但被告自99年1月起一直拒绝交纳物业服务费，为此，请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。被告辩称：被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同，原告与业主委员会签订的合同无效，其收费属于单方行为。同时又称，物业管理公司只收钱不服务，服务质量差，管理混乱，不符合对等原则，甚至交纳的物业服务费无正规发票。如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。判决结果：物业管理企业对业主所在大厦进行物业服务符合物业管理条例规定。收费标准有国家
2、行政职能部门的批复，收费行为合法。被告入住小区后，享受了原告的物业服务，必须支付相应的费用。理由：1、物业管理条例第三十六条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”因此，物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好，公共秩序管理不到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务，显然是错误的，也是违法行为。3、如对物业管理企业的服务不到位等行为可依据物业服务合同约定，通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业管理企业的违约责任，而不能以此为
3、借口拒交物业服务费用。2、1998年，黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于1998年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由物业管理企业直接向业主按月收取。从1999年6月份起，黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从99年10月份开始，黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付，并告知物业管理企业直接向承租人万某收取。物业管理企业向万某收取物业服务费时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁应该支付物业服务费用？说明理由。处理结果：物业管理条例第四十二条规定，业主应当根
4、据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费。理由如下：1、向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。3、业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。业主可在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。3、某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100
5、余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为，在购房时，已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为，业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭。物业管理企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。判决结果：某物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位出租经他人经营，侵害了业主的合法权益，应当承担民事责任。判决被告停止侵权，返还非法所得，赔偿损失。理由：物业管理条例第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、
6、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权，属于该共用部分有关的业主。如果与全体业主有关，物业的经营就应当由业主大会决定，如果只与一部分业主有关，则只需要征得相关性业主的同意。4、业主林某装修完居住一个月发现墙面及楼板有多处明显的裂痕，而且这些裂痕有逐渐扩大的迹象，于是找到开发公司要求进行检测和维修。可几个月过去了，开发公司并没有派人检查，也没有给林某一个说法，于是找到物业管理企业，要求进行检测和维修。物业管理企业称房子仍在保修期内，质量问题应当由开发商来负责。业主林某没办法，就拒交物业服务费
7、，前后主有半年多。物业企业无奈之下将林某告上法庭。诉称：业主林某无正当理由，故意不交物业服务费，请求判处林某补交拖欠的物业服务费，并按规定缴纳相应的滞纳金。业主林某答辩：开发公司交付的房子存在严重的质量问题、我们已向开发商和物业管理企业多次提出检查、维修的要求，但两家企业均不给予答复。开发商与物业管理企业是父子关系，以拒交物业服务费的方式来作为抗辩的理由是合理合法的。说明理由。判决结果：小区物业管理企业与业主林某之间的物业管理合同关系合法有效，林某应当依约交纳物业服务费。林某与开公司之间的房屋质量问题属于林某与开发商之间的房屋买卖合同关系，可以另行起诉，与本案不是同一法律关系。理由：物业管理条
8、例第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。”本案所提问题属于房屋质量问题，与物业管理服务内容无关，业主不交物业服务费用属违法行为。应判决补交物业服务费，并缴纳相应的滞纳金。5、某业主在住宅区内被歹徒抢去身上的手袋，内有现金、手机等价值价值六千多元。被抢后，该业主要求物业管理公司承担责任并悉数赔偿。面对业主的要求，物业管理公司能赔偿吗？说明理由。判决结果：某业主要求赔偿损失和精神抚慰金的诉讼请求不予支持。理由：因为物业管理的公共秩序服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，物业管理公司与业主之间不存在人身、财产的保管或保险关系。当然，如果在案发时，物业管理
9、公司的员工（无论是公共秩序管理员，还是其他员工）装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到舆论和道德的谴责，物业管理公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目的就是为了弘扬见义勇为、抵制邪恶的正气，倡导敢于同违法犯罪分子作斗争的价值取向，并非是有承担民事赔偿责任的义务。6、1998年3月30日夜，罪犯黄坷、冯俊杰从后门进入深圳笔架山庄小区，潜入3栋104房内，伺机作案。1998年4月4日晚，业主明某在3栋104房内被罪犯杀害。两名罪犯后被人民法院判处死刑。2001年4月16日，明某家人向深圳罗湖区人民法院起诉，状告小区物业管理公司合同违约，并索赔约百万余元。如果你
10、是法官，将会怎样判决？请简述理由。判决结果：驳回原告业主家属的全部诉讼请求。理由：物业管理公司对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全，不负有法定、合同约定的义务，亦不负有附随义务。物业管理条例第三十六条规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。所以，物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责，应由业主委员会与物业管理公司所签订的物业服务合同确定。7、某住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。20XX年2月16日上午，两名业主到物业公
11、司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。请分析：(1)物业管理公司的做法是否妥当为什么(2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题答案要点（1）物业管理公司的做法是不妥当的。业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因
12、双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。（2）物业管理公司应该如下妥善解决问题：根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的
13、证据等。物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。8、20XX年3月。某广告公司入住某小区的A1栋别墅，久佳物业管理公司是该小区的物业管理者。根据物业服务合同，20XX年3月至7月，该广告公司应
14、交纳物业服务费2296元，水电费1543元。然而，20XX年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值l万元左右的财物，立即报了案。当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。请问：（1）该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费为什么（2）久佳物业管理公司在广告公司被盗的问题上是否应当承担责任答案要点：该广告公司不应拒付所欠物业服务费和水、电费，因为收取物业服务费是物业管理企业的权利，广告公司应为所接受的服务付费，而水
15、、电费是物业管理企业代收的费用，与安全服务无关。在广告公司被盗的问题上，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，则物业管理公司就不应承担责任；如果物业管理企业没有履行物业服务合同上约定的义务，在保安防范工作上存在缺陷，造成业主损失的，物业管理公司应当承担相应的法律责任。9、某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老先生的身份存有异议，认为他不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老先生是本小区某业主的岳父。该业主认为，自己的岳父退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳父代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完
16、全可以的。请问：1、什么是业主大会？不是业主就不能参加业主代表大会吗？2、哪些人可以参加业主代表大会？3、如果可以，非业主如何参加业主代表大会？1、业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。并不是所有情况下，非业主都不能参加业主代表大会。2、业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理权、决定物业重大管理事项的重要组织形式和最高权力机构。由此可知，业主参加业主代表大会既是合情合理，又是合乎法律规定的。但这并不是说其他人就没有出席业主大会的权利和可能，只要在完成一定的法律手续后，是有资格代替业主参加业主（代表）大会。3、非业主在完
17、成一定的法律手续后，都有资格代替业主出席业主大会。这个法律手续就是有业主的书面委托。但是，受委托的非业主只能拥有业主的部分权利，主要是发言权和投票权，非业主代表本人没有被选举权，不能成为业主委员会候选人参选业主委员会委员。10、某业主在购买商品房时，开发商要求这位业主按购房价款的2缴纳维修基金，这位业主对此比较疑惑，认为这么大的一笔钱是否应由自己交纳，它的管理及使用又是如何的呢？请问：1、什么叫维修基金？维修基金应该归谁所有？2、在维修基金的使用和管理中容易出现哪些问题？3、维修基金由谁收取？应如何管理使用？1、维修基金是专项用于住房共用部位与共用设备设施大修理、更新、改造的基金。维修基金应归
18、全体业主所有。维修基金是房产所有人对小区内共用部位、共用设施设备进行正常维修保养所提供的资金。维修基金来自于所有业主，所有权理应属于全体业主。2、维修基金的使用和管理中容易出现的问题有：（1）不能做到专款专用，而是将维修基金与物业管理费混同起来使用。（2）物业公司没有与业主委员会共同协商制订基金使用计划，业主缺乏监督权，无法行使维修基金所有者的权利。（3）物业公司将资金列入日常物业管理开支，牟取非法利润。3、维修基金有售房单位或开发商收取。国家规定，商品房销售时，售房单位代为收取维修基金。维修基金应该由售房单位代收并存入维修基金专户，先由房地产主管部门代管，业主委员会成立后，经业委会同意，交由
19、物业公司代管。由物业公司提出年度使用计划，经业委会审定后实施。当维修基金不敷使用时，可由业委会研究决定，向业主续筹。所以，维修基金所有权在全体业主，最终归业主委员会管理使用。11、一天，某住宅小区物管公司张贴出公告：“为了安全起见，将关闭一扇出入小区的大门，广大业主只能从另一扇门出入。”同时宣告，“将在被关闭的那扇大门附近的空地开设酒吧，对外营业。”实际上酒吧是承包给小区内的一个业主经营。对此，小区内的广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地影响小区环境，纷纷要求重新打开被关的大门，同时要求不准在小区内经营酒吧。物业管理公司的对业主的解释如下关闭一扇大门是为了减少闲杂人员进入小区，保证小
20、区的安全，物业管理公司有权这样做。至于酒吧是设置在空地上，不影响居民的日常生活。而哪位承包酒吧的业主也有自己的道理，他认为作为主人有权使用小区公共用地。请问：1、物业管理公司的理由是否成立，物业管理公司的做法对否？（7分）2、如果其他业主接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，则酒吧承包费归谁？（8分）3、如果其他业主不接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，应该怎么做？（1）本案例中物业管理公司是否越权，可以查看物业管理委托合同。此纠纷中物业管理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权下，作出关闭大门和开设酒吧的行为是不适当的。（2）如果其他业主接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，因为是在公有的土地
21、上开设酒吧，酒吧的承包费应该归全体业主所有，物业管理公司因为没有土地使用权，所以他无权分享这些收益。，但是物业管理公司可能根据合同约定得到一些承包代理费和承包管理费。（3）如果其他业主不接受物业管理公司和酒吧承包者的解释，而且物业管理公司和酒吧承包者确实是错误的，并不停止他们的错误行为，则业主有权要求业主委员会发挥作用，要求物业管理公司打开那扇门，同时要求撤除设置的酒吧。如果业主委员会认为该物业管理公司既违反合同又不胜任本小区的管理工作，也可以要求解除委托合同。另外，当业主委员没有履行职责时，任何业主都有权起诉，以维护业主的合法权益。12、某住宅小区业主罗某住在顶楼，发现每逢大雨天就会有水渗入
22、房内，此情况已有两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人进行了修理，但渗水问题始终未解决。两年多来吴某一直受到渗水问题的困扰，屋内墙壁更因长期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。吴某认为内墙的损坏是由于外墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。请问：物业管理公司是否应当赔偿呢？请同学们从多个角度分析。参考答案：房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。第一，倘若罗先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、开裂等质量问题有约定的，则应该按约定处理。第二，倘若没有以上约定，则我国法规对房屋建成后可能出现的问题，有保修期的规定，房屋墙面的保修期一般为五年。在房屋保修期内，
23、发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修。即使住宅的保修期已过，建筑施工单位仍有责任将外墙和受损的内墙修理妥当。第三，倘若多次维修仍存在渗水问题，则多数因房屋质量瑕疵所致。罗先生可以委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，如确属房屋质量问题，如施工质量粗糙，甚至填充墙未填实砌块，或者建筑材料水泥、砂浆、砖块质量低劣等，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告依法向人民法院起诉，要求退房。当然，罗先生也可同开发商协商解决此事。13、某市某区法院开庭审理一宗财产损害赔偿纠纷案，原告是某小区的许女士，而被告则是此小区的物业管理公司。某日晚上8时，许女士回家时发现屋内一片凌乱，抽
24、屉锁被打开，存放大笔现金的信封和一批物品不见了。她一点算，丢失的东西共计人民币约40000元。她马上报警，警方来人作了勘查、笔录等。许女士认为物业公司在此事中有责任，没有履行其在用户手册中的有关承诺，即“管理处提供全天24小时保安服务，负责大楼内公共地方与公用设施的治安消防工作，为住户提供安全的环境”，还有关于“大楼实行封闭式的保安管理办法，即保安实行24小时值班，楼内住户凭出入证出入、外来人员凭身份证登记进出”的规定。因物业管理监视器图像不清，一处电梯又无摄像，以致她家被盗、同楼另一户防盗门锁被破坏及32栋北楼进入两个不明身份的推销人员，物业管理处都找不到这些人进出大楼的相关记录。请问：1、
25、你对此事有何看法？物业管理公司有责任吗？应如何解决？2、物业治安与安全管理的具体实施应包括哪些方面的内容？1、参考意见及观点：观点1：物业管理公司对此应该负责任。收取了物业管理费就意味着物业管理公司对业主的财产、人身安全负起了责任。业主家里被盗，无论怎样，物业管理公司都负有责任，只是责任的大小有区分而已。如果歹徒是从小区的大门或翻墙进来实施盗窃的，则物业公司负有直接责任；如果是小区内的人员实施盗窃，则物业公司也负有间接的责任。观点2：看物业管理合同。一般来说，物业公司对业主的财产、人身安全无太大的责任。在判定有无责任时，主要是看双方签订的合同上是否有与财产、人身安全保障相关的条款。如果合同中没
26、有明确约定物业公司对小区业主的人身与财产安全负责的话，只要保安部门的服务标准达到了规定的要求，物业公司就没有任何法律责任，就不应对业主居室被盗承担赔偿责任。在本次事件中，则要看在发生失窃时，物业管理公司的保安有无失职之处。解决此事最好的办法是通过法律途径来解决。2、物业治安与安全管理的具体实施应包括：（1）建立一只素质优良、训练有素、忠于职守的治安人员队伍，配备必要的装备；（2）根据物业的类型和特点，分别完善和落实物业治安、安全管理方面的各项制度；（3）进行小区或大厦的隔离等封闭或半封闭式的改造，创造安全的环境；（4）有条件的在物业内安装相应的安全监控设备、设施；（5）注意总结物业治安、安全管
27、理方面先进的、行之有效的管理经验，探索其推广和应用的条件和可能；（6）汲取在物业治安、安全管理方面的教训，完善措施和手段，堵塞漏洞。14、居住在枫林豪景小区l号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是枫林豪景小区业主委员会与该物业管理公司签订了物业服务合同，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实，但是拒不拆除。请问：面对这种情况，物业管理公
28、司应该怎么办答案要点：物业管理公司应该采取以下措施：可以请业主委员会出面，对这5户居民进行说服教育，劝他们拆除护栏。同时，物业管理公司应加强和完善安全管理，选用必要的现代化手段和设施，并加强巡逻的力度，严格出入人员和车辆的检查，避免再次发生盗窃案件。如果经过认真耐心的说服教育,5户居民仍不同意拆除护栏,物业管理公司可以向这5户居民发出律师函,指出违反合同的后果,说明物业管理公司即将采取法律手段保证合同的履行。在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以依据中华人民共和国合同法和物业管理条例以及双方签定的物业服务合同向被告所在地的基层法院起诉，要求法院按照物业服务合同的约定，判决这5户居民承
29、担违约责任，将护栏拆除，恢复原状。15、20XX年10月的一天下午，某市一家写字楼大厦发生了一起电梯伤人事故。出事当天，租用该大厦5层作为公司经营用房的李家两兄弟，因进货需要使用电梯。而电梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。两人只好在各楼层寻找，找到大厦的4层时，走在前面的李弟看见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈了进去，不料坠入电梯井中，后经抢救无效死亡。事发后，物业管理企业检查了电梯，发现4层的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开了电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故发生。而事主方则宣称，他们从20XX年上半年开始在此办公，一直没有看到过一份物业管理
30、单位关于电梯使用说明或乘梯注意事项的文件或通知。出事时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故去4层强行推开电梯门呢李家诉至法院，要求物业管理企业赔偿。请问：物业管理企业是否应承担赔偿责任，为什么1物业管理企业就此案应当承担损害赔偿责任。2物业管理企业作为写字楼的管理者，负有保障电梯等共用设备安全运行的法定义务，从案情看，物业管理企业的行为存在严重过错，应承担损害赔偿的民事责任。具体表现在：物业管理企业没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯的注意事项，没有履行必要的告知义务，存在明显的过错。物业管理企业未能及时检查、排除电梯故障，导致电梯楼层显示装置不能正常显示，乘客无法判明
31、电梯所在位置。因此，物业管理企业也存在明显过错，应承担损害赔偿的主要责任。3李弟本身也有一定的过错，作为有民事行为能力的成年人，他应当预见到电梯坏了，继续乘电梯有危险，但却疏忽大意，产生严重后果，应承担次要责任。案例十：某住宅小区数百名业主自发组成了“业主维权委员会”，公开宣称要罢免不能代表业主利益的“业主委员会”，并要求选出能代表广大业主利益的新的业主委员会成员。据悉，该小区的业主委员会是由开发商控制的物业管理公司临时指定的，而且对于物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果，并未经过业主大会的审议，更未形成业主大会的决议，少了一道选聘程序，因此闹出了现在的大麻烦。请问：1、什么是业主大
32、会和业主委员会？2、从案例所提供的资料，你认为部分业主与业主委员会委员之间的矛盾是如何产生的，原因是什么？3、用“业主维权委员会”来罢免“业主委员会”是否可行？为什么？4、请提出一个合理的解决问题的途径。1、业主大会是由业主组成，对物业小区重大事项有决策权和表决权的权利机构。业主委员会是业主大会的常设机构，是由业主大会选举的代表组成，代表业主利益想社会各方面反映业主的意愿，在业主大会与物业管理公司之间进行沟通，并对物业管理公司进行监督的民间组织。2、产生矛盾的原因主要有两个：小区的业主委员会没有经过业主大会的选举产生，而是由开发商控制的物业管理公司临时指定的；业主委员会并未按照正规的程序开展工
33、作，对于物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果，并未经过业主大会的审议，更未形成业主大会的决议，少了一道选聘程序。3、用“业主维权委员会”来罢免“业主委员会”不可行。因为“业主维权委员会”是数百名业主自发成立的，未经物业管理主管部门的批准，也未备案，也就不能行使业主大会的职权。4、物业管理条例规定有20%以上的业主提议，业主委员会应组织召开临时会议，可以讨论由业主大会决定的相关事宜，因此，有意见的业主可以组织更多业主达到20%以上即可申请召开临时业主大会。再就是还可在业主大会的年度会议上提出改选业主委员会的意见，进行改选。16、某小区的部分业主认为管理自己小区的物业管理公司在小区管理工
34、作中有很多不尽职的地方，如小区环境卫生管理、治安管理、财务公开等方面，于是就拒交物业管理费。物业管理公司在多次上门催交未果后将这些业主告上法院，业主们对此很是觉得委屈。请问：1、业主应履行哪些义务？2、业主能以物业管理公司管理不善为由拒交物业管理费吗？为什么？3、业主的意见应该如何解决？1、业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）
35、法律、法规规定的其他义务。2、业主不能以物业管理公司管理不善为由拒交物业管理费。因为按时缴纳物业管理费是业主应尽的义务。作为业主应遵守物业管理协议，按时缴纳物业管理费，否则物业管理公司由于经费不足将无法开展工作，使物业管理服务水平真正下降。这些业主不交物业管理费不仅违反了与物业管理公司的约定，还会侵犯其他正常支付管理费的业主的权益。3、业主的意见应通过正常的渠道解决，而不是单纯依靠拒交管理费这种消极的手段来解决。要按照有关规定向物业管理公司反映，向业主委员会反映，必要时由业主委员会向物业管理公司下达整改通知。情节严重的可以由业主委员会提前解聘物业管理公司。17、某写字楼物业管理公司要求任何租户
36、装修必须提前提出申请，由物业管理公司审批，要求每户收装修押金5000元，并且规定如有违反者，将对其处以30005000元不等的罚款。一家租户在装修时，因为没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要按规定对其罚款500元。租户坚决反对，双发发生了激烈的争执。请问：1、物业管理企业有罚款权吗？为什么？2、物业管理企业该不该收取装修押金，为什么？3、物业管理企业有些什么权利？4、如何预防和解决此类事情的发生呢？1、物业管理企业没有罚款权。因为罚款是一种行政处罚行为，而行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施，而物业管理企业只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，无权实施包括罚款权在内的
37、任何行政处罚行为。2、物业管理公司可以收取装修押金，但是应按照购房人在买房时与开发商双方的约定为准，即按房屋使用、管理维修公约？中的规定执行。收取装修押金之后，物业管理公司如果发现在装修过程中出现损坏物业、设备实施，对他人造成生命、健康、财产方面的损失时，可以从这笔押金中支付。这可以说是一个较好的监督、控制、补救的办法。3、物业管理企业的权利如下：（1）根据有关法规结合小区实际情况制定小区管理办法；（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取物业管理费；（4）有权制止违章行为；（5）有权要求管理委员会协助管理；（6）有权选聘专业公司；（7）可以实行多
38、种经营。4、第一，物业管理企业要摆正自己的心态和位置，要把自己当作提供服务者而不是管理者，理顺关系，提高服务质量；第二，一些装修人员违反了合理的装修规定和有关协议，物业管理公司可以制止，如果损坏了房屋结构或其他设备设施，乌云贵公司可以要求他们支付违约金或赔偿金或通过法律途径向当事人进行索赔。18、某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。请分析：敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元业主一定的经济赔偿屋顶漏雨
39、的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的。为了查明责任，必须进行技术鉴定。如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，所以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不须为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。19、江苏美家园物业服务公司在2012年1月1日承接了太湖花园小区，物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小王测算了该项目的物业服务费，她所测算的成本中总共包括以下项目：1、人工费：（1）人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用：项目经理的工资；社会保险；工会经费（2）项目人员年终绩效奖励2、工程保修费用3
40、、公共区域清洁卫生材料费用4、管理区域装修垃圾清运费用5、对社会的爱心捐赠6、用于该项目的固定资产折旧7、共用部位共用设施设备日常运行和维护费用8、共用设备设施及公众责任保险费用9、公共秩序维护费用10、首次业主大会会议的筹备经费11、满足部分年轻业主孩子的需要开出的“下午四点半学校”发生的费用江苏美家园物业服务公司(为增值税一般纳税人) 在2018年2月发生如下经营业务：（1）收取物业服务费收入（含税）212万元，开具增值税专用发票；（2）原价代收电费50万元，增值税专用发票由电力公司直接开具给业主；（3）采购办公用品等成本支出23.4万元，取得的增值税专用发票上注明的增值税税额为3.4万元
41、；（4）物业公司自用巡逻车辆发生油料费1.17万元，取得的增值税专用发票上注明的增值税税额为0.17万元。2018年4月5日，物业管理处接到业主王先生的电话，说业主李女士在小区里被杀。请分析并回答：问题1：在以上物业服务费测算项目中，哪些费用项目不应计入该项目物业管理成本？请说明原因。（8分） 填空题答案解析：1、项目员工年终绩效奖金不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取（2分）；2、工程保修费用为开发商向施工单位收取的费用，与物业服务无关，不应计入物业管理成本（2分）；3、管理区域装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间
42、向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本（1分）；4、对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业服务无关，不应计入物业管理成本（1分）。5、首次业主大会会议的筹备经费应由建设单位承担，不应计入物业管理成本（1分）。6、满足部分年轻业主孩子的需要开出的“下午四点半学校”为便民服务项目，该项目发生的费用应由相关受益业主承担，不应计入物业管理成本（1分）。问题2. 计算江苏美家园物业服务公司2018年2月应纳的增值税（4分） 填空题答案解析：业务（1）销项税额=212（1+6%）6%=12万元。业务（2）属于物业公司代收代付业务，发票由电力公司直接开具给业主，原价代收的电费不缴纳增值税。业务（
43、3）进项税额=3.4万元。业务（4）进项税额=0.17万元。应交增值税=销项税额-进项税额=12-3.4-0.17=8.43万元。问题3. 物业管理处接到业主王先生的电话后，应如何处理？（8分） 填空题答案解析：1、物业管理处接到电话后，应立即派有关人员到现场；2、如证实业主李女士在小区里被杀，要立即拨打110报警，并留守人员和控制现场，直到警方人员到达；3、禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品；4、若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑；5、积极协助警方维护现场秩序和调査取证等工作；6、事后对业主加强安全防范的宣传教育。20、河景园于2011年2月交付使用，由于
44、该小区尚未成立业主大会，物业服务公司聘请了15位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。2018年1月，在义务监督员会议上，义务监督员提出建议：（1）本小区中心花园铁艺围栏锈蚀损毁严重，应予更换；（2）由物业服务公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。在会上，物业服务公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。2018年3月2日，买了该小区5幢甲单元201室二手房的雷小姐刚入住1天就发现天花板开始滴水，意识到三楼邻居刘某家可能漏水了。她立即向物业服务公司反映情况，公司称一直联系不上刘某及其家人，不能入室检修。
45、结果情形越来越糟，天花板、家具、衣服等物品受损相当严重，而物业服务公司仍然不来维修。最后在雷小姐的强烈要求下，物业服务公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内使用了多年的水笼头爆裂，家里的东西也被泡得不成样子。对此，雷小姐极为不满，斥责物业服务公司拖延了抢修时间。物业服务公司则称，住户不在家，公司无权破门而入。后三楼住户刘某回来后，对于他们破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾很大。河景园物业管理处小李建议，雷小姐刚入住就对公司有不好的印象，为提高小区服务水平，维护公司品牌形象，管理处可以在近期开展一次维修质量月活动，为业主免费进行水电设施的检查，以树立良好企业形象。请回答：问题1.请问更换铁艺围栏事项
46、应由谁决定？费用如何解决？（4分）答案解析：更换全部铁艺围栏属于物权法和物业管理条列所列明的由业主共同决定的“改建、重建建筑物及其附属设施”事项，根据物权法和物业管理条列等的相关规定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。费用的解决有两种方式：一是住宅专项维修资金或小区公共收益中列支。二是由全体业主分摊。问题2.义务监督员提出的建议（2）是否可行？为什么？（4分） 填空题答案解析：不可行。理由如下：根据业主大会和业主委员会指导规则规定，首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府代表）和居民委员会代表组成。筹备组中业主代表的产生
47、，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。本案例中的义务监督员是由物业服务公司聘请，不能作为首次业主大会会议筹备组中的业主代表。物业服务公司应当配合协助筹备组开展工作，但不能作为首次业主大会会议筹备组成员。问题3.物业服务公司要求提高物业服务费收费标准是否合理？请说明理由。（4分） 填空题答案解析：物业服务公司要求提高物业服务费收费标准合理。理由：相对于2011年，2018年的物价和物业服务公司人工成本都有大幅度的提高，而且随着时间的推移，物业服务公司的维修工作量也会增加很多，因此物业服务公司要求提高物业服务费收费标准是合理的。问题4.在上述紧急情况下，物业服务企业能否破门而入进
48、入刘某家中维修？请说明理由。（4分） 填空题答案解析：可以。本案例中的紧急情况属于需要采取紧急避险措施的事实。紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。启用紧急避险措施应符合下列条件：楼下业主损失不断扩大业主无法及时赶到或无法联系到业主进入楼上业主家是唯一可行的维修方法楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业服务公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。本案例中物业服务企业无法联系到业主刘某，而楼下雷小姐家的损失又在不断扩大的情形下，可以启用紧急避险措施，物业服务公司可以在公安部门、业委会、居委会或其他业主等第三方见证的情况下先进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成如门破损等损失，赔偿责任应由受益人承担。问题5.根据心理学“近因效应”，小