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1、宏基房开小河项目前期工作提纲第一部分、项目用地及周边环境分析完成时间：2005年12月29日前执行人：周旺执行内容：1、项目和用地情况介绍项目背景介绍项目位置、四至和主要经济指标描述地块现状描述2、项目和用地情况介绍2. 1、项目周边建筑形象2.2、 周边市政配套设施调查市政类配套交通类配套金融类配套商业类配套 娱乐、餐饮、运动类配套文化教育类配套医疗卫生类配套2.3、 项目周边房地产开发状况以及特点描述3、小结项目开发目标发展战略4.3、项目创新策略建议第十一部分、项目开发设计策划完成时间：2006年1月12日前1、小区未来生活方式指导2、项目规划设计建议2.1、规划指标2. 2、规划目标2
2、.3、 规划设计的原则2.4、 整体规划方案示意图以及规划阐释3、项目建筑设计建议3.1、 建筑风格建议3.2、 建筑设计的原则3. 3、建筑形态建议3.4、 外立面颜色建议3.5、 产品组合建议3.6、 层高建议4、项目景观环境设计建议4.1、园林风格与园林设计的原则5、项目公建配套设计建议5.1、 公共家具概念设计提示5.2、 公共装饰材料选择指导5. 3、灯光设计及背景音乐指导6、后期管理方式指导建议6.1、 物业管理单位选择和经营性质建议6.2、 物业管理服务范围建议6.3、 物业管理费用建议7、商业物业专题建议7. 1、商业物业发展可行性分析7.2、商业物业发展形态建议7. 3、商业
3、物业布局建议7.4、商业物业价格模拟7.5、商业物业客户群定位7.6、商业物业经营定位研究7.7、商业物业管理模式建议第十二部分、项目开发模式建议完成时间：2006年1月13日前1、项目分期开发策划1.1、开发战略1.3、开发分期、上市分期策略2、项目最低开盘条件建议:从供应量方面、市场竞争方面、工程方面、资金方面、技术方面、营销推广方面、物料准备方面对开盘条件进行限制和框定第十三部分、项目投资经济分析完成时间：2006年1月15日前1、项目投资估算2、项目投资回报测算3、项目可行性分析第二部分、城市环境研究完成时间：2006年1月29日前执行人：请贵阳公司指定1人执行内容：1、贵阳市宏观环境
4、研究1.1、 贵阳市地理位置和气候特征：贵阳市的地理区位、周边环境、区域环境的 概括性描述，并从交通、人口、资源、气候等方面得出贵阳市的特点。1.2、 贵阳市近三年经济指标对比分析：分以下表格所示指标对近三年的经济指 标进行竖向比较,得出其在各方面的发展特征，并对贵阳市的发展现状进行小结 式评价和展望。1.3、 贵阳市（国家）金融政策研究（简述）货币政策：人民币升值以及对宏观环境的影响信贷政策：加息、信贷紧缩等对房地产行业的影响商业政策：商业网点布局规划政策、商业扶持政策等房地产相关政策：按揭、预售、价格控制等2、贵阳市城市规划专题研究2.1、 贵阳市城市规划定位研究2.2、 贵阳市区域划分和
5、各区域特征：区域依照行政区划，各区域特征在位置、 环境、产业特征、人口特征、区域形象、区域基础设施建设等角度体现。2.3、 贵阳市各个区域城市规划特点描述2.4、 贵阳市商业布局规划2.5、 本项目所在区域的详细规划2.6、 贵阳市总体规划和本区域规划对项目定位和影响、启发和建议第三部分、小河定位和区域价值研究完成时间：2006年1月2日前执行人：周旺负责，贵阳公司同事协助资料收集执行内容：1、小河区域现状描述1.1、道路交通1. 2、市政配套1.3、 商业配套1.4、 教育配套1.5、 资源利用（景观配套）1.6、 房地产开发和销售状况1. 7、区域优劣势和竞争发展能力研究2、小河区域政府规
6、划研究2.1、 区域定位和总体规划2.2、 区域道路和交通发展规划2.3、 区域旅游资源利用发展规划2.4、 区域配套设施建设规划2.6、区域规划与现状对比分析，得出规划的亮点和不足3、小河区域定位思考3.1、 针对区域现状和规划的不协调一面，提出重新定位的构想3.2、 对区域进行重新定位，并提出支撑点4、小河区域发展思考和预测5、小河的价值5.1、 在定位和规划的基础上，提出小河的核心价值5.2、 小河的附加价值和可延展价值5.3、 小河对于城市发展的价值6、小河发展对于本项目开发的影响第四部分、贵阳市房地产市场研究专题完成时间：2005年12月31日前执行人：请贵阳公司指派2人完成执行内容
7、：1、中国房地产市场发展现状描述和判断2、贵阳市房地产市场发展状况（近三年各项指标对比研究）3、贵阳市各区域现状研究各区域现状分析贵阳房地产市场板块分析热点板块研究分析4、贵阳房地产市场发展趋势各项指标的发展趋势板块发展趋势以及热点板块4、小结：对现状的评价、对本项目的影响、对本项目的建议第五部分、贵阳市旅游市场研究专题完成时间：2005年12月31日前执行人：执行内容：1、贵阳旅游资源分布及特色（请贵阳同事细化，选择3个左右有特色的旅游景 点进行研究）2、旅游经济状况分析：对旅游收入（境外、境内）3、旅游人口构成及特征分析：来源、消费能力、旅游心理、消费特征4、旅游区房地产开发状况：产品类型
8、、产品功能、产品档次、产品售价、销售 状况、推广主题、推广渠道5、旅游区酒店业研究：销售形式、经营方式、售价、房价、经营状况、经营特 色、服务内容6、旅游区商业研究：规模、形态、面积、层高、业态、售价、租金、经营状况、 投资者、经营者7、对本项目旅游地产开发的借鉴意义规划特色产品构成酒店业开发和销售经营方式商业开发和业态规划目标客户群第六部分、本项目竞争环境分析完成时间：2006年1月5日前执行人：执行内容：1、小河房地产市场研究分析2、贵阳及小河房地产价格分析3、竞争区域研究4、竞争项目研究5、类比项目研究6、结论第七部分、小河商业环境分析完成时间：2006年1月5日前执行人：执行内容：1、
9、小河商业环境分析2、小河商业地产开发现状分析3、小河商业规划研究4、小河商业构想及突破点研究第八部分、项目SWOT分析完成时间：2006年1月5日前执行人：周旺执行内容：1、地块分析1.1、 地块红线描述以及与周边关系（配地块简图）1.2、 地块现状描述1.3、 地块内部特点分析1.4、 地块的关联程度1.5、 地块的优劣势分析1.6、 针对地块现状对开发地块高差处理、组团安排、开发节奏、开发产品、人 车流导向、商业设置等环节提出建议2、项目优劣势分析2.1、 优势2.2、 劣势2.3、 机会2.4、 威胁3、分析地块及项目优劣势对本项目的影响，提出建设性的解决方案，并针对项 目开发提出建议和
10、意见（从开发条件、区位、地块形态、开发商品牌、客户定位、 区域热点、价格水平、上市时机、上市节奏、规划品质、产品组合、商住定位、 商业街区、物业服务、开发成本等方面进行分析）第九部分、项目目标消费群体研究完成时间：组织讨论会2005年12月30日左右，报告撰写完毕2006年1月5 日左右执行人：项目介绍文件制作人周旺，问卷制作人周旺，客户邀请由贵阳公司负 责（业内人士、商业规划人士、专家学者、政府官员20人左右，针对性目标客 户35人左右，保证每场30份左右的有效问卷），访谈人有贵阳公司确定（10 人左右），会议其他物料准备贵阳公司负责，报告撰写由周旺和余婷负责。本部分可采用单个访谈+会议访谈
11、的形式，请贵阳公司根据人员和时间协调安排 完成至少50份问卷调查。执行内容：1、专业人士座谈会研究1. 1专业人士座谈会结论1.2. 专业人士座谈会对本项目定位和规划的建议1.3. 专业人士座谈会调查问卷分析（附件方式提供）2、目标客户座谈会研究2. 1、专业人士座谈会结论2. 2、专业人士座谈会对本项目定位和规划的建议2.2. 专业人士座谈会调查问卷分析（附件方式提供）第十部分、项目发展定位研究完成时间：2006年1月5日前执行人：,专人负责前三部分工作，定位部分工作由各部分资料整合升华得来。执行内容：1、标杆项目研究1.1、 选定标杆项目，并阐述理由1.2、 审视标杆项目开发和营销的各环节。对该项目的市场定位、产品规划、开 发节奏、细节创新、营销策略、推广策略等方面进行深入研究和分析1.3、 标杆项目对本项目的借鉴意义2、区域现状深度研究2.1、 区域房地产项目分析2.2、 区域房地产竞争态势分析2.3、 区域房地产发展趋势判断3、目标客户深度分析3.1、 目标客户群构成分析3.2、 目标客户群特征分析：购买能力、购买需求、消费心理4、项目开发概念推导4.1、 项目定位策划项目总体定位形象定位品质定位 项目命名和VI形象建议形象广告和围墙包装展示住宅、商业、商务组团分别定位：产品定位风格定位功能定位价格定位目标客户群定位4.2、 项目开发战略策划