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1、 1 禅城区禅西大道西侧、规划三路北侧禅城区禅西大道西侧、规划三路北侧地块地块 拍地前拍地前报告报告 二二一二二一 年年 七七 月月 2 目录 一、一、项目概况及区域分析项目概况及区域分析.3 1 项目概况.3 2 地块周边配套：.10 二、二、项目所在城市或区域整体分析项目所在城市或区域整体分析.11 三、三、所在城市及区域房地产成交容量动态表：所在城市及区域房地产成交容量动态表：.15 四、四、周边竞品去货估算周边竞品去货估算（5 公里内）公里内）.16 五、五、张槎板块张槎板块住宅市场住宅市场.16 六、六、竞品分析竞品分析.18 七、七、定位与建议定位与建议.37 1 客户定位.37
2、2 产品定位.38 3 本地块户型配比建议.38 4 地块价格建议.39 根据项目售价得出，总货值估算：.39 八、八、土地市场土地市场分析分析.39 项目地理位置示意图项目地理位置示意图 3 一、一、项目概况及区域分析项目概况及区域分析 1 1项目概况项目概况 地理位置：地理位置：佛山市禅城区张槎街道禅西大道西侧、规划三路北侧。用地性质：用地性质：二类居住用地，兼容商业商务娱乐康体用地。项目地理位置示意图项目地理位置示意图 规划条件：规划条件：一、地块总占地面积 81119.43。二、地块容积率不高于 2.5；建筑密度：25%；绿地率：30%，建筑物最高点控高要求：104 米，建筑控高：10
3、0 米，地上新建建筑物退让协调性道路应3 米。兼容性质设施用地面积不超过总用地的 30%，同时计容建面不超过总建面的 20%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积控制）。4 计算容积率建筑面积202798.57，其中兼容性质设施用地可建建筑面积为40559.71（零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐、其他商服用地）；地下车库建筑面积56280 平方米（不含人防车位，不含公共停车场，使用年限参照所对应地上建筑物使用年限确定）。三、地块配建设施（一）教育设施：配建幼儿园（不纳入容积率指标计算），1 所 12 班，用地面积5400，建筑面积（不含公摊）3240。（二）体
4、育健身场地：按居住人均用地面积0.2 标准配置，宜结合小区绿地、社区公园等设置。（三）物业管理用房（纳入容积率指标计算）：建筑面积（不含公摊）按规划总建筑面积的 2计，每处建筑面积50 且300。（四）社区公共服务用房：建筑面积不低于住宅总计容建筑面积的 1%，不纳入容积率指标计算，且必须满足下列各组成功能用房的面积要求：1.社区党组织和社区居委会：1 处，建筑面积（不含公摊）600；2.社区警务室：1 处，建筑面积（不含公摊）50；3.社区居家养老服务设施：每百户不低于 20；4.其他功能用房：主要用于社区服务、卫生、文化、养老等功能，具体根据实际需求配置，配置面积按上述原则配足。（五）市政
5、公用设施：1.配电房（含公共电房、开关房等）、燃气调压站（柜）等市政设施（不纳入容积率指标计算）；2.通讯基础设施（不纳入容积率指标计算）：具体设置要求（面积、位置、个数等）按区信息部门的意见设置；3.公共自行车站点（不纳入容积率指标计算）：具体按交通运输行政主管部门意见执行；5 4.公共厕所（不纳入容积率指标计算）：1 处，建筑面积100；5.协调性道路：宽度 312 米，具体线位根据交通影响专项评价报告确定，须满足市政管线敷设要求及交通管理要求。协调性道路由项目建设单位单独报建，与本项目同步实施、同时投入使用，并无偿对外开放，不得取消或封闭。四、周边道路交通及车位配置专项要求 本项目需进行
6、交通影响评价，具体按照佛山市交通影响评价编制与管理办法等有关规定执行。（一）场地交通岀入口方位：根据交通影响专项评价报告确定。（二）车位控制要求：1.停车泊位配建指标：（1）机动车位（标准小车位）：0.8 个/100 住宅计容建筑面积；0.5 个/100 商业娱乐康体类建筑面积；1.0 个/100 商务类建筑面积；2.0 个/幼儿园百师生，另设至少 8 个学生接送临时停车位；（2）自行车位（标准自行车位）：1.0 个/100 住宅计容建筑面积；1.0 个/100 商业商务娱乐康体类建筑面积；5.0 个/幼儿园百师生；社区公共服务用房停车位应按商务类建筑标准配置。2.住宅和公建的配套停车泊位应进
7、行合理分区设置，并分别核算停车指标；3.新建住宅停车场、汽车库应按车位 10%-20%建设安装充电设施或预留用电至停车场内的末端配电箱（包括出线保护开关）；变压器容量满足按车位不少于30%先期同步建设安装充电设施的用电要求，并在低压柜预留容量出线回路。4.新建办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目配建的停车场、停车库,应按不低于总停车位的 20%比例配建充电桩或预留充换电设施接口。6 宗地界址图宗地界址图-7 宗地现状：宗地现状：地块西侧（图片左侧海湾城）地块西侧（图片左侧海湾城）地块北侧（季华二路）地块北侧（季华二路）8 地块东侧（禅西大道）地块东侧（禅西大道）地块东侧地块东侧 张槎站（广佛环线
8、、地铁张槎站（广佛环线、地铁 2 2 号、号、4 4 号线）号线）9 地块南侧（中海凤凰熙岸）地块南侧（中海凤凰熙岸）地块西南角中海幼儿园地块西南角中海幼儿园 10 项目实景图项目实景图-项目四至项目四至 地块北侧为季华二路，中间相隔一块空地（商业地，暂未发展）；南面为中海凤凰熙岸；西侧紧邻华粤海湾城；东侧为禅西大道石湾大桥。2 2地块周边配套：地块周边配套：交通：交通：张槎 TOD（张槎站 0.2km，佛山地铁 2 号线、广佛环线、佛山地铁 4 号线交汇换乘站）、季华路（0.2km）、魁奇路（1.7km）、石湾汽车客运站（2.0km）、佛山大道（3.8km）、佛山一环高速路（4.6km）；商
9、业：商业：源海国金商业广场（0.8km）、绿岛广场（2.7km）、佛山王府井紫薇港（3.4km）、新 DNA 购物中心（4.3 公里）；医院：医院：禅城中心医院（1.8km）、佛山市中医院高新院区（2.9km）、市一医院同济康复医院（6.2km）。景观：景观：东平河（0.4km）、智慧公园（0.6km）、石湾公园（1.5km）、南风古灶（1.5km）、五峰公园（2.7km）、绿岛湖（4.0km）、王借岗森林公园（4.0km）。教育：教育：佛山四中附属学校（在建中，0.6km）、海口小学（0.8km）、禅城实验高级中学（1.6km）、张槎中心小学（2.2km）、佛山四中张槎校区（3.3km）。1
10、1 二、二、项目所在城市或区域整体分析项目所在城市或区域整体分析 禅城区，隶属广东省佛山市，佛山市五个行政辖区之一，全国百强区第 16名，是佛山市的政治、经济、文化中心，位于广东省中部，佛山市中心城区。禅城区被佛山市南海区三面环绕，东南、南面与顺德区毗邻。距离广州市区荔湾区、越秀区、天河区、海珠区、番禺区约为 30 公里。邻近广州市、深圳市等珠江三角州多个著名城市，是广东第三城佛山的政治、经济以及科教文卫的“中心”。辖区总面积 154 平方千米。2019 年末，禅城区常住人口 120.87 万人。张槎街道位于佛山市禅城区西部，是佛山重点发展区域禅西新城的核心地段，广佛经济商圈的重要组成部分，总
11、面积 26.5 平方公里，下辖 15 个村委会和 6 个居委会；常住人口 8 万多人，外来人口 20 多万人。重点一：张槎重点一：张槎 TODTOD 张槎 TOD 项目位于禅城区季华二路以南、禅西大道东西两侧，紧靠季华路-魁奇路商务商业发展轴线，是佛山市高新技术产业开发区、智慧新城与老城区相交接的过渡地段。张槎 TOD 项目地块有 3 条轨道线路通过，分别为地铁 2 号线、4 号线和广佛环线，地块内设有广佛环城际的张槎站。12 广佛环城际张槎站是广佛环线设于禅城区唯一的站点，广佛环线连通广州和佛山，北连佛山西、白云机场，南接广州南站，2 条城市轨道线将形成方便快捷的轨道通勤网络。这将促使张槎站
12、成为周边地区的核心枢纽，成为禅城与广州南站、佛山西站、广州机场的重要联系节点。未来张槎 TOD 项目的开发，将带动整个禅西片区的发展，提升张槎作为禅西门户和新城核心的整体形象及地位 重点二：“大祖庙”西进规划重点二：“大祖庙”西进规划+张槎旧改张槎旧改 在粤港澳大湾区的大背景下，佛山被赋予了“全球制造业创新中心”的发展定位，作为佛山的中心重点区域的禅城，将重点打造“两大城市轴带、两大滨水核心、四大功能节点、多条门户走廊”的城市格局。同时，还明确将 20 年以上、存在住房质量安全隐患的老旧住宅区项目优先纳入旧城镇改造范围。随着禅城区多地的城市更新项目同时发力，位于祖庙西板块的张槎，将围绕城市更新
13、，不断“提颜值”“夯实力”，推动经济社会高质量发展。祖庙核心生活圈的配套将会不断完善。在轨道交通上，位于祖庙西片区的张槎是禅城区内唯一的三轨道换乘枢纽站，相当于一个禅城中心城区通达广佛的核心始发点，成功 13 撬动了禅城腹地联通广佛的价值核芯。因此，在 4 月的 2021 年村级工业园升级改造招商推介会上，张槎重点推出40 个改造项目，涉及 15 个村委会，总面积达 4005.1 亩，其中，涉宅地 27宗，涉商业用地 9 宗，以及村头、青柯、大沙 3 条整村改造项目。张槎街道将围绕重点轴线（季华路、佛山大道沿线）、重点区域（聚锦科创园区）、重点门户（沙口大桥、季华大桥、高速公路出入口)，着重展
14、开村级工业园+旧村居连片改造，全力以赴推动产业发展保护区内村级工业园改造。14 依据政府部门的规划，在张槎目前 10 平方公里产保区内，必须坚定不移地实施工改工，产保区外的村级工业园改造，结合旧村改造连片改造来实施，根据旧村居改造政策，是允许宅基地搭配 50%的物业用地。这样通过两条腿走路，才能有效促进禅城区城市面貌和工业发展的有机结合。重点三：国家火炬创新产业园重点三：国家火炬创新产业园 佛山国家火炬创新创业园（以下简称“火炬园”）是由国家科技部火炬中心、广东省科技厅与佛山市政府三方共建，以孵化科技项目、孵化科技型企业家、孵化创新型企业为目标，是佛山市推动科技创新，实现科技成果产业化，促进战
15、略性新兴产业和科技型项目孵化培育的重要公共服务平台。火炬园占地约 133 亩，建设面积约 20 万平方米，包括科技企业孵化器、科技创新研发中心、总部经济大楼和综合服务大楼四大部分。火炬园的软硬件环境建设逐步完善，营造了良好的创新创业环境，初步形成了高层次人才集聚创 15 业，高新科技项目集聚孵化的格局，引领佛山市产业升级和科技创新发展。三、三、所在城市及区域房地产成交容量动态表：所在城市及区域房地产成交容量动态表：房地产成交容量动态表房地产成交容量动态表 佛山佛山 总供应面积总供应面积 总成交面积总成交面积 成交均价成交均价 （万）（万）（万）（万）（元（元/）1919 年年 1385.8 1
16、193.4 14367 2020 年年 1217.6 1254.8 16071 2121 年（年（1 1-6 6 月）月）595 629 18667 禅城禅城 总供应面积总供应面积 总成交面积总成交面积 成交均价成交均价 （万）（万）（万）（万）（元（元/）1919 年年 147.56 166.55 16619 2020 年年 168.3 183.5 19468 2121 年（年（1 1-6 6 月）月）78.23 99.11 21880 张槎张槎 总供应面积总供应面积 总成交面积总成交面积 成交均价成交均价 （万）（万）（万）（万）（元（元/）1919 年年 8.2 4.9 14040 20
17、20 年年 15.8 12.8 17913 16 2121 年（年（1 1-5 5 月）月）7.56 7.79 19449 南庄南庄 总供应面积总供应面积 总成交面积总成交面积 成交均价成交均价 （万）（万）（万）（万）（元（元/）1919 年年 50.7 45.5 17728 2020 年年 73.5 77.3 17853 2121 年（年（1 1-6 6 月）月）13.79 31.84 17548 四、周边竞品去货估算周边竞品去货估算（5 公里内）五、五、张槎张槎板块板块住宅市场住宅市场 本案位于禅城区张槎街道，属于祖庙西或禅西新城板块，是目前祖庙向西发展的热度板块之一，作为最紧贴祖庙区域
18、的板块，凭借区位承接祖庙未来城市发展的未来扩展，且有目前季华大道一脉连通，本年末佛山地铁二号线，以及广佛环线拓展，增加区位交通及人流优势，土地价值日益飞涨。此片区客户主要以禅城区本地客户为主，桂城及南海其他区域客户为辅，同时伴有广州客户和外投资客户。该区域集合了近期城市规划的兑现、可见性明显。且目前区域发展配套较为完善，享受智慧新城配套，周边项目也有一贯的客户认可度。但周边在售项目较多，销量速度不快，地块近禅西大道石湾大桥段。项目属于张槎智慧新城板块，是禅城置业热度最高的板块之一；毗邻季华路，通过季华路可快速通道禅桂，而且轨道优势突出，拥有地铁 2 号线+4 号线+广佛环线交汇站的张槎站，交通
19、通达性强。周边有智慧新城、国际火炬创新创业园，项目项目 总货总货（套）（套）已售（套）已售（套）（按网签）（按网签）未售（套）未售（套）碧桂园世纪滨江碧桂园世纪滨江 304 0 304 季华正荣府季华正荣府 0 0 0 东基童梦天下东基童梦天下 973 918 55 恒大滨江华府恒大滨江华府 1202 548 654 海伦堡弘阳阅江一号海伦堡弘阳阅江一号 441 34 407 合计合计 1420 17 有一定的产业支撑，是未来禅城乃至佛山高薪产业的新门户。片区客户主要以禅城本地客为主，其中张槎客户占比较高，有部分祖庙和城南中心区的外溢客户；目前区域内住宅竞品主要有碧桂园世纪滨江、海伦堡弘阳悦江
20、壹号、季华正荣府、恒大滨江华府等一手住宅均价约 1.5-2.1 万元/方，以及中海凤凰熙岸、融创望江府和龙光玖龙湾等二手住宅均价 1.6-1.9 万元/方。相对祖庙主城区价格，片区价格洼地优势凸显，叠加近一年张槎土拍市场火热态势，预计未来片区价值仍有较大跃升。18 土地市场分析土地市场分析 1-3 月土地市场走势平稳，4 月陈村地王面世后迅速点燃后续市场；受一线城市集中推地影响，上半年尾端佛山迎来一波推地高潮，6 月单月成交 16 宗地块，出让面积达 77.4 万，上半年卖地总额达 557 亿元，6 月单月占比 52%。一批临广优质地块的释出，激发起一众头部房企拿地意愿，地王频频诞生。4 月华
21、润陈村地块以及建发大沥地块推高地价，6 月中海、龙光、保利等品牌房企将一宗宗高价地归入囊中，地价亦随之走到高位。六、六、竞品分析竞品分析 【恒大滨江华府【恒大滨江华府，距离地块，距离地块 2 2.9KM.9KM】1 1项目基本情况项目基本情况 区位：区位：恒大集团总资产恒大集团总资产 2.22.2 万亿，世界万亿，世界 500500 强企业强企业 138138 位。恒大府系，传位。恒大府系，传承恒大集团精品筑造理念，遵从“非价值上升地不择址、非中心不立府、非塔承恒大集团精品筑造理念，遵从“非价值上升地不择址、非中心不立府、非塔尖资源不占有”的严苛标准，耀启禅城。尖资源不占有”的严苛标准，耀启禅
22、城。佛山恒大滨江华府，佛山恒大滨江华府，2323 万万方低密度方低密度 19 城芯公园大境，东临祖庙商圈，西接禅西新城，坐拥黄金区位。城芯公园大境，东临祖庙商圈，西接禅西新城，坐拥黄金区位。雄踞佛山发展中轴季华路，三横三纵三地铁二高速一轨道，畅行湾区；紧雄踞佛山发展中轴季华路，三横三纵三地铁二高速一轨道，畅行湾区；紧邻省一级学府佛山第四中学，自带省一级幼儿园；依山傍水，佛山母亲河邻省一级学府佛山第四中学，自带省一级幼儿园；依山傍水，佛山母亲河东平河及王借岗森林公园在侧；百米楼距，奢享约东平河及王借岗森林公园在侧；百米楼距，奢享约 13001300 人工翠湖，建面约人工翠湖，建面约1000100
23、0 双泳池铂金会所，醇熟风情商业街，打造佛山双泳池铂金会所，醇熟风情商业街，打造佛山经典封面之作经典封面之作。项目总规图：项目总规图：项目名项目名称称 恒大滨江华府恒大滨江华府 标准地名标准地名 恒大滨江华府恒大滨江华府 楼盘地楼盘地址址 佛山市禅城区季华北路（佛山四中旁）佛山市禅城区季华北路（佛山四中旁）开发商开发商 佛山市禅城区恒盈展房地产开发有限公司佛山市禅城区恒盈展房地产开发有限公司 物业公物业公司司 恒大金碧物业恒大金碧物业（佛山）物业服务有限公司（佛山）物业服务有限公司 总占地总占地面积面积 6937769377 总建筑面积总建筑面积 （及预估可售面（及预估可售面积）积）23786
24、2237862 容积率容积率 2.52.5 管理费管理费 2.72.7 元元/月月 物业类别物业类别 普通住宅普通住宅 土地年土地年限限 住宅：住宅：7070 年年 20 开盘日开盘日期期 20202020 年年 9 9 月月 收楼时间收楼时间 预计预计 2022023 3 年底年底首批交楼首批交楼 户数户数 16981698 绿化率绿化率 35%35%车位比车位比 1:1.1:1.1515 楼高楼高 A A 地块地块 1 15 5-1818 层层，B B 地块地块 2 21 1-2525 层层 周边商周边商业业 王府井百货、王府井百货、贺华百货商场、乐卖特广场、金德丽广场、源海国金商业广场（
25、智慧新贺华百货商场、乐卖特广场、金德丽广场、源海国金商业广场（智慧新城）、绿岛广场、升宝广场、西华里饮食文化城城）、绿岛广场、升宝广场、西华里饮食文化城 交通交通 三横：指季华路、张槎路、魁奇路三横：指季华路、张槎路、魁奇路 三纵：禅西大道、佛山大道、岭南大道三纵：禅西大道、佛山大道、岭南大道 高速：沈海高速、佛山一环；沈海高速跨境而过，辐射全国各地；佛山一环可一小时高速：沈海高速、佛山一环；沈海高速跨境而过，辐射全国各地；佛山一环可一小时内快捷抵达佛山五区。内快捷抵达佛山五区。大桥：王借岗大桥、季华二桥、张槎西路过江隧道；大桥：王借岗大桥、季华二桥、张槎西路过江隧道；王借岗大桥预计王借岗大桥
26、预计 20202020 年年底通年年底通行，直接通达罗村；行，直接通达罗村；季华二桥以及张槎过江隧道也在规划建设当中。季华二桥以及张槎过江隧道也在规划建设当中。轨道交通：轨道交通：2 2 号线：一期禅城南庄号线：一期禅城南庄广州南，二期西樵广州南，二期西樵高明，一期预计高明，一期预计 20212021年实现载客运营；年实现载客运营；4 4 号线：一期三水号线：一期三水南海，二期有望延至广州，与广州地铁南海，二期有望延至广州，与广州地铁 4 4 条条线路实现换乘，规划中；线路实现换乘，规划中；7 7 号线：禅城南庄号线：禅城南庄三山新城，规划中；三山新城，规划中；广佛环线：佛山西站广佛环线：佛山
27、西站广州南站，预计广州南站，预计 20212021 建成通车。建成通车。教育配教育配套套 佛山市第四中学（新校区）、大富小学、东方村头小学、张槎中心小学、莲塘小学、佛山市第四中学（新校区）、大富小学、东方村头小学、张槎中心小学、莲塘小学、佛山市外国语学校、佛山市实验中学；省一级资质幼儿园（项目内部配套）佛山市外国语学校、佛山市实验中学；省一级资质幼儿园（项目内部配套）医疗配医疗配套套 张槎医院莲大分院、汉方中医院、张槎医院、罗村医院、佛山市工人康复医院、禅城张槎医院莲大分院、汉方中医院、张槎医院、罗村医院、佛山市工人康复医院、禅城区中心医院、佛山正骨骨科医院、佛山市妇幼保健院；区中心医院、佛山
28、正骨骨科医院、佛山市妇幼保健院；内部配内部配套套 自带省一级幼儿园、自带省一级幼儿园、13001300 人工翠湖，建面约人工翠湖，建面约 10001000 双泳池铂金会所，醇熟风情商双泳池铂金会所，醇熟风情商业街业街 景观景观 王借岗森林公园、绿岛湖湿地公园、富竹公园、情侣公园、村头中区健身公园、莲塘王借岗森林公园、绿岛湖湿地公园、富竹公园、情侣公园、村头中区健身公园、莲塘公园公园 项目进项目进度度 建设中建设中 剩余货剩余货量量 785785 单价单价 20212021 年在售：年在售：常规价常规价 1.1.5 5-1 1.95.95 万万/。5 5 月底一次性付款价月底一次性付款价 1 1
29、.2.2-1.41.4 万万/21 2 2户型情况户型情况 在售主要户型在售主要户型 户型户型 面积面积 总货量总货量（套）（套）货量占比货量占比 去化去化（套（套）去化占比去化占比 余货余货（套（套）余货占比余货占比 三房两厅一三房两厅一卫卫 8 80 0-8888 242242 14.25%14.25%178178 19%19%6464 8%8%三三房两厅两房两厅两卫卫 9 91 1-100100 946946 55.71%55.71%582582 64%64%364364 46%46%三三房两厅两房两厅两卫卫 101101-111111 375375 21.62%21.62%122122
30、 13%13%253253 32%32%四四房两厅三房两厅三卫卫 1 11010-122122 135135 7.95%7.95%3131 3%3%104104 13%13%总计总计 16981698 100%100%913913 100%100%785785 100%100%户型产品户型产品 22 3 3成交情况成交情况 成交分析：成交分析：恒大滨江华府 时间时间 月均月均成交面积成交面积 总总成交面积成交面积 均价均价（元（元/）2021.1-2021.6 4402.62 26415.74 16764 4 4客户情况客户情况 4717.631836.984404.866280.743354
31、.695820.8418925 19107 18265 18652 18244 18572 0100020003000400050006000700005000100001500020000250002021.1-2021.6恒大滨江华府成交情况项目恒大滨江华府恒大滨江华府 23 【弘阳海伦堡悦江一号【弘阳海伦堡悦江一号，距离地块，距离地块 2 2 公里】公里】1.1.项目基本情况项目基本情况 区位：区位：海伦堡弘阳海伦堡弘阳悦江一號，位于佛山市禅城区季华北路西侧，属于佛悦江一號，位于佛山市禅城区季华北路西侧，属于佛山禅城张槎板块，临近绿岛湖商圈，是由海伦堡、弘阳百亿房企品牌联袂山禅城张槎板块
32、，临近绿岛湖商圈，是由海伦堡、弘阳百亿房企品牌联袂打造的人居作品。项目拥一线东平江景，毗邻三大公园，双地铁环绕，建打造的人居作品。项目拥一线东平江景，毗邻三大公园，双地铁环绕，建筑类型为塔楼、联排、高层和多层，住宅物业类型为普通住宅和别墅，旨筑类型为塔楼、联排、高层和多层，住宅物业类型为普通住宅和别墅，旨在打造禅芯低密高端别墅社区。在打造禅芯低密高端别墅社区。以一號作品，打造佛山人居品质典范。海以一號作品，打造佛山人居品质典范。海伦堡弘阳伦堡弘阳悦江一號项目占地面积约悦江一號项目占地面积约 33219.8733219.87，容积率为，容积率为 2.52.5，绿化率，绿化率张槎60%祖庙20%石
33、湾10%南庄10%恒大滨江华府恒大滨江华府客户区域客户区域张槎祖庙石湾南庄企业员工25%企业经理15%个体户20%政府人员15%事业人员10%其他15%恒大滨江华府客户背景恒大滨江华府客户背景企业员工企业经理个体户政府人员事业人员其他 24 为为 30%30%，规划户数为，规划户数为 747747 户。项目将推户。项目将推 1111、1212 座高层住宅产品，建面约座高层住宅产品，建面约 9494三房、三房、109109 四房的平层产品，其中，四房的平层产品，其中，9494 三房为东南向，望小区园三房为东南向，望小区园林，林，109109 为西向望东平河。为西向望东平河。项目总规图：项目总规图
34、：项目名项目名称称 海伦堡弘阳海伦堡弘阳悦江一号悦江一号 标准地名标准地名 观澜苑观澜苑 楼盘地楼盘地址址 佛山禅城区张槎东平路小布窦公园旁 开发商开发商 佛山市润元房地产开发有限公司 物业公物业公司司 广州海伦堡物业管理有限公司 总占地总占地面积面积 3321933219 总建筑面积总建筑面积 （及预估可售面（及预估可售面积）积）113572113572 容积率容积率 2.52.5 25 管理费管理费 住宅：住宅：2.72.7元元/m/m/月，月，别墅：别墅：4 4 元元/m/m/月月 物业类别物业类别 普通住宅普通住宅、复式住、复式住宅、别墅宅、别墅 土地年土地年限限 住宅：住宅：7070
35、 年年 开盘日开盘日期期 20202020 年年 6 6 月月 收收楼时间楼时间 预计预计 20222022 年年 1 12 2 月月 3030 日日交付交付 户数户数 747747 绿化率绿化率 3 30 0%车位比车位比 1:1:1.0021.002 楼高楼高 洋房洋房 3 31 1 层层、别墅别墅 6 6 层层 生活配生活配套套 王府井百货、绿岛广场、新王府井百货、绿岛广场、新 DNADNA 广场，童梦天下（即将运营）广场，童梦天下（即将运营）交通交通 临近佛山地铁临近佛山地铁 2 2 号线莲塘站号线莲塘站 四横五纵双地铁四横五纵双地铁 畅享广佛同城畅享广佛同城 1 1、毗邻地铁、毗邻地
36、铁 2/42/4 号线，莲塘站，便捷迅达广佛城芯号线，莲塘站，便捷迅达广佛城芯;2 2、临近广佛环线城轨禅城唯一站点、临近广佛环线城轨禅城唯一站点张槎站，张槎站，1 1 站即达佛山西站，站即达佛山西站，4 4 站即达广州南站即达广州南站站 3 3、四横交通无缝连接广佛主动脉“桂丹路，张槎路，季华路，魁奇路”、四横交通无缝连接广佛主动脉“桂丹路，张槎路，季华路，魁奇路”4 4、畅游同城五纵交通“禅港路、东平路、季华北路、禅西大道、佛山大道”；。、畅游同城五纵交通“禅港路、东平路、季华北路、禅西大道、佛山大道”；。教育配教育配套套 石湾第三小学，佛山实验中学石湾第三小学，佛山实验中学(省一级省一级
37、)、第四中学、第四中学(省一级省一级)等重点中小学等重点中小学 医疗配医疗配套套 佛山市第二人民医院新院（在建，佛山市第二人民医院新院（在建，20232023 年运营）年运营）内部配内部配套套 无无 景观景观 小布涌公园、王借岗公园，富竹公园三园环绕小布涌公园、王借岗公园，富竹公园三园环绕 项目进项目进度度 在建在建 26 剩余货剩余货量量 712712 单价单价 9494 三房、三房、109109 四房的平层四房的平层 1 1.7 7-2.02.0 万万/，别墅别墅 2.82.8-3.33.3 万万/2.2.户型情况户型情况 在售主要户型在售主要户型 户型户型 面积面积 总货量总货量（套）（
38、套）货量占比货量占比 去化去化（套）（套）去化占比去化占比 余货余货（套）（套）余货占比余货占比 三房两厅三房两厅两卫两卫 9595 168168 38%38%1313 8%8%155155 92%92%四房两厅四房两厅两卫两卫 110110 166166 38%38%1414 8%8%152152 92%92%四房两厅四房两厅三卫三卫（复（复式）式）120120 8181 18%18%5 5 6%6%7676 94%94%别墅别墅 223223 2626 6%6%2 2 8%8%2424 92%92%总计总计 441441 100%100%3434 8%8%407407 92%92%户型产品
39、户型产品 27 3.3.成交情况成交情况 成交分析：成交分析：海伦堡悦江一号海伦堡悦江一号 时间时间 月均成交面积（仅月均成交面积（仅 6 6 月）月）总成交面积总成交面积 均价均价（元（元/）2020.122020.12-2021.62021.6 1809.871809.87 1809.871809.87 18180 09191 4.4.客户情况客户情况 000001809.870 0 0 0 0 18091050001000015000200002500005001000150020002021.1-2021.6悦江一号成交情况海伦堡弘阳阅江一号海伦堡弘阳阅江一号 28 【碧桂园世纪滨江【
40、碧桂园世纪滨江，距离地块，距离地块 600600 米米】1.1.项目基本情况项目基本情况 区位：区位：世纪滨江是碧桂园集团世纪滨江是碧桂园集团 20162016 年提出产城融合战略以来，在禅城片区布年提出产城融合战略以来，在禅城片区布局的首个产城融合项目。项目占地约局的首个产城融合项目。项目占地约 122.78122.78 亩，建筑面积约亩，建筑面积约 35.4335.43 万，容万，容积率约积率约 3.233.23，位于佛山中心城区东平河畔，东面紧邻智慧公园及佛山四中附属，位于佛山中心城区东平河畔，东面紧邻智慧公园及佛山四中附属学校（规划小学校（规划小+初），西面靠近佛开高速和佛山一环，北面
41、与智慧新城一路之初），西面靠近佛开高速和佛山一环，北面与智慧新城一路之隔，地铁隔，地铁 2 2 号线莲塘站（在建）、广佛环线张槎号线莲塘站（在建）、广佛环线张槎 TODTOD 站（在建）、站（在建）、1414 号线（规号线（规划）旁，涵盖创变划）旁，涵盖创变 SOHOSOHO 江景公寓、绿色企业独栋总部基地、高层研发中心、江景公寓、绿色企业独栋总部基地、高层研发中心、星级酒店、高端望江住宅社区等多元产品业态，以留住高端人才为导向，打造星级酒店、高端望江住宅社区等多元产品业态，以留住高端人才为导向，打造助力企业智赢未来的宜业助力企业智赢未来的宜业宜居产城综合体。目前高端望江住宅组团【学府江宜居产
42、城综合体。目前高端望江住宅组团【学府江湾】即将面市，规划湾】即将面市，规划 3 3 栋低密两梯四户栋低密两梯四户 2525-2727 层高层住宅，户户朝南望江布层高层住宅，户户朝南望江布局，准现房交付即买即入住，产品建面约局，准现房交付即买即入住，产品建面约 9898-155155 进阶人居进阶人居 项目总规图：项目总规图：张槎40%祖庙10%石湾5%南庄25%桂城10%城南10%悦江一号客户区域企业员工15%企业经理5%个体户35%政府人员10%事业人员10%其他25%悦江一号客户背景 29 项目名项目名称称 碧桂园世纪滨江学府江湾碧桂园世纪滨江学府江湾 标准地名标准地名 世纪滨江碧桂园世纪
43、滨江碧桂园 楼盘地楼盘地址址 季华二路智慧路 4 号 开发商开发商 佛山世纪互联产业园投资开发有限公司 物业公物业公司司 碧桂园物业公司 总占地总占地面积面积 8185381853 总建筑面积总建筑面积 （及预估可售面（及预估可售面积）积）347000347000 容积率容积率 3.233.23 管理费管理费 2.72.7 元元/月月 物业类别物业类别 普通住宅普通住宅 土地年土地年限限 住宅：住宅：7070 年年 开盘日开盘日期期 2022021 1 年年 6 6 月月 售楼时间售楼时间 预计预计 2022022 2 年年 9 9 月底月底 1 1 座开始座开始交付交付 户数户数 30430
44、4 绿化率绿化率 2525%车位比车位比 待定待定 30 2.2.户型情况户型情况 在售主要户型在售主要户型 户型户型 面积面积 总货量总货量（套）（套）货量占货量占比比 去化去化（套）（套）去化占去化占比比 余货余货（套）（套）余货占余货占比比 三房两三房两厅两卫厅两卫 9898 7676 12%12%0 0 0%0%7676 100%100%楼高楼高 2727 生活配生活配套套 源海国际商业广场、创意产业园、祖庙、永利达广场、绿岛广场、顺联广场、印象源海国际商业广场、创意产业园、祖庙、永利达广场、绿岛广场、顺联广场、印象城城、交通交通 地铁配套：佛山地铁地铁配套：佛山地铁 2 2 号线莲塘
45、站距离项目约号线莲塘站距离项目约 600600 米，广佛环线张槎米，广佛环线张槎 TODTOD 站距离项站距离项目约目约 1.51.5 公里。公里。2 2 号线预计于号线预计于 20212021 年底全线试运行；年底全线试运行；4 4 号线预计号线预计 20252025 年投入运营年投入运营 广佛环线首段预计广佛环线首段预计 20212021 年底投入使用年底投入使用 教育配教育配套套 项目旁步行项目旁步行 5050 米即达佛山四中附属学校（规划九年一贯制学校，共米即达佛山四中附属学校（规划九年一贯制学校，共 4848 个班，其中小个班，其中小学学 2424 班、初中班、初中 2424 班，规
46、划学位班，规划学位 24002400 个。规划占地个。规划占地 4672246722，总建面约，总建面约 6599565995）。）。周边有省一级的石湾一小、佛山市十四中、佛山市四中、禅城实验高中、市一级学校周边有省一级的石湾一小、佛山市十四中、佛山市四中、禅城实验高中、市一级学校张槎中心小学、石湾二小。张槎中心小学、石湾二小。医疗配医疗配套套 禅城区中心医院（三甲医院）、张槎医院、佛山市第一人民医院禅城区中心医院（三甲医院）、张槎医院、佛山市第一人民医院 内部配内部配套套 项目小区内规划有四星级泳池酒店、活力商业街区项目小区内规划有四星级泳池酒店、活力商业街区 景观景观 文翰湖公园、高铁湿地
47、公园、三山森林公园、林岳岗公园文翰湖公园、高铁湿地公园、三山森林公园、林岳岗公园 项目进项目进度度 在建在建 剩余货剩余货量量 304304 单价单价 9898-155155 三四房三四房（带装）（带装）,吹风价吹风价 1 1.8.8-2.2.2 2 万万/31 四房两四房两厅两卫厅两卫 126126 7676 49%49%0 0 0%0%7676 100%100%四房两四房两厅三卫厅三卫 139139 7676 7%7%0 0 0%0%7676 100%100%四房两四房两厅三卫厅三卫 155155 7676 5%5%0 0 0%0%7676 100%100%总计总计 304304 100%
48、100%0 0 0%0%304304 100%100%户型产品户型产品 3.3.成交情况成交情况 成交分析：成交分析：碧桂园世纪滨江碧桂园世纪滨江 时间时间 月均成交面积（仅月均成交面积（仅 6 6 月）月）总成交面积总成交面积 均价均价（元（元/）32 2020.102020.10-2021.62021.6 仅登记仅登记 仅登记仅登记 仅登记仅登记 【童梦天下童梦天下，距离地块，距离地块 1.11.1 公里】公里】1.1.项目基本情况项目基本情况 区位：东基童梦天下位于季华路禅西新城板块，季华路是佛山市最重要的交通主动脉，佛山市政府和重要的金融机构均设立在季华路沿线，项目的核心地理位置优势毋
49、庸置疑，项目同时也是一个广佛区域罕有百万方三地铁上盖枢纽中心的综合城市体(在建中佛山二号线，规划中的四号线、十四号线)，作为百万方生活大城，是给家人一个更安心的栖息地。也是给投资者一个更放心的产品。东基童梦天下为实现每一寸土地的价值。项目特邀三大“国际大咖”设计天团：GLC 建筑设计单位、ACLA 园林景观设计单位和 LWK 室内设计单位，分别为建筑、园林、室内进行精雕细琢，致力为广佛人民呈现最优质的生活体验。项目同时也是广佛区域三条地铁线路上盖枢纽中心项目，无缝对接莲塘站(在建中)，并且与广佛环线张槎站(在建中)一站之隔，能迅速到达佛山各区、广州市城区和广州南站等城市核心位置，实现真正的多维
50、交通环绕。东基童梦天下二期推出产品丰富，涵盖有花廷洋房，loft 壹号作品和精工平层。其中公寓面积约 43-66 方，配置双钥匙和首创三钥匙公寓产品，多功能灵动空间，投资自住两相宜；项目洋房产品则为约 97-137 三至四房城央美宅，大阳台、大开间设计，顶尖国际团队打造室内设计，致力打造禅城地区至臻住宅社区 项目总规图：项目总规图：33 项目名项目名称称 童梦天下童梦天下 标准地名标准地名 童梦广场,童梦家园 楼盘地楼盘地址址 季华一路 21 号 开发商开发商 佛山市东基童悦房地产开发有限公司 物业公物业公司司 东业世邦 总占地总占地面积面积 5007450074 总建筑面积总建筑面积 （及预