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1、福 建 大 区 环 福 州 公 司 福 州 市 长 乐 区2 0 2 1 拍-1 号 地 招 拍 挂项 目 投 资 建 议 书附件：决策意见表内部资料 注意保密地块编号起始计容楼面价可售货值保证金保证金截止拍卖时间2021拍-1号9,102元/5.21亿元5,400万元2021年5月11日2021年5月13日福建大区福州环福州2021年4月项目关键指标总览 项目规划指标总览目标地块现状：地块内部为金林来纺织厂（已停用，现作为仓库使用）单位：m2指标合计选址用地面积8,989总建筑面积26,516计容建筑面积19,776其中可售住宅高层17,325商业780.14容积率2.2地下建筑面积5,94
2、0地下停车位132单车位面积45户数87车户比（可售车户比）1:1.52 项目关键信息总览项目关键指标总览起始楼面价：9,102元/平起始净利率：19.36%可售总货值（万元）52,129占地面积（平米）8,989容积率2.20计容面积（）19,776总建面（）26,516地上可售建面（）18,105总对价（万元）18,000 对价组成土地款权益净利润率（权益利润/总收入）19.36%项目公司资金峰值（万元）18,666股东IRR147.2%项目IRR328.27%我方权益比例100%项目公司利润（万元）9,257归属我方利润（万元）9,257归属我方利润率19.36%自持物业投入（万元）0扣
3、自持后现金盈余（万元）9,257折有票楼面价(元/)-并购楼面价(元/)-阳光共赢金额（万元）1,376合作共赢金额（万元）70含融资现金流回正时间10个月经营性现金流回正时间8个月起拍楼面价(元/)9,102建议授权楼面价(元/)-土地/对价款支付节奏自持物业投入（万元）0首批供货日期2021年10月净地获取日2021年5月开工日2021年9月示范区开放日无示范区开盘日2021年10月当年供货货值52128.50万元意向资金方-预计放款额度-预计融资成本-融资方案地块过小，未考虑融资一、基本信息21年5月保证金；21年6月地价50%-保证金；21年8月地价30%；21年9月缴清开发进度项目关
4、键指标总览 成本&利润要素单方可售成本&利润要素统计表（单位：元/m2）指标小高层（18层及以下），PC小高层（18层及以下），非PC底层商业（可售）人防车库非人防车库土地费用10,24610,24610,24600开发费用302302322277280建安成本4,0033,7583,8525,8225,523开发成本（上述三项之和）14,55114,30614,4206,1005,803投模销售均价27,00027,00036,000250,000175,000各业态货值（万）-含税22,58224,1952,8097751,768各业态毛利（万）9,15910,0201,50818-525
5、毛利润额占比（%）45.39%49.65%7.47%0.09%-2.60%项目双赢总览（净利润率19.36%，楼板价9,102元/m2）项目关键指标总览单位：万元对价/土地款支付时间2021年5月2021年6月2021年8月2021年9月支付金额（万元）5,4013,6005,9493,600融资放款节奏-放款金额-开盘指标首次开盘时间实现阳光共赢时累计签约额实现阳光共赢时累计回款额对应值2021年10月52,12950,724销售额52,129 自有资金年化额/集团资金利息2,883 净利润额9,765 区域跟投金额（万）一类标准资金峰值18,666 现金流回正时间含融资10 首笔投入时间2
6、021/5/11不含融资8 自有资金峰值19,010 双赢金额阳光共赢1,376 自有资金回报率83%合作共赢70 77目录1.项目基本信息项目基本信息2.市场与竞品分析3.客户及产品定位5.经济测算与双赢关键动作6.投资建议4.规划预案及定价花满墅首占新区老城区鹤上镇福州市长乐区项目信息本次长乐城区跟进4宗商住用地，采用“限地价、控房价、竟配建”方式出让2021拍-3号实际用地/容积率84,658/1.4计容总建118,521.2用地性质商住用地起始总价/计容楼面价85,000万元/7,172元/竞买保证金25,500万元其他：1、回购商业5000，回购价格11548元/2、无偿配建幼儿园4
7、100保证金截止日期：2021年5月11日（周二）17:00土地拍卖日期：2021年5月13日（周四）15:00长乐一中长乐一中阳光城璟月阳光城璟月2021拍-2号实际用地/容积率26,615/2.1计容总建55,891.5用地性质商住用地起始总价/计容楼面价50,000万元/8,946元/竞买保证金15,000万元2021拍-4号实际用地/容积率82,972/1.8计容总建149,349.6用地性质住宅用地起始总价/计容楼面价110,000万元/7,365元/竞买保证金33,000万元2021拍-1号实际用地/容积率8,989/2.2计容总建19,775.8用地性质商住用地起始总价/计容楼面
8、价18,000万元/9,102元/竞买保证金5,400万元三木翡丽府三木翡丽府2021拍-1号地块101 项目区位地块周边规划地块位于长乐老城区，周边路网发达，配套齐全。1.2 项目四至与航拍（2021拍-1号）地块内部为金林来纺织厂（已停用，现作为仓库使用）2021拍-1号下洞江民宅南北东西翡丽府养老院祠堂防空办游泳馆规划路 地块周边交通便捷度、通达度好：该地块位于长乐老城区中心，紧邻主干道会堂路，便捷通达长乐各处；城市意象较好：周边多为老项目，人流量大，城市界面好。1 11 12 22 23 33 34 44 4西侧：会堂路、居民区南侧：下洞江、住宅北侧：游泳馆东侧：居民区酒店下朱村文峰花
9、园游泳馆翡丽府长山湖1.2 项目四至与航拍（2021拍-1号）下洞江2021拍-1号13土地编号土地属性占地面积()容积率计容面积()商业要求起始总价(万元)起始楼板价(元/)建筑限高绿地率建筑密度2021拍-1号商住8,989（13.48亩）2.219,775.835%（594989）18,0009,1022460米35%25%备注1.本地块建筑高度60米，其中住宅建筑高度应24米；2.本地块商业（B1）计容建筑面积占计容总建筑面积3%、5%，沿会堂路或北侧规划路集中设置，建筑高度18米；3.居家养老400、卫生服务站200、健身房500；4.架空率要求60%；5.垃圾收集点15；6.物业管
10、理用房按福建省物业管理规定配置。其他详见规划文件2.1 出让及规划条件：2021拍-1号141.出让方式：采用“限地价、控房价、竟配建”方式出让2.保证金支付时间：2021年5月11日 17点00分3.报名截止时间：2021年5月11日 17点30分4.拍卖时间：2021年5月13日 15点00分5.保证金：1号：5,400万元；6.竞得人付款期限分三期（比例为50%、30%、20%），分别于土地出让合同签订之日起30日内、90日内、180日内支付。合同在成交后7个工作日内签订。7.土地价款不含城市基础设施配套费、契税、耕地占用税，由受让人另行缴纳。8.交地时间：竞得人必须在拍卖活动结束后，3
11、60天内办理供地手续。付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）备注（如费用支付类别及其他需要说明事项）第一笔2021年5月11日竞买保证金5,400-第二笔2021年6月23日前地价款支付地价款*50%-保证金合同签订之日起30日内支付至50%（合同在成交后7个工作日内签订）第三笔2021年8月23日前地价款支付地价款*30%合同签订之日起90日内支付至80%（合同在成交后7个工作日内签订）第四笔2021年11月22日前地价款支付地价款*20%合同签订之日起180日内缴清（合同在成交后7个工作日内签订）2.1 出让及规划条件类型类型名称名称车行距离车行距离（现状路）（现状路）教育长乐实小1.4
12、 km华侨中学0.9 km规划规划航城中心小学0.5 km航城中学1.0 km商业长山湖购物广场0.8 km万星广场1.6 km其他配套冰心公园0.4 km人民会堂广场0.8 km3 周边配套2021拍-1号规划航城中心小学长乐一中长乐实小华侨中学长山湖永荣城市广场万星广场航城中学1616目录2.市场与竞品分析市场与竞品分析1.项目基本信息3.客户及产品定位5.经济测算与双赢关键动作6.投资建议4.规划预案及定价17涉及领域主要内容限价政策1、按照“一房一价”和明码标价的原则公示商品房销售价格。2、新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价
13、格。3、同一商品住房项目下一批次备案价格必须“零增长”，不得高于上一批次的备案价格。4、严控一切商品住房项目随意涨价行为，严禁任何楼盘以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。限售政策对本市户籍居民家庭购买的第二套及以上住房，非本市户籍居民家庭购买第一套及以上住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易。（部分项目要求产权证不满5年不得上市交易）限贷政策1、首套房首付两成，二套首付三成，贷款利率按最新LPR政策执行；三套无法贷款；2、首次申请使用纯住房公积金贷款的，首付款比例从此前的20%调整为30%；第二次申请使用住房公积金贷款购房的，首付款比例从30%调整为40%。限购政策无限购政策但第三
14、套无法贷款（“认贷不认房”）。2017年4月1日，长乐区调控政策出台，新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。2.1 房地产相关政策情况18政策明细贷款政策分类首付标准利率上浮首套20%按最新LPR政策执行二套30%按最新LPR政策执行三套无法贷款适用人员范围无户口限制长乐区房地产按揭贷款政策：2.1 按揭贷款政策情况192017年，长乐撤市划区，土地楼面价攀升至11136元/；2017年至今长乐区土地成交逐年递增；2020年土地成交177万，同比上涨48.7%。2015年至今长乐区商住用地供求情况2015年2016年2017年201
15、8年2019年2020年2021年1-4月供应建面（万）3496448418812548成交建面（万）945446911917748溢价率（%）0.776.646.120.317.233.014.3成交楼面价（元/）34545780111368883686377516138349644841881254894544691191774834545780111368883686377516138020004000600080001000012000020406080100120140160180200注：1、统计包含长乐全区土地成交；2、土地供求仅统计可售部分，扣除回购、安置房等不可售面积2.2
16、土地市场运行情况2021拍-1号2020拍-2号三盛悦龙门-距1号地2.7km拿地时间：2020年4月14日土地面积：22549容积率：2.3 溢价率：73.5%建筑面积：51863（安置房1万，回购价4363元/）计容（真实）楼面价：11376元/2020拍-1号大东海世茂天玺-距1号地2.3km拿地时间：2020年4月14日土地面积：43252容积率：2.3溢价率：48.1%建筑面积：99480（回购商业2984，回购价17524元/，回购住宅1万，回购价4363元/）计容（真实）楼面价：12063元/2020拍-8号长乐翡丽府-距1号地0.5km拿地时间：2020年6月19日土地面积：3
17、4982容积率：1.88溢价率：72.8%建筑面积：65802（回购商业750，回购农贸市场4688，回购价9116元/）计容（真实）楼面价：11291元/2020拍-13号龙湖盛天江宸府-距3/4号地0.1km拿地时间：2020年9月25日土地面积：56613容积率：2.2溢价率：36.8%建筑面积：124549计容（真实）楼面价：8784元/2020拍-9号龙桂华府-距2号地0.3km拿地时间：2020年6月19日土地面积：36579容积率：2.2 溢价率：96.8%建筑面积：80474（回购商业1881，回购价12403，配建文化活动中心1600）计容楼面价：10820元/真实楼面价：1
18、1103元/2020拍-16号龙桂书香雅苑-距3/4号地3.7km拿地时间：2020年9月25日土地面积：13048容积率：2.2 溢价率：66.7%建筑面积：28706计容（真实）楼面价：10451元/2019拍-1号中发首府二期-距3/4号地1.6km拿地时间：2019年3月29日土地面积：14454容积率：2.5溢价率：50%建筑面积：36135（商业2890，回购价13080元/）计容（真实）楼面价：8510元/2019拍-2号世茂璀璨悦城-距1号地1.8km拿地时间：2019年3月29日土地面积：8490容积率：2.2 溢价率：45.5%建筑面积：18678（回购商业930，回购价1
19、2220元/）计容（真实）楼面价：8566元/2019拍-5号长乐澜山-距2号地2.1km拿地时间：2019年3月29日土地面积：125737容积率：1.91 溢价率：0.2%建筑面积：18678（安置房7.5万，回购价7493元/，回购商业0.9万，回购价19495元/）计容（真实）楼面价：5018元/2020拍-19号融创观澜云顶-距1号地2.5km拿地时间：2019年12月13日土地面积：36146容积率：2.0 溢价率：39.7%建筑面积：72292（配建幼儿园2800）计容楼面价：12173元/真实楼面价：12824元/2019拍-11号龙湖迪鑫紫宸府-距2号地6.0km拿地时间：2
20、019年6月19日土地面积：36090容积率：1.6 溢价率：20.4%建筑面积：57744（安置房1.5万，回购价3722元/，回购商业0.1万，回购价11175元/）计容（真实）楼面价：4901元/2020年2019年2.2 土地市场运行情况（2019年至今）212018-2020年，长乐区商品住宅成交均价持续上涨；2020年受疫情影响成交量小幅下滑，成交均价上涨至17861元/，同比上涨11.1%。数据来源：克而瑞数据系统706571621010888142081607317861165770500010000150002000001020304050607080201720182019
21、20202021.1-3成交面积成交均价长乐区2017-2021.3商品住宅成交量价年度走势3.80.85.62.55.41.910.91.210.47.62.28.52.49.28.35.811.63.32.19.63.44.54.54.43.74.34.52.82.25.218527200071811716342197581697417042162451649316093162931534015669158251738805000100001500020000250000.02.04.06.08.010.012.014.02020.12020.22020.32020.42020.52020
22、.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.3供应面积成交面积成交均价长乐区2020.1-2021.3商品住宅成交量价月度走势备注：1、2019-2020年，长乐市区高价地项目集中入市，多集中于首占板块，拉动长乐区全年成交均价；2、2017-2019年长乐区商品住宅年均成交68.7万方，成交均价年均涨幅21.8%；3、2020年2月份受疫情影响，限签有所放宽，早期已认购未签约高价房源集中签约，成交量价齐升；疫情过后，住宅成交量价回落。2.2 整体市场运行情况土地编号竞争水平项目名称住宅体量（万）住宅存量（万）成交均价（元/
23、）2021拍-1号地块核心竞争长乐翡丽府5.34.9毛坯20500融创观澜云顶6.96.4毛坯25000大东海世茂天玺8.60.6毛坯26600三盛悦龙门4.13.1毛坯25800兰园天悦9.39.3待推合计34.224.32021拍-2、3、4号地块核心竞争中茵天俊玖珑台9.01.7毛坯23000中茵天俊珑璟台3.80.7毛坯18300龙湖盛天江宸府12.011.11#楼15500，10#楼18000长乐澜山14.87.2B区毛坯16000，A区毛坯13500龙湖迪鑫紫宸府3.91.6毛坯16500融创长乐壹号一期12.110.0毛坯18200融创长乐壹号二期5.03.0毛坯17500世茂璀
24、璨滨江2.41.2毛坯18000龙桂华府7.07.0待推龙芝龙桂书香雅苑2.82.8待推合计72.846.3其他竞争世茂璀璨悦城1.70.8毛坯16300中创三江壹品2.12.0毛坯20300合计3.82.8合计110.873.4截止4月，长乐城区竞争存量合计73.4万，按近一年均去化2.3万，预计去化周期约32个月；其中2021-1号地块核心竞争存量约24.3万方，存量合理。2.2 住宅市场竞争存量23排名开发企业板块楼盘销售额（亿）销售面积（万）开盘时间1三盛首占三盛璞悦府16.66.72019.92市建发滨海新城榕发翰林壹号10.96.32020.33中茵首占中茵天俊玖珑台10.64.7
25、2017.24三盛首占三盛璞悦府二期9.04.12019.75阳光城首占蓝光阳光城璟月8.85.52019.96融信吴航长乐澜山8.54.92019.117融创营前融创长乐壹号5.53.12020.48武夷滨海新城武夷书香名邸5.42.82019.59中茵首占中茵天俊珑璟台4.32.42019.1110龙湖吴航龙湖迪鑫紫宸府2.61.52020.5长乐区按现价单盘2020年销售额10亿以上可进入前三，但随着未来高价项目已认未签房源备案，预计门槛将逐步提高。2020年长乐区商品住宅备案金额排行榜2.2 市场运行情况长乐澜山土地信息：住宅建面13万方；计容（真实）楼面价5018元/；物业类型：三房
26、89-95，四房118-127；去化情况：2019年11月27日首期开盘，高层已推18栋/821套/8.2万方，截止4月底，已推去化607套，去化率74%，近3个月月均去化22套/1900方。高层均价：B区毛坯16000元/；A区毛坯13500元/（B区取证均价毛坯19530元/，A区取证均价毛坯16965元/）中茵天俊玖珑台土地信息：住宅建面9.0万方；计容楼面价10794元/；物业类型：三房115，四房120-155；去化情况：2019年7月27日首期开盘，已推15栋楼/714套/9.0万方；截至4月底，已推去化586套，去化率82%；近3个月月均去化8套/900方在售均价：毛坯23000
27、元/（取证均价毛坯23997元/）吴航航城板块首占板块营前板块龙湖紫宸府土地信息：住宅建面3.9万方；计容楼面价4901元/；物业类型：三房110，四房130-140；去化情况：2020年5月31日首期开盘，高层已推8栋/314套/3.4万方，截止4月底，已推去化212套，去化率68%，近3个月月均去化13套/1400方。高层均价：毛坯17000元/融创长乐壹号湖上土地信息：住宅建面5.0万方；计容楼面价10671元/；物业类型：三房109，四房132-145；去化情况：2020年8月22日首期开盘，推3栋楼/256套/2.4万方，截止4月底，去化175套，去化率68%，近3个月月均去化8套/
28、700方在售均价：毛坯17500元/（取证均价毛坯19768元/）融创长乐壹号潮前土地信息：住宅建面12万方；计容楼面价9069元/；物业类型：三房99-115，四房128-142；去化情况：2020年3月20日首期开盘，推4栋楼/340套/3.5万方，截止4月底，已推去化183套，去化率54%；近3个月月均去化3套/300方在售均价：18200元/（取证均价毛坯24145/）融创观澜云顶土地信息：住宅建面6.8万方；真实楼面价12824元/；物业类型：四房129-143；去化情况：2021年1月9日开盘，已推6栋楼/174套/2.8万方；截止4月底，已推去化86套，去化率49%；，近3个月月
29、均去化18套/2500方在售均价：首开毛坯25000元/4月份加推毛坯26500元/（取证均价毛坯25763/，全盘26961元/）三盛悦龙门土地信息：住宅建面4.1万方；计容楼面价11376元/；物业类型：四房129，四房143，顶复255；去化情况：2021年2月10日开盘，已推3栋楼/144套/2.0万方；截止4月底，已推去化78套，去化率54%，近3个月月均去化30套（含首开）在售均价：毛坯25800元/（取证均价毛坯26961/）大东海世茂天玺土地信息：住宅建面8.6万方；真实楼面价12063元/；物业类型：四房130/143/168，六房220，顶复225；去化情况：2020年12
30、月28日开盘，推13栋楼/518套/8.6万方，开盘去化257套，去化率50%；截止4月底，已推去化486套，去化率84%；在售均价：毛坯26691元/（取证均价毛坯26961/）2021拍-1号长乐翡丽府土地信息：住宅建面6.0万方；计容楼面价11291元/；物业类型：三房89-108，四房127-142；去化情况：2021年3月30日开盘，推1栋楼/84套/0.8万方，截止4月月底，已推去化率23%；在售均价：毛坯20500元/龙湖盛天江宸府土地信息：住宅建面12万方；计容（真实）楼面价8784元/；物业类型：三房89-109，四房133；去化情况：2021年4月16日首期开盘，推2栋/1
31、54套/1.6万方；开盘去化92套，去化率60%。1#均价15500元/（去化80套），10#楼均价18000元/（去化12套）在售均价：整体均价毛坯16500元/2.2 住宅竞争格局2021拍-1号地核心竞品均以129-220大平层产品为主，去化情况条件尚可。核心竞品其他竞品252021拍-1号2.5 商业竞品情况项目层高主力面积段月租金水平售价中南樾府4.5米一层38-110二层110-186未开业综合20000元/文峰花园3米4.5-5米40-803米 50元/4.5-5米 80-120元/长乐大名城4.5米40-6530000元/长乐大名城商铺售罄4.5米层高，单层，面积40-65成交
32、均价30000元/中南樾府商铺售罄一层4.5米38-110二层3.6米110-186综合均价20000元/文峰花园（售罄）二手商铺出租40-80月租金50-120元/262021拍-1号2.5 车位竞品情况项目车位配比售价去化率起售时间长乐大名城1:0.8非人防：21-22万元/个；人防：11万/个78%2015年1月长乐璟月1:1.15非人防：8万/个，人防6万/个79%2019年9月中南樾府1:1非人防12-13万/个，人防8-10万/个20%2019年10月阳光城花满墅1:0.8非人防：8万/个，人防5万/个基本售罄2019年7月万业锦江城（住宅已交付）12-15万/个车位去化约95%中
33、南樾府非人防：12-13万元/个人防：8-10万元/个车位去化20%（含安置）长乐璟月非人防：8万/个人防：6万/个车位去化79%（前期捆绑住宅）长乐大名城（已交付）非人防：21-22万元/个人防：11万元/个车位去化78%2.6 住宅竞争存量长乐翡丽府融创观澜云顶大东海世茂天玺三盛悦龙门兰园天悦中茵天俊玖珑台中茵天俊珑璟台龙湖盛天江宸府长乐澜山龙湖迪鑫紫宸府融创长乐壹号一期融创长乐壹号二期世茂璀璨滨江龙桂华府龙芝龙桂书香雅苑世茂璀璨悦城中创三江壹品2020.122021.62021.122022.62022.122023.62021拍-1号地块竞争存量24.3万方，2021拍-2、3、4号地
34、块竞争存量46.3万方，其他竞争存量2.8万方2021拍-1号地块2021拍-2、3、4、号地块0.7万方（预计3个月）4.9万方（预计14个月）6.4万方（预计16个月）0.6万方（预计2个月）9.3万方（预计6个月）1.6万方（预计6个月）10.0万方（预计25个月）1.2万方（预计7个月）2.8万方（预计4月）0.8万方（预计8个月）2.0万方（预计10个月）7.0万方（预计15个月）7.2万方（预计14个月）3.0万方（预计7个月）3.1万方（预计8个月）1.7万方（预计5个月）其他竞争11.1万方（预计25个月）2828项目地址航城街道原第二水厂地块内开发商融创楼面价13810元/占
35、地3.6万总户数434户计容总建7.23万容积率2.0【融创观澜云顶】主力户型四房129-143；2021年1月9日首期开盘，均价25000元/，截止4月底，已推6栋楼/174套/2.8万方；已推去化86套，去化率49%；4月新推楼栋均价26500元/整盘户型配比房型面积套数套数占比总面积面积占比四房12913230%1702826%四房14322452%3203249%四房189327%60489%五房2184611%1002815%合计434100%65136100%12#13#2.6 住宅竞品分析5#6#7#8#2929四房128平2.6 住宅竞品分析3030四房143平2.6 住宅竞品
36、分析项目地址航城街道广场路东侧、会堂南路西侧、莲柄港北侧开发商大东海世茂楼面价13260元/占地4.32万总户数517户计容总建9.94万容积率2.3【大东海世茂天玺】主力户型四房129-167 2020年12月5日售楼部开放并启动蓄客，首期于2020年12月28日开盘，截止3月底，已推去化486套，去化率84%，在售均价毛坯26691元/。整盘户型配比房型面积套数套数占比总面积面积占比四房12910520%1354517%四房14321041%3003037%四房16713226%2204427%六房2207014%1540019%合计517100%81019100%2.6 住宅竞品分析32
37、32四房129平2.6 住宅竞品分析3333四房143平2.6 住宅竞品分析3434四房168平2.6 住宅竞品分析项目地址航城街道广场路东侧、会堂南路西侧、莲柄港北侧开发商三盛楼面价13840元/占地2.25万总户数288户计容总建5.19万容积率2.3【三盛悦龙门】主力户型四房129，五房143；2021年2月首期开盘，截止3月底，推3栋/144套，已推去化78套，去化率54%，在售均价毛坯25800元/整盘户型配比房型面积套数套数占比总面积面积占比四房12918464%2373660%五房1439232%1315633%顶复22583%18005%25541%10203%合计288100
38、%39712100%2.6 住宅竞品分析3#7#6#四房129平2.6 住宅竞品分析3737四房143平2.6 住宅竞品分析38382.6 住宅竞品分析项目地址福州长乐区首占营滨路北侧开发商龙湖楼面价8784元/占地5.66万总户数1092户计容总建12.45万容积率2.2【龙湖迪鑫江宸府】主力户型三房89-109，四房133-143；2021年4月首期开盘，推2栋/154套，均价毛坯16500元/，截止开盘当周累计去化约92套，去化率60%。整盘户型配比房型面积套数套数占比总面积面积占比三房8944441%3951634%三房10944441%4839642%四房13317616%23408
39、20%四房143283%40043%合计1092100%115324100%10#1#39392.6 住宅竞品分析三房89平三房109平四房133平40402.6 住宅竞品分析项目地址福州市长乐区航城街道西洋路东侧、院前路西侧开发商龙芝楼面价11494元/占地3.89万总户数612户计容总建8.05万容积率2.2【龙桂华府】未售，主力户型三房106，四房118-128；案场报价毛坯21000元/整盘户型配比房型面积套数套数占比总面积面积占比三房10617028%1802025%四房115173%19553%四房11822136%2607836%四房12813622%1740824%四房1396
40、811%945213%合计612100%72913100%41412.6 住宅竞品分析三房107四房119四房119四房1284242目录3.客户及产品定位定价客户及产品定位定价1.项目基本信息2.市场与竞品分析5.经济测算与双赢关键动作6.投资建议4.规划预案及定价3.1 土地、客户、产品初判航城板块新盘及二手房价格目前处于长乐区第一梯队，多为本地企业主或轧钢厂纺织厂老板，高端改善自住购房，客户偏好大户型，一家四口或三代同堂居住使用，高端一手房项目圈层购房现象较为明显。本项目土地类型属于豪宅板块（D），客户类型为尊享型客户，所对应产品类型有：舒适四房图1：长乐土地品类图表1：土地-客户对应表
41、表2：客户-产品对应表土地与客户 对位表土地立身安家筑巢区改功改乐享尊享奢享三四线D/MEO户型与客户 对位表*户型立身安家筑巢区改功改乐享尊享奢享舒适4房3卫3+1房3卫2+1房2卫2房2卫标准4房2卫3+1房2卫3房2卫紧凑4房2卫3+1房1卫3房1卫2+1房1卫2房1卫编号品类对应板块D豪宅板块航城M城区板块营前北、营前南、首占新区、吴航、老城区E进城板块首占镇、鹤山镇、滨海新城O郊区金峰镇2021拍-1号土地属性品类区位交通教育商业医疗景观发展前景抗性可接受性结论D长乐主城区，航城板块主干道交汇（会堂路，爱心路）未明确，预计就读洞江小学，对口中学为航城中学长山湖购物广场冰心公园、长山湖
42、公园趋于饱和一所周边居民集资搭建的祠堂客户匹配安家区改功改尊享3.2 土地价值深度挖掘土地属性：D，航城板块（长乐市中心），道路交通便利，6号线地铁试运行，配套基本兑现落地，板块发展趋于饱和，与此相对应的客户类型为全口径匹配 非常匹配 一般匹配 不匹配3.3 客户来源锁定航城板块主力客户为长乐本地企业主，个体户等，支付能力强，购房注重品质、圈层，次主力客群为老城区改善客群，重视地段配套及社区品质，考虑一家人居住，对房间数及舒适度要求较高。类型来源地产品需求购房动机支付力总价敏感度预计占比主力客户长乐各片区，客群较为分散大平层，舒适四房/五房，170平以上圈层，地位，炫耀支付力强，总价承受力高6
43、00万敏感度低70%次主力客户长乐老城区大平层，舒适四房，140平以上功能改善支付力较强，总价500-600万敏感度中等30%2021拍-1号3.4 畅销产品对标抓取取证产品整体概况（备案口径）户型面积客户类型推出套数推盘比例去化套数去化比例成交均价129区改/功改18464%2514%24323143功改9232%1415%26411顶复225功改/尊享124%217%29338/288100%4114%25475取证产品整体概况（备案口径）户型面积客户类型推出套数推盘比例去化套数去化比例成交均价129区改/功改1625%1594%24243143功改4875%3267%25006/6410
44、0%4773%24780融创观澜云顶（2021年1月首开），土地特点：中心地段，纯住宅，墅区取证产品整体概况（备案口径）户型面积客户类型推出套数推盘比例去化套数去化比例成交均价143功改4650%2963%26071168功改4650%1737%28494/92100%4650%27075大东海世茂天玺（2020年12月首开），土地特点：中心地段，体量大周边竞品现状：竞品主力户型为120-140四房，其中120紧凑四房去化情况较好，140舒适四房户型价格实现度高于120紧凑四房约2000元/；大面积产品（三盛悦龙门225顶复大东海世茂天玺168）能实现较高溢价（28494-29338元/），产
45、品存量仅84套（180-19032套，200以上52套），较为稀缺稀缺。三盛悦龙门（2021年2月首开），土地特点：中心地段主力竞品各面积段存量情况（认购口径）面积段大东海世茂天玺融创观澜云顶三盛悦龙门存量120-130基本售罄117122239140-15018764251180-1903232200以上4665247三四线城市 客户细分*高支付力尊享板块：D面积：130-180；户型：4+1房2卫；4房3卫诉求：圈层，炫耀中支付力功改板块：M面积：120-143；户型：34房2卫；诉求：实用，品质区改板块：M面积：90-120；户型：33+1房2卫；诉求：配套，总价低支付力安家板块：E,O
46、面积：90-110；户型：3房12卫；诉求：育婴家庭结构一代居、两代居三代居3.5 产品结构锁定本案客群为尊享，小部分老城区功改客群，对应产品有舒适四房，奢享四房/五房。对标同客群竞品三盛悦龙门，顶复户型225-255，大东海世茂天玺220。本案户型以185五房及225五房户型为主，满足长乐尊享（圈层，炫耀）客群需求。产品结构推演产品类型房型户型库编号面积段套数套数比建筑面积客户类型总价能力现时点售价16F5房3卫1855867%10730功改/尊享 500-600万28000-290005房4卫2252933%6525尊享600万29000-30000合计87100.0%172553.6 现
47、时点静态定价说明竞品1：三盛悦龙门（距离2.8公里）近三个月销售：2月开盘，月均39套（含开盘）楼盘卖点：地段，产品去化最好户型129，4-2-2/24323元/（已备案价格）去化稍次户型143，4-2-2/26411元/（已备案价格）近三个月销售楼栋近三个月销售楼栋竞品2：融创观澜云顶（距离2.5公里）近三个月销售：1月开盘，月均17套（含开盘）楼盘卖点：地段，产品，地铁去化最好户型：129，4-2-2/24243元/143，4-2-2/25006元/近三个月销售楼栋全盘推售竞品3：大东海世茂天玺（距离2.6公里）近三个月销售：12月开盘，35套楼盘卖点：圈层，户型，地段去化最好户型：220
48、，5-2-3/28000-30000元/（认购价格）去化稍次户型：167 28494元/（已备案价格）143 26071元/（已备案价格）2900025500260002650025500285007#260715#28494综合243233#2641112924243143250061、中户185，定价持平竞品25500元/2、端户185，定价高于中户185500-1000元/3、端户225，2梯1户，提高价差约2500元/3.7 按推售时序动态定价说明户型对标户型面积户型配置楼栋分布总价段客户类型（标准化）客户来源（可描述）购房动机（标准化）对标楼盘及户型1855房3卫16F高层470-5
49、00万功改/尊享老城区地缘性/长乐各片区终改/圈层大东海世茂天玺168融创观澜云顶1892255房2卫16F高层640-660万尊享长乐各片区圈层/炫耀融创观澜云顶218大东海世茂天玺220指标2021年10月2021年11月小高层（15-18F）/套数87套61套26套小高层（15-18F）/面积17255备案价270002700027000高层均价270002700027000全推本地块占地仅0.9万，计容1.98万，2栋16F小高层，体量小，核心对标产品为融创观澜云顶与大东海世茂天玺168-220；小区总套数87套，预估去化周期2个月，全盘综合定价27000元/3.8 商业定价说明会堂路
50、郑和西路游泳馆架空层商业社区底商定价说明：1、地块周边无正规底商供业主消费2、东侧小区内架空层商业以便利零售为主，供该小区业主使用3、地块西侧小区底商业态包含水泥、养生、宠物、餐饮、装修西侧底商面积40-60，层高4.5-5米（可做阁楼，不可做餐饮）月租金水平约100元/，本案地段优于西侧小区，辐射范围囊括周边社区及游泳馆，并考虑预留排烟管道，预计月租金上浮20%商铺总价=120元/（月租金）*60（商铺面积）*12月/4%（年化收益）=216万商铺单价=216万/60=36000元/商铺定价36000元/项目计容建面1.98万项目定位尊享总户数87车位数132车位时点价非人防25万人防17.